新山买房名词库：60 个必懂名词（SPA、VP、DLP、MOT、RTS、CIQ…）

在新山买房，会遇到一整套“专属词汇”：马来西亚的法律名词、土地局的马来文用语、银行术语，再加上本地地名，而且很多时候只剩下三个英文字母。对第一次在马来西亚置业的新加坡、中国或台湾买家来说，看合约、听律师解释时最容易卡在这些缩写上。这份名词库把它们集中在一起，并按照你实际遇到的先后顺序排列：从订房、签约，到拿钥匙、找租客。建议收藏起来，每当文件或对话里出现不确定的名词，就回来查一查。凡是我们有完整指南的主题，名词旁都附上了链接。

使用小提示：每个名词都以中文名称开头，括号内附上英文原文或缩写，方便你对照律师、银行和发展商的英文文件。遇到合约里的条款时，可以先在这里找到名词的基本意思，再向律师确认它在你那份合约中的具体安排。

买卖与法律名词

新盘 / 楼花（New Launch / Off-plan）：在动工前或施工期间直接向发展商购买的单位。房价随工程进度分期支付，完工后才领取钥匙。

二手房（Subsale）：向现有业主而不是发展商购买的单位，通常已经完工。价格由双方议定，在交易完成时一次付清余款。

订金（Booking Fee）：用来保留单位的第一笔款项，之后会计入 10% 首期之中。详见我们的订金指南。

买卖合约（SPA, Sale and Purchase Agreement）：买卖双方之间的合约，列明售价、付款方式、完成期限和交屋安排。律师费按《2023 年律师酬金法令》计算：首 RM50 万收 1.25%，之后收 1%。详见我们的SPA 指南。

标准合约 H 表（Schedule H）：持牌发展商出售分层产业时必须使用的法定标准合约，规定了按进度付款、36 个月内交屋，以及 24 个月维修保固期。

房屋发展法令（HDA, Housing Development Act）：即《1966 年房屋发展（管制与执照）法令》，负责发展商执照和保障买家权益。2007 年修订后，服务式公寓等建在商业地上的住宅也受其保障。

地契查册（Title Search）：到土地注册系统查核业主身份、地契条件、抵押和限制等记录。柔佛的正式查册每个地契收费 RM150（2026 年）。

母地契（Master Title）：整片发展用地的单一地契，在分割成个别分层地契之前，由发展商持有。

分层地契（Strata Title）：多层建筑中某一个单位的个别地契，同时包括公共设施的共有份额。它会沿用母地契上的条件。

永久地契（Freehold）：没有年限的业权。Causewayz Square 就是永久地契项目。和租赁地契的比较，请看我们的永久地契与租赁地契指南。

租赁地契（Leasehold）：有固定年限的业权，常见为 99 年；期满后若没有续约，土地会归还州政府。

权益转让契约（DOA, Deed of Assignment）：在分层地契尚未发出前，用来转让你在 SPA 下权益的文件，例如把权益转让给银行，作为贷款的担保。

过户书（MOT, Memorandum of Transfer）：即 Form 14A 过户表格，在土地局把业权正式转到买家名下。

完成过户（Perfection of Transfer）：分层地契发出后的最后一步，把 MOT 以及银行抵押（如有）正式登记。

州政府批准（State Consent）：外国买家，或购买附有限制条件地契的买家，在办理过户登记之前必须取得的柔佛州政府批准。

费用与税务

印花税（Stamp Duty）：联邦政府对过户文件征收的税，马来西亚公民和永久居民按 1%、2%、3%、4% 分级计算；另外，贷款合约须缴 0.5% 印花税。详见我们的印花税指南。

外国人印花税（Foreigner Stamp Duty）：自 2026 年 1 月 1 日起，非公民和外国公司购买住宅产业，过户印花税统一为 8%。

外国人最低购屋价格（Foreigner Minimum Price）：各州规定外国人可购买的最低价格，柔佛一般为 RM100 万。详见我们的柔佛最低购屋价格指南。

州政府批准费（State Levy）：柔佛向外国买家征收的收购费，按盖印 SPA 价格的 3% 计算，最低 RM30,000；获州政府批准、低于 RM100 万的服务式公寓最低 RM50,000。详见我们的柔佛州政府 levy 指南。

过户登记费（Registration Fee）：土地局为过户办理登记所收的费用，柔佛按价格分级，从 RM2,500 起。详见我们的柔佛过户登记费指南。

杂费（Disbursements）：律师代你垫付的实际开支，例如查册费、登记费和快递费，会在律师费之外另行收取。

产业盈利税（RPGT, Real Property Gains Tax）：卖房获利时须缴的税。公民首三年为 30%，到第六年起降至 0%；外国人首五年为 30%，之后为 10%。详见我们的外国人 RPGT 指南。

RPGT 预扣款（RPGT Retention Sum）：根据《产业盈利税法令》第 21B 条，买家须从房价中扣起一部分，并在交易后 60 天内缴交内陆税收局：卖家是公民或永久居民时扣 3%，卖家是外国人时扣 7%。这笔钱会用来抵扣卖家实际应缴的税，多扣的部分可以申请退还。

分层地税（Parcel Rent / Cukai Petak）：地税（Cukai Tanah，即每年缴给州政府的土地税）的分层版本，按单位收取；商业地契单位按商业费率计算。

门牌税（Assessment / Cukai Taksiran）：地方政府征收的产业税，按单位估计年租值的某个百分比计算，一般每年分两期缴付。

贷款与融资

贷款成数（LTV / Margin of Finance）：贷款额占房产价值的比例。国家银行规定第三笔房贷最高 70%；第一和第二笔房贷一般可达 90%。详见我们的房贷指南。

贷款年限（Loan Tenure）：还款期，按国家银行规定最长 35 年，实际年限通常也受借款人年龄限制。

偿债比率（DSR, Debt Service Ratio）：每月债务还款占收入的比例，每家银行各有自己的上限。

隔夜政策利率（OPR, Overnight Policy Rate）：国家银行的基准利率。浮动利率房贷的利息，往往会随着 OPR 调整而变动。

差价（Differential Sum）：房价与贷款额之间的差额，须由买家以自有资金支付。

建筑期利息（Progressive Interest）：施工期间，银行只针对已经发放的贷款部分收取利息，所以前期的月供通常较低。

房贷保险（MRTA / MLTA）：MRTA 是递减型房贷保险，保额随贷款减少而下降；MLTA 是平准型，保额维持不变。借款人身故或残障时，两者都可以用来还清贷款。

施工与交屋

按进度付款（Progressive Payment）：依照 SPA 按施工阶段支付房价，由发展商开单、银行付款。详见我们的分期付款指南。

完工及合规证书（CCC, Certificate of Completion and Compliance）：证明大楼已经完工并适合入住的证书，2007 年起取代旧的入伙准证（CF）。

交屋（VP, Vacant Possession）：把单位和钥匙交给买家，按 H 表规定须在签约后 36 个月内完成。交屋时要检查什么，请看我们的交屋检查清单。

维修保固期（DLP, Defect Liability Period）：交屋后的 24 个月，发展商必须自费修复买家报告的瑕疵。详见我们的DLP 指南。

联合管理机构（JMB, Joint Management Body）：由发展商和买家组成，在交屋后、管理公司成立之前负责管理大楼。

管理公司（MC, Management Corporation）：由全体业主组成的机构，在分层地契发出后，根据《2013 年分层管理法令》接手管理大楼。

管理费（Maintenance Fee）：按每平方英尺计算的月费，用于维持大楼和设施运作。The Asteriaz 公布的管理费约为每平方英尺 RM0.51。

偿债基金（Sinking Fund）：为将来大型维修预留的储备金，按分层管理条例规定为管理费的 10%。

出租与管理

租约（Tenancy Agreement）：房东与租客之间的租赁合约，必须盖印，才能在法庭上作为证据使用。

押金（Security and Utility Deposit）：租客预先支付的款项，常见做法是两个月租金作为保证金，另加半个月至一个月的水电押金，租约结束时退还。

租金回报率（Gross / Net Rental Yield）：毛回报是全年租金除以购买价；净回报则先扣除管理费、门牌税、保险等开销再计算。详见我们的新山租金回报指南。

短租住宿（STRA, Short-term Rental Accommodation）：类似 Airbnb 的短期住宿。全国 STRA 指南在 2026 年 10 月仍在定稿，大楼本身的附例同样适用。详见服务式公寓是住宅还是商业？

新山地点与交通

关卡（CIQ, Customs, Immigration and Quarantine）：位于长堤新山端的出入境关卡，设在苏丹依斯干达大厦（BSI, Bangunan Sultan Iskandar）内；长堤是连接新山市中心和新加坡兀兰的公路与铁路通道。详见CIQ 是什么意思？

第二通道关卡（KSAB / Second Link）：即苏丹阿布峇卡关卡（Kompleks Sultan Abu Bakar），位于通往大士的西部通道，主要供新山西部的驾车人士使用。

RTS Link（新柔捷运）：连接新山 Bukit Chagar 与新加坡兀兰北（Woodlands North，衔接汤申—东海岸地铁线）的跨境轻轨，单程约 5 分钟，预计 2027 年 2 月开始载客。详见RTS Link 是什么？

Bukit Chagar 站：RTS Link 的新山终点站，有约 400 米的行人通道连接新山中央车站。详见我们的Bukit Chagar 站指南。

新山中央车站（JB Sentral）：紧邻 CIQ 的新山主要火车和巴士枢纽，由 KTM 火车服务。详见新山中央车站和 CIQ 是同一个地方吗？

柔新经济特区（JS-SEZ, Johor-Singapore Special Economic Zone）：两国政府在 2025 年 1 月达成协议设立的经济特区，目的是吸引投资进入柔佛南部。

依斯干达经济特区（Iskandar Malaysia）：2006 年推出的柔南经济区，涵盖新山和依斯干达公主城；其中 Medini 等指定区域对外国买家另有特别规定。

Kebun Teh：位于新山市区边缘、靠近 KSL City 和拉庆（Larkin）的住宅区，The Asteriaz 和 The Celestz 都在这里，开车到 CIQ 约 10 分钟。

项目与户型用语

服务式公寓（Serviced Apartment）：建在商业地契上的分层住宅，在市中心十分常见。详见我们的服务式公寓与公寓比较指南。

公寓（Condominium）：建在住宅地契上的分层住宅，通常是有门禁和共享设施的封闭式社区。

商业地契（Commercial Title）：属于“建筑”类别、明示条件注明作商业用途的土地，会影响分层地税、门牌税，有时也会影响水电费率。

SOHO / SOFO / SOVO：分别是小型办公室住家、小型弹性办公室和小型虚拟办公室，指建在商业地上、以兼顾工作与居住为卖点的小户型单位。

双钥匙（Dual-key）：一个单位设有两道门、分成两个独立空间，业主可以自住一边、出租另一边，也可以两边都出租。详见 Causewayz Square 双钥匙单位。

三钥匙（Triple-key）：一个单位分成三个可独立上锁的空间，方便分开出租。详见 The Celestz 三钥匙出租指南。

建筑面积（Built-up Area）：SPA 中列明的单位面积（平方英尺），用来比较户型大小和计算管理费。

裙楼（Podium）：大楼的低层部分，通常包括停车场、商场和设施平台。

最容易混淆的五组名词

不少买家不是不认识这些名词，而是把两个相近的概念混在一起。以下五组最常被问到：

• 印花税与州政府 levy：印花税是联邦政府对过户文件征收的税，所有买家都要付；levy 是柔佛州政府向外国买家收取的批准费，只有外国人才需要付。两者计算基础不同，缴付时间也不同。
• 地税与门牌税：地税（分层单位称为分层地税）是缴给州政府的土地税，每年一次；门牌税是缴给地方政府的产业税，用来支付垃圾收集、路灯等市政服务，一般每年分两期。
• CCC 与 VP：CCC 证明整栋大楼已经完工、适合入住；VP 则是发展商把你的单位和钥匙正式交给你。通常先有 CCC，才会通知买家交屋。
• DOA 与 MOT：分层地契发出之前，你转让的是 SPA 下的“权益”，用的是 DOA；地契发出之后，转让的是正式“业权”，用的是 MOT。
• 毛回报与净回报：广告上的回报率多数是毛回报；评估实际收益时，应扣除管理费、偿债基金、门牌税、保险和空置期后，再看净回报。

弄清楚这几组差别，阅读合约、律师信和银行文件时就会轻松很多，也能更准确地估算整体购屋成本和日后的出租收益。

把这些名词串起来

其实大部分名词都会在同一次购屋中出现。以 Causewayz Square 为例：买家先付订金，再签署 H 表 SPA，购买建在商业地契上的永久地契服务式公寓；施工期间按进度付款，预计约 2030 年完工时取得 VP 并开始 24 个月的 DLP；分层地契发出后再完成过户。位于 Kebun Teh 的 The Asteriaz 则在租赁地契上走同样的流程。想比较 EXSIM 三个项目的地契年限、户型以及到 CIQ 和 RTS 的距离，可使用我们的项目对比页面。欢迎 WhatsApp 我们索取最新 SPA 价格表；如果文件里还有看不懂的名词，也可以随时问我们。

资料来源

• DNH Law：外国卖家 RPGT 预扣款提高至 7%
• 内陆税收局（LHDN）：产业盈利税
• PTG Johor：2025 年第 3 号通令
• Skrine：买卖产业的税务
• Conventus Law：《2023 年律师酬金法令》
• StarProperty：SOHO 与服务式公寓，商业还是住宅地契？
• The Star（2026 年 10 月 26 日）：短租指南正在定稿

本文为一般资讯，并非财务建议，亦非法律意见。