根据 NAPIC 官方成交记录（2021 年至 2026 年年中），新山 CIQ 与 Bukit Chagar RTS 站附近 7 个已完工公寓项目的成交中位数约为每平方尺 RM645 至 RM1,161，共 788 宗交易。R&F Princess Cove 成交最活跃（438 宗，中位数 RM904 psf，2026 年为 RM967 psf），其次是 SKS Pavillion Residences（163 宗，RM959 psf）和 TriTower Residence（85 宗，RM839 psf）。结合我们 2026 年第四季租金指数，这些成交价对应的示意毛租金回报率约为 4% 至 7%。
房产网站上的叫价，反映的是卖家“希望”卖到的价格；而新山公寓成交价，才是买家“实际”付出的价格。本页整理了新山 CIQ（苏丹依斯迈大厦关卡，Bangunan Sultan Iskandar）与 Bukit Chagar RTS Link 车站周边已完工公寓及服务式公寓的二手成交记录，让买家、业主和研究人员都能找到一份清楚、标明日期、可引用的 RTS 周边实际成交数据。
数据来自马来西亚估价与产业服务局（JPPH）旗下的国家产业资讯中心（NAPIC），由 List.my 按项目整理公开，我们于 2026 年 11 月 9 日读取。我们按项目列出成交中位数、成交宗数和统计期间，如实说明数据的局限，然后再把实际成交价与我们自己的新山 RTS 与 CIQ 公寓租金指数结合，计算示意性的毛租金回报率。所有回报率仅供说明，并非预测。
新山 CIQ 与 RTS 附近公寓成交价：主表
在 CIQ 与 RTS 一带的 7 个已完工项目中，成交中位数从每平方尺 RM645（JB Skysuites）到RM1,161（Suasana Suites）不等。成交量最大的毫无疑问是 R&F Princess Cove，一个项目就占了全部记录的一半以上。
| 项目（登记名称） | 位置／步行至 RTS 约 | 成交宗数（期间） | 成交价中位数 | 每平方尺中位数 | 最近一年中位数（年份，宗数） |
|---|---|---|---|---|---|
| R&F Princess Cove | Tanjung Puteri 海滨，约 700 米 | 438（2021 年至 2026 年 6 月） | RM776,500 | RM904 | RM967（2026 年，7 宗） |
| SKS Pavillion Residences（SKS Pavilion Residence） | Jalan Storey，约 450 至 600 米 | 163（2021 至 2025 年） | RM911,000 | RM959 | RM1,077（2025 年，1 宗） |
| TriTower Residence | Bukit Chagar，约 350 米 | 85（2021 年至 2026 年 4 月） | RM1,073,000 | RM839 | RM1,062（2025 年，1 宗） |
| JB Skysuites（Sky Suites @ Meldrum Hills） | Jalan Bukit Meldrum，市中心 | 38（2021 至 2025 年） | RM522,500 | RM645 | RM696（2024 年，2 宗） |
| Paragon Suites @ CIQ | 紧邻 CIQ 入口一带 | 31（2021 年至 2026 年 1 月） | RM700,000 | RM679 | RM717（2025 年，3 宗） |
| Twin Tower Residence（Pangsapuri Duo） | Jalan Tengku Azizah，约 700 米 | 20（2023 至 2025 年） | RM807,500 | RM945 | RM1,011（2025 年，3 宗） |
| Suasana Suites（Suasana Service Apartment） | 新山市中心 | 13（2022 至 2025 年） | RM808,000 | RM1,161 | RM1,377（2025 年，2 宗） |
括号内的“登记名称”，是这些交易在 NAPIC 公开记录中所使用的名称。步行距离为约数，取自我们早前的地段研究。成交价中位数会受到“当期刚好成交了哪些面积的单位”影响，因此比较不同项目时，建议看每平方尺价格，而不是总价中位数。
各年份成交宗数
成交量在 2022 年和 2023 年达到高峰，之后有所减少；其中一部分原因是近期交易需要一段时间才会进入官方记录（详见下文的数据局限）。
| 项目 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| R&F Princess Cove | 3 | 175 | 116 | 102 | 35 | 7 |
| SKS Pavillion Residences | 2 | 21 | 121 | 18 | 1 | 0 |
| TriTower Residence | 13 | 41 | 27 | 2 | 1 | 1 |
| JB Skysuites | 2 | 17 | 16 | 2 | 1 | 0 |
| Paragon Suites @ CIQ | 2 | 1 | 12 | 12 | 3 | 1 |
| Twin Tower Residence | 0 | 0 | 13 | 4 | 3 | 0 |
| Suasana Suites | 0 | 2 | 5 | 4 | 2 | 0 |
怎样正确解读这些成交数据（方法与局限）
这些是已完成过户的二手交易官方记录，是公开资料中最能反映真实成交价的证据，但解读时需要格外细心。以下是我们的做法，以及使用时需要留意的地方。
- 数据来源：NAPIC（JPPH）成交记录，由 List.my 按项目公开，我们于 2026 年 11 月 9 日读取。List.my 注明这些数字仅供参考，并非正式估价。
- 时间滞后：官方记录通常比实际成交晚约六个月入档，所以 2025 年和 2026 年的宗数并不完整，之后还会陆续增加。
- 所有房型合并计算：每个项目的中位数同时包含单间、一房、两房及更大的单位。小户型的每平方尺成交价通常较高，所以单间比例较高的项目，每平方尺中位数也会偏高。
- 早期的异常记录：部分 2021 年和 2022 年的记录价格非常低（例如 TriTower Residence 有低于每平方尺 RM300 的记录），可能属于非市场性质的转让。中位数能减轻这类记录的影响，但它们仍会拉低整段期间的中位数，这也是为什么最近一年的数字可能明显高于整体中位数。
- 样本偏小：如果最近一年的数字只建立在一至三宗交易上，请把它当作单一参考点，而不是趋势。
- 项目覆盖范围：我们也查找了租金指数中 Kebun Teh 与 Larkin 一带的项目（Zennith Suites 与 SKS Habitat），但截至撰稿时，数据来源中没有可匹配的成交记录，因此本期暂不收录。
各项目成交数据解读
简单来说：离 CIQ 最近、楼龄最新的项目，近期成交价多位于区间上端；面积较大、楼龄稍长的单位，则提供了较低的每平方尺入场价。
R&F Princess Cove
拥有 438 宗成交记录的 Princess Cove，是 CIQ 周边二手市场流动性的标杆。它的整体中位数为每平方尺 RM904，而 2026 年至今已登记的 7 宗交易，中位数为 RM967。记录中最新的一宗，是 2026 年 6 月一间 538 平方尺的单间，以 RM650,000 成交（约每平方尺 RM1,208）。成交量大，意味着买家有足够多的真实成交可以参考，卖家也较容易找到接手的人。
TriTower Residence 与 Twin Tower Residence
两者都是与 SKS 相关、位于 Bukit Chagar 车站一带的项目。离 RTS 车站最近的 TriTower Residence，在 2026 年 4 月有一宗 947 平方尺单位以 RM1,100,000 成交的记录（约每平方尺 RM1,161）。2023 年完工的 Twin Tower Residence，20 宗交易的中位数为每平方尺 RM945，2025 年的中位数则为 RM1,011。
SKS Pavillion Residences
它的 163 宗交易大多登记于 2023 年，是本表成交量第二高的项目。每平方尺 RM959 的中位数位于整组的前列，与项目里大量紧凑型单间的供应相符——单间通常是每平方尺成交价较高的房型。2025 年唯一一宗记录约为每平方尺 RM1,077。
Paragon Suites @ CIQ 与 JB Skysuites
这两个项目的每平方尺价格是整组最低（RM679 与 RM645），主要原因是单位面积较大。对于想在 CIQ 附近住得宽敞一些的买家来说，它们属于市场中性价比较高的一端。
Suasana Suites
每平方尺中位数为整组最高（RM1,161），但只有 13 宗交易，因此这个数字对“成交了哪些单位”相当敏感，参考时需要留意样本量。
成交价与叫价有什么不同
CIQ 附近房产网站上的叫价，通常高于长期的成交中位数，这很正常：叫价只是卖家的开价，而成交中位数还包含了较早年份的交易。把两者放在一起比较，可以帮助您判断某个盘源离实际成交证据有多远。
| 项目 | 成交中位数（NAPIC，每平方尺） | PropertyGuru 常见叫价（2026 年，每平方尺） |
|---|---|---|
| R&F Princess Cove | RM904（2026 年 RM967） | 单间约 RM1,111；两房约 RM896；三房约 RM1,004（2026 年 7 月） |
| TriTower Residence | RM839（2025 年 RM1,062） | 单间约 RM1,164；两房约 RM1,246；三房约 RM958（2026 年 6 月） |
| Paragon Suites @ CIQ | RM679（2025 年 RM717） | 一房约 RM840；两房约 RM741；三房约 RM669（2026 年 10 月） |
叫价是卖家刊登的价格，不是买家实际支付的价格。如果某个盘源的叫价同时明显高于整体成交中位数和最近一年的成交价，在议价之前，不妨先要求对方提供近期的同类成交记录作为依据。
如何用成交数据评估一个二手盘源（实用步骤）
成交数据最实际的用途，是帮您判断某个具体盘源的开价是否合理。以下是一套简单、可重复使用的做法，不论您是买家还是准备出售的业主，都可以参考。
- 先确认同一项目、同类房型：单间、两房、三房的每平方尺价格差距很大，只拿同一项目中面积相近的成交记录来比较，才有意义。
- 看最近 12 至 24 个月的成交：整体中位数包含了较早年份和部分异常记录，最近两年内的成交更接近当前市场水平；如果近期成交很少，再把范围放宽。
- 留意楼层、景观与装修：高楼层、海景或城市景观、全新装修的单位，成交价通常位于区间上端；中低楼层、需要翻新的单位则往往在下端。
- 考虑记录滞后：官方记录约晚六个月入档，最近几个月的成交可能尚未出现。可以请对方提供近期买卖合约或银行估价作为补充参考。
- 把成交价与租金一起看：用本页的回报率表，或租金指数中的同类单位租金，粗略估算毛回报率，再扣除管理费等开销，看看是否符合自己的投资目标或自住预算。
按照这几个步骤，您就能把一个笼统的“这个价钱贵不贵”，变成有数据支撑的具体判断，议价或定价时也更有底气。
按实际成交价计算的示意毛租金回报率
以各项目的每平方尺成交中位数，配合我们 2026 年第四季租金指数中的每平方尺叫价租金中位数计算，示意毛回报率约在3.9% 至 6.9%之间。计算公式：每平方尺月租 × 12 ÷ 每平方尺成交价。
| 项目（每平方尺成交中位数） | 单间／一房 | 两房 | 三房及以上 |
|---|---|---|---|
| R&F Princess Cove（RM904） | 6.4%（月租 RM4.82 psf） | 4.5%（RM3.40） | 4.3%（RM3.26） |
| Twin Tower Residence（RM945） | 5.5%（RM4.36） | 4.9%（RM3.85） | 4.7%（RM3.74） |
| SKS Pavillion Residences（RM959） | 5.4%（RM4.31） | 4.4%（RM3.50） | 3.9%（RM3.15） |
| Paragon Suites @ CIQ（RM679） | 6.0%（RM3.41） | 4.5%（RM2.53） | 4.8%（RM2.74） |
| JB Skysuites（RM645） | 6.9%（RM3.71） | 5.9%（RM3.19） | 4.3%（RM2.32） |
| Suasana Suites（RM1,161） | 4.0%（RM3.86） | 租金样本 n<3 | 租金样本 n<3 |
| TriTower Residence（RM839） | 未计算：2026 年第四季各房型租金广告均少于三则 | ||
请注意这是示意数字：每平方尺成交价是 2021 至 2026 年所有房型合并的中位数，而租金是 2026 年第四季按房型分开的叫价租金。单间的每平方尺成交价通常高于项目整体中位数，所以表中单间的回报率很可能偏高，大户型的回报率则可能偏低。如果按近期较高的成交价（例如最近一年的数字）买入，回报率也会更低。此外，毛回报率并未扣除管理费、地税、门牌税、保险、装修家私、出租费用以及空置期。建议用新山房产计算器和我们的租金回报率指南自行计算净回报。
二手成交数据对 Causewayz Square 等新盘意味着什么
已完工项目的二手成交数据，是了解 CIQ 与 RTS 一带买家实际出价的最佳公开证据，而它显示的是持续的需求：自 2021 年以来，7 个项目累计近 800 宗成交，而且多个项目近期的成交价高于长期中位数。对于在建项目 Causewayz Square（距离 CIQ 约 600 米，目标约 2030 年完工）来说，这些数字是市场背景，而不是估价。
- 产品不同：新盘有全新的设施、更长的剩余楼龄和按进度分期付款，这是二手单位所没有的。
- 时间不同：新盘买家在建造期间分期付款，几年后才收楼；二手买家则是马上拿到一间已完工的单位。
- 同类相比：比较时请看单位面积与格局，而不只是表面的每平方尺价格。
想了解 Causewayz Square 的最新 SPA 价格表，请 WhatsApp 我们。如果想把它与本表成交量最大的项目放在一起比较，可以阅读Causewayz Square 与 R&F Princess Cove 对比；新加坡买家则可参考新币兑令吉汇率与新山房产一文，把这些价格换算成新币。
更新安排与引用方式
随着新的 NAPIC 记录陆续入档，我们会每季更新本页，沿用相同的项目名单和计算方法；一旦 Kebun Teh 与 Larkin 一带项目的记录可以取得，也会一并加入。引用时请注明：“Source: exsimciqrts.com, JB Condo Transaction Prices Near CIQ and RTS, November 2026 (NAPIC data via List.my)”，并附上本页链接。若想了解全市的叫价与租金概况，请看我们的新山公寓房价与租金总览。
资料来源
- List.my：R&F Princess Cove 成交记录（NAPIC 数据，2026 年 11 月 9 日读取）
- List.my：TriTower Residence 成交记录
- List.my：SKS Pavilion Residence 成交记录
- List.my：Twin Tower Residence（Pangsapuri Duo）成交记录
- List.my：Paragon Suites @ CIQ 成交记录
- List.my：Sky Suites @ Meldrum Hills 成交记录
- List.my：Suasana Service Apartment 成交记录
- 国家产业资讯中心（NAPIC），JPPH
本文为一般资讯，并非财务建议。