马来西亚国家银行（Bank Negara Malaysia）在 2026 年 11 月 5 日的货币政策会议上维持隔夜政策利率（OPR）于 2.75%，因此各大本地银行的标准基准利率（SBR）目前一律是 2.75%。适用于旧贷款的基准利率（BR）在下表 10 家银行之间介于 2.75% 至 3.75%。新的浮动利率房贷 = SBR + 银行加码（spread），以 Maybank 官网自己的示例计算，有效利率约为每年 3.90%。资料核对日期：2026 年 11 月 9 日。
很多人上网搜“马来西亚房贷利率”“最新房贷利率”，看到的多半是银行或比价网站上的配套广告利率。这些数字变动快，而且要看个人条件，参考价值有限。真正决定你每月供款的，是贷款合约里绑定的参考利率，再加上银行给你的加码。本页整理了 10 家马来西亚银行在自家官网公布的标准基准利率（SBR）、基准利率（BR）以及基准贷款利率或基准融资利率（BLR/BFR），每一行都附上生效日期和银行官方页面链接，方便你自己核对。表格之后，我们会用浅白的方式说明马来西亚房贷利率是怎么组成的、OPR 调整对月供有多大影响、外国人和新加坡买家在新山买房时可以预期什么，以及大家常问的“全额贷款”“九成贷款”到底现不现实。本页不列出任何银行的促销配套利率。
马来西亚各银行房贷利率表：SBR、BR 与 BLR（2026 年 11 月）
下表 10 家银行公布的 SBR 都是 2.75%，因为 SBR 按规定等同于 OPR。各银行真正不同的是 BR，这主要影响 2022 年 8 月以前签下的房贷。
| 银行 | SBR（年利率 %） | BR 基准利率（年利率 %） | BLR / BFR（年利率 %） | 生效日期 | 来源 |
|---|---|---|---|---|---|
| Maybank / Maybank Islamic | 2.75 | 2.75 | 6.40 | 2025 年 7 月 11 日 | Maybank 利率页面 |
| CIMB Bank / CIMB Islamic | 2.75 | 3.75 | 6.60 | 2025 年 7 月 14 日 | CIMB 利率页面 |
| RHB Bank | 2.75 | 3.50 | 6.45 | 2025 年 7 月 11 日 | RHB 公告 |
| Hong Leong Bank / HL Islamic | 2.75 | 3.63 | 6.64 | 2025 年 7 月 14 日 | Hong Leong 参考利率页面 |
| AmBank | 2.75 | 3.60 | 6.45 | 2025 年 7 月 14 日 | AmBank 公告 |
| UOB Malaysia | 2.75 | 3.61 | 6.57 | 2025 年 7 月 11 日 | UOB 贷款利率页面 |
| Alliance Bank | 2.75 | 3.57 | 6.42 | 2025 年 7 月 15 日 | Alliance Bank 公告 |
| HSBC Malaysia | 2.75 | 3.39 | 6.49 | 2025 年 7 月 17 日 | HSBC 公告 |
| Bank Islam | 2.75 | 3.52 | 6.47（BFR） | 2025 年 7 月 10 日 | Bank Islam 公告 |
| Bank Muamalat | 2.75 | 3.56 | 6.56（BFR） | 2025 年 7 月 14 日 | Bank Muamalat 公告 |
怎么看这张表：
- 每个数字都来自银行自己的官网，不是来自比价网站。我们优先使用银行的即时参考利率页面；如果当天打不开，就使用银行官网上最新一次的利率调整公告。生效日期都在 2025 年 7 月，是因为那是最近一次 OPR 调整（由 3.00% 下调至 2.75%），之后每一次会议国行都维持 OPR 不变。
- 没有列入的银行：Public Bank、OCBC Malaysia 和 Affin Bank 本月暂不列出，原因只是我们核对当天无法打开它们的官方利率页面。我们的原则是：无法追溯到银行官网的数字一律不刊登，请直接向这几家银行查询。
- 这不是你的最终利率：SBR 或 BR 只是计价的起点，你实际要付的利率是“参考利率 + 银行给你的加码”。
现在的 OPR 是多少？对房贷有什么影响？
目前 OPR 是 2.75%。国行货币政策委员会在 2026 年 11 月 5 日、也就是今年最后一次会议上宣布维持不变，下一次会议定在 2027 年 1 月 21 日。
OPR 之所以重要，是因为从 2022 年 8 月 1 日起，银行新批的个人浮动利率贷款不再以各自的 BR 计价，而是改用标准基准利率 SBR，而 SBR 直接与 OPR 挂钩。换句话说，OPR 上调或下调 0.25%，SBR 通常会在几个工作天内同步调整同样的幅度，所有以 SBR 计价的房贷利率也会跟着变动。2022 年 8 月以前签的旧房贷仍然以银行自己的 BR 计价，BR 一般也会跟随 OPR 调整，但每家银行各自决定，所以上表 BR 一栏从 2.75% 到 3.75% 不等。
给你一个直观的感受：一笔 RM500,000、35 年期的贷款，利率每差 0.25%，月供大约相差 RM74（年利率 3.75% 时每月 RM2,139.53，4.00% 时每月 RM2,213.87）。一年下来累积起来不算少，但单靠 OPR 的小幅变动很少会决定一个买房决定；你谈到的加码，以及能拿到几成贷款，影响通常更大。
马来西亚房贷利率怎么算：SBR 加上银行加码
马来西亚浮动利率房贷的利率，其实就是“参考利率 + 合约中写明的固定加码”。如果你的贷款合约写的是 SBR + 1.15%，那么今天的利率就是 2.75% + 1.15% = 3.90%。
参考利率
新贷款使用 SBR，上表每家银行都是 2.75%。2022 年 8 月以前的贷款使用该银行的 BR。表中的 BLR/BFR 属于更早期的基准，主要适用于 2015 年以前签的贷款，现在的新房贷已经很少使用。
银行加码（spread）
加码由银行按每位借款人的情况决定，一般在整个贷款期内保持固定，也有一些配套在头几年使用不同的加码。银行会考虑你的信用记录、收入稳定性、房产类型、贷款金额和贷款成数。以公开资料为例，Maybank 官网的参考利率页面列出一笔 RM350,000、30 年期房贷的示例有效利率为每年 3.90%，也就是 SBR 加 1.15%。你自己拿到的加码可能更高，也可能更低。
比较银行时要看什么
- SBR 之上的加码是多少，锁定期过后会不会改变。
- 锁定期（lock-in period）有多长，提早还清要付多少罚款。
- 是传统贷款还是伊斯兰融资：计价逻辑相同，文件和条款写法不同。
- 律师费、估价费以及房贷保险（MRTA/MLTA）是否可以一并融资：这些项目对你手上现金的影响，往往比加码差 0.05% 更大。
想了解完整流程，包括 DSR 偿债比率、所需文件以及期房的分期放款方式，请看我们的马来西亚房贷申请指南。
不同利率下的每月供款示例（35 年期）
以年利率 4.00%、35 年期计算，每借 RM100,000，每月供款大约 RM443。下表使用标准等额本息（年金）公式、按月计息、共 420 期计算。
| 贷款金额 | 年利率 3.75%（SBR + 1.00%） | 年利率 4.00%（SBR + 1.25%） | 年利率 4.25%（SBR + 1.50%） |
|---|---|---|---|
| RM300,000 | RM1,283.72 | RM1,328.32 | RM1,373.68 |
| RM500,000 | RM2,139.53 | RM2,213.87 | RM2,289.47 |
| RM700,000 | RM2,995.34 | RM3,099.42 | RM3,205.26 |
以上只是示例，并不是银行报价。使用时请留意三点：
- 35 年是常见的最长年限，但很多银行也会按照你贷款到期时的年龄设上限，年纪较大的买家可能只能拿到较短年限，月供因此较高。
- 期房是分阶段放款的。建筑期间你只需要为已经放出的金额付利息，完整月供通常要到接近完工时才开始。
- 35 年的总利息相当可观。以 RM500,000、年利率 4.00% 计算，整个贷款期的总利息约 RM429,800。如果贷款条款允许，有余钱时部分提前还款可以省下不少利息。
想用自己的数字试算，可以使用我们的新山房产计算器，或参考新山公寓不同价位的月供示例。
外国人和新加坡人在新山买房，房贷利率怎么算？
外国买家的房贷计价方式和本地人一样，都是 SBR 或 BR 加上银行加码；差别在于贷款成数通常比本地人低，而且每家银行都会逐个申请决定是否愿意贷款给非居民。
对于在新山看靠近 RTS Link 公寓的新加坡人和其他外国买家，例如 Causewayz Square，以下几点最关键：
- 贷款成数一般较低。银行给外国人的贷款比例普遍低于马来西亚公民，所以要预留更多首付。常见成数范围和期房贷款的运作方式，可参考我们的外国人马来西亚房贷指南。
- 需要的文件。一般需要有效护照，加上收入证明和银行往来记录。以 HSBC Malaysia 公开的房贷文件清单为例，其中专门有一个“外国人／非居民马来西亚人”的身份类别，要求提供有效护照，以及工作准证、Residence Pass-Talent 或 MM2H 签证。住在新加坡、没有马来西亚准证的买家，银行要求可能不同，请向每家银行索取它们自己的清单。
- 新币收入。很多新山买家的收入是新币。银行如何换算、如何计入外币收入，以及如何评估你在新加坡的其他负债，都由银行自行决定，所以不同银行算出来的 DSR 可能差别不小。
- 先确认柔佛州的规定。外国人在柔佛买房一般有 RM100 万的最低价格门槛，并且需要州政府批准；从 2026 年 1 月 1 日起，外国人购房印花税统一为 8%。详情请看柔佛州外国人征费以及我们整理的印花税与律师费说明。
由于批不批、批几成都是按每一份申请决定，比较实际的做法是在下决定之前，先请两三家银行做初步评估。WhatsApp 我们，我们可以告诉你和你情况相似的买家通常会被要求提供哪些文件。
马来西亚全额房贷：九成贷款、100% 贷款现实吗？
对于第一间或第二间房，条件良好的马来西亚买家通常可以拿到最高约九成贷款；银行直接批出 100% 的“全额贷款”并不常见，一般与特定计划挂钩。至于第三笔房贷，国行规定贷款与价值比率（LTV）最高只能是 70%。
第一和第二间房
国行并没有为个人的头两笔房贷设定法定的 LTV 上限，所以能贷几成由银行决定，实际上取决于你的收入、DSR、信用记录以及银行对房产的估价。政府支持的担保计划，例如由 Syarikat Jaminan Kredit Perumahan（SJKP）负责的房屋信贷担保计划（HCGS），协助马来西亚公民购买第一间自住房屋；具体可贷成数请以该计划当时的条件为准。外国人不符合这类计划的资格。
第三间房开始
根据国行在 2010 年 11 月 3 日宣布的措施，个人第三笔房贷的最高贷款与价值比率为 70%。这是监管规定，任何银行都不能超过，所以买第三间房时，至少要准备房价的三成再加上各项费用的现金。
看到“全额贷款”广告时要注意什么
- 所谓“全额贷款”往往只是指贷款覆盖买卖合约价；印花税、律师费和装修费用仍然要另外付。
- 银行是按照“合约价和估价两者中较低的一个”来计算贷款成数，如果估价偏低，能贷到的金额也会跟着减少。
- 借得越多，月供和 DSR 就越高，这可能会影响你下一次申请贷款。
在银行正式审核之前，没有人可以保证你一定拿到某个成数。你可以用我们的计算器分别试算七成、八成和九成贷款的情况，提前做好资金安排。
申请房贷之前，可以先做好哪些准备？
最实际的准备，是在看房阶段就把自己的贷款条件整理清楚，而不是等到签约后才去找银行。这样你在比较不同项目时，心里已经有一个比较可靠的预算范围。
- 先整理收入证明。受薪人士一般准备最近几个月的薪水单、银行进账记录和税务文件；自雇人士和公司董事则通常需要更长时间的公司账目与个人报税记录。文件越完整，银行评估得越快。
- 检查自己的信用记录。本地买家可以先查看自己的 CCRIS 记录，确认没有逾期未还的款项，信用卡和其他分期付款也最好保持正常。外国买家则要准备好在本国的信用与负债资料，因为银行可能会要求查看。
- 预先估算 DSR。把所有现有贷款的每月供款加起来，再加上新房贷的预计月供，除以每月收入，就是大概的偿债比率。不同银行对可接受的 DSR 标准不一样，同一份收入在不同银行可能得到不同的结果。
- 算清楚首付以外的现金。除了首付，还要准备印花税、律师费、估价费以及装修和家具的预算。期房在建筑期间还会有分期放款产生的利息，要一并考虑。
- 同时向多家银行了解。每家银行的加码、锁定期和对外国收入的处理方式都不同，多问几家可以帮助你看清楚自己的实际条件，再决定哪一个安排最适合自己的情况。
做好这几步，你在比较不同项目的月供时会更有把握，也比较不容易因为贷款成数不如预期而临时补钱。
本页如何更新
我们每个月都会重新核对本页，并且在国行每一次货币政策会议之后更新。每家银行我们只采用它自己官网上的参考利率页面或正式调整公告，不采用比价网站，也不采用广告配套利率，同时记录银行列明的生效日期。如果某家银行的数字在核对当天无法追溯到它的官网，我们宁可暂时不列，也不会用估计的数字。
- 资料核对日期：2026 年 11 月 9 日。
- 核对时的 OPR：2.75%（2026 年 11 月 5 日货币政策会议决定）。
- 下一次货币政策会议：2027 年 1 月 21 日，会后我们会更新本页。
如果你正在比较新山的具体项目，可以看看我们的 Causewayz Square 项目页和网站首页，里面整理了靠近 CIQ 和 RTS Link 的项目资料。最新合约价价目表，欢迎 WhatsApp 我们索取。
资料来源
- The Star：国行议息后令吉走强（2026 年 11 月 6 日）
- RinggitPlus：OPR 连续第八次维持 2.75%
- 马来西亚国家银行：第三笔房贷 70% LTV 措施（2010 年 11 月 3 日）
- Alliance Bank：标准基准利率通告（自 2022 年 8 月 1 日起取代 BR）
- Maybank：基准利率与示例有效利率
- HSBC Malaysia：房贷文件清单
- SJKP：房屋信贷担保计划资格
- 各银行利率页面与公告：见上表每一行的链接。
本文为一般资讯，并非财务建议。利率、贷款成数与批核结果均由各银行决定。