在马来西亚，服务式公寓（Serviced Apartment）通常是“地契属商业、用途属住宅”。土地属于“建筑”（Bangunan）类别，地契的明示条件注明作商业用途，所以门牌税、分层地税，有时连水电费都按商业费率计算。但它是以住宅形式出售和居住的：受《房屋发展法令》保障，银行按公寓方式批贷款，印花税在作住家用途时也视为住宅。新山的 Causewayz Square 正是这样的例子：永久地契、商业地契，以服务式公寓出售。
“服务式公寓到底是住宅还是商业？”其实有两个正确答案，取决于你翻开的是哪一本规则。从地契来看，它是商业；从销售、贷款、购屋税务和日常居住来看，它又是住宅。本文帮你理清楚每一项成本分别适用哪一套规则，让你的预算更准确。如果你想看服务式公寓和公寓（Condo）的全面比较，包括日常开销，以及为什么新山 CIQ 一带的住宅大多是服务式公寓，可以阅读我们的服务式公寓与公寓比较指南。
服务式公寓是住宅还是商业？法律上的答案
根据《国家土地法典》，土地用途分为三大类：农业、建筑和工业。服务式公寓属于建筑类别，真正让它成为“商业”的，是地契上的明示条件（Syarat Nyata），例如注明“多层商业建筑，仅作服务式公寓用途”之类的字眼。
- 先看母地契：在分层地契发出之前，发展商的母地契（Master Title）会列明土地类别和明示条件。StarProperty 指出，分层地契会沿用母地契的条件。
- 之后的分层地契：个别分层地契发出后，同样带有商业用途条件。
- 如何查证：请律师提供地契查册结果和明示条件，并细看 SPA 中对产业的描述。
所以从书面上看，服务式公寓是商业产业。但这个标签和其他多项规则交织在一起，而其中大部分规则其实把它当作住家看待。
哪些情况算商业，哪些情况算住宅？
每个部门都有自己的判断标准：有的看地契，有的看实际用途。下表列出每一项规则通常的判定方向。
| 规则或成本 | 通常视为 | 原因 |
|---|---|---|
| 土地类别 | 商业（建筑类） | 母地契和分层地契上的明示条件 |
| 分层地税（取代地税） | 商业费率 | 跟随地契条件 |
| 门牌税（Cukai Taksiran） | 常按商业费率 | 由地方政府厘定，通常参考地契用途 |
| 电费费率 | 视实际用途而定 | 《电力供应法令》标准：私人住所且不作商业用途 |
| 《房屋发展法令》 | 住宅 | 2007 年修订后涵盖全部或部分供人居住的建筑 |
| 房贷规定（国家银行） | 与公寓相同 | 35 年上限同时适用于住宅与非住宅融资 |
| 外国人 8% 印花税 | 住宅 | 印花税法令的定义包括纯作住家用途的服务式公寓 |
| 柔佛外国买家 levy | 商业建筑类别 | PTG Johor 费率表把服务式公寓列在商业建筑之下 |
地税、门牌税和水电费率
商业地契主要体现在你每月或每年的账单上，不过差额通常不算大。
分层地税与门牌税
分层地税（Parcel Rent）是分层单位每年缴付的土地税，跟随地契条件，所以服务式公寓按商业费率计算。门牌税是地方政府按单位估计年租值的某个百分比收取的产业税，商业地契单位往往适用较高的百分比。具体例子可参考我们的比较指南。
电费
电费是唯一一项看“用途”而不是看“地契”的成本。Burgie Law 在 2021 年的案例分析中指出，根据《1990 年电力供应法令》第 37(16) 条，家用电力装置是指设于私人住所、且不作酒店、寄宿屋或任何商业用途的装置。你的单位能否按家用电费计算，取决于供电如何分类和实际用途，购买前不妨向发展商或管理层了解单位的电表安排。
水费
柔佛的供水由 Ranhill SAJ 负责。建议向管理层确认大楼是按家用还是商业水费计算，不同大楼情况不一样。
贷款成数与融资
银行为分层服务式公寓提供贷款的方式，基本上和公寓一样。国家银行规定的 35 年最长贷款期，同时适用于住宅和非住宅产业融资；而 70% 贷款成数上限只针对借款人的第三笔房贷，所以第一和第二间房产通常可以贷到最高 90%，最终视各银行评估而定。外国借款人则按各银行自己的政策处理，贷款成数通常较低。详情请看我们的马来西亚房贷指南。
外国买家在柔佛：适用哪个类别？
对在柔佛买房的外国人来说，“服务式公寓”这个身份会影响两件事：最低购屋价格和州政府 levy。
- 最低价格：柔佛对外国人的一般最低价格是 RM100 万。低于 RM100 万的服务式公寓，只有获得州政府批准，才可以卖给外国人（NST，2026 年 4 月）。
- Levy：PTG Johor 2025 年通令把服务式公寓列在商业建筑类别下：按盖印 SPA 价格的 3% 计算，最低 RM30,000；若是获州政府批准、低于 RM100 万的服务式公寓，最低提高到 RM50,000。
- 印花税：自 2026 年 1 月 1 日起，外国人购买住宅产业须缴统一 8% 印花税，而住宅的定义包括纯作住家用途的服务式公寓。
完整的计算例子，请参考我们的柔佛州政府 levy 指南。
新山的服务式公寓可以做 Airbnb 吗？
全国层面并没有禁止短租，但政府正逐步把它纳入规范，而你所在大楼的管理条例永远排在第一位。根据 2026 年 10 月 26 日的报道，房屋及地方政府部表示，全国短租住宿（STRA）指南正在定稿，准备提交内阁；届时只有注册并符合地方政府执照要求的单位才能合法经营，而建议中的每年 180 晚上限仍在评估。对于分层产业，联合管理机构（JMB）或管理公司（MC）根据《2013 年分层管理法令》制定的附例，仍然决定什么可以做、什么不可以做。
实际建议：如果短租是你计划的一部分，购买前先查看公契（Deed of Mutual Covenant）和住户守则，同时与长租方案做比较。在 CIQ 和 RTS 一带，新加坡通勤族等长租租客是一个庞大而稳定的市场，可参考我们的新山租金回报指南。
Causewayz Square 属于哪一类？
Causewayz Square 位于新山市中心，是建在商业地契上的永久地契项目，以服务式公寓形式出售。用日常的话来说，它就是一个你以分层地契拥有的家，只是背后的地契条件属于商业。
- 地契与年限：永久地契、商业地契，占地约 7.7 英亩，共四座大楼（Axis、Brixton、Coven、Dover）。
- 为什么是商业地：紧邻 CIQ 的市中心地段适合综合发展，裙楼规划约 90,000 平方英尺零售空间。
- 地理位置：距离新山 CIQ 约 600 米，距离 Bukit Chagar RTS 站约 800 米，RTS Link 预计于 2027 年 2 月通车。发展商已提出兴建通往 CIQ 和 RTS 的行人天桥构想。
- 户型：从单间公寓到三房及双钥匙单位都有，预计约 2030 年完工。
位于 Kebun Teh 的 The Asteriaz 和 The Celestz 同样是商业地契上的服务式公寓，属于租赁地契。你可以浏览 Causewayz Square 项目页面，或比较三个项目。对分层地契、分层地税等名词不熟悉？我们的新山买房名词库有简单解释。欢迎 WhatsApp 我们，索取最新 SPA 价格表，以及你所选户型的日常开销估算。
资料来源
- StarProperty：SOHO 与服务式公寓，商业还是住宅地契？
- Burgie Law：分层发展项目的 TNB 电费类别如何决定
- PTG Johor：2025 年第 3 号通令
- New Straits Times（2026 年 4 月）：外国人在柔佛转售受限
- Skrine：买卖产业的税务
- The Star（2026 年 10 月 26 日）：短租指南正在定稿
- 马来西亚国家银行：35 年最长融资期
本文为一般资讯，并非财务建议，亦非法律意见。个别单位的地契条件和收费，请向律师确认。