订金（booking fee）是签 SPA 之前，为了保留新项目某个单位而付的第一笔小额款项；一成首期（downpayment）则是 Schedule H 标准买卖合约规定的第一笔付款，通常在签约时缴付。订金能否退回，要看你签的订购表格（booking form）怎么写，付款前一定要先看清楚。马来西亚联邦法院在 2021 年裁定，延迟交屋的赔偿期限从买家付订金那天开始计算，这对买家是一大保障。
在马来西亚买房，订金往往是买家付出的第一笔钱，也是最多人提问的环节之一：订金要付多少？算不算在一成首期里面？贷款批不下来，订金拿得回来吗？本文针对新山新推出的公寓和服务式公寓，一次说清楚订金、首期与退款的规则，说明法律怎么规定，最后附上一份简单的检查清单，让你下订时更安心。如果你正在看 Causewayz Square、The Asteriaz 或 The Celestz 的单位，欢迎 WhatsApp 我们索取最新 SPA 价格表和目前的下订流程。
马来西亚买房的订金是什么？
订金是在签署买卖合约（SPA）之前，为了保留某个指定单位而支付的款项。付了订金，这个单位就会在一段短时间内暂时下架，让你有时间申请贷款，也让律师准备 SPA。
在新项目展销厅，一般流程是这样的：你和销售团队选好单位，填写订购表格或预留表格，然后付订金。之后发展商会安排签署 SPA，通常在几个星期之内。订购表格会写明你所选的单位、SPA 价格、买家资料，以及这次下订附带的各项条件。
同一笔钱，常常有不同的叫法：booking fee、reservation fee、earnest deposit，中文一般叫“订金”或“诚意金”。实际上它们指的都是签 SPA 之前付的那笔钱。至于一成首期，则是写在 SPA 里面的第一期付款，两者性质不同，不要混为一谈。
很多第一次买楼花的朋友会以为，付了订金就等于“买下来了”。其实订金只是“保留”这个单位，真正确立买卖关系的是之后签署的 SPA。所以订金阶段最重要的事情，是确认单位资料、看清退款条件，并且尽快把贷款安排好。
法律对订金怎么规定？
新房的法定买卖合约本身并没有订金这一项。根据《1989 年房屋发展（管制与执照）条例》第 11(2) 条，任何人，包括律师、中介等代收款项的第三方，都不得收取买卖合约规定以外的任何款项。
适用于公寓、服务式公寓等分层产业的 Schedule H 标准买卖合约，规定第一笔付款是签约时缴付的 10% 售价。2015 年的修订把“不得在签约前收款”的规定，从发展商扩大到所有代收款项的第三方。EdgeProp 在 2026 年 5 月的一篇评论文章指出，违反这项规定属于刑事罪，最高可罚款 RM50,000、监禁五年，或两者兼施。尽管如此，收取订金在马来西亚市场上仍然十分普遍，房屋部也一直在研究以正式的“购买选择权”（option to purchase）机制来规范订金。
对买家来说，最实际的重点不在于订金该不该存在，而在于法院怎样看待订金。答案是：法院的立场非常偏向保护买家。
PJD Regency 案：为什么付订金的日期很重要
2021 年 1 月，由首席大法官领导的五人联邦法院合议庭，在 PJD Regency Sdn Bhd 对购屋者索偿仲裁庭一案中一致裁定：交屋期限以及延迟交屋的约定赔偿（LAD），应从买家付订金的日期开始计算，而不是从签 SPA 的日期起算。法院形容房屋法令是保障买家的“社会性立法”。换句话说，付订金那一天，你的保障时钟就已经开始走了，所以订金收据一定要妥善保存。
订金、首期与按进度付款有什么不同？
一句话总结：订金用来保留单位，一成首期在签 SPA 时缴付，剩下的九成则随着工程进度分阶段支付，通常由银行代付。
| 付款项目 | 什么时候付 | 一般金额 | 依据 | 通常谁付 |
|---|---|---|---|---|
| 订金 | 选定单位、下订时 | 由发展商按每次推出而定 | 订购表格 | 买家自备 |
| 首期 | 签 SPA 时 | SPA 价格的 10%（订金一般可抵扣） | Schedule H 买卖合约 | 买家自备 |
| 按进度付款 | 各工程阶段，直到交屋 | 其余 90%，分阶段支付 | Schedule H 买卖合约 | 一般由银行从贷款中支付 |
| 印花税与律师费 | 签 SPA 与贷款合约前后 | 视房价和贷款额而定 | 印花税规定及律师收费标准 | 买家 |
订金一般被视为部分付款，会从一成首期中扣除。举个假设例子：一个 RM600,000 的单位，一成首期是 RM60,000；如果你下订时已付了订金，签约时只需补付 RM60,000 减去订金后的余额。订购表格应清楚写明订金如何抵扣，下订前请确认。
签约之后，按照 Schedule H，每一期进度款须在发展商发出通知后 30 天内缴付。贷款批出后，这部分会由银行处理。建造期间每月的利息怎样逐步增加，可参考我们的新山公寓月供示范。
新山新项目的订金一般要付多少？
全国并没有统一的订金金额。每个发展商会按每个项目、每次推出自行决定订金，不同项目、不同销售阶段都可能不一样。
可以肯定的是，订金只占你需要准备的现金中很小的一部分。真正的大头是一成首期，以及印花税和律师费等前期费用。规划储蓄时，应该以这些为准，而不是只看订金。我们介绍的 EXSIM 项目，目前的订金金额、SPA 价格表和付款时间表，都可以 WhatsApp 我们查询。
从下订到签约这段时间，可以这样安排资金：
- 下订时：准备订金，以及身份证件和收入证明的副本，方便同时申请贷款。
- 签 SPA 期限内：准备一成首期的余额。
- 签 SPA 与贷款合约前后：准备印花税和律师费，除非该次推出的配套另有安排。完整时间线可参考新山买新房完整流程。
如果你是第一次买房，建议在下订之前先粗略算一次“总共需要多少现金”，包括首期、律师费、印花税，再加上交屋后的装修和押金，这样就不会在签约前后才发现资金不够。
订金可以退吗？
订金能不能退，取决于订购表格上的条件。很多表格会注明：如果贷款不获批准，订金可以退回；如果只是单纯改变主意，则可能扣除一笔行政费用。答案就写在你签的文件里，所以付款前一定要先看清楚。
| 情况 | 通常由什么决定结果 | 应该怎么做 |
|---|---|---|
| 银行不批贷款 | 订购表格是否有“贷款不获批准可退款”的条件 | 保留银行的拒绝信，以书面申请退款 |
| 签约前改变主意 | 订购表格上的取消条款 | 下订之前就先问清楚取消条款 |
| 发展商取消或无法提供该单位 | 订购表格及一般合约法 | 以书面要求全额退款 |
| 签 SPA 后出现争议 | SPA 条款；退还订金等索偿可向购屋者索偿仲裁庭提出 | 参考下文“发生争议时可以找谁” |
付款之前，怎样保障自己？
- 付款前先拿到订购表格，仔细阅读退款条件。
- 核对表格上的单位号码、SPA 价格和户型，是否与你所选的一致。
- 把款项付进官方订购表格上注明的户口，不要付进私人户口，并保留正式收据。
- 下订前或下订后马上找一两家银行做贷款预审，尽早知道贷款批出的机会大不大。
- 记下必须签 SPA 的最后日期，并设好提醒。
这五个步骤看似简单，却能避免大部分下订后的纠纷。尤其是第三点，正式收据不但是退款的凭证，按照 PJD Regency 案的裁决，它也是计算交屋期限起点的重要证据。
下订之后到签 SPA 之间会发生什么？
下订之后的这段时间，主要是把贷款落实，并审阅 SPA。准备得好，从下订到签约就会非常顺利。
发展商的律师会按照 Schedule H 标准格式拟备 SPA，你签约时同时缴付一成首期。你可以委任自己的律师提供意见，银行也会委任它的指定律师处理贷款合约。SPA 会写明单位、价格、付款时间表、交屋期限和瑕疵保修期。各项重要条款的说明，请看我们的 SPA 买卖合约指南。
与此同时，建议向不止一家银行申请，方便比较利率和条件。银行会评估你的偿债比率（DSR）和收入文件，先做预审可以避免意外。贷款成数、DSR 和所需文件，请看我们的马来西亚房贷指南。
签约前，值得再核对以下几点：
- SPA 上注明的地契类型。例如 Causewayz Square 是永久地契，而 The Asteriaz 和 The Celestz 是租赁地契。两者差别请看永久地契与租赁地契实际差别。
- 单位是否属于商业地上的服务式公寓。EXSIM 在新山的三个项目都是。这对地税和水电费率有什么影响，可参考服务式公寓与公寓的分别。
- 订金金额和付款日期，应反映在 SPA 相关文件中。
关于订金的五个常见误解
订金金额不大，却最容易因为误会而产生不愉快。以下是买家最常有的五个误解，事先弄清楚，可以省下很多麻烦。
- 误解一：“付了订金就一定要买。”订金只是保留单位，真正的买卖关系要到签 SPA 才确立。不过，改变主意时订金能退多少，仍然要看订购表格的取消条款，所以不要以为下订完全没有成本。
- 误解二：“订金是额外的费用。”一般情况下，订金会从一成首期中扣除，并不是首期之外再多付的一笔钱。请在订购表格上确认这一点。
- 误解三：“口头说可以退就一定能退。”退款以书面条件为准。如果销售人员口头承诺“贷款不批全额退款”，请要求把这个条件写进订购表格或另以书面确认。
- 误解四：“交屋期限从签 SPA 才开始算。”按照 2021 年联邦法院的裁决，交屋期限以及延迟交屋赔偿是从付订金那天开始计算的，这对买家更有利。
- 误解五：“订金付给谁都一样。”款项应付进官方订购表格上注明的户口，并取得正式收据。这既是退款的依据，也是日后计算交屋期限的证据。
下订时要准备哪些文件？
下订时准备齐全文件，可以让贷款申请和 SPA 签署同步进行，大大缩短整个流程。一般建议准备以下资料：
- 身份证（本地买家）或护照（外国买家）副本。
- 最近三个月的薪资单，以及最近一年的 EA 表格或报税单据（受雇人士）。
- 最近六个月的银行户口月结单，显示薪水入账记录。
- 自雇人士需准备公司注册文件、最近两年的报税资料和公司户口月结单。
- 如果已有其他房贷或车贷，请准备相关的贷款月结单，方便银行计算 DSR。
文件准备好之后，可以同时交给两三家银行做预审。各家银行对收入的认定方式不尽相同，例如佣金、奖金或外币收入的计算方法都可能不一样，多比较几家，往往能拿到更合适的贷款条件。
新加坡及外国买家下订须知
新加坡及其他外国买家的下订步骤基本相同，但多了两点要注意：在柔佛，外国人购房需要州政府批准，一般最低购房价格为 RM100 万；另外，汇款时间也要提前规划。
- 先确认资格。付订金之前，先确认该单位符合柔佛对外国买家的门槛。我们的 Causewayz Square 完整买家指南和各项目主页，有说明哪些户型合适。
- 预留州政府批准的时间。SPA 和过户都取决于州政府批准，下订时先问清楚整个时间线。
- 提前安排汇款。订金、一成首期和各项费用都以令吉支付，新元换令吉的汇款最好提前安排。
- 善用订金日期。自 PJD Regency 案之后，交屋期限从付订金日期开始计算，所以一定要把日期记录清楚。
不少新加坡买家看重的是新山关口一带的通勤便利，例如步行可达 CIQ 的 Causewayz Square。资格确认清楚之后再下订，整个流程会顺畅很多。
发生争议时可以找谁？
在马来西亚半岛买房的买家，如果与持有执照的发展商发生纠纷，可以向购屋者索偿仲裁庭（Tribunal for Homebuyer Claims）提出索偿，包括要求退还订金。仲裁庭的赔偿上限为 RM50,000，申请费只需 RM10。
仲裁庭也处理有关房屋瑕疵、延迟交屋或延迟交付公共设施，以及 LAD 的索偿。视索偿类型而定，一般须在完工及合格证书（CCC）发出、瑕疵保修期届满或 SPA 终止后的 12 个月内提出。大部分买家从来不需要用到它，但知道有这样一个渠道，整个买房过程会安心很多。交屋之后的事项，可参考我们的交屋验收检查表和交屋后的瑕疵保修期权益。
资料来源
- EdgeProp：订金合法化与规范的讨论（2026 年 5 月）
- The Edge Malaysia：联邦法院裁定交屋期限从订金日期起算
- Ganzul and Co：2015 年房屋发展法令修订的影响
- Legal 500：延迟交屋约定赔偿问答
- iProperty：如何向购屋者索偿仲裁庭提出索偿
本文为一般资讯，并非财务建议，也不构成法律意见；有关你的订购表格和 SPA，请咨询律师。