SPA（Sale and Purchase Agreement，买卖合约）是在马来西亚买房时，把单位、价格、付款进度和交屋条件全部白纸黑字定下来的正式合约。向持牌发展商购买新的分层公寓或服务式公寓，SPA 一般采用法定的 Schedule H 格式：签约时付 10%，其余按工程进度分期支付，36 个月内交屋，交屋后享有 24 个月瑕疵保修期。看懂 SPA，关键在于签字前核对单位资料、付款表和几项核心条款。
在新山买新房，无论是自住还是投资，SPA 都是整个购房过程中最重要的一份文件。它把订房表格变成具有法律效力的合约，之后你的律师、银行，甚至将来的租客或接手买家，都会以这份文件为依据。好消息是，发展商出售的新房，SPA 格式基本上由法律统一规定，买家不需要逐条谈判；你需要做的，是知道该看哪里、重点是什么。本文会一步步说明马来西亚 SPA 的结构、每个部分对买家的意义（以 新山 CIQ 旁的 Causewayz Square 等项目为例），最后附上一份签约当天可以直接使用的检查清单。
SPA 买卖合约是什么？
SPA 是卖方（新房的情况下就是发展商）与买方之间具有法律约束力的合约，清楚列明卖的是什么、卖多少钱、什么时候付款、什么时候交屋。双方签字并完成盖印花后，这笔交易就从“预订”正式变成“合约”。
如果是二手房（subsale），SPA 由双方律师拟定，条款可以各不相同。如果是向持牌房屋发展商购买的新项目，SPA 必须依照《房屋发展（管制与执照）条例》所规定的标准格式。最常见的有两种：
- Schedule G：适用于有独立地契的有地房产，例如排屋、半独立式和独立式洋房。
- Schedule H：适用于分层产业，也就是将来会分拆成分层地契的建筑单位，包括公寓、共管公寓，以及实际上大部分由持牌发展商出售的服务式公寓。
律师普遍指出，发展商不能以合约方式排除这些法定条款，这也是为什么新山各个新公寓项目的 SPA 看起来都很相似。至于建在商业地上的服务式公寓，自 2007 年《房屋发展法令》修订扩大“住房”定义以来，一般也被视为受该法令管辖的住房，因此同一套买家保障框架是常见的参考标准。至于你的单位具体适用哪一种格式，签约时律师会向你确认。
SPA、订房表格与公契（DMC）有什么不同？
简单来说：订房表格是“占位”，SPA 是“合约”，公契（Deed of Mutual Covenant，DMC）是“大楼家规”。很多买家会在几个星期内先后签下这几份文件，先分清楚各自的作用，签起来会安心很多。
| 文件 | 签署时间 | 作用 | 重点要看 |
|---|---|---|---|
| 订房表格 | 在展销厅下订时 | 在 SPA 准备期间为你保留指定单位 | 单位号码、户型、SPA 价格、订金金额、签 SPA 的期限 |
| 买卖合约（SPA） | 通常在下订后几个星期内 | 正式合约，列明价格、付款进度、交屋与保修条款 | 单位附表、第三附表付款表、交屋期限、公共设施 |
| 贷款合约 | 银行批准贷款之后 | 你与银行之间的融资合约 | 贷款成数、年限、利率计算方式、锁定期 |
| 公契（DMC） | 常与 SPA 同时签署 | 在管理机构成立前，规范大楼使用与公共区域的规则 | 短租规定、装修规定、宠物规定、管理费计算方式 |
如果你想了解从下订到拿钥匙的完整流程，可以参考我们的 新山买新房完整流程指南；本文只专注于“怎么看懂 SPA 本身”。
Schedule H 买卖合约的结构
一份 Schedule H 的 SPA，前面是主体条款，后面是记载项目细节的多个附表。先了解整体框架，就能很快翻到与你最相关的页面。
- 开头部分：合约双方资料、发展商的房屋发展商执照，以及广告与销售准证资料，还有买卖价格。
- 主体条款：付款、融资、交屋、瑕疵修复、公共财产、管理费、分层地契转名，以及违约处理。
- 第一附表：土地资料，包括地契详情和地点。
- 第二附表：建筑图与单位图，标示你的单位在哪一层、哪个位置，以及大约面积。
- 第三附表：付款进度表，与建筑工程阶段挂钩。
- 第四附表及其他附件：建筑物说明、公共财产以及装修和配备规格。
首页的执照与准证号码值得看一眼。这是每一份发展商 SPA 的标准内容，说明这个项目是在受监管的框架下出售的。
SPA 里的付款进度表：怎样才算正常？
在 Schedule H 之下，签约时先付 10%，其余款项随着大楼一层层建起来再分阶段支付，所以大部分资金是在工程推进时才会被请款。第三附表通常如下：
| 阶段 | 工程进度 | 占房价比例 |
|---|---|---|
| 1 | 签署 SPA 时 | 10% |
| 2(a) | 地面以下工程，包括地基 | 10% |
| 2(b) | 单位所在的结构框架与楼板 | 15% |
| 2(c) | 墙壁完成，门框与窗框就位 | 10% |
| 2(d) | 天花板、电线、水管、煤气与电讯管道 | 10% |
| 2(e) | 室内外装修 | 10% |
| 2(f) | 服务大楼的排污工程 | 5% |
| 2(g) | 服务大楼的沟渠 | 2.5% |
| 2(h) | 服务大楼的道路 | 2.5% |
| 3 | 交屋（水电可供接驳） | 17.5% |
| 4 | 交付分层地契时 | 2.5% |
| 5 | 由发展商律师作为保管人持有 | 5% |
以上合计正好 100%。每一次请款都必须附上建筑师的进度证明；如果你有房贷，银行会直接把款项拨给发展商。工程初期你每个月通常只需支付已拨款部分的利息，这也是为什么按进度付款对许多自住买家和投资者来说压力较小、比较好规划。
5% 保管金是什么？
最后的 5% 在交屋时收取，但不会马上交给发展商，而是由发展商的律师作为保管人（stakeholder）持有。一般做法是分两次、各 2.5% 释放：第一次约在交屋后 8 个月，第二次约在交屋后 24 个月。这个安排在瑕疵保修期内，为买卖双方提供了一个清楚、公平的机制。
买家必看的 SPA 核心条款
SPA 不需要每个字都同样仔细地读。以下几项条款，与你将来做屋主的体验最息息相关：
单位资料与面积
先确认单位号码、楼层、户型编号和大约面积，与你下订时选的完全一致。以 Causewayz Square 为例，同一栋楼里可能同时有单间、双钥匙单位和 3 房户型，所以一定要核对户型代号。我们的 Causewayz Square 全部房型解析 列出了每一种户型。Schedule H 也设有机制：如果最终面积与合约面积的差距超出一定范围，房价会相应调整，律师可以指给你看是哪一条。
附属单位（停车位）
停车位通常以“附属单位”（accessory parcel）的形式列明。请确认你的户型配几个车位。以 Causewayz Square 为例，较小的户型配 1 个车位，较大的 3 房户型配 2 个车位。
交屋期限
分层产业的 Schedule H 规定，发展商须在 SPA 签署日起 36 个月内交屋。如果交屋日期较迟，SPA 订有约定违约赔偿（LAD），按房价每年 10% 的比率、以天数计算。这是全行业通用的标准保障，也让买家可以围绕一个清楚的时间表来规划资金和入住安排。
公共设施
SPA 也涵盖游泳池、健身房、空中花园等公共设施的完成。像 Causewayz Square 这样设有 29 项平台设施的项目，这一条就是你所购买内容包括这些共享设施的依据。
瑕疵保修期
瑕疵保修期（DLP）从你拿到空屋（交屋）当天起计，为期 24 个月。在这段时间里，你以书面方式报告的瑕疵由发展商负责修复。完整流程可参考我们的 交屋后瑕疵保修期指南。
管理费与维修基金
SPA 会说明在管理机构成立之前，管理费和维修基金（sinking fund）如何计算。这直接影响你的持有成本，以及之后计算租金回酬时的数字。
违约与逾期付款
SPA 也列明如果进度款逾期支付会怎样处理，包括逾期款项的利息和通知期限。最简单的做法，是提早把贷款文件准备好，让每一期付款都顺顺利利。
SPA 里的地契与产权资料
SPA 会写明土地的产权年限和土地用途类别，这两点对将来转售和贷款都有影响。Causewayz Square 是商业地上的永久地契；位于 Kebun Teh 的 The Asteriaz 和 The Celestz 则是商业地契的租赁地契。这两种产权在马来西亚银行都能普遍获得融资。
你可以在第一附表找到母地契资料和土地用途类别。想进一步了解市中心永久地契的价值所在，可以阅读我们的 Causewayz Square 永久地契解析。商业地契的服务式公寓，土地用途类别可能会影响水电费率和门牌税的计算基础，在估算每月持有成本时一并考虑会比较周全。
签 SPA 当天：实用检查清单
大多数买家会在发展商指定律师的办公室或展销厅签约。你也可以委任自己的律师；无论哪一种，律师都会为你讲解文件并处理盖印花手续。出发前，带上这份清单：
- 所有买家的身份证件（大马身份证 MyKad 或护照），以及地址证明。
- 订金收据，以及订房表格上的单位资料。
- 银行贷款批准信，或你正在申请的银行名称。
- 确认签约时 10% 余额的付款方式。
- 外国买家：确认会申请州政府批准，以及柔佛适用的最低购房价格门槛。
- 准备问律师的问题：单位号码、面积、车位数量、交屋期限、设施清单、管理费计算方式。
签字前，请律师花几分钟带你看一遍第三附表和交屋条款。现在多问五分钟，将来就少很多疑惑。
五个步骤，有效率地读完一份 SPA
一份 SPA 动辄七八十页，与其从第一页硬读到最后一页，不如按照下面五个步骤，有顺序地把重点抓出来。这样做，大约一个小时就能把与你切身相关的内容看清楚。
- 先对资料：翻到第二附表的单位图，核对单位号码、楼层、户型和面积，确认与订房表格一致；同时检查所有买家的姓名和身份证号码有没有拼错。
- 再看钱：打开第三附表，把每一期的比例换算成实际金额，写在旁边。这样你就知道每个阶段大约要准备多少，以及银行要拨多少。
- 然后看时间：找到交屋期限和公共设施完成期限，记下签约日期，自己算出预计交屋的月份，放进家庭或投资的资金计划里。
- 接着看规则：阅读管理费、维修基金和公契中关于出租、短租、装修的规定。如果你打算出租，这一部分决定了你能怎样经营单位。
- 最后列问题：把看不懂或想确认的地方用便利贴标出来，签约当天逐一请律师解释。律师的职责就是让你在签字前完全明白自己签的是什么。
按照这个顺序读，你会发现 SPA 其实并不可怕：大部分条款是法定的标准内容，真正需要你亲自核对的，是与你单位相关的那几页资料。
签约前后的费用一览
签 SPA 时，除了 10% 的首期，还要留意律师费和印花税。一般来说，律师费按 2023 年律师酬劳法令计算：首 50 万令吉收 1.25%，其余部分收 1%；本地买家的产权转让印花税按 1%、2%、3%、4% 分级计算，贷款合约印花税为 0.5%。至于新项目常见的费用安排、谁负责哪一项，签约时可以直接请律师说明。
外国买家与新加坡买家的 SPA 小贴士
外国买家签的也是同一份 Schedule H SPA，只是多了一个条件：产权转名需要州政府批准。在柔佛，外国人的最低购房价格一般为 100 万令吉，并以州政府最新规定为准。自 2026 年 1 月 1 日起，外国买家的产权转让文件印花税统一为 8%。
以下几点会很有帮助：
- 询问 SPA 如何处理申请州政府批准所需的时间，先了解整个流程的先后顺序。
- 提早规划签约 10% 和没有贷款覆盖的进度款的汇款安排，留意汇率。
- 确保 SPA 上的联络地址和电邮正确并保持更新，交屋通知等重要文件都会寄到那里。
我们的 Causewayz Square 买前必问 25 个问题 也回答了许多外国买家常见的疑问。想要你心仪项目的最新 SPA 价目表，欢迎 WhatsApp 我们。
签约之后：SPA 在日常中的作用
SPA 签好并盖印花后，就成了你接下来大约三年的路线图。每完成一个工程阶段，你会收到一次进度请款；当大楼取得完工及合格证书（CCC）、水电准备就绪，你就会收到交屋通知。
Causewayz Square 的目标完工时间约在 2030 年；The Asteriaz 与 The Celestz 预计在 2029 至 2030 年间完工。你可以在我们的 Causewayz Square 完工日期与工程进度 页面追踪最新进展。到了交屋那天，SPA 就是你对照单位的依据，建议在手机里存一份电子版，验屋时随时可以打开。
盖了印花的 SPA 正本请妥善保存。将来无论是转售还是重新贷款，买方律师和银行都会要求查看这份文件。
资料来源
- Mah Weng Kwai & Associates：发展商与买家的权利与义务（Schedule G 与 H、交屋与 LAD）
- IJM Land：Schedule H 工程阶段图解（进度付款比例）
- MHub：交屋请款与 5% 保管金释放时间
- EdgeProp：瑕疵保修期全面解析
- StarProperty：SOHO 与服务式公寓的地契类别
- The Star：2023 年律师酬劳法令下的房产律师费调整
- Causewayz Square 项目资料（户型、车位、产权）
本文为一般资讯，并非财务建议。如需针对你个人 SPA 的意见，请咨询合格律师。