在马来西亚申请房贷，第一间和第二间房一般最高可贷房价的 90%（部分银行再额外加约 5%，用来支付房贷保险和入门费用），贷款年限最长 35 年，或到借款人 70 岁为止，以较早者为准。马来西亚国家银行规定，第三笔房贷的贷款成数最高只有 70%。银行主要看你的偿债比率（DSR），以扣除所得税和公积金后的净收入计算；申请时需要准备身份证、薪水单、公积金或银行月结单，以及买卖合约（SPA）。
在新山买新房，不论是市中心的 Causewayz Square，还是 Kebun Teh 的 The Asteriaz，大多数买家都会靠马来西亚房贷来支付大部分房价。好消息是，马来西亚的房贷规则相当清楚，流程也很成熟。本文先讲清楚银行最在乎的三个数字——贷款成数、贷款年限与 DSR，然后逐一说明要准备哪些文件、利率怎么算、楼花在建造期间怎么放款，最后再给几个让批贷更顺利的实用建议。如果想了解从下订到拿钥匙的完整流程，可以搭配阅读我们的新山买新房完整流程指南。
马来西亚房贷是怎么运作的？
简单来说，房贷就是银行代你把房价付给发展商或卖家，再以这间房子作为抵押，你之后按月把本金加利息还给银行。首期款由你自己支付，其余部分由银行贷款。
买新盘的话，常见步骤如下：
- 下订单位：支付订金，拿到发展商的订购表格或献议信。
- 向几家银行递交申请：附上订购表格、收入证明和身份证。很多发展商都有合作的“配套银行”，这些银行已经熟悉项目资料，审批通常比较快。
- 收到银行批准信：上面会写明贷款额、年限、利率和各项条件。
- 签署 SPA 与贷款合约：先和发展商签买卖合约，再和银行签贷款合约，一般由律师处理。
- 按进度放款：如果是建造中的项目，银行会根据发展商每个工程阶段的账单分批放款。
传统银行称为“房屋贷款”（housing loan），伊斯兰银行则提供依据伊斯兰教法的“房屋融资-i”（home financing-i）。两者在名称和合约结构上不同，但在贷款成数、年限和还款能力审核这些实际数字上，运作方式非常接近。
贷款成数：最多可以贷多少？
第一间或第二间住宅，马来西亚银行普遍可以贷到房价或估价的 90%，以两者中较低者为准。部分银行还允许额外多贷约 5%，用来支付房贷保险（MRTA 或 MLTA）及相关入门费用。
举例来说，Alliance Bank 的基本房贷产品写明可贷“房价的 90%”，另加 5% 用于信贷保险和融资入门费用；Maybank 的 Home2gether 配套同样写明最高为房价或公开市场估价（以较低者为准）的 90% 加 5%。这里“以较低者为准”很关键：如果估价师给出的估价低于 SPA 价格，银行就会以较低的估价来计算贷款额，差额要由买家自己补上。
国家银行的“第三笔房贷”规定
马来西亚国家银行（Bank Negara Malaysia，BNM）规定，借款人的第三笔房屋贷款，贷款成数最高为 70%。第一笔和第二笔房贷不受这项规定影响。也就是说，如果你名下已经有两笔尚未还清的房贷，再买下一间时，至少要准备 30% 的首期。
| 你的情况 | 一般最高贷款成数 | 你需自付的首期 |
|---|---|---|
| 第 1 或第 2 笔房贷 | 最高 90%（部分银行另加约 5% 支付保险与费用） | 约 10% |
| 第 3 笔房贷起 | 最高 70%（国家银行规定） | 至少 30% |
| 估价低于 SPA 价格 | 按较低的估价计算成数 | 10% 再加上差额 |
| 外国买家 | 由各银行自行订定，通常较保守 | 宜尽早向银行查询 |
贷款年限：最长可以贷几年？
马来西亚房产融资的最长年限是 35 年。国家银行在 2013 年 7 月 5 日宣布这项上限，适用于购买住宅及非住宅产业的融资，所以不论是一般公寓还是服务式公寓都一样。
除此之外，银行还会设年龄上限。以 Alliance Bank 为例，贷款年限为“最长 35 年或至 70 岁，以较早者为准”；Maybank 的 Home2gether 也以 70 岁为还款截止年龄。实际情况大致是：
- 30 岁的买家，通常可以贷满 35 年。
- 45 岁的买家，一般只能贷约 25 年（到 70 岁为止）。
- 年限越长，月供越低，但总利息支出越多。
如果和比较年轻的配偶或已成年的子女联名申请，有时可以争取到较长的年限，但每家银行的政策不同，需要个别确认。
什么是 DSR？银行怎么用它审核？
DSR（Debt Service Ratio，偿债比率）是指你每月收入中，有多少比例用来偿还各种债务，包括这笔新房贷。它是银行审核还款能力最主要的指标。
基本公式是：DSR = 每月债务还款总额 ÷ 每月收入 × 100。国家银行的负责任借贷指引要求银行以扣除所得税和公积金后的净收入来评估，并且必须把借款人所有的债务都算进去。国家银行并没有公布全国统一的 DSR 上限，而是由各银行自行订定门槛，收入较高的申请人，银行往往允许较高的比率。
DSR 计算示范
EdgeProp 的计算例子很清楚：假设银行认可的每月净收入为 RM6,000，车贷每月 RM900，其他贷款 RM300，新房贷预计月供 RM1,800，那么每月债务合计 RM3,000，DSR 就是 50%。
银行一般会计入的债务包括：
- 车贷与分期付款购车
- 个人贷款与个人融资
- 信用卡还款与分期付款计划
- 教育贷款（例如国家高等教育基金 PTPTN）
- 现有房贷，包括联名贷款
- 先买后付（BNPL）及其他分期付款
申请前想改善 DSR，可以这样做：先还清小额个人贷款或信用卡欠款；申请房贷前几个月避免再贷车；花红、佣金或租金收入要有完整记录，因为银行可能会取平均值或打折计算这类不固定收入。
申请房贷需要哪些文件？
银行需要确认三件事：你是谁、你赚多少、你买的是什么。Maybank 公开的 Home2gether 申请要求，可以作为一般文件清单的参考。
所有申请人
- 填妥的房产融资申请表格
- 身份证（外国人则为护照）
- 订金收据、发展商的订购表格或献议信；签署后的 SPA
- 已完工产业需附上估价报告
受薪人士
- 最新薪水单（Maybank 列明最近一个月）
- 最新公积金（EPF）月结单，或显示薪水入账的三个月银行月结单
- EA 表格或最新报税资料（很多银行会要求）
自雇人士与佣金收入者
- 最近两年的 Form B / BE 或电子报税记录
- 最近连续六个月的公司或个人往来账户月结单，或六个月的佣金单
- 如适用，附上商业注册文件及最新财务报表
房贷常见被拒或被减额的原因
了解银行常见的顾虑，可以提前做好准备，把申请做得更完整：
- DSR 过高：现有车贷、个人贷款加上新房贷后，超出银行的门槛。
- 信用记录有逾期：CCRIS 上近期有迟还记录，或信用卡长期接近额度上限。
- 收入证明不足：自雇人士报税收入偏低，或佣金收入记录不够长。
- 估价低于买价：银行以较低估价计算，贷款额因此减少。
- 工作年资太短：刚转工或仍在试用期，部分银行会要求等到转正。
遇到批贷额不如预期时，不必气馁：可以改向其他银行申请、加入联名申请人，或先还清部分小额债务再重新递交。不同银行的政策差别不小，多比较往往就有更好的结果。
小建议：下订之前就先把文件整理成清晰的电子档。文件齐全是快速拿到批准信最重要的因素，也方便你同时向两三家银行申请，比较条件后再做决定。
房贷利率怎么算？SBR、OPR 与利差
马来西亚新批出的房贷，大多是浮动利率，计算方式是银行的标准基准利率（SBR）加上一个利差。从 2022 年 8 月 1 日起，新的零售浮动利率贷款所用的 SBR，只跟国家银行的隔夜政策利率（OPR）挂钩，所以只有 OPR 变动时，SBR 才会跟着调整。
国家银行在 2026 年 9 月的会议上，把 OPR 维持在 2.75%。SBR 之上的利差，反映银行对信贷风险、营运成本和项目本身的评估，这才是你在不同银行之间真正要比较的部分。向银行询问时，记得问清楚实际贷款利率、锁定期多长、提早还清的罚款，以及贷款是普通定期贷款，还是可以随时多还本金、节省利息的弹性或半弹性贷款。
月供示范
下表只作参考，以标准等额本息公式计算，假设贷款成数 90%、年限 35 年。实际利率视银行和个人条件而定。
| 房价 | 90% 贷款额 | 年利率 3.5% | 年利率 4.0% | 年利率 4.5% |
|---|---|---|---|---|
| RM500,000 | RM450,000 | 约 RM1,860 | 约 RM1,990 | 约 RM2,130 |
| RM600,000 | RM540,000 | 约 RM2,230 | 约 RM2,390 | 约 RM2,560 |
| RM800,000 | RM720,000 | 约 RM2,980 | 约 RM3,190 | 约 RM3,410 |
| RM1,000,000 | RM900,000 | 约 RM3,720 | 约 RM3,990 | 约 RM4,260 |
作为对比，同样 RM540,000 的贷款、年利率 4.0%，如果改贷 30 年而不是 35 年，月供约 RM2,580，每月多付约 RM190，但总利息会明显减少。想看更多不同价位的情境，以及租金怎样抵销月供，可以参考我们的新山公寓租金回酬计算指南。
定期贷款、半弹性与全弹性：怎么选？
房贷的还款结构大致分三种，选对了，长期可以省下不少利息。
- 定期贷款（Term Loan）：每月固定还款，利率通常较低，适合收入稳定、不打算提早多还钱的买家。多还的钱一般不能随时提回来。
- 半弹性贷款（Semi-Flexi）：可以随时多还本金来减少利息，但如果要把多还的钱提出来，通常需要向银行申请，部分银行会收取手续费。
- 全弹性贷款（Full Flexi）：附有往来账户，存在账户里的钱可以抵销本金、减少利息，需要时又可以随时提用。利率和月费往往稍高，适合手头经常有闲钱、又想保留灵活度的人。
如果是作为出租用途的投资单位，很多买家会选择弹性贷款，把每月租金先存入账户抵销利息；如果是自住、预算比较紧，定期贷款的低利率反而更实际。没有哪一种绝对最好，关键是配合你自己的现金流习惯。
楼花房贷：建造期间按进度放款
买楼花时，银行不会在第一天就把整笔贷款放出去，而是根据工程进度、在每个阶段获得认证后，分批付给发展商。你只需要为已经放出的金额支付利息。
分层产业使用的 Schedule H 买卖合约，房价按工程进度分阶段收取，发展商须在 36 个月内交屋，交屋后另有 24 个月的瑕疵保修期。这样的结构对买家相当友好：
- 工程初期，银行只放出一小部分贷款，所以每月要付的利息很少。
- 随着放款越来越多，月付金额逐步上升，让你有时间安排现金流。
- 通常在最后一笔放款之后，才开始支付完整的本金加利息月供。
这也是为什么 RTS 附近的新项目，例如靠近新山关口的 Causewayz Square（目标约 2030 年完工），特别吸引希望分散资金压力的买家。RTS Link 载客服务目标在 2027 年 2 月启用，而项目仍在建造中，所以月供较轻的早期阶段，正好与 Bukit Chagar 一带交通持续改善的时期重叠。
除了房贷，还要准备哪些前期费用？
除了 10% 首期，还要预留现金支付 SPA 和贷款合约的律师费与印花税。除非银行提供额外成数来涵盖入门费用，否则一般房贷不包含这些开销。
- 贷款合约印花税：贷款额的 0.5%。
- 贷款合约律师费：按 2023 年律师酬劳令（SRO 2023）收费标准，首 RM500,000 收 1.25%，其余部分收 1%，另加杂费。
- 房贷保险（MRTA 或 MLTA）：很多人选择把保费一起贷进房贷里。
- 估价费：适用于已完工或二手产业。
此外，2027 年财政预算案建议：首购族购买 RM500,000 或以下的首间房屋，转让文件与贷款合约可获全额印花税豁免；RM750,000 或以下者，首 RM500,000 全免、其余部分减半；适用于 2027 年 1 月 1 日至 2030 年 12 月 31 日签署的 SPA。由于这仍是预算案建议，最终条件请向律师确认。所有费用的完整清单，可参考我们的新山买房流程指南。
让马来西亚房贷顺利获批的实用建议
容易获批的申请通常有三个共同点：信用记录良好、DSR 留有余裕、文件齐全。以下几个习惯，往往能带来明显差别。
- 先查自己的 CCRIS 记录：可通过国家银行的 eCCRIS 服务查询，避免申请时才发现问题。
- 同时向两三家银行申请：比较实际利率、锁定期和弹性，而不只是看贷款成数。
- 尽早取得初步批准：最好在下订前后就先了解银行意向，签 SPA 时会更安心。
- 申请期间保持收入稳定：尽量不要换工作，也不要再借新的债务。
- 考虑与配偶联名申请：合并收入可以改善 DSR。
- 外国买家及人在新加坡的买家：一开始就要问清楚各银行对外国人的政策、接受哪种货币的收入，以及所需文件。在柔佛，外国买家还需要州政府批准，一般最低购房价格为 RM100 万；适合的项目清单，可参考我们的新山 RTS Link 公寓指南。
如果你正在考虑 The Asteriaz、The Celestz 或 Causewayz Square，欢迎 WhatsApp 我们索取最新 SPA 价格表，我们可以帮你按不同户型，估算首期和每月大约的月供。
资料来源
- 马来西亚国家银行：第三笔房贷最高 70% 贷款成数
- 马来西亚国家银行：房产融资最长 35 年（2013 年 7 月 5 日）
- 马来西亚国家银行：负责任借贷与净收入 DSR
- 马来西亚国家银行：2022 年 8 月 1 日起实施标准基准利率
- Maybank：Home2gether 贷款成数、年限与文件
- Alliance Bank：基本房贷产品资料
- EdgeProp：购房者 DSR 指南
- Malay Mail：2027 年预算案首购印花税豁免建议
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