根据我们对新加坡建屋局（HDB）在data.gov.sg公开数据的分析，RTS Link新加坡端所在的兀兰（Woodlands），2026年10月共143宗组屋转售，每平方尺成交中位数约516新元（约1,634令吉）。新山CIQ关卡与武吉查卡RTS车站附近的已完工公寓，成交中位数为每平方尺645至1,161令吉（约204至366新元），交投最活跃的R&F Princess Cove在2026年为每平方尺967令吉（约305新元）。按国家银行2026年11月6日汇率1新元兑3.1688令吉计算，兀兰组屋每平方尺价格约为新山CIQ附近永久地契公寓的1.7倍。
“新山到底便宜多少？”很多新加坡人一听说RTS Link能把兀兰北（Woodlands North）到武吉查卡（Bukit Chagar）的路程缩短到约五分钟，第一个问题就是这个。网上大多数答案，是拿新加坡公寓去比马来西亚的平均房价，把完全不同的房子混在一起。本文用更严谨的方法做新加坡与新山房价对比：以每平方尺价格为基础，新加坡端采用兀兰的官方组屋转售记录，新山端采用CIQ附近公寓的NAPIC成交记录，再按马来西亚国家银行公布的汇率换算。
我们会公开计算过程、资料来源和这项比较的局限，让你自己判断两地差距。
新加坡与新山每平方尺房价对比表
以实际成交计算，RTS新山端的住宅，每平方尺价格比新加坡端的组屋转售价低约三成至六成。
| 房屋类型与地点 | 当地货币每平方尺 | 折合新元 | 折合令吉 | 依据 |
|---|---|---|---|---|
| 兀兰组屋转售（所有房型） | 516新元 | 516新元 | 1,634令吉 | 2026年10月143宗中位数 |
| 兀兰组屋转售（四房式） | 500新元 | 500新元 | 1,585令吉 | 2026年10月63宗中位数 |
| 兀兰组屋转售（五房式） | 510新元 | 510新元 | 1,617令吉 | 2026年10月50宗中位数 |
| 新山CIQ区：TriTower Residence（2026年4月成交） | 1,161令吉 | 366新元 | 1,161令吉 | 单宗记录，947平方尺 |
| 新山CIQ区：R&F Princess Cove（2026年） | 967令吉 | 305新元 | 967令吉 | 2026年7宗成交中位数 |
| 新山CIQ区：7个已完工项目区间 | 645至1,161令吉 | 204至366新元 | 645至1,161令吉 | 各项目2021至2026年中中位数 |
| 柔佛服务式公寓平均 | 711令吉 | 224新元 | 711令吉 | 2025年平均成交价（JLL） |
换算汇率：1新元兑3.1688令吉，为国家银行2026年11月6日中间汇率，详见我们的新币兑令吉汇率与新山房产。新山数据来自我们整理的新山CIQ附近公寓成交价数据集（NAPIC记录）及JLL Malaysia。
这项比较是怎么做的（方法说明）
每一个数字，要么是官方记录，要么是由官方记录简单计算得出，任何人都可以重复验证。
- 新加坡端：我们从data.gov.sg上建屋局的组屋转售价格数据集中，取出2026年10月登记、位于兀兰的全部转售交易（共143宗，2026年11月14日下载），把每宗的面积从平方米换算成平方尺（乘以10.7639），再以成交价除以面积，取中位数。
- 新山端：采用NAPIC（JPPH）记录的CIQ及武吉查卡RTS车站附近七个已完工项目的二手成交数据（汇整于我们的成交价页面），以及JLL Malaysia公布的柔佛服务式公寓平均价。
- 汇率：国家银行2026年11月6日下午5点公布的新元中间汇率3.1688令吉。
- 倍数与比例：由上述中位数计算，并四舍五入。
我们没有剔除任何记录，也没有按楼层、剩余地契年限或屋况作调整，所以兀兰中位数同时包含新旧组屋。执行公寓（12宗）和一宗二房式交易计入整体中位数，但数量太少，不单独列出。
选择兀兰是刻意的：RTS Link的新加坡车站兀兰北就设在这里，所以它是与武吉查卡最自然的“两端对比”。
为什么用组屋而不是新加坡私宅来比较？
组屋转售数据是官方、完整、逐宗公开的，是兀兰最干净的公开基准。
在同一个市镇，新加坡私人公寓的每平方尺价格通常高于组屋，所以用组屋比较是偏保守的做法：若换成新加坡私宅，差距通常会更大。至于私宅市场走势，根据市区重建局（URA）数据，2026年第三季私宅价格指数按季上涨1.4%，其中包括兀兰在内的中央区以外（OCR）非有地私宅按季上涨2.3%；2026年前三季平均每季上涨0.9%。URA同时公布第三季末私宅空置率为7.2%。
还有两点差异很重要：外国人（包括马来西亚人）一般不能购买组屋转售单位；组屋为99年地契，而表中多个新山项目（如R&F Princess Cove和TriTower Residence）是永久地契。
差距换成真金白银：一个实例
下面看看，兀兰四房式组屋的中位数价格，在新山市中心按实际成交价能买到多大的面积。这只是示范，并非报价或估价。
| 步骤 | 数字 |
|---|---|
| 兀兰四房式组屋转售中位价（2026年10月） | 528,000新元 |
| 按3.1688换算成令吉 | 约167万令吉 |
| 按R&F Princess Cove 2026年中位数每平方尺967令吉 | 约1,730平方尺 |
| 按TriTower 2026年4月成交每平方尺1,161令吉 | 约1,440平方尺 |
| 同一数据中兀兰四房式面积中位数 | 约1,076平方尺（100平方米） |
这对你意味着什么：在兀兰买一间典型四房式转售组屋的钱，按新山的实际成交价，可以在步行可达新山CIQ的已完工永久地契公寓中，买到大约多三成至六成的面积。哪种比较最适合你，取决于你是买来自住、当第二个家，还是投资，以及适用于你的买家规定。
换一个角度来看：以同样的面积计算，一个1,000平方尺的单位，在兀兰按组屋转售中位数约值51.6万新元，在新山CIQ附近按Princess Cove的2026年中位数约值96.7万令吉，折合约30.5万新元。两者相差约21万新元，这就是“过一道长堤”在价格上的距离。
为什么新山每平方尺便宜这么多？
这个差距反映的是收入、货币、土地供应和市场规则上的真实差异，而不是一个会自动消失的“错误定价”。
- 收入与货币。房价跟着当地的赚钱能力走，马来西亚家庭以令吉计算的收入，低于新加坡家庭以新元计算的收入。
- 土地。柔佛可开发的土地远多于新加坡，新山整体供应管道也很大，数字详见我们的新山新房供应量。
- 市场准入。新加坡组屋只限符合资格的居民购买，许多购房也需缴付额外买方印花税；柔佛则对外国买家设有最低购买价，并征收8%印花税。
- 过去的交通瓶颈。过长堤一直又慢又难预测。RTS Link目标在2027年2月启动载客服务（新加坡陆交局与马来西亚交通部，2026年10月），票价尚未公布，这将改变武吉查卡一带住宅的通勤条件。
柔佛房价的涨速一直快于全国：根据NAPIC，柔佛房价指数2025年上涨6.9%，全国为2.6%。15年完整走势请看柔佛房价指数走势。
汇率会改变结论吗？
会有影响，但只在边际上。新元兑令吉的每一次波动，都会改变新加坡买家眼中的差距。
- 按1新元兑3.4361令吉（国家银行，2023年11月6日），每平方尺967令吉约为281新元。
- 按3.1688令吉（2026年11月6日），约为305新元。
- 按3.0734令吉（2021年11月5日），则约为315新元。
截至2026年11月6日的12个月内，国家银行汇率介于3.0639至3.2147令吉之间。几个百分点的汇率波动，并不足以抹平四成以上的价差，但如果你用新元付款，仍值得持续留意。对于分期付款的在建项目，付款期往往长达数年，汇率在这段期间的变化也会影响你以新元计算的实际总成本。
这项比较的局限
公平的比较，也要说清楚它不能说明什么。引用这个差距之前，请记住以下几点。
- 面积计算方式不同。组屋面积以平方米记录，马来西亚公寓面积通常以平方尺的建筑面积报价，可能包括阳台等空间。跨长堤的每平方尺比较，应视为参考值。
- 产品不同。组屋是公共住房，有各自的资格规定；新山市中心公寓是私人发展项目，有设施、管理费，很多还是永久地契。
- 时间窗口不同。兀兰数字是一个月的登记记录；新山的部分中位数涵盖2021至2026年中，而近期成交通常高于长期中位数。
- 新山样本较小。部分新山数字只基于少数几宗成交，例如Princess Cove 2026年的7宗、TriTower 2026年4月的单宗。
- 未计入交易成本。两国的印花税、律师费、贷款条件和持有成本不同，本地与外国买家之间也不同。
即使考虑以上所有因素，按实际成交计算每平方尺约三成至六成的差距仍然很大，不会因为任何单一假设而改变。
读者常问：差距这么大，为什么不是人人都去新山买房？
这是一个很好的问题，答案能帮你更冷静地看待价差。
- 通勤一直是最大障碍。在RTS开通之前，过长堤的时间难以预测，塞车时可能耗上好几个小时。对每天准时上班的人来说，便宜的房价未必能抵消时间成本。RTS Link正是要解决这个痛点，但它的实际效果要等列车运行、票价公布之后才能真正评估。
- 生活圈与家庭安排。孩子的学校、父母的照顾、医疗和日常社交，都会把家庭“绑”在原来的城市。房价只是决定住在哪里的众多因素之一。
- 规定与资格。新加坡居民在新山买房，要面对柔佛的外国买家最低购买价、州政府批准程序和8%印花税；同时还要考虑自己在新加坡的组屋或其他房产安排。
- 货币与收入错配。以令吉计价的资产和以新元计价的收入之间，存在汇率风险。对于收入和支出都在新加坡的人，这一点需要提前规划。
正因为有这些现实因素，价差才长期存在。RTS的意义在于，它会实质降低其中最大的一个障碍：通勤时间与不确定性。受益最直接的，是步行或短途就能到达武吉查卡车站的住宅。
新加坡买家需要先了解的柔佛购房规定
如果你是新加坡公民或永久居民，打算利用这个价差在新山置业，以下几条规定要先弄清楚：
- 印花税：根据2026年财政预算案，自2026年1月1日起，外国人购买马来西亚产业的转让印花税统一为8%。
- 最低购买价：柔佛对外国买家一般设有100万令吉的最低购买门槛，并须获得州政府批准，具体以州政府最新规定为准。
- 贷款：外国买家可向马来西亚银行申请房贷，但贷款成数和条件因银行而异，建议提前咨询。
完整的流程和费用说明，请参考新加坡人在新山买房指南。
这项比较适合谁参考？
不同读者会用不同方式解读这个差距。
- 打算在新山置办第二个家或平日落脚处的新加坡居民：请先阅读新加坡人在新山买房指南，了解柔佛的外国买家门槛等规定。
- 在新加坡工作的马来西亚人：这个差距正是“住新山、在新加坡上班”的核心理由，RTS开通后更加有力。每日通勤的细节，请看住新山、在新加坡工作。
- 投资者：要比较回酬，而不只是价格。我们的新山RTS与CIQ租金指数显示，2026年第四季CIQ附近叫租中位数为：单间2,100令吉、两房2,800令吉、三房3,500令吉。
如果RTS开通后价差缩小怎么办？
车站附近的价差出现一定程度的收窄，与其他城市铁路沿线的经验相符，但没有人能说清会缩小多少、多快。
- 不要只因为价差而买。价差大是值得研究的理由，而不是买入的理由。地段、格局、物业管理和持有成本，才决定最终结果。
- 以成交记录为准。用实际成交而不是挂牌价来比较，并在下决定前再核对最新一季的数据。
- 用两种货币做压力测试。使用新山房产计算器，并假设一个较不利的汇率。
至于新盘，例如距离CIQ约600米、目标约2030年完工、发展商提议兴建人行连接天桥的Causewayz Square，上述比较是市场背景，而不是它的价格。最新SPA价格表，欢迎WhatsApp 我们。
更新与引用方式
随着建屋局转售记录、NAPIC数据和国家银行汇率的更新，我们会定期刷新这项比较。引用时请注明：“资料来源：exsimciqrts.com，新加坡与新山每平方尺房价对比，2026年11月（建屋局转售数据经data.gov.sg；NAPIC；国家银行）”，并附上本页链接。
资料来源
- 新加坡建屋局：组屋转售价格数据集（data.gov.sg，2026年11月14日下载）
- 市区重建局：2026年第三季房地产统计（2026年10月23日）
- 马来西亚国家银行：汇率
- List.my：R&F Princess Cove成交记录（NAPIC数据）
- List.my：TriTower Residence成交记录（NAPIC数据）
- EdgeProp：JLL谈柔佛服务式公寓价格（2025年11月）
- NAPIC：马来西亚房价指数2025年（初步）
- 新加坡陆路交通管理局：RTS Link服务目标2027年2月
本文为一般资讯，并非财务建议。