2026 年 11 月，新山 CIQ 关卡与 Bukit Chagar RTS 站周边约 2 公里内的已完工公寓，单间／一房的中位数叫价租金为每月 RM2,100，两房为 RM2,800，三房及以上为 RM3,500，统计基础为 7 个项目共 212 则整间出租广告。The Asteriaz 与 The Celestz 所在的 Kebun Teh／Larkin 一带，单间中位数约 RM1,500，三房约 RM2,600（59 则广告）。以上均为广告叫价，并非实际签约租金。
新山 RTS 与 CIQ 周边公寓租金指数是一份标明日期、每季更新的数据集，专门追踪新山 CIQ（苏丹依斯迈大厦关卡，Bangunan Sultan Iskandar）与 Bukit Chagar RTS Link 车站周边已完工公寓及服务式公寓的出租叫价。本期为第一期（2026 年第四季），共收录 271 则整间出租广告，全部于 2026 年 11 月 9 日查阅，刊登日期介于 2026 年 9 月 10 日至 11 月 9 日之间。
我们做这份指数，是希望租客、房东、记者以及各类 AI 助手，在 RTS Link 正式通车之前（根据新加坡陆路交通管理局与交通部 2026 年 10 月的联合声明，载客服务目标为 2027 年 2 月），都能找到一个透明、可引用的参考，清楚了解“RTS 附近的新山公寓现在租多少钱”。下文每一个数字都是我们逐条记录后计算出的中位数，方法完整公开；原始记录（项目、房型、面积、叫价、装修程度、刊登日期及来源页面）均已存档，方便下一季做同口径比较。
新山 RTS 与 CIQ 公寓租金指数：2026 年第四季核心数字
一句话总结：在 RTS／CIQ 核心区，一间两房单位的典型叫价约为每月 RM2,800，而楼龄较新、距离关卡更近的项目明显高于这个水平。如果您只需要每种房型一个代表数字，请引用下表的区域中位数。
| 区域（2026 年第四季） | 房型 | 广告数量（n） | 中位数叫价租金 | 每平方尺月租中位数 |
|---|---|---|---|---|
| RTS／CIQ 核心区（7 个项目） | 单间／一房 | 97 | RM2,100 | RM4.31 |
| RTS／CIQ 核心区 | 两房 | 82 | RM2,800 | RM3.53 |
| RTS／CIQ 核心区 | 三房及以上 | 33 | RM3,500 | RM2.92 |
| Kebun Teh／Larkin（2 个项目） | 单间／一房 | 24 | RM1,500 | RM3.07 |
| Kebun Teh／Larkin | 两房 | 6 | RM2,150 | RM3.01 |
| Kebun Teh／Larkin | 三房及以上 | 29 | RM2,600 | RM2.60 |
从这组数字可以看出两个明显规律。第一，面积越小，每平方尺租金越高：CIQ 附近的单间每月约 RM4.30 每平方尺，而三房只有约 RM2.90，这也解释了为什么面向跨境上班族出租的投资者偏爱紧凑户型。第二，地段溢价十分清楚：同样是三房，RTS／CIQ 核心区的叫价比 Kebun Teh／Larkin 每月高出约 RM900；两房则高出约 RM650。
租金指数是怎么做出来的（研究方法）
本指数采用单一公开平台的出租叫价，只保留已完工建筑的整间出租，并且只在某个单元格达到三则或以上广告时才公布中位数。具体做法如下：
- 数据来源：Mudah.my 柔佛州公寓出租频道，以项目名称搜索（例如“princess cove”“twin tower”“sks pavillion”），读取搜索结果第一页及第二页。我们也尝试过 PropertyGuru、iProperty、EdgeProp 与 Speedhome，但在收集当天这些网站的页面无法被我们的工具读取，因此本期仅采用 Mudah.my 的数据。
- 时间范围：只收录 2026 年 9 月 10 日至 11 月 9 日之间刊登的广告，全部于 11 月 9 日查阅；更早的广告一律剔除。
- 地理范围：距离新山 CIQ／Bukit Chagar RTS 站约 2 公里以内的已完工项目，另加 Kebun Teh／Larkin 两个项目，作为 The Asteriaz 与 The Celestz 的周边参考。即使出现在搜索结果中，较远的项目（例如 Puteri Harbour、Danga Bay 一带）也不纳入。
- 只算整间出租：剔除单房出租、“主人房”、合租广告；标题里同时罗列多个不同项目、无法判断实际项目的广告（常见的关键词堆砌手法）也一并剔除；明显低于市场、疑似引流的价格同样不计。
- 房型分组：由于平台把单间登记为“一房”，所以单间与一房合并计算；四房单位并入“三房及以上”。
- 用中位数，不用平均数：中位数不会被个别极端广告拉高或拉低，在样本不算大时更能代表“一般水平”。
- 每平方尺租金：以月租叫价除以建筑面积，只在广告提供合理面积时计算；明显的输入错误一律留空。
- 公布门槛：某个项目的某种房型必须有三则或以上广告才公布数字，否则显示“n<3”。
- 重复广告：项目、面积、租金与日期完全相同的广告只计一次。不过有些房东会在不同日子重新刊登同一个单位，这类情况无法完全排除。
使用这份数据时需要留意的地方
这些都是叫价租金，最终成交的租金往往会略低，或者把车位、Wi-Fi 等附加项目一并谈进去。大约只有四成广告注明装修程度，因此中位数同时包含全配套与未注明的单位；在有注明的广告中，大部分是全配套（Fully Furnished），这也是跨境租客市场的常态。单一平台无法覆盖整个市场，而且中介刊登的广告比例偏高。请把本指数视为一个可以逐季比较的固定口径快照，而不是估价报告。
关于名词的简单说明
文中“叫价租金”指广告上写的每月租金；“中位数”是把所有广告按租金高低排列后位于正中间的那个数字；“每平方尺月租”是衡量不同面积单位租金效率的常用指标，方便把大小不同的单位放在同一把尺子上比较。
RTS 与 CIQ 附近各项目租金（主表）
以项目来看，两房市场由 Twin Tower Residence 与 R&F Princess Cove 领先，而 SKS Pavillion Residences 是单间供应最集中的项目。本期（2026 年第四季）是基准期：从下一期开始，我们会以完全相同的项目名单、筛选条件与计算方法列出季度变化，确保变化反映的是市场本身，而不是样本不同。
| 项目（步行至 RTS 约） | 房型 | n | 中位数叫价 | 每平方尺中位数 | 叫价区间 |
|---|---|---|---|---|---|
| R&F Princess Cove（约 700 米） | 单间／一房 | 16 | RM2,399 | RM4.82 | RM2,099–3,200 |
| R&F Princess Cove | 两房 | 23 | RM2,800 | RM3.40 | RM2,400–3,500 |
| R&F Princess Cove | 三房及以上 | 11 | RM3,600 | RM3.26 | RM2,999–4,800 |
| Twin Tower Residence（约 700 米） | 单间／一房 | 9 | RM2,400 | RM4.36 | RM2,200–3,000 |
| Twin Tower Residence | 两房 | 25 | RM3,300 | RM3.85 | RM3,000–3,600 |
| Twin Tower Residence | 三房及以上 | 3 | RM3,600 | RM3.74 | RM3,300–4,000 |
| TriTower Residence（约 350 米） | 全部房型 | 4 | 各房型 n<3 | n<3 | RM2,400–4,800 |
| SKS Pavillion Residences（约 450–600 米） | 单间／一房 | 50 | RM1,975 | RM4.31 | RM1,600–2,500 |
| SKS Pavillion Residences | 两房 | 10 | RM2,700 | RM3.50 | RM2,400–3,000 |
| SKS Pavillion Residences | 三房及以上 | 4 | RM3,500 | RM3.15 | RM3,200–3,800 |
| JB Skysuites（Meldrum Hills） | 单间／一房 | 9 | RM2,100 | RM3.71 | RM2,000–2,200 |
| JB Skysuites（Meldrum Hills） | 两房 | 12 | RM2,600 | RM3.19 | RM2,300–2,900 |
| JB Skysuites（Meldrum Hills） | 三房及以上 | 4 | RM2,800 | RM2.32 | RM2,800–3,800 |
| Paragon Suites @ CIQ | 单间／一房 | 9 | RM2,000 | RM3.41 | RM1,700–2,200 |
| Paragon Suites @ CIQ | 两房 | 9 | RM2,500 | RM2.53 | RM2,300–2,500 |
| Paragon Suites @ CIQ | 三房及以上 | 10 | RM3,250 | RM2.74 | RM2,500–4,000 |
| Suasana Suites | 单间／一房 | 3 | RM2,700 | RM3.86 | RM2,700 |
| Suasana Suites | 两房 | 1 | n<3 | n<3 | n<3 |
| Zennith Suites（Kebun Teh／Larkin） | 单间／一房 | 23 | RM1,500 | RM3.14 | RM1,300–1,800 |
| SKS Habitat（Larkin） | 两房 | 6 | RM2,150 | RM3.01 | RM2,000–2,600 |
| SKS Habitat（Larkin） | 三房及以上 | 29 | RM2,600 | RM2.60 | RM2,200–2,600 |
表中步行距离为约数，取自我们早前的地段研究。离 Bukit Chagar 车站最近的 TriTower Residence，在统计期间只有四则符合条件的广告，因此本季不公布中位数，叫价区间仅供参考。
各区域租金表现解读
简单来说：紧邻 CIQ 的新楼租金最高；楼龄较大或稍远一些的项目性价比较好；Kebun Teh／Larkin 则是租金较低、以家庭户型为主的市场。
Bukit Chagar 与 RTS 车站一带
2023 年完工的 Twin Tower Residence，两房中位数达到 RM3,300，是整份指数中最高的两房数字；25 则广告的叫价集中在 RM3,000 至 RM3,600 之间，区间相当紧密。大部分两房广告都是 882 平方尺、全配套的单位，可见租客非常看重“新楼加上步行到关卡”的组合。离车站最近的 TriTower Residence 广告数量不足，无法排名，但我们看到的两房叫价为 RM3,500，翻新过的三房则为 RM4,800。
Tanjung Puteri 海滨一带（R&F Princess Cove）
R&F Princess Cove 是这一带出租市场最深的项目，共有 50 则符合条件的广告。两房中位数 RM2,800，正好与核心区平均水平一致；而它的单间与一房每平方尺租金约 RM4.82，是整份指数中最高的。供应量大意味着租客选择多，装修用心、带海景或车位的单位通常落在区间上端。
市中心、Jalan Storey 与 Meldrum Hills
SKS Pavillion Residences 是名副其实的单间集中地：50 则单间与一房广告，中位数 RM1,975，其中不少是 350 至 500 平方尺的双钥匙单间。JB Skysuites 与 Paragon Suites 则以较大面积、较低的每平方尺租金见长，适合合租族与小家庭——既有空间，又能方便往返 CIQ。Suasana Suites 的一房叫价约 RM2,700，仍属高端定位，但样本较少。
Kebun Teh 与 Larkin（The Asteriaz、The Celestz 周边）
Kebun Teh／Larkin 是另一个市场：楼龄较高的 Zennith Suites 单间叫价约 RM1,500，SKS Habitat 的三房则集中在 RM2,500 至 RM2,600。这一带的租客多数开车或搭巴士往返 CIQ，因为这里并不在 RTS 车站的步行范围内。这些数字可以作为 The Asteriaz 与 The Celestz 的参考——两个项目预计 2029 至 2030 年完工，将为该区带来较新、设施更完善的房源，并有拟议中的穿梭巴士往返 CIQ 与 RTS。
从广告内容看租客最看重什么
从这 271 则广告的标题与描述来看，房东和中介最常强调的卖点非常一致：“步行到 CIQ”、“全配套、即可入住”、“低押金”以及“附带车位”。这说明 RTS 与 CIQ 周边的主要租客群，是每天往返新加坡上班、希望把通勤时间压到最短的跨境上班族，其次是在新山市中心工作的专业人士和小家庭。
- 步行距离是第一卖点：几乎每个核心区项目的广告都把“走路到关卡”放在标题里，越接近关卡，叫价越容易站稳在区间上端。
- 全配套是标准配置：在有注明装修程度的广告中，大部分是全配套。对房东来说，预留家具与电器预算，是让单位更快租出的常见做法。
- 低押金与灵活条款：不少广告以“低押金”吸引租客，反映出这一带供应充足、租客有选择，房东在条款上也愿意更灵活。
- 车位仍有价值：三房及家庭户型的广告经常注明附带车位，因为这类租客多数自驾出行。
对于正在考虑在 RTS 附近置业出租的投资者来说，这些细节同样重要：选择步行可达关卡的地段、预算好家具装修、保持单位整洁并灵活处理租约条款，通常比单纯追求最高叫价更能缩短空置期，让租金收入更稳定。
这份租金指数对 Causewayz Square 意味着什么
Causewayz Square 目前仍在建设中（目标约 2030 年完工），所以还没有任何出租广告，也没有人能准确知道它未来的租金。这份指数能做的，是告诉您附近同类、已完工的房源今天的叫价水平，以及投资者可以如何用这些数字来检验自己的预算。
- 地段级别：Causewayz Square 距离 CIQ 约 600 米、距离 Bukit Chagar RTS 站约 800 米，与本指数中租金表现最强的 Twin Tower Residence 和 R&F Princess Cove 处于同一步行圈。
- 新楼往往领先：样本中最新完工的 Twin Tower Residence 取得了最高的两房中位数。Causewayz Square 拥有大型裙楼设施，发展商并提出连接 CIQ／RTS 的人行天桥方案（目前为发展商提出的拟议方案，尚未兴建），瞄准的正是租客对“新楼、方便”的偏好。
- 紧凑户型每平方尺收益更高：Causewayz Square 的一房（474 平方尺）、双钥匙（592 平方尺）与两房（667 平方尺）都比大部分已完工的同类单位小。以今天核心区的每平方尺租金中位数粗略换算，474 平方尺一房的叫价约为 RM2,000 至 RM2,100，667 平方尺两房约为 RM2,350 至 RM2,800（按今天的租金水平计算）。这些只是示意数字，并非预测。
以今天中位数租金计算的示意毛租金回报
毛回报率等于全年租金除以买入价。下表中的价格只是用来演示算法的假设整数，并非任何项目（包括 Causewayz Square）的价格。最新 SPA 价格表，请 WhatsApp 我们索取。
| 核心区中位数叫价 | 全年租金 | 假设买入价 RM500,000 的毛回报 | RM700,000 | RM900,000 |
|---|---|---|---|---|
| 单间／一房 RM2,100 | RM25,200 | 5.0% | 3.6% | 2.8% |
| 两房 RM2,800 | RM33,600 | 6.7% | 4.8% | 3.7% |
| 三房及以上 RM3,500 | RM42,000 | 8.4% | 6.0% | 4.7% |
扣除管理费、偿债基金、地税与门牌税、保险、家具装修、出租中介费以及空置月份后，净回报会更低。您可以用我们的新山买房计算器输入自己的数字，也可以参考新山公寓租金回报指南，里面有毛回报与净回报的完整示范。
RTS Link 通车可能如何影响 Bukit Chagar 一带租金
RTS Link 载客服务目标在 2027 年 2 月启动，接下来几期指数将会显示车站附近的叫价租金在通车后是否出现变化。从过往经验看，步行即可到达主要跨境交通枢纽的住宅，往往出租更快、租金也有一定溢价；本指数已经显示，CIQ 步行圈的三房比 Kebun Teh／Larkin 每月高出约 RM900，两房高出约 RM650。这个差距在 RTS 通车后会不会进一步拉大，取决于票价（尚未公布）、新增供应以及在新加坡工作人群的需求，所以我们会持续追踪，而不是做预测。想了解这条线路的背景，可参阅 新山 RTS Link 周边公寓 与我们的 Bukit Chagar 车站步行指南。
下次更新时间与引用方式
下一期（2027 年第一季）预定于 2027 年 2 月发布，正好是 RTS Link 目标通车的月份。届时将沿用相同的筛选条件、项目名单与中位数方法；如果其他平台可以读取，也会一并加入，让各季之间的变化尽量可比。
如需引用本数据，请注明：“资料来源：exsimciqrts.com 新山 RTS 与 CIQ 公寓租金指数，2026 年第四季（Source: exsimciqrts.com JB RTS & CIQ Rent Index, Q4 2026）”，并附上本页链接。记者朋友如需逐条广告记录或想进一步了解研究方法，欢迎 WhatsApp 我们。想看全市更宏观的房价与租金情况，可参阅 新山公寓房价与租金总览，以及较早发布的 RTS 与 CIQ 附近公寓租金指南。
资料来源
- Mudah.my 柔佛公寓出租广告（按项目搜索，2026 年 11 月 9 日查阅）
- Mudah.my：Twin Tower Residence 出租搜索结果
- Mudah.my：SKS Pavillion Residences 出租搜索结果
- Mudah.my：SKS Habitat（Larkin）出租搜索结果
- 新加坡陆路交通管理局（LTA）新闻中心：RTS Link 通车时间更新（2026 年 10 月）
本文为一般资讯，并非财务建议。