交屋后的瑕疵保修期权益：马来西亚新房 24 个月保修解析

拿到钥匙，是做屋主的开始；而瑕疵保修期，就是新房自带的头两年保修。了解马来西亚的瑕疵保修期怎么运作，可以帮你把这项权益用好：什么算瑕疵、怎么报告、维修一般要多久、入住几个月后才出现的问题又该怎么处理。本文以 Causewayz Square 和 The Asteriaz 等新山新项目的屋主为对象撰写，但规则同样适用于《房屋发展法令》下任何持牌发展商的项目。如果你还在准备交屋当天的验屋，可以先看我们的 交屋验收检查表。

马来西亚的瑕疵保修期是什么？

瑕疵保修期是交屋后的一段固定时间，在这段时间里，发展商有责任修复你单位和大楼的瑕疵。以法定 SPA 格式出售的房屋，保修期为买家取得空屋（交屋）当天起计的 24 个历月。

这 24 个月同时适用于有地房屋（Schedule G）和分层单位，例如公寓与服务式公寓（Schedule H）。自 2000 年代后期条例修订、把原本较短的保修期延长以来，24 个月一直是标准做法，让屋主可以经历两个完整的雨季，观察单位的实际表现。

需要记住的重点：

• 保修期从交屋日开始计算；即使你较晚才去领钥匙，交屋日也可能以交屋通知程序所定的日期为准。
• 保修范围包括因施工或材料缺陷、或未按照批准图则与规格建造而产生的瑕疵、收缩及故障。
• 你的权益写在已签署的 SPA 里，所以 SPA 副本就是最重要的参考文件。我们的 SPA 买卖合约怎么看 说明了这一条款的位置。

保修期时间线一览

把两年时间画成一条时间线，标出几个自然的检查点，大多数屋主会觉得清楚很多。

保管金的释放是有条件的：如果在释放日期之前已发出瑕疵通知而尚未修好，相关款项可以暂缓释放，直到建筑师证明维修完成。这个安排让买卖双方都朝着把问题妥善处理好的方向努力。

什么算瑕疵？什么不算？

瑕疵是指发展商所交付的建筑、材料或装修本身的问题。正常损耗、装修造成的损坏，以及你自己加装的物品，都不在保修范围内。

保修期内一般涵盖

• 水管、窗户、湿区或外墙渗水、漏水。
• 墙壁、天花或地面装修出现超出表面细纹程度的裂缝。
• 瓷砖空心或松动、地面装修翘起、踢脚线固定不牢。
• 门窗无法正常关闭、上锁或密封。
• 发展商提供的插座、电线或配电箱零件故障。
• 排水坡度不足，导致浴室或阳台积水。
• 配备与 SPA 规格不符。

一般不涵盖

• 装修承包商造成的损坏，例如钻穿水管或敲裂瓷砖。
• 你自己安装的物品：订制木工、额外灯具、冷气机、滤水器等。
• 正常损耗、使用不当或缺乏基本保养。
• 有原厂保修的电器，应向品牌商申请保修。

至于灰色地带，例如大楼沉降时出现的细微发丝纹，最好的做法是拍一张注明日期的照片记录下来，如果之后变宽或反复出现，再提出报告。

保修期内怎样报告瑕疵？

请通过发展商提供的渠道，以书面方式、附上照片和清楚的位置来报告瑕疵。清楚的书面记录，能让整个流程对每一方都更快、更公平。

1. 使用官方渠道：发展商的瑕疵表格、客服电邮或网上平台，并保留确认回执。
2. 描述具体：每一项写明房间、位置和问题，附一张特写和一张远景照片。
3. 集中提交：整理成一份完整清单一次提交，而不是一项一项分开报，方便安排一两次上门就修完。
4. 安排开门：约好维修日期；如果你住在新加坡，可以授权家人或物业管理人员代为开门。
5. 复查确认：修好后逐项检查，并以书面方式确认哪些已完成。

按照标准 SPA 程序，发展商一般应在收到书面通知后 30 天内修复瑕疵。现在不少发展商都设有数码瑕疵平台，可以上传照片、追踪维修状态，整个过程透明方便，对海外屋主尤其友好。

维修跟进：进度较慢与公共区域瑕疵怎么办？

大部分瑕疵都能由屋主与发展商客服团队直接沟通解决。如果某项维修需要较长时间，通常只需要冷静、有记录地跟进；SPA 也订有清楚的下一步做法。

先友善跟进

发一封简短的书面提醒，列出尚未完成的项目编号、原本通知的日期和照片，并请对方提出维修日期。大型项目交屋高峰期，维修排期难免需要时间，一份清楚的汇总清单，能帮助团队尽快安排你的单位。

SPA 的自行维修机制

标准 SPA 也提供一个有条理的选项：如果发展商在 30 天内没有进行维修，买家可以发出书面通知，说明打算自行安排维修及预计费用；在通知期满后，买家可以安排维修，并向发展商索回费用，或从发展商律师所持有的保管金中扣回。在项目尚未修好期间，建议同时通知持有保管金的律师。

购屋者索偿仲裁庭

极少数无法直接协调的情况，可以通过购屋者索偿仲裁庭（Tribunal for Homebuyer Claims）处理。这是一个低成本的渠道，受理 5 万令吉以内的索偿，申请费为 10 令吉。索偿一般须在相关日期（例如保修期届满）起 12 个月内提出，所以整个保修期内保持完整记录会很有帮助。

公共区域瑕疵：大堂、设施与停车场

电梯、走廊、泳池平台或停车场等公共区域的瑕疵，在保修期内同样受保障，但一般由管理机构统一报告，而不是由个别屋主各自提出。

新的分层大楼在交屋初期通常由发展商的管理团队负责运作，之后成立联合管理机构（JMB），在分层地契发出、屋主接手后，再成立管理机构（MC）。像 Causewayz Square 这样设有 29 项平台设施和 60 楼空中设施的项目，住户如果能及时把公共区域的问题反映给管理处，由管理处统一整理跟进，所有屋主都会受益。公共区域保养得好，大楼整体形象和出租吸引力也会跟着提升，这对自住和投资的屋主都是好事。

保修期内装修：如何保障你的权益？

保修期内当然可以装修，但比较明智的做法是先验屋、先报告瑕疵，并在动工前清楚记录单位的原始状况。

• 先报告，再装修：先提交第一份瑕疵清单，最好等主要项目修好后再让承包商进场。
• 动工前拍照：每个房间拍一组注明日期的照片，方便区分原有瑕疵和装修造成的损坏。
• 避免过早改动湿区：浴室和阳台的防水属于保修范围，过早敲掉瓷砖，之后可能难以申请保修。
• 遵守管理规定：装修准证、押金和施工时间都写在大楼规章里。
• 保留承包商记录：发票和工程范围可以清楚说明改了什么、由谁施工。

对于准备出租的投资者，比较顺的顺序是：验屋、完成第一轮维修、简单布置家具，然后租客入住。我们的 租金回酬计算指南 可以帮你把家具布置成本放进回报计算里。

入住后不同阶段的观察重点

有些问题在交屋当天看不出来，要住上一段时间、经历过大雨或长期使用后才会显现。按季节和使用情况分阶段观察，可以确保在保修期内把问题都找出来。

入住第一个月

重点留意每天都会用到的地方：浴室排水是否顺畅、马桶补水是否正常、热水器接驳后有没有渗水、厨房水槽下方是否保持干燥。门窗在每天开关之后，也会比较容易发现对位或密封的问题。

第一次大雨之后

新山每年都有明显的雨季。大雨过后，请检查窗框四周、阳台门槛、外墙一侧的墙角和天花，看看有没有水渍或油漆起泡。如果发现，拍照记录，并尽快以书面方式报告，渗水问题越早处理越容易。

冷气与电器安装之后

冷气机安装后，留意冷气管道孔四周有没有滴水痕迹；所有电器连续使用一段时间后，也要检查插座和配电箱是否正常、没有跳闸。若问题来自你自行安装的冷气或电器，应联系安装商处理；若是原有的电路或预留位问题，则属于保修范围。

保修期最后半年

在第 18 至 22 个月之间，做一次全面巡查，把所有曾经报告过、但仍需复查的项目再看一遍，同时检查新出现的发丝纹、瓷砖空心和密封胶老化情况。提早做，就有足够时间在保修期结束前完成提交和维修。

单位已出租时的保修期安排

如果交屋后不久就把单位租出去，保修期依然保障你；你只需要和租客做好清楚的安排，让瑕疵能及时报告，维修时也方便进门。

写进租约里

在租约里加一条简短条款，请租客在发现漏水、配件故障或其他问题后几天内，以书面方式并附照片通知你；同时加入合理的维修进门条款。租客通常都欣赏回应快的房东，而及早报告，也能让你在保修期内从容地把问题提交给发展商。

区分租客损坏与原有瑕疵

租客入住时做一份附有日期照片、由双方签名的物品与状况清单，就能轻松区分原有的建筑瑕疵和之后的损耗或损坏，让你与发展商团队的沟通保持简单、就事论事。

人在海外，可以请物业管理

对住在新加坡的屋主来说，本地物业管理人员可以负责接收租客报告、协调发展商的维修上门，并用照片向你汇报进度。这对有多位租客的双钥匙或三钥匙户型特别有用，例如我们在 The Celestz 三钥匙分房出租解析 中介绍的单位。

简单实用的保修期记录方法

保修期内最有用的一个习惯，就是把所有资料放在同一个地方。一个实体或电子文件夹，应该包括：

• SPA 副本，以及显示交屋日期的交屋通知书。
• 第一份验屋清单、照片和提交回执。
• 之后每一次的报告，连同日期和发展商的回复。
• 维修预约确认，以及你的复查确认记录。
• 在第 7 个月、第 20 个月和第 23 个月设定日历提醒，检查是否还有未完成的项目。

只要做好这些，保修期就会是一个简单顺畅的过程，既保障了居住品质，也有助于维护房产的长期价值。如果你需要协助准备交屋，或想为新山单位规划出租方案，欢迎 WhatsApp 我们。

资料来源

• EdgeProp：瑕疵保修期全面解析（交屋起 24 个月）
• StarProperty：如何处理瑕疵（30 天修复、自行维修通知、保管金）
• MHub：交屋请款（5% 保管金于 8 个月及 24 个月释放）
• EdgeProp：关于购屋者索偿仲裁庭的五件事
• Mah Weng Kwai & Associates：发展商与买家的权利与义务

本文为一般资讯，并非财务建议。