柔佛对外国买家的一般最低价格为 RM100 万，以住宅产业的购买价格衡量，新房与二手房皆适用；低于 RM100 万的服务式公寓，须获州政府特别批准才能卖给外国人。征费为盖章价格的 3%，最低 RM3 万；获批准、低于 RM100 万的服务式公寓最低 RM5 万。另加 8% 联邦印花税。以 RM120 万单位为例，征费 RM36,000，印花税 RM96,000。
“柔佛外国人最低购房价格是多少？”听起来只有一个数字，但实际上，RM100 万门槛会和百分比征费、最低征费、服务式公寓的批准途径，以及另外的联邦印花税一起发挥作用。所以您实际要付多少，取决于您的单位落在这些界线的哪一边。本文先解释柔佛外国人最低购房价格和征费怎么运作，再用四个示范价格逐项计算。
谁可以买、哪些类别禁止购买等整体框架，请看《外国人可以在新山买房吗？2026 年规定解析》；组屋、公积金和资金安排等问题，请看《新加坡人在新山买房完整指南》。
柔佛外国人最低购房价格是多少？
柔佛对外国买家的住宅最低价格是 RM100 万。马来西亚律师楼 Legal That Works 引用柔佛土地与矿务局截至 2026 年 8 月的官方资料，列明为“住宅产业 RM100 万及以上”，向发展商购买和二手房交易都适用。《新海峡时报》（NST）2026 年 4 月的报道也指出同样的规定，并提到柔佛一直不愿意在二手市场放宽这个门槛。
有两项例外值得买家留意：
- 低于 RM100 万的服务式公寓：如果发展商已取得州政府特别批准，可以卖给外国人，但最低征费会提高到 RM5 万（NST；L & Co Accountants 引述土地与矿务局 2025 年第 3 号通令）。
- 指定区域：依斯干达公主城的 Medini 等指定区域，豁免最低价格门槛（NST，2026 年 4 月）。
柔佛过去曾经把门槛降到 RM60 万，但只适用于取得完工证（CCC）超过九个月的分层产业，而且只限 2020 年 1 月 1 日至 9 月 30 日，之后就恢复为 RM100 万（The Sun）。网上一些旧文章仍然引用 RM60 万这个数字，那并不是现行规定。
RM100 万门槛是怎么衡量的？
门槛是拿购买价格和 RM100 万作比较：RM100 万或以上的单位开放给外国买家；低于这个价格的单位，只能通过州政府批准的服务式公寓途径购买。柔佛征费方面，向发展商购买以“盖章买卖合约价格”计算；二手房则以政府估价局（JPPH）的估价或盖章合约价格计算（L & Co Accountants）。签约前，请律师确认土地局会以哪一个数字处理您的申请。
由此可以得出几点实用建议：
- 以 SPA 价格为准。比较单位时，请使用发展商的 SPA 价格表。想要 Causewayz Square、The Asteriaz 和 The Celestz 的最新 SPA 价格表，欢迎 WhatsApp 我们。
- 大户型最先跨过门槛。在同一个项目中，面积较大、楼层较高的单位最有可能达到 RM100 万，这类单位不论购买还是将来转售，都可以面向外国买家。
- 转售时门槛会再次影响您。NST 报道，低于 RM100 万单位的外国业主，转售时只能卖给马来西亚人；RM100 万或以上的单位，则仍然可以卖给外国买家。
柔佛外国人收购征费怎么计算？
柔佛征费是按产业价格的百分比计算，并设有最低金额，两者取较高者。2025 年 7 月 1 日起，费率由 2% 调高到 3%，依据是 2025 年 6 月 13 日发出的柔佛土地与矿务局 2025 年第 3 号通令（Y Kong, Wong & Partners 律师楼）。HHQ 律师楼将其称为《国家土地法典》第 433B 条下的“外国人收购征费（州政府批准费）”。
| 交易类型 | 费率 | 计算基础 | 最低金额 |
|---|---|---|---|
| 住宅或商业产业，向发展商购买 | 3% | 盖章买卖合约价格 | RM30,000 |
| 低于 RM100 万的服务式公寓（须州政府批准） | 3% | 盖章买卖合约价格 | RM50,000 |
| 二手房 | 3% | JPPH 估价或盖章合约价格 | RM30,000 |
| 租赁 | 3% | 盖章租约价值 | RM30,000 |
| 直系亲属之间转让 | 2% | JPPH 估价 | RM20,000 |
| 工业产业 | 4% | 合约价格／估价 | 未列明 |
资料来源：L & Co Accountants 及 Y Kong, Wong & Partners 对柔佛土地与矿务局 2025 年第 3 号通令的整理。
公式很简单：征费 = 3% × 价格，与最低金额相比，取较高者。由于 RM100 万的 3% 刚好是 RM30,000，对于 RM100 万或以上的单位，RM3 万的最低额并不会带来额外成本。RM5 万的最低额就不同了：假设一个获批准的服务式公寓售价 RM85 万，3% 是 RM25,500，但您要付 RM50,000，实际费率约 5.9%。
过渡安排
旧的 2% 费率只适用于在 2025 年 7 月 1 日前已签署并盖章买卖合约、且在 2025 年 8 月 29 日前把完整文件交到柔佛土地局的个案。此后所有交易一律按新费率计算（Y Kong, Wong & Partners；L & Co Accountants）。
外国人 8% 印花税怎么计算？
外国人印花税按产业成交价或市值（取较高者）统一征收 8%。从 2026 年 1 月 1 日起，适用于非公民（马来西亚 PR 除外）及外国公司购买住宅产业时的转让文件（RSM、Skrine）。法令写法是每 RM100 或不足 RM100 的部分征收 RM8，列于《1949 年印花税法令》第 32(ab) 项。
和马来西亚公民 1%、2%、3%、4% 的分级税率不同，外国人税率不分级，每一令吉都按 8% 计算。之前外国人的统一税率是 4%（KPMG）。法令对住宅产业的定义包括纯粹用作住家的服务式公寓和 SOHO（Skrine），所以如果您买服务式公寓来自住或作为住宅出租，请以 8% 来做预算。若向马来西亚银行贷款，贷款合约另须缴付 0.5% 印花税。
新房和二手房的计算有什么不同？
新房和二手房的门槛都是 RM100 万，但征费的计算基础不完全一样，这一点经常被忽略。
向发展商购买新房
征费以盖章买卖合约价格计算（L & Co Accountants）。印花税则按成交价或市值中较高者计算（RSM）。对楼花买家来说，合约价格就是发展商 SPA 价格表上的价格，所以预算相对清楚，签约时已经大致知道要付多少。
购买二手房
征费以政府估价局（JPPH）的估价或盖章合约价格计算（L & Co Accountants）；印花税同样以成交价或市值中较高者为准。也就是说，如果估价高于您谈好的价格，税费可能会按较高的数字计算。购买二手房时，建议在出价前就请律师或估价师先了解大约的市值，避免在预算上出现意外。
由谁付、什么时候付？
- 州政府批准申请费与征费：由外国买家承担（MahWengKwai & Associates），在批准时缴付。
- 转让印花税：由买家承担，在转让文件盖章时缴付。
- 律师费：买卖合约律师费在办理过程中缴付；若有贷款，贷款合约另计。
- 过户登记费：在登记过户时缴付。
这些费用一般不能计入银行贷款，需要用现金支付。对于楼花，部分费用会在签约后不久就产生，部分则要等到分层地契发出、正式过户时才支付，律师会为您列出时间表。提前把它们放进现金流规划，整个购房过程会轻松很多。
柔佛过户登记费分级表
2025 年 7 月 1 日起，柔佛按价格级别收取固定的过户（MOT）登记费（Y Kong, Wong & Partners）：
| 产业价值 | 登记费 |
|---|---|
| RM50 万 – RM60 万 | RM2,500 |
| RM60 万 – RM70 万 | RM3,000 |
| RM70 万 – RM80 万 | RM3,500 |
| RM80 万 – RM90 万 | RM4,000 |
| RM90 万 – RM100 万 | RM4,500 |
| RM100 万以上 | RM4,500，另每增加 RM5 万加收 RM250 |
计算示范：四个价格点的外国人总费用
以下示范采用整数价格，仅作说明用途，并非任何项目的实际售价。律师费按《2023 年律师收费令》（首 RM50 万收 1.25%，其后收 1%）计算，只计买卖合约部分；贷款律师费、0.5% 贷款印花税及杂费不包括在内。
| 项目 | RM85 万（获批准的服务式公寓） | RM100 万 | RM120 万 | RM150 万 |
|---|---|---|---|---|
| 柔佛征费 | RM50,000（适用最低额） | RM30,000 | RM36,000 | RM45,000 |
| 转让印花税（8%） | RM68,000 | RM80,000 | RM96,000 | RM120,000 |
| 过户登记费 | RM4,000 | RM4,500 | RM5,500 | RM7,000 |
| 买卖合约律师费 | RM9,750 | RM11,250 | RM13,250 | RM16,250 |
| 房价以外合计 | RM131,750 | RM125,750 | RM150,750 | RM188,250 |
| 占房价比例 | 约 15.5% | 约 12.6% | 约 12.6% | 约 12.6% |
从数字可以看出：
- RM100 万以上，费用按比例平稳增加。从 RM100 万起，征费、印花税和各项费用大约占房价的 12.5% 至 13%，尚未计入贷款相关费用和杂费。
- 低于 RM100 万时，RM5 万最低征费影响最大。RM85 万单位的额外费用（RM131,750），竟然比 RM100 万单位（RM125,750）还要高。这也是为什么不少外国买家会选择刚好达到或略高于门槛的单位，同时也保留日后转售给外国人的选项。
- 印花税是最大的一笔。在门槛以上的每个价格点，8% 印花税都是征费的两倍以上。
登记费说明：RM120 万比 RM100 万多 RM20 万，即四个 RM5 万级距，所以是 RM4,500 + 4 × RM250 = RM5,500；RM150 万则是十个级距，RM4,500 + RM2,500 = RM7,000。
买家身份不同，费用差多少？
同一个单位，由马来西亚公民、马来西亚永久居民或外国人购买，税费可以相差很大。差别主要来自两项：转让印花税是分级还是统一 8%，以及是否需要缴付柔佛外国人收购征费。
马来西亚公民和 PR 适用分级印花税：首 RM10 万为 1%，RM10 万至 RM50 万为 2%，RM50 万至 RM100 万为 3%，超过 RM100 万的部分为 4%。Skrine 指出 PR 不在 8% 税率范围内。至于收购征费，HHQ 说明这项征费针对非公民及外资控制的实体；而 PR 根据《国家土地法典》第 433A 条属于外国权益，同样须申请州政府批准，具体是否须缴征费，请律师按个案确认。
| 以 RM120 万单位为例 | 马来西亚公民 | 外国人（非 PR） |
|---|---|---|
| 转让印花税 | RM32,000（分级计算） | RM96,000（统一 8%） |
| 柔佛外国人收购征费 | 不适用 | RM36,000 |
| 州政府批准 | 不需要 | 需要 |
| 两项合计 | RM32,000 | RM132,000 |
分级印花税计算：RM10 万 × 1% = RM1,000；RM40 万 × 2% = RM8,000；RM50 万 × 3% = RM15,000；RM20 万 × 4% = RM8,000，合计 RM32,000。
这张表的意义不在于比较谁划算，而是帮助外国买家把预算做得更准确：在门槛以上，外国人比本地买家大约多付房价的 8% 左右。只要在决定总预算时把这部分算进去，就能更从容地挑选合适的单位。对于和马来西亚籍配偶或家人联名购买的情况，税费如何计算会更复杂，务必在签约前请律师逐项说明。
理解柔佛门槛时常见的误区
大部分误解来自旧文章，或者把州政府规定和联邦规定混在一起。请特别留意以下几点：
- 引用旧的 2%／RM2 万征费。这个费率在 2025 年 7 月 1 日后已不适用于新交易，现在是 3%，最低 RM3 万（获批准、低于 RM100 万的服务式公寓为 RM5 万）。
- 引用 4% 印花税。外国人税率从 2026 年 1 月 1 日起已加倍至 8%。
- 使用 RM60 万这个数字。那只是 2020 年针对已完工单位的临时安排，并非现行规定。
- 以为 Medini 的规定处处适用。豁免只针对依斯干达公主城 Medini 等指定区域，新山市中心和 Kebun Teh 并不包括在内。
- 以为马来西亚 PR 不需要批准。根据《国家土地法典》第 433A 条，PR 属于“外国权益”，仍须取得州政府批准，但不适用 8% 印花税（Skrine；MahWengKwai & Associates）。
- 套用其他州的数字。马来西亚各州各自设定门槛，柔佛的数字和吉隆坡、槟城不同，其他州的数字不能直接用在新山。
筛选单位时怎么运用门槛？
对外国买家来说，门槛就是第一道筛选条件。在比较景观、户型或设施之前，先用它把单位分类。
- 第一步：取得最新 SPA 价格表，把单位分成“RM100 万及以上”和“低于 RM100 万”两组。
- 第二步：低于 RM100 万的单位，询问是否已获州政府批准开放给外国人购买，并按 RM5 万最低征费做预算。
- 第三步：把 8% 印花税、征费和各项费用加进现金预算。这些费用一般要先付，和贷款分开计算。
- 第四步：考虑将来转售。RM100 万或以上的单位，将来可以同时面向本地和外国买家。
在新山市中心，靠近 CIQ 和 RTS 的永久地契服务式公寓，例如 Causewayz Square，提供较大的双钥匙和 3 房户型，适合用这种方法筛选。在 Kebun Teh，The Asteriaz 和 The Celestz 都有 915 平方尺的 3 房单位。您可以在项目对比页并排比较户型，也可以阅读《Causewayz Square 价格指南》，了解栋别、楼层和户型如何影响定价。想要最新 SPA 价格表和逐个单位的费用估算，欢迎 WhatsApp 我们。
把门槛变成选房优势
很多人把 RM100 万门槛看成限制，但换个角度看，它也是一种保护。门槛把外国人的购买集中在中高端产品上，这类单位通常面积较大、地段较好、设施较完善，本来就是自住和出租都受欢迎的类型。
对于看中新山市中心的外国买家，可以这样思考：与其为了压低总价而选择需要额外批准、征费又较高的小单位，不如直接挑选达到门槛的大户型、双钥匙或高楼层单位。这样不但流程更简单，将来转售时也可以同时面对本地和外国买家，退出选择更多。当然，最终还是要看您的用途和预算，我们可以按您的情况，帮您把各个选项的总费用逐一列出来比较。
柔佛的门槛或征费会再改吗？
有可能。门槛和征费由柔佛州政府决定，印花税则由联邦财政法令决定，任何一项都可能调整。NST 在 2026 年 4 月报道，有市场人士建议用弹性征费取代 RM100 万的转售门槛，但截至 2026 年 11 月，并没有宣布相关改变。柔佛曾在 2020 年短暂下调门槛，又在 2025 年调高征费，所以签约时请再次核对最新规定。
资料来源
- Legal That Works（2026 年 8 月）：柔佛 RM100 万门槛与 3% 征费
- L & Co Accountants：柔佛外国人批准费一览（2025 年第 3 号通令）
- Y Kong, Wong & Partners：柔佛征费与过户登记费分级
- New Straits Times（2026 年 4 月 20 日）：外国人在柔佛面对的转售门槛
- RSM Malaysia：2025 年财政法案，印花税第 32(ab) 项 8%
- HHQ：柔佛外国人购产的新法律与税务框架
- The Sun：柔佛 2020 年临时 RM60 万门槛
本文为一般资讯，并非财务建议。示范数字仅供说明，规定以 2026 年 11 月为准，签约前请向马来西亚律师确认。