柔佛州政府向外国买家征收的州政府批准费（State Levy），目前是向发展商购买时按盖印后买卖合约（SPA）价格的 3% 计算，二手房则按估价局（JPPH）估价或盖印合约价的 3% 计算，最低 RM30,000。获州政府特别批准、售价低于 RM100 万的服务式公寓，最低收费为 RM50,000。这笔费用由外国买家在州政府批准（State Consent）后缴付，另加每个地契 RM2,000 申请费。它属于州政府收费，与联邦政府 8% 印花税是两回事。
“柔佛州 levy 是多少？”几乎是每一位新加坡或其他外国买家在新山看房时都会问到的问题，而网上流传的数字却常常是旧的。现行费率来自柔佛土地与矿务局（PTG Johor）2025 年第 3 号通令，日期为 2025 年 6 月 13 日，自 2025 年 7 月 1 日起生效，取代了自 2014 年沿用至今的 2% 费率。本文直接回答几个核心问题：费率多少、按什么价格计算、由谁付、什么时候付、和印花税有什么不同，并附上一个完整的计算例子。若想了解 RM100 万门槛和更多价位的完整成本对比，可阅读我们的柔佛外国人最低购屋价格指南。
柔佛州政府 levy 是什么？
简单来说，这是外国买家为了取得柔佛州政府“同意购买”而缴付的一次性批准费。马来西亚律师事务所 HHQ 将其称为外国人收购税（Foreign Acquisition Levy），也就是州政府同意费（State Consent Fee），法律依据是《国家土地法典》第 433B 条。马来西亚公民购屋不需要缴付这笔费用。
实际流程是：外国个人或外国公司在柔佛购买产业，必须先取得州政府批准，才能办理过户登记。律师代你提交申请，州政府批准后会发出批准信，上面会写明你需要缴付的 levy 金额。缴清之后，过户手续才可以继续往下走。
每个州的规定都不一样，柔佛的数字并不等于吉隆坡或槟城的数字。如果你在网上看到其他州的费率，不要直接套用到新山的产业上。
2026 年柔佛州 levy 费率一览
住宅和商业建筑的费率都是相关价值的 3%，同时设有最低金额，两者取较高者。截至 2026 年 11 月，这套费率仍然有效，我们没有找到取代它的新通令。
| 交易类型（住宅或商业建筑） | 费率 | 计算基础 | 最低金额 |
|---|---|---|---|
| 向发展商购买（新盘） | 3% | 盖印后 SPA 售价 | RM30,000 |
| 低于 RM100 万的服务式公寓（需州政府特别批准） | 3% | 盖印后 SPA 售价 | RM50,000 |
| 二手房（Subsale） | 3% | JPPH 估价或盖印 SPA 价格 | RM30,000 |
| 租赁（Lease） | 3% | 盖印租约价值 | RM30,000 |
| 赠与直系亲属 | 2% | JPPH 估价 | RM20,000 |
| 继承 / 转给受益人 | 不收费 | ||
资料来源：PTG Johor 2025 年第 3 号通令第 4.2.2 节。工业地的费率为 4%，没有列明最低金额。
除了 levy 本身，同一份通令还规定了外国人申请的固定行政费用：
- 申请费：每个地契 RM2,000。
- 延长批准有效期：每个地契 RM2,000。
- 迟缴批准费罚款：每个地契 RM2,000。
- 上诉：RM3,000。
过渡安排方面，只有在 2025 年 7 月 1 日前已签署并盖印 SPA、而且完整申请文件在 2025 年 8 月 29 日或之前送达土地局的交易，才可以沿用旧的 2%（最低 RM20,000）费率。现在购买的单位，一律适用新费率。
谁来付？什么时候付？
答案很直接：由外国买家支付，时间点是在州政府批准之后、办理过户登记之前。这笔钱通常要用自己的现金支付，一般不包括在银行贷款里。
- 签署 SPA 并缴付订金。对于新盘来说，盖印后的 SPA 价格就是计算 levy 的基础。
- 律师提交州政府批准申请，同时缴付每个地契 RM2,000 的申请费。
- 州政府批准，发出批准信，写明 levy 金额。
- 在规定期限内缴付 levy。迟缴会被罚 RM2,000，申请延期同样要付 RM2,000。
- 过户文件盖印并在土地局登记，同时缴付过户登记费，详情可参考我们的柔佛过户登记费指南。
如果买的是新盘，什么时候提交州政府申请要看项目进度和律师的安排。建议在签约时就请律师以书面形式说明预计时间，让你提前准备好资金。
哪些人算“外国人”？非马来西亚公民和外国公司都需要缴付。马来西亚永久居民（PR）根据《国家土地法典》第 433A 条仍属于“外国利益”，同样需要申请州政府批准，不过永久居民不适用 8% 的外国人印花税。具体如何处理，请向你的律师确认。
州政府 levy 和印花税有什么不同？
一句话：levy 是柔佛州政府的批准费，印花税是联邦政府对过户文件征收的税。外国买家两样都要付，而且计算方法和收款单位都不一样。
| 柔佛州政府 levy | 过户印花税（MOT） | |
|---|---|---|
| 征收单位 | 柔佛州政府（PTG Johor） | 联邦政府（1949 年印花税法令，内陆税收局印花税办事处） |
| 谁要付 | 只限外国买家 | 所有买家 |
| 外国人费率 | 3%，最低 RM30,000 或 RM50,000 | 自 2026 年 1 月 1 日起统一 8% |
| 计算基础 | 盖印 SPA 价格，二手房可按 JPPH 估价 | 成交价与市场价两者取较高者 |
| 性质 | 换取州政府同意购买的费用 | 对过户文件征收的税 |
| 缴付时间 | 州政府批准之后 | 过户文件盖印时 |
由于外国人印花税是 8%，在任何价位都比 levy 高出一倍以上。马来西亚人与外国人的印花税税率、贷款合约印花税等细节，可参考我们的马来西亚房产印花税指南。
计算例子：外国买家要付多少？
假设一位外国个人向发展商购买一个盖印 SPA 价格为 RM1,100,000 的单位。这只是方便计算的整数，并不是任何项目的实际售价。
| 项目 | 计算方式 | 金额 |
|---|---|---|
| 柔佛州政府 levy | 3% × RM1,100,000 = RM33,000，高于最低 RM30,000 | RM33,000 |
| 州政府批准申请费 | 固定收费，一个地契 | RM2,000 |
| 过户印花税 | 8% × RM1,100,000 | RM88,000 |
| 过户登记费 | RM4,500 + 2 × RM250（超过 RM100 万的部分，每 RM50,000 一级） | RM5,000 |
| 以上四项合计 | RM128,000 |
律师费、贷款相关费用和杂费还要另外计算。再看另一个情况：一间获州政府批准、售价 RM850,000 的服务式公寓，3% 只是 RM25,500，但因为最低收费是 RM50,000，所以实际要付 RM50,000，相当于售价的约 5.9%。这也解释了为什么很多外国买家会直接选择 RM100 万或以上的户型：levy 刚好是干净的 3%，而且日后转售时，买家群体仍然包括其他外国人。
给新山外国买家的规划建议
只要了解规则，这笔费用其实非常容易预先规划。
- 一开始就把 levy 和 8% 印花税放进现金预算，这两项通常都要用自有资金支付。
- 用 SPA 价格表确认是否达到门槛。三房和双钥匙（Dual-key）等较大户型，最有机会达到 RM100 万或以上。
- 问清楚时间点。新盘什么时候提交州政府申请、批准后有多长的缴付期限，律师都可以事先说明。
- 提前考虑转售。RM100 万或以上的单位，将来本地和外国买家都可以接手。
在新山市中心，永久地契的 Causewayz Square 提供三房和双钥匙户型，距离 Bukit Chagar RTS 站约 800 米，而 RTS Link 预计于 2027 年 2 月开始载客服务。你也可以在我们的项目对比页面比较 EXSIM 在新山的三个项目。如果文中有不熟悉的名词，可以查阅我们的新山买房名词库。欢迎 WhatsApp 我们，索取最新 SPA 价格表，以及按单位逐一计算的 levy、印花税和各项费用估算。
资料来源
- PTG Johor：2025 年第 3 号通令（2025 年 6 月 13 日）
- HHQ：柔佛外国人购屋新法律与税务框架（2025 年 10 月）
- L & Co Accountants：柔佛外国人批准费表
- Y Kong, Wong & Partners：柔佛 2025 年 7 月起的新费率
- The Star（2025 年 6 月 18 日）：柔佛调高外国人购屋 levy
- New Straits Times（2026 年 4 月）：外国人在柔佛转售受限
- KPMG Malaysia：2026 年财政预算案印花税（外国人 8%）
本文为一般资讯，并非财务建议，亦非法律意见。内容以 2026 年 11 月的规定为准，签约前请向律师确认最新情况。