在马来西亚，一般公寓（Condominium）通常建在住宅地契的土地上，而服务式公寓（Serviced Apartment）通常建在商业地契的土地上，多数位于商场、交通枢纽旁的综合发展项目里。两者都是可以拥有独立分层地契的住家，同样可以申请最长 35 年的房贷，也同样可以出租。日常最大的差别在于：服务式公寓的水电费、门牌税和地税，往往按商业费率计算；但服务式公寓在市中心地段、靠近交通和楼下自带商场这几方面，通常更有优势。
“服务式公寓和公寓有什么不同？”几乎是每个新山市中心新盘都会被问到的问题，因为新山关口（CIQ）和 RTS Link 周边的高楼项目，绝大多数都建在商业地段上。Causewayz Square、The Asteriaz 和 The Celestz 这三个项目，全部都是商业地契的服务式公寓。本文会说明商业地契对屋主来说实际代表什么、哪些费用会不一样、哪些权益完全相同，以及为什么新山地段最好的住家，大多是服务式公寓。
服务式公寓与公寓的差别：一句话说清楚
两者最主要的差别在于土地获批的用途，而不是房子本身的品质。一般公寓是建在住宅用途土地上的分层发展项目；服务式公寓则是建在商业用途土地上、获批准兴建住宅单位的分层发展项目。
| 比较项目 | 一般公寓（Condominium） | 服务式公寓（Serviced Apartment） |
|---|---|---|
| 地契类别 | 住宅（建筑用途） | 商业（建筑用途），获准作住宅使用 |
| 常见位置 | 郊区、住宅区 | 市中心、综合发展区、商场与交通枢纽旁 |
| 密度计算方式 | 以每英亩人数计算 | 以容积率计算（每英亩可建更多单位） |
| 业权 | 独立分层地契 | 独立分层地契 |
| 房屋发展法令 | 受保障 | 全部或部分作住宅用途时受保障 |
| 房贷最长年限（国家银行） | 35 年 | 35 年 |
| 水电费、门牌税、地税 | 住宅费率 | 多数按商业费率 |
| 楼下商场与配套服务 | 有时有 | 相当普遍 |
商业地契对买家来说代表什么？
商业地契的意思是，这块土地在土地局登记的用途类别是商业（即“建筑”类别并附带商业条件），而地方政府批准在上面兴建住宅单位。地契发出后，你一样会拿到自己单位的独立分层地契，和一般公寓屋主一样完整拥有自己的单位。
发展商在市中心选择商业地，有很实际的原因：市中心的土地本来就规划为综合用途，而商业地的容积率可以支撑更高的楼宇和商场平台。根据 iProperty 的比较，同样一英亩土地，以住宅密度规定计算大约只能建 60 个公寓单位，但以容积率计算可建约 240 个服务式单位。正是这样的密度，才让大型、贴近交通的市中心项目得以实现。
对买家而言，商业地契主要影响三件事：水电怎么计费、地方税怎么收，以及在某些情况下，银行或买家对产品的观感。它不会影响你入住、出售、出租或把单位传给下一代的权利。
服务式公寓受《房屋发展法令》保障吗？
一般来说，是的。《1966 年房屋发展（管制与执照）法令》适用于全部或部分作住宅用途的发展项目，而 2007 年的修订扩大了“住宅”的定义，把 SOHO 这类商业地契住家也纳入法令范围之内。
这一点很重要，因为持有房屋发展执照的项目，必须使用标准买卖合约。分层项目使用的是 Schedule H 合约，明确规定按工程进度付款、36 个月内交屋，以及交屋后 24 个月的瑕疵保修期。iProperty 也提醒，SoFo、SoVo 和部分“弹性套房”这类新型混合产品，一般不受房屋发展法令约束，所以买之前要确认项目属于哪一类。像 EXSIM 在新山的项目，都是以住宅单位名义推出和出售的服务式公寓。合约各阶段的细节，可以参考我们的新山买新房流程指南。
哪些日常开销会不一样？
主要的差别在于水电费、地方政府门牌税和地税（分层地租），因为土地属于商业用途，这些项目往往按商业费率收取。管理费有时也会稍高一些。不过，实际金额因州属、市议会和楼宇而异，网上看到的数字只能作为参考。
水电费
由于母地契把土地限定为商业用途，有关当局通常会按商业费率收取水电费。以雪兰莪为例，iProperty 和 PropertyGuru 指出，商业水费每月最低收费为 RM36，而住宅水费最低只有 RM6；国能（TNB）的商业电费每度单价，也高于住宅电费。柔佛的供水由 Ranhill SAJ 负责，收费与雪兰莪不同，建议直接向发展商或管理处询问楼宇的计费方式。
门牌税与分层地租
- 门牌税（Cukai Taksiran）：按单位每年估计租值的某个百分比收取。PropertyGuru 以莎阿南为例，一般公寓为 3.5%，服务式公寓为 5%；iProperty 则指出一般范围大约在 2% 至 7% 之间。
- 分层地租（Parcel Rent）：分层单位已改为缴付分层地租，取代过去的个别地税，按每平方米计算。根据 iProperty 引用的雪兰莪数据，永久地契的一般公寓为每平方米 RM0.26（最低 RM25），服务式公寓则为每平方米 RM1.27（最低 RM55）。
管理费
管理费和偿债基金主要取决于设施和服务的多少。不论地契类别，一个度假村式的大型平台设施，运作成本一定比简单的楼宇高。根据公开资料，The Asteriaz 的管理费约为每平方尺 RM0.51。
比较实际的看法是：以一般 500 至 900 平方尺的单位来说，商业费率项目每月多出的金额通常不算大，这可以看作是换取市中心、贴近交通地段的代价。
哪些完全一样？业权、房贷、印花税与出租
在大多数实际层面上，拥有服务式公寓和拥有一般公寓没有分别，主要的财务规则都同样适用。
- 业权：两者都是分层地契，并根据《2013 年分层管理法令》，由联合管理机构（JMB）以及之后的管理公司（MC）负责管理。
- 房贷：国家银行规定的 35 年最长贷款年限，适用于住宅及非住宅产业融资；第三笔房贷最高 70% 贷款成数的规定也同样适用。第一或第二间房，银行一般可贷到 90%。详情请看我们的马来西亚房贷指南。
- 印花税与律师费：同样适用 1%、2%、3%、4% 的印花税级距，以及 2023 年律师酬劳令的收费标准。
- 外国买家：在柔佛同样需要州政府批准，一般最低购房价格为 RM100 万。
- 出租：同样可以长租给租客。iProperty 指出，两种产品的整体租金没有明显差别，真正影响租金的是地段和设施，而不是地契类别。
为什么新山 CIQ 与 RTS 附近大多是服务式公寓？
最靠近 Bukit Chagar RTS 站、新山关口和 JB Sentral 的土地，都是市中心的商业地，所以在这里兴建的住家，绝大多数是服务式公寓。换句话说，选择服务式公寓，很多时候其实就是在选择地段。
而这个地段，正是价值所在：
- 交通：RTS Link 从 Bukit Chagar 到兀兰北只需约 5 分钟，载客服务目标在 2027 年 2 月启用。
- 楼下就是商场：综合发展的平台把商店、餐饮和服务都放在楼下。Causewayz Square 的平台规划了约 9 万平方尺的零售空间。
- 设施更丰富：商业容积率可以支撑大型平台设施；Causewayz Square 平台就有 29 项设施，另设空中平台。
- 租客需求：在新加坡上班的通勤族和市区专业人士，一般更偏好步行可达、交通便利、配套齐全的住家。
根据房产网站的挂牌资料，RTS 附近已完工的服务式公寓，例如 R&F Princess Cove 和 TriTower Residence，单间和两房单位的挂牌租金大约在每月 RM2,100 至 RM3,000 之间。完整数据请参考我们的新山 RTS 与 CIQ 附近租金行情。
自住与投资：服务式公寓分别适合谁？
从自住和投资两个角度来看，服务式公寓各有吸引人的地方，关键是看你的生活方式和投资目标。
自住买家
对于在新加坡上班、每天需要过关的人来说，住在 CIQ 和 RTS 附近，最大的价值是省下通勤时间。楼下就有商场、超市和餐饮，下班回家不用再开车出去办事；平台上的泳池、健身房和儿童游乐区，也让周末不必走远。小家庭、年轻夫妻和想在市中心养老的长辈，都很适合这样的生活模式。
投资买家
投资者最看重的是租客来源和出租率。贴近交通的市中心服务式公寓，租客群体比较多元：新加坡通勤族、市区上班族、短期派驻的专业人士等。精巧户型的总价较容易入手，双钥匙单位则可以分开出租，提高灵活度。历史上，交通便利、配套齐全的地段，出租需求往往比较稳定，但实际回酬仍要视租金、管理费和空置期而定，建议用保守的数字来计算。
两者都要留意的事
无论自住还是投资，都建议在下订前做三件事：一是向管理方或发展商了解预计的每月开销；二是比较同区已完工项目的实际租金和管理费；三是确认交屋时间与自己的资金规划是否配合。把这几项算清楚，才能真正判断服务式公寓带来的地段价值，是否符合你的需要。
EXSIM 新山三个项目的地契一览
EXSIM 在新山的三个项目，都是商业地契的服务式公寓。三者之间最大的差别在于地契年限和地段，而不是地契类别。
| 项目 | 地契 / 产品 | 年限 | 地段 | 预计完工 |
|---|---|---|---|---|
| Causewayz Square | 商业地契，服务式公寓 | 永久地契 | 新山市中心，距 RTS Bukit Chagar 站约 800 米，距 CIQ 约 600 米 | 目标约 2030 年 |
| The Asteriaz | 商业地契，服务式公寓 | 租赁地契 | Kebun Teh，开车到 CIQ 约 10 分钟，紧邻 KSL City | 2029–2030 年 |
| The Celestz | 商业地契，服务式公寓 | 租赁地契 | Kebun Teh，与 The Asteriaz 相邻 | 2029–2030 年 |
发展商提出了从 Causewayz Square 连接 CIQ 与 RTS 的行人天桥方案（属建议阶段），而 The Asteriaz 与 The Celestz 也计划提供前往 CIQ 与 RTS 的接驳车服务（同样属建议阶段）。想并排比较三个项目，可以看我们的 EXSIM 项目比较。
关于商业地契住家的几个常见误解
市面上有不少关于服务式公寓的说法，其实已经过时，或者根本不正确。把这些误解厘清，比较才会公平。
“买服务式公寓，其实不算真正拥有”
不对。地契发出后，每位屋主都会拿到自己单位的独立分层地契，和一般公寓屋主完全一样。PropertyGuru 提到服务式公寓“通常整栋只有一个业主”，指的是早期类似酒店式经营的模式；而现在新山新盘几乎都是分层出售给个别买家的服务式公寓，业权是一个单位一个单位分开的。
“银行不批商业地契的房贷”
银行一直都有为分层服务式公寓提供融资。国家银行的 35 年上限明文涵盖住宅及非住宅产业融资；第一或第二间房最高 90% 的贷款成数，也同样适用于服务式公寓，只是每家银行会各自评估项目和借款人的条件。
“服务式公寓只适合短租”
这个名称来自部分楼宇提供的酒店式服务，但马来西亚大部分分层服务式公寓，住的都是屋主本人和长租租客。家庭、夫妻、单身专业人士都有，尤其在市中心，服务式公寓本来就是主要的高楼住宅选择。
“商业地契一定代表账单很高”
正如上文所说，有些项目确实会贵一些，但差额通常是每月可以负担的范围，而不是决定性的障碍。用电习惯、单位面积和共享设施，对每月总开销的影响，往往比费率类别本身更大。比较时，不妨把市中心服务式公寓的每月总预算，和郊区公寓加上每天往返 CIQ 的交通费与时间成本放在一起看。
怎么选：服务式公寓还是一般公寓？
最好的做法，是根据你想住在哪里、以及单位打算怎么用来决定。地契类别只是其中一个考量。
- 先决定地段：如果你想步行就能到 RTS、CIQ 和市区配套，可选择的项目大多是服务式公寓。
- 把日常开销算进预算：向发展商询问预计的管理费、偿债基金和水电计费方式，再加进每月预算里。
- 确认产品类别：确认项目持有房屋发展执照，并以住宅单位名义、使用 Schedule H 合约出售。
- 想清楚你的租客是谁：如果打算出租，贴近交通、设有双钥匙或精巧户型的服务式公寓，很适合通勤族。
- 地契年限另外比较：永久地契和租赁地契，与商业地契或住宅地契是两个不同的问题，可参考我们的永久地契与租赁地契比较。
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资料来源
- iProperty：马来西亚公寓与服务式公寓的差别
- PropertyGuru：服务式公寓与公寓比较
- StarProperty：SOHO 与服务式公寓，商业还是住宅地契？
- 马来西亚国家银行：住宅及非住宅产业融资最长 35 年
- 马来西亚国家银行：第三笔房贷最高 70% 贷款成数
本文为一般资讯，并非财务建议。