在柔佛买房，房价以外最主要的两项费用是印花税和律师费。产业转让印花税按级距计算：首 RM100,000 收 1%，至 RM500,000 收 2%，至 RM100 万收 3%，超过部分收 4%；贷款合约另收 0.5%。外国买家自 2026 年 1 月 1 日起，转让印花税统一为 8%。律师费按《2023 年律师酬劳令》计算：首 RM500,000 收 1.25%，之后收 1%，买卖合约和贷款合约分开计费。以一间 RM600,000、贷款 90% 的公寓为例，这几项加起来约 RM28,600（未含服务税及杂费）。
马来西亚买房的印花税，往往是买家最后才想到、却最有感的一笔开销。我们的 新山买新房完整流程 已经列出从订金到拿钥匙会遇到的各项费用；这篇文章再往下深挖一层：确切税率、每项费用怎么算、三个价位的完整计算示范、首购族豁免怎么运作、外国买家有什么不同，以及一些容易被忽略的小开销。你可以用它为新山的新盘——例如 Causewayz Square、The Asteriaz 或 The Celestz——做一份切合实际的预算。
在柔佛买房要付哪些费用？
除了房价本身，柔佛买家一般要付四大类费用：印花税、律师费、贷款相关费用，以及入伙费用。完整清单如下。
| 费用 | 计算方式 | 何时支付 |
|---|---|---|
| 产业转让印花税（MOT） | 按房产价值分 1%／2%／3%／4% 级距计算（外国人 2026 年起统一 8%） | 转让文件盖印时 |
| 贷款合约印花税 | 贷款额的 0.5% | 签贷款合约时 |
| 律师费（买卖合约） | 2023 年律师酬劳令：首 RM500,000 收 1.25%，其后 RM700 万收 1% | 签 SPA 前后 |
| 律师费（贷款） | 同一收费表，按贷款额计算 | 签贷款合约前后 |
| 服务税与杂费 | 律师专业费的服务税，加上查册、存档、复印等杂费 | 随每张律师账单 |
| 估价费 | 由银行指定估价师收取，许多贷款配套已包含 | 贷款审批期间 |
| 入伙费用 | 预缴管理费与维修基金、水电押金、装修家具 | 交屋前后 |
| 外国买家额外费用 | 柔佛州政府批准（申请及相关费用） | 转让之前 |
预订费和 10% 订金属于房价的一部分，不是额外费用，所以没有列在表中。建造期间的分期付款，请参考我们的 按进度付款解析。
产业转让印花税（MOT）：税率与计算方法
转让印花税是累进计算的：房产价值按级距切开，每一段按各自的税率计算，最后加总。下表适用于马来西亚公民及永久居民。
| 房产价值级距 | 税率 | 该级距最高税额 |
|---|---|---|
| 首 RM100,000 | 1% | RM1,000 |
| RM100,001 至 RM500,000 | 2% | RM8,000 |
| RM500,001 至 RM1,000,000 | 3% | RM15,000 |
| RM1,000,000 以上 | 4% | 无上限 |
所以一间 RM600,000 的房产，转让印花税是 RM1,000 + RM8,000 + RM3,000 = RM12,000。一间 RM150 万的房产，则是 RM1,000 + RM8,000 + RM15,000 + RM20,000 = RM44,000。
按哪个价值计算？
印花税是按成交价与印花税局评估的市值两者中较高者计算。向发展商购买的新盘，通常以 SPA 价格为准。
新盘什么时候付？
已完工的二手房，MOT 通常在签 SPA 后不久就会盖印。至于分层地契尚未发出的新盘，从价印花税何时缴付、按哪份文件评估，要看交易的结构而定。建议签 SPA 时就请律师告诉你预计的缴付时间和金额，从一开始就把它放进预算。
贷款合约印花税
贷款合约的印花税统一为贷款额的 0.5%。以 RM540,000 的贷款为例，就是 RM2,700。这笔税与转让印花税分开，在签贷款文件时支付，通常就在签 SPA 后不久。
因为它是按贷款额而不是房价计算，借得越少，税就越少。同样是 RM600,000 的单位，贷款 70%（RM420,000）的买家只需付 RM2,100。
2023 年律师酬劳令下的律师费
西马的房产律师费，依照 2023 年 7 月 15 日生效的《2023 年律师酬劳令》（SRO 2023）收费。买卖合约和贷款文件使用同一张收费表，但各自按自己的金额计算。
- 首 RM500,000：1.25%（最低收费 RM500）
- 其后 RM7,000,000：1%
- 超过 RM7,500,000：可议价，但超出部分最高不超过 1%
向持牌房屋发展商购买的交易，酬劳令另有一张较低的收费表（B 表）适用于买卖合约，贷款文件也有对应的较低收费表。商业地契的服务式公寓可能另作处理，所以请律师说明适用哪张收费表，并提供书面报价。
除了按收费表计算的专业费，律师还会收取杂费（查册、存档、快递、复印等）以及专业费的服务税。报价时请律师逐项列出，方便你做同类比较。
计算示范：RM50 万、RM60 万与 RM100 万的总费用
下表以马来西亚买家、贷款 90%、使用完整 A 表、不计任何豁免为前提，估算主要费用。数字不含服务税、杂费及入伙费用，仅作说明，并非任何项目的报价。
| 项目 | RM500,000 | RM600,000 | RM1,000,000 |
|---|---|---|---|
| 贷款额（90%） | RM450,000 | RM540,000 | RM900,000 |
| 转让印花税 | RM9,000 | RM12,000 | RM24,000 |
| 贷款印花税（0.5%） | RM2,250 | RM2,700 | RM4,500 |
| 律师费（买卖合约） | RM6,250 | RM7,250 | RM11,250 |
| 律师费（贷款） | RM5,625 | RM6,650 | RM10,250 |
| 合计（未含税及杂费） | RM23,125 | RM28,600 | RM50,000 |
| 占房价比例 | 约 4.6% | 约 4.8% | 5.0% |
一个实用的估算法：在 10% 订金之外，再预留约房价 5% 作为印花税和律师费，拿到律师报价后再调整。如果你符合首购族豁免资格，印花税那几行会大幅减少。
首购族印花税豁免
马来西亚为首次购屋者提供印花税豁免，近几年的财政预算案都有延长并扩大这项优惠。
- 2026 年财政预算案：价值 RM500,000 或以下的首间住宅，转让文件和贷款合约全额豁免印花税，延长至 2027 年 12 月 31 日。根据 KPMG 的说明，受惠对象为马来西亚公民与永久居民。
- 2027 年财政预算案建议（2026 年 10 月 9 日公布）：2027 年 1 月 1 日至 2030 年 12 月 31 日期间签署的 SPA，RM500,000 以下的房屋全额豁免；RM500,000 以上至 RM750,000 的房屋，首 RM500,000 全额豁免，超出部分豁免 50%。
按照 2027 年预算案的建议，首购族买一间 RM600,000 的房子，首 RM500,000 免缴转让印花税，余下 RM100,000 原本要付的 RM3,000 只需付一半，也就是 RM1,500，而不是 RM12,000。贷款合约同样在豁免范围内。不过，建议措施要在宪报公布后才正式生效，请在依赖这项优惠之前，先向律师确认最终条件。
外国买家在柔佛的印花税与费用
外国买家适用不同的转让印花税，也要多走几道州政府手续。自 2026 年 1 月 1 日起，非公民及外国公司签署的转让文件统一征收 8% 印花税；马来西亚永久居民不在此列，仍按累进税率计算。
| 项目 | 本地买家，RM1,000,000 | 外国买家，RM1,000,000 |
|---|---|---|
| 转让印花税 | RM24,000（累进） | RM80,000（统一 8%） |
| 贷款印花税（0.5%，贷款 70%） | RM3,500 | RM3,500 |
| 律师费（买卖合约） | RM11,250 | RM11,250 |
| 州政府批准 | 不需要 | 需要，另有申请及相关费用 |
在柔佛，外国人一般须符合 RM100 万的最低购房价格，并取得州政府批准。外国人的贷款成数则因银行而异。具体步骤可参考我们的 新山买房流程指南；如需符合门槛单位的最新 SPA 价格表，欢迎 WhatsApp 我们。
情境示范：三种买家的费用怎么算？
同一个价位，不同身份的买家要付的费用可以差很多。下面用三个常见情境，帮你更直观地理解。
情境一：首次买房的本地年轻夫妇
一对马来西亚夫妇打算买一间 RM480,000 的单位自住，这是他们的第一间房，贷款 90%。如果符合首购族豁免条件，转让印花税和贷款印花税都可以全额豁免，他们主要的额外开销就只剩两份律师费、服务税和杂费，以及日后的入伙费用。对首购族来说，这项豁免往往能省下一万令吉以上，是一笔相当实在的帮助。
情境二：已有房产的本地投资者
一位已经拥有两间房的本地投资者，想买一间 RM600,000 的单位出租。由于这是第三套房贷，贷款最高只能借 70%，也就是 RM420,000。他不符合首购族资格，所以转让印花税按累进税率计算，为 RM12,000；贷款印花税为 RM2,100。再加上两份律师费，前期现金需求明显比首购族高，建议提早准备，并把这些费用一并算进租金回酬里。
情境三：在新加坡工作的外国买家
一位持外国护照、在新加坡工作的买家，看中新山市中心一间 RM100 万的单位。他需要符合柔佛的最低购房价格，并申请州政府批准；转让印花税统一按 8% 计算，即 RM80,000。对这类买家来说，印花税是最大的一笔额外成本，所以在决定预算时，应该把它和房价一起考虑，而不是事后才补算。
以上三个情境只是示范，实际金额以律师的书面报价和当时适用的规定为准。不论你属于哪一种买家，最重要的是在下订之前，就把这些额外费用和订金一起列进预算表里，心中有数，签约时自然更安心。
二手房与新盘：费用结构有什么不同？
无论买二手房还是新盘，印花税和律师费的计算方法基本相同，但费用出现的时间点和组合会有差别。
- 付款时间：二手房通常在几个月内完成交易，所有费用集中在短时间内支付；新盘则分散在几年之间，前期压力较小。
- 建造期利息：新盘在建造期间要付进度利息；二手房贷款一发放就开始缴完整月供。
- 入伙准备：新盘交屋时多半要自己装修；二手房有时会附带部分家具，但也可能需要翻新。
- 律师费收费表：向持牌发展商购买新盘，可能适用较低的收费表；二手房一般按标准收费表计算。
了解这些差别，可以帮助你判断哪一种买法更适合自己的现金流安排。
新盘各项费用的缴付时间表
买新盘的费用是分好几年陆续支付的，而不是一次付清。了解先后顺序，才能在对的时间准备好现金。
| 阶段 | 通常要付的费用 |
|---|---|
| 预订 | 预订费（属于 10% 订金的一部分） |
| 签 SPA（通常约两周内） | 10% 订金余额；买卖合约律师费及杂费 |
| 签贷款合约 | 贷款律师费；0.5% 贷款印花税；估价费（若未包含）；保险 |
| 建造期（约 3 至 4 年） | 银行已发放金额的进度利息 |
| 转让与地契阶段 | 转让印花税，按律师通知缴付 |
| 交屋 | 预缴管理费与维修基金、水电押金、装修家具 |
| 之后每年 | 地税、门牌税、保险续保 |
以 EXSIM 在柔佛的项目来说，Causewayz Square 目标约 2030 年完工，The Asteriaz 与 The Celestz 预计 2029–2030 年完工，所以入伙费用离签 SPA 还有好几年。这让你有充裕时间储蓄，但也意味着你是用今天的规定做预算，每次付款前都要留意有没有新的预算案措施等变化。
做预算时常见的五个疏忽
大部分费用上的“意外”，其实都来自几个可以预见的漏洞。知道在哪里，规划起来就很简单。
- 忘了第二份律师费：买卖合约和贷款合约是两份独立文件，律师费也分开算，两份都要预算。
- 用了旧的外国人税率：有些网上计算器仍显示累进税率或 4%。2026 年起，非公民的转让印花税已统一为 8%。
- 以为豁免会自动适用：首购族优惠有条件，包括价格上限和首间房身份。签约前请先向律师确认资格。
- 漏算服务税和杂费：这两项会让每张律师账单多出不少。
- 低估入伙费用：出租单位的装修家具可能是一笔不小的开销，要和第一期完整月供一起规划。
其他需要预算的费用
还有几项较小的开销，单看不多，但加起来也不容忽视。
- 估价费：银行的估价师会为贷款评估房产价值，许多贷款配套已包含这笔费用。
- 保险：银行通常要求火险，许多买家也会加买房贷递减定期保险（MRTA）或类似保障。
- 进度利息：建造期间要为已发放的贷款付利息，计算示范请看我们的 按进度付款解析。
- 入伙费用：预缴管理费与维修基金、水电押金和装修。以 The Asteriaz 为例，公布的管理费为每平方尺 RM0.51。
- 日常持有成本：单位过户到你名下后，每年要缴地税和门牌税。
怎样把买房成本控制好？
这些费用大多由法律规定，但事先规划仍能带来不小的差别。
- 索取书面报价：请律师为买卖合约和贷款分别报价，并逐项列出杂费。
- 及早确认首购资格：如果新的豁免期即将开始，可以和律师商量签 SPA 的时间点。
- 按需求决定贷款额：贷款稍微少一点，贷款印花税、贷款律师费和利息都会跟着减少。
- 尽量用同一家律师楼处理两份文件：沟通协调会简单很多。
- 准备一张预算表：列出每项费用、到期日和已付金额。
想知道 Causewayz Square、The Asteriaz 或 The Celestz 某个单位的实际费用，欢迎 WhatsApp 我们，索取最新 SPA 价格表和费用示范。
资料来源
- Skrine：买卖房产的税务（印花税级距）
- KPMG 马来西亚：2026 年预算案印花税
- The Star：2027 年预算案首购族印花税豁免
- SAYS：2026 年预算案首购族豁免延长至 2027 年
- Conventus Law：2023 年律师酬劳令
- 马来西亚律师公会：SRO 2023 通告
本文为一般资讯，并非财务建议。