马来西亚的按进度付款，是指买楼花时不一次付清，而是按工程进度分阶段付款，每完成并认证一个阶段才付一笔。根据标准的 Schedule H 付款表：签 SPA 时付 10%，地基 10%，结构 15%，之后再分几个较小的阶段，交屋（VP）时付 17.5%，最后 7.5% 则与地契交付和保修期挂钩。银行替你支付贷款涵盖的部分，你在建造期间只需支付“已发放金额”的利息，所以每月负担一开始很低，随着大楼盖高才逐步增加。
如果你在新山买新盘公寓，按进度付款就是未来三四年影响你现金流的关键。我们的 新山买新房完整流程 已经介绍了从订金到拿钥匙的整个过程；这篇文章则专门深入其中一个环节：建造期间钱到底怎么流动、拿钥匙前大概要付多少利息、每一张账单该怎么准备。文中附上完整的计算示范，你可以直接套用自己的数字。
什么是马来西亚的按进度付款？
按进度付款，是指在建房产的房价按施工里程碑分期支付。发展商只有在某个阶段完工、并由其建筑师或工程师签发证明之后，才能向你发出付款通知。
受《1966 年房屋发展（管制与执照）法令》管辖的分层住宅项目，各阶段及比例都写死在法定的买卖合约格式 Schedule H 里（有地房产用 Schedule G，2015 年修订后两者比例相同）。新山市中心许多新项目属于商业地契的服务式公寓，它们的付款表通常也大致参照这个格式。不管哪一种，真正适用于你的，是你手上 SPA 里印出来的那一份，所以请和律师一页一页看清楚。
这个设计对双方都有保障：你不会为还没完成的工程付钱，发展商也能边建边获得资金。
按进度付款表：逐个阶段说明
标准 Schedule H 付款表共有 12 个阶段，加起来是房价的 100%。下表列出每个阶段的内容，以及在申请 90% 贷款时通常由谁支付。
| 阶段 | 工程里程碑 | 占房价 | 累计 | 付款方（90% 贷款） |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 签署 SPA（订金，含预订费） | 10% | 10% | 买家 |
| 2 | 建筑地基 | 10% | 20% | 银行 |
| 3 | 结构框架 | 15% | 35% | 银行 |
| 4 | 墙体及门窗框安装 | 10% | 45% | 银行 |
| 5 | 屋顶、电线、水管（不含配件）、燃气管、电讯线槽 | 10% | 55% | 银行 |
| 6 | 内外墙装修 | 10% | 65% | 银行 |
| 7 | 排污工程 | 5% | 70% | 银行 |
| 8 | 排水沟 | 2.5% | 72.5% | 银行 |
| 9 | 道路 | 2.5% | 75% | 银行 |
| 10 | 交屋（VP），水电可接通 | 17.5% | 92.5% | 银行 |
| 11 | 交付地契（分层：连同分层地契的转让文件） | 2.5% | 95% | 银行 |
| 12 | 由发展商律师作为保管人持有 | 5% | 100% | 银行 |
有两个阶段常常让首购族意外。第一，交屋阶段是订金以外金额最大的一笔，占 17.5%。第二，最后的 5% 并不会马上付给发展商，而是由发展商的律师代为保管，分两次放款：交屋后第 8 个月放 2.5%，24 个月瑕疵保修期结束时再放 2.5%，前提是你报告的瑕疵已被证明修好。
银行怎么付款？你自己要付多少？
贷款批准、签好贷款合约之后，银行会把每一期进度款直接付给发展商。贷款的钱不会交到你手上，而是逐期发放，你的贷款余额也随之一步步增加。
先付清自己的部分
银行一般要求你先付完自己负责的部分，才开始放款。如果贷款 90%，你的部分就是 10% 订金，银行从第 2 阶段开始付。如果贷款成数较低，你负责的部分就更大，涵盖更多阶段。举例来说，第三套房贷款最高只能借 70%（马来西亚国家银行规定），那么前 30% 要自己付：10% 订金、10% 地基阶段，以及结构阶段 15% 里的 10%，之后结构阶段剩下的部分和后面所有阶段才由银行支付。
付款通知要附什么？
每一张账单都是发展商发出的书面通知，并附有建筑师或工程师证明该阶段已完成的证书。根据 Schedule H，买家在收到通知后有 30 天时间付款。只要你及时把通知转给银行，银行会在期限内处理。
迟付利息
如果属于你负责的阶段迟付，Schedule H 允许发展商按每年 10% 收取迟付利息，按日计算。不过，如果通知不完整或缺少规定的证书，发展商就不能收迟付利息。实际上要避免迟付利息很简单：通知一到当天就转给银行，并保留副本。
进度利息：拿钥匙前要付多少？
建造期间，你只需为银行“已经发放”的金额付利息，而不是整笔贷款。这就是所谓的“进度利息”：地基阶段之后开始，金额很小，随着大楼盖高逐渐增加。通常要到交屋前后贷款全数发放，才开始缴付包含本金与利息的完整月供。
下面的计算示范使用整数、仅供说明，让你看清楚费用的走势。它不是任何特定项目的价格，并假设年利率 4%；你的实际利率取决于银行以及隔夜政策利率（OPR），2026 年 9 月的 OPR 为 2.75%。
| 到达阶段（示意月份） | 已发放贷款 | 每月利息（4%） | 维持月数 | 此期间利息 |
|---|---|---|---|---|
| 签 SPA（第 0 个月） | RM0 | RM0 | 6 | RM0 |
| 地基（第 6 个月） | RM50,000 | 约 RM167 | 12 | 约 RM2,000 |
| 结构（第 18 个月） | RM125,000 | 约 RM417 | 6 | 约 RM2,500 |
| 墙体（第 24 个月） | RM175,000 | 约 RM583 | 4 | 约 RM2,333 |
| 屋顶与机电（第 28 个月） | RM225,000 | RM750 | 4 | RM3,000 |
| 装修（第 32 个月） | RM275,000 | 约 RM917 | 2 | 约 RM1,833 |
| 排污（第 34 个月） | RM300,000 | RM1,000 | 1 | RM1,000 |
| 排水沟（第 35 个月） | RM312,500 | 约 RM1,042 | 1 | 约 RM1,042 |
| 道路（第 36 个月） | RM325,000 | 约 RM1,083 | 4 | 约 RM4,333 |
| 交屋（第 40 个月） | 约 RM450,000（全数发放） | 开始完整月供，35 年期约每月 RM1,992 | ||
假设条件：房价 RM500,000，贷款 90% 即 RM450,000，年利率 4%，40 个月工期内分阶段发放。在这个例子里，交屋前的进度利息总额约 RM18,000。和从第一天起就付每月约 RM1,992 的完整月供相比，就能明白为什么按进度付款对建造期间的现金流这么友善。
哪些因素会改变总额？
- 工程速度：工期越快，付利息的月数越少，但完整月供也越早开始。
- 利率：利率每变动 0.25 个百分点，各阶段的每月利息大约变动 6%。
- 贷款成数：借得越少，银行首次放款越晚，每个阶段的利息也越低。
- 阶段间隔：阶段之间相隔越久，利息就在低水平停留越久；几个阶段密集完成，利息就会快速上升。
建造期大概多长？
Schedule H 项目的法定合约规定，须在 SPA 签署日起 36 个月内交屋。有些服务式公寓的 SPA 则另订期限，例如从发展图批准日起计。一定要看清楚你自己 SPA 里的交屋条款。
以 EXSIM 在柔佛的项目为例，公开的时间表可以让你有个概念。Causewayz Square 于 2025 年 9 月开始打桩，2026 年 1 月颁发主体建筑合约，工期 34 个月、分五期进行，目标约 2030 年完工；详情可看 Causewayz Square 完工日期与工程进度。位于 Kebun Teh 的 The Asteriaz 和 The Celestz 预计 2029–2030 年完工。大型多栋项目通常按栋别分别计费，所以你的付款时间点取决于你买的是哪一栋。
收到进度款通知时，怎样快速核对？
每一张进度款通知，转给银行之前都值得花两分钟核对一下。养成这个习惯，记录会很清楚，交屋时的最后对账也会轻松很多。
- 阶段与比例：把通知上写的阶段和 SPA 付款表对照，确认比例是按你的 SPA 价格计算。
- 证书是否附上：通知应附上该阶段的建筑师或工程师证书。
- 累计金额：把这一期加上之前已付的各期，累计数字应与 SPA 表格一致。
- 由谁付款：注明这一期属于你自己的部分还是银行的部分，并在当天转发。
- 银行确认：请银行在付款后发确认，并和通知一起存档。
多栋项目通常按栋别或期数分别认证工程进度，所以住在另一栋的朋友收到账单的时间和你不同，是很正常的。
关于按进度付款的五个常见误解
不少买家对按进度付款有一些似是而非的印象。把这些误解厘清，规划起来会更踏实。
误解一：签了约就要开始供完整月供
并非如此。建造期间银行是逐期放款，你只为已发放的金额付利息。以前面的例子来说，头一年半每月利息只有一两百令吉，远低于完整月供。真正的完整月供，通常在交屋前后贷款全数发放时才开始。
误解二：进度利息是额外的“罚款”
进度利息不是罚款，而是你已经借用的那部分贷款所产生的正常利息。它的好处在于，你只为“已经用到的钱”付费。只有在你负责的款项迟付时，才会出现迟付利息，而那是另一回事。
误解三：每个人的付款时间都一样
付款时间取决于你所买的那一栋、那一期的工程进度。同一个项目里，不同栋别收到账单的时间可能相差好几个月，这完全正常。
误解四：交屋时房价就全数付清了
交屋时累计付到 92.5%，剩下的 2.5% 与地契交付挂钩，另外 5% 由发展商律师保管，分别在交屋后第 8 个月和保修期满时放款。这个设计保障了买家在保修期内的权益。
误解五：只要银行批了贷款，就什么都不用管
银行负责付款，但把通知及时转给银行、核对金额、保留记录，仍然是买家自己的责任。花几分钟做好这些，整个过程就会顺顺利利。
交屋阶段：最后对账与准备清单
交屋阶段是整个付款过程中最忙碌的时刻，同时会出现好几笔款项和手续。提前做好准备，可以让拿钥匙的那一天轻松愉快。
- 核对累计付款：交屋前，把已付的各期加总，确认与 SPA 付款表的 92.5% 一致。
- 确认完整月供开始日期：向银行确认第一期完整月供的扣款日期和金额。
- 准备交屋相关费用：包括预付的管理费与维修基金、水电押金等，金额请以发展商的交屋通知为准。
- 安排验屋：拿钥匙后尽快仔细检查单位，把发现的问题以书面方式报告给发展商。
- 规划装修与出租时间表：如果打算出租，先联系装修师傅和管理公司，缩短单位空置的时间。
把这份清单和前面的进度款追踪表放在一起，从签约到拿钥匙，每一笔钱都清清楚楚。
建造期间的现金流规划
为每个阶段做一个简单规划，按进度付款就不会有压力。
- 签 SPA 之前：准备好 10% 订金，再加上 SPA 和贷款合约的律师费与印花税。我们另一篇 柔佛买房律师费与印花税指南 有详细拆解。
- 第一至第二年：利息很低，以中等价位的例子来说，每月往往只有几百令吉。这段时间很适合为日后装修存一笔预备金。
- 第三年：墙体、屋顶、装修陆续计费，利息上升。请按较高的数字做预算，而不是按眼前的数字。
- 交屋前后：完整月供开始。与此同时，还要付管理费、维修基金、水电押金和装修费用。如果打算出租，装修和找租客可能需要几个月，要预留这段重叠期。
- 交屋之后：在 24 个月瑕疵保修期内报告问题；律师保管的最后款项与瑕疵是否修好挂钩。
如果打算出租，我们的 租金回酬计算指南 教你如何把月供和日常开销算进回报里。
给新加坡与海外买家的提醒
许多新山买家住在新加坡，按进度付款对他们的运作方式完全一样。以下几个习惯会很有帮助：
- 给律师、银行和发展商一个可靠的电邮地址和马来西亚联络地址，避免通知延误。
- 在每个到期日之前，就把自己负责的款项（订金及超出贷款的部分）换成令吉存好，免得汇率在不利的时候让你措手不及。
- 设定从马来西亚户口自动扣缴每月进度利息。
- 用一张简单的表格追踪每个阶段：通知日期、金额、转给银行的日期、付款日期。
外国买家在柔佛还需要额外的步骤，例如州政府批准和较高的最低购房价格，这些在我们的 新山买房流程指南 里有说明。
按进度付款比一次付清更好吗？
对大多数买家来说，按进度付款是比较轻松的选择。建造期间手上保留现金，前几年的利息成本很低，而且只为已认证完成的工程付钱。
一次付现虽然完全省下利息，但会把一大笔资金锁在一个暂时还不能住、也不能出租的资产里好几年。许多投资者宁愿把现金留作其他用途，接受少量的进度利息。哪种方式适合你，取决于你的储蓄、其他负担和整体计划。如果想要 Causewayz Square、The Asteriaz 或 The Celestz 的个人化付款示范，或索取最新 SPA 价格表，欢迎 WhatsApp 我们。
资料来源
- MHub：Schedule G 与 H 的进度计费机制
- MHub：交屋阶段计费说明
- 马来西亚国家银行：OPR 与房贷规定
- iProperty：什么是房屋发展法令？
- EdgeProp：Causewayz Square 项目新闻
本文为一般资讯，并非财务建议。