三钥匙单位怎么赚？The Celestz 分房出租解析

近年在新山搜索 三钥匙公寓（triple key condo）的投资者越来越多，因为大家开始寻找传统 “整间出租” 以外的玩法。概念很简单：不是一位租客付一份租金，而是三位租客各自租一间带独立浴室的房间。EXSIM 在 The Asteriaz 隔壁的第二栋楼 The Celestz @ Kebun Teh，是新山少数以这种户型为卖点的新盘之一。本文说明三钥匙单位怎么运作、谁会来租、收支怎么算，以及怎样管理得好。项目整体介绍（其他户型、设施等）请看 The Celestz 完整解析。

什么是三钥匙公寓？

三钥匙公寓是一个分层产权单位，设计成 3 个房间可各自独立使用，每间都有可上锁的门和独立浴室。你只持有一个地契、只付一份管理费，却可以让 3 位住户分别入住。

它是新山买家已经熟悉的 “双钥匙” 概念的延伸：双钥匙是在同一个大门后把单位分成两部分，三钥匙则再多一个独立空间。它和普通 3 房最大的差别在于私隐：一般 915 平方尺 3 房 2 浴的单位，至少有两个人要共用浴室，很难分租给彼此不认识的人；三钥匙单位则每个人都不用共用。

The Celestz B 型一览

The Celestz B 型面积 753 平方尺（70 平方米），3 房 3 浴，以三钥匙方式设计，配 2 个车位。在 EXSIM 新山三个项目中，这是唯一的三钥匙户型。

• 面积：753 平方尺，室内约 10.65 米乘 7.3 米。
• 房间：3 间房，每间附独立浴室。
• 车位：2 个，3 位住户中可以有 2 位各自停车。
• 家私：根据项目官网，附约 80% 品牌家私，分房出租前的布置成本较低。
• 大楼：44 层、735 个单位，租赁地契商业地段，预计约 2029–2030 年完工。

大楼设施包括阅读室与共享办公空间、两层健身房、卡拉 OK 室和游戏室，分租租客在房间以外也有不错的公共空间，让这个户型更能和整间出租的单间竞争。

B 型房间布局对出租的意义

分租最常见的问题是 “谁先用浴室”、“谁的客人在客厅待太晚”。B 型每间房都附独立浴室，等于先把最容易引起摩擦的部分解决掉；租客只需要共用走道和厨房等少量空间，相处更简单，续租意愿也往往更高。对业主来说，租客越稳定，空置期和重新招租的成本就越低。

在 Kebun Teh 一带，谁会租房间？

这一带的分租租客，多数是想要私人空间、但预算比整间单间低的单身上班族。Kebun Teh 和 Larkin 位于市中心、KSL City、Larkin Sentral 巴士总站和 Mid Valley Southkey 之间，租客来源相当广。

常见的房间租客

• 每天往返新加坡的通勤族：想把住房开销压低。《新海峡时报》2026 年 3 月报道，新加坡靠近边境的组屋普通房月租一般为 1,000 至 1,500 新元，这也是许多人选择住新山、每天过关上班的原因。
• 新山本地年轻上班族：在市中心、KSL City 或地不佬（Tebrau）一带工作。
• 学生与实习人员：在附近学院或医院学习、实习，例如约 3.5 公里外的苏丹娜阿米娜医院。
• 短期合约与项目人员：派驻数个月，偏好有独立浴室、带家私的房间。

根据新加坡 LTA 与 MOT 2026 年 10 月的联合声明，RTS Link 目标于 2027 年 2 月开始载客，有机会进一步扩大这个租客群。The Celestz 不在 RTS 步行范围内（距离 Bukit Chagar 直线约 2.9 公里、到 CIQ 车程约 10 分钟），但发展商拟提供往返 CIQ 与 RTS 一带的接驳车。通勤细节可看 新山 RTS 什么时候通车。

为什么房间租客重视独立浴室？

对分租租客来说，最大的不便往往不是房间大小，而是早上要排队用浴室、清洁责任分不清。有独立浴室的房间，等于把这些麻烦一次解决，租客也更愿意为此多付一点租金、住得更久。这正是三钥匙单位和一般 “几个人合租一个单位” 的分租房最大的差别，也是它在出租市场上的竞争力来源。

分房出租的收入怎么算？

评估三钥匙单位，最简单的方法是：先算出分房出租的总收入，和同一单位整间出租的收入比较，再扣掉分房出租额外产生的成本。公式是：全年租金收入减去全年成本，除以购入价，就是净回酬率。

由于 The Celestz 尚未完工，房间租金的参考数据还在形成中。一份引用 iBilik 挂牌的新山生活成本指南指出，共享单位中的房间在郊区约 600 至 1,000 令吉、靠近市区和关口约 900 至 1,500 令吉；EdgeProp 2026 年 10 月也提到，在市中心公寓，2,000 令吉可以租到一间普通房间或单间。附独立浴室、又在有设施的新楼里的房间，一般会落在所属区域价位的较高一端。

计算示范（仅供说明）

下表以每间房每月 900 令吉的假设租金示范计算方法，并非实际租金。大楼接近完工时，请改用同类附浴室房间的真实挂牌租金。

把得出的全年净收入除以 SPA 价格，就是净回酬率；再拿 915 平方尺 C 型整间出租的情境来比较。包括贷款利息、毛回酬与净回酬差别在内的完整算法，请看 租金回酬怎么算。想用真实购入价来算，WhatsApp 我们索取最新 SPA 价格表。

做敏感度测试

建议不要只算一种情境。可以分别用较低、中间、较高三个房租假设，再配合 “全年满租” 与 “每房空置两个月” 两种情况，看看净回酬的范围。如果在保守情境下，租金收入仍能覆盖大部分管理费与贷款利息，这个投资就比较稳健；如果只有在最乐观情境下才划算，就要重新考虑户型或资金安排。

分房出租的优势

三钥匙最大的吸引力是收入更有韧性：三份较小的租金，而不是一份较大的租金。由此带来几项实际好处：

• 空置风险分散。一位租客搬走，另外两间仍有租金，收入不会一下子归零。
• 总租金有机会更高。三份个人租金加起来，可能高于一户家庭整间承租所付的租金，附浴室的房间尤其如此。
• 租客群更广。负担不起整间单间的单身人士，仍可以租得起有独立浴室的房间。
• 用途可随时间调整。可以自住一间、出租两间，或三间全租，日后也能改为三代同堂自住。
• 车位是卖点。2 个车位可以提供给 2 位租客，在需要开车的 Kebun Teh 一带很实用。

成本与管理：事先规划好

分房出租多出来的收入，是靠多出来的管理工作换来的，所以一开始就要把管理规划好。经营得好的三钥匙单位，通常都有清楚的规则和可靠的当地联络人。

1. 先决定租金包含什么。分租租客一般期待水电、Wi-Fi 和基本家私都包在租金内。电费可设合理用量上限，并写进每份租约。
2. 每间房一份租约。每位租客分别签租约、收押金、缴租约印花税，责任更清楚。
3. 家私以耐用为主。发展商附约 80% 家私是好的起点，再把结实的床、衣柜和各房冷气保养列入预算。
4. 人在海外就安排管理。许多住在新加坡的业主会委托注册物业管理人员处理看房、收租和维修。
5. 确认大楼规定。向发展商及日后的管理机构确认分租、门禁卡和访客登记的安排。
6. 保持公共区域整洁。定期清洁走道和厨房，租客会住得更久。

挑选租客的小建议

同一单位里住着三位租客，彼此相处是否融洽，直接影响续租率。看房时可以先了解对方的工作时间、是否开车、生活习惯，尽量把作息相近的租客安排在一起。租约中写清楚访客、噪音、厨房使用与垃圾处理等规定，入住时再一起确认一次，后续就能减少很多纠纷。

三钥匙与整间出租：哪种适合你？

如果你想把收入分散在几位租客身上、也愿意多花心思管理，就选三钥匙；如果你偏好只有一份租约、尽量少操心，就选标准户型。

如果你在比较 The Celestz 和隔壁的 The Asteriaz：The Asteriaz 只有整间出租型户型（560 平方尺 1+1 与 915 平方尺 3 房），所以三钥匙正是选择 The Celestz 的独特理由。两者完整差异见 The Asteriaz 对比 The Celestz，整间出租的租金参考则可看 新山公寓价格与租金。

三种业主情境

• 新加坡上班族业主：人在新加坡工作，把三间房都交给物业管理人员出租，每月收租、按季检查单位状况，适合时间有限、但希望收入分散的人。
• 本地年轻业主：自己住一间，另外两间出租，用租金分担供楼与管理费，几年后收入提高、成家时，再改为整间自住或换屋。
• 家庭规划型业主：先出租几年累积收入，等孩子长大或长辈需要同住时，再收回自住，三间独立卫浴房间正好让三代各有空间。

不同情境需要的管理程度不同，下订前先想清楚自己属于哪一种，就能更准确地估算收入、成本和投入的时间。

三钥匙公寓值得投资吗？

对想要稳定、分散租金收入，并愿意积极管理的投资者来说，三钥匙单位可以是很好的选择。它的价值来自每位租客都有自己的私人空间，这是一般分租房做不到的。

在 The Celestz，这个户型位于 KSL City 附近的成熟社区，配有充足车位、部分品牌家私，以及分租租客喜欢的社交设施。从过往经验看，能让业主随需求变化而调整用途的户型，往往更能保持吸引力，因为它可以在分房出租、家庭自住和业主自用之间切换。和所有楼花一样，请以保守的租金假设做决定，并在下订前确认 SPA 条款。准备好了，就 WhatsApp 我们索取最新 SPA 价格表和 B 型平面图。

三钥匙单位的五个常见误区

三钥匙是新山比较新的户型，买家在了解时常会带着一些想当然的看法。先把这些误区厘清，算账和规划都会更准确。

• 误区一：三钥匙等于三个地契。 不是。The Celestz B 型仍然是一个分层产权单位、一个地契，买卖、贷款和管理费都按一个单位计算。它的“三钥匙”指的是三个可独立使用的房间，而不是三个可以分开出售的单位。
• 误区二：三份租金一定高于整间出租。 不一定。分房出租的总租金有机会较高，但业主通常要负担水电、网络和更多维修清洁，净收入要扣除这些成本后才知道。前面的敏感度测试，就是为了避免只看总租金。
• 误区三：分房出租可以随意做短租。 是否允许短租，要看大楼日后依《2013 年分层管理法令》制定的附属条例和管理机构规定。规划时建议以长租为基础，再按大楼规定决定是否加入短租。
• 误区四：三钥匙只适合投资者。 其实它也很适合三代同堂或与成年子女同住的家庭，每个人都有自己的房间和浴室，彼此有私人空间，又住在同一个家里。
• 误区五：附家私就不用再花钱布置。 发展商附带的家私是很好的起点，但分租租客通常还需要书桌、衣柜、窗帘和各房的网络覆盖，最好另外预留一笔布置预算。

下订 The Celestz B 型前，可以向发展商确认的事项

如果你打算把 B 型用作分房出租，下订前先把几个细节问清楚，日后管理会顺利很多。以下是一份可以直接带到展销厅的清单：

1. 各房间的面积与窗户位置： 三间房的大小和采光不一定相同，会影响各自能收的租金。
2. 冷气与热水器配置： 确认每间房是否各有冷气和热水器，以及附带家私的具体清单。
3. 电表与网络安排： 了解单位的电表配置，以及网络线路能否覆盖三间房，方便日后设定用电规则。
4. 两个车位的位置： 确认车位编号和所在楼层，方便分配给开车的租客。
5. 门禁卡数量与追加方式： 三位租客各需门禁卡，先了解每个单位可申请多少张。
6. SPA 上的交屋期限： The Celestz 预计约 2029–2030 年完工，规划招租时间时以 SPA 写明的期限为准。

把这些答案记录下来，再代入前面的计算示范，就能更贴近实际地估算 B 型的出租收入。想进一步了解隔壁同系列项目的设施水平，可以参考 The Asteriaz 设施介绍。

资料来源

• The Celestz @ Kebun Teh 项目官网
• The Celestz @ Kebun Teh 项目资料
• New Straits Times：RTS Link 将带动租房转移（2026 年 3 月）
• EdgeProp：在新山 2,000 令吉能租到什么（2026 年 10 月）
• 新山生活成本指南：引用 iBilik 的房间租金区间
• LTA：RTS Link 目标 2027 年 2 月通车（2026 年 10 月）
• MyRumahBaru：The Asteriaz @ Kebun Teh（管理费）

本文为一般资讯，并非财务建议。