在马来西亚，永久地契（Freehold）没有到期日，业主可以无限期拥有；租赁地契（Leasehold）则是向州政府承租一段固定年限，根据《国家土地法典》，西马州属土地最长可批 99 年。租约届满时，除非获准延长并缴付地价，否则土地归还州政府。实际上，永久地契在非常长的时间里通常比较保值，晚年申请贷款也较方便；租赁地契的每平方尺入场价通常较低，只要你的持有年期远短于剩余租约，同样是很好的选择。
永久地契和租赁地契有什么分别，是许多买家最先问的问题之一，而答案其实比想象中实际。两者都是真正的、可以转让的业权：你可以出售、出租、抵押，也可以留给下一代。真正的差别在于“时间”——还剩多少年，以及这对价值、贷款和转售有什么影响。本文会说明两种地契怎么运作、哪些数字最重要，以及如何根据自己的计划来选择，并以 EXSIM 在新山的项目作为例子：市中心的永久地契项目 Causewayz Square，以及 Kebun Teh 的租赁地契项目 The Asteriaz 和 The Celestz。
永久地契与租赁地契：主要差别一览
永久地契没有期限，租赁地契有固定年限。除此之外，从日常居住到出租，几乎所有方面都一样。
| 比较项目 | 永久地契 | 租赁地契 |
|---|---|---|
| 年限 | 没有到期日 | 固定年限，西马州属土地最长 99 年 |
| 年限届满时 | 不适用 | 除非获准延长，否则土地归还州政府 |
| 延长租约 | 不需要 | 向州政府申请，由州政府酌情批准，需缴付地价 |
| 出售、出租、抵押、继承 | 可以 | 可以，以剩余年限为限 |
| 转让时是否需州政府同意 | 仅在地契附有权益限制时需要 | 仅在地契附有权益限制时需要 |
| 一般入场价 | 每平方尺较高 | 每平方尺较低 |
| 租约后期的贷款 | 不受年限影响 | 剩余年限较短时，银行可能缩短贷款年限或减少成数 |
| 政府征地 | 可为公共用途征用，并给予赔偿 | 可为公共用途征用，并给予赔偿 |
什么是永久地契？
永久地契的意思是地契没有到期日。注册业主可以出售、转让、出租、抵押或把产业传承下去，不需要向州政府申请续约。
Malay Mail 在 2026 年一篇关于土地法的解析文章中提到，州政府仍然可以为了公共用途、在给予赔偿的情况下征用永久地契土地，所以永久地契并非完全不受州政府管辖。但对屋主来说，永久地契等于完全不用考虑“时间”这个问题。以市中心的分层发展项目来说，这代表你单位所占的土地份额，没有倒数计时。
想更深入了解新山市中心永久地契的意义，以及 Causewayz Square 的地契情况，可以参考我们的文章Causewayz Square 是永久地契吗？
什么是租赁地契？
租赁地契是指州政府把土地以固定年限批给业主。根据《国家土地法典》第 76 条，西马的州属土地批出年限不得超过 99 年。常见的年限有 30 年、60 年和 99 年，新的住宅项目一般是 99 年。
在租约期间，租赁地契业主拥有和永久地契业主一样的实际权利：可以自住、出售、出租、抵押，也可以留给继承人。买二手租赁地契单位时，买家得到的是剩余的租约年限，而不是重新开始的 99 年。
租约到期会怎样？
根据《国家土地法典》，租约届满时，土地会归还州政府，除非租约已获延长。自 2017 年 1 月 1 日起，《国家土地法典》第 90A 条提供了专门申请延长租约的途径，是否批准由州政府酌情决定，并须缴付地价（premium）。
在实际操作上，延长租约相当常见。全国购屋者协会秘书长在 EdgeProp 的一篇评论文章中指出，有关当局通常会基于公共政策批准延长，并举例说八打灵再也旧区的地契，以 RM1,000 的地价从 60 年延长至 99 年。不过，这是雪兰莪的例子；地价多少取决于各州的政策、土地价值、用途和申请延长的年数，全国并没有统一公式。
州属租赁地契与私人租赁计划
大多数租赁地契住家都属于州属租赁地契。另有一种结构叫“私人租赁计划”（Private Lease Scheme，PLS），是由私人地主把土地租给买家，延长条件由合约决定，而不是由州政府决定。如果项目标明为租赁地契，最好确认属于哪一种。一般的州属租赁地契，是大家最熟悉、规则也最清楚的选择。
地契年限怎样影响房价与价值？
同一个地区里，永久地契的每平方尺价格，通常高于条件相近的租赁地契。租赁地契最大的优势，就是入场价较低，对重视租金回酬的买家特别有吸引力。
StashAway 的地契指南提到，坊间有时会说租赁地契比永久地契便宜 15% 至 25%，但同时提醒这并不是可靠的全国基准。地段、交通和项目品质，通常比地契年限更重要，尤其是在 99 年租约的头几十年，剩余年限还很长的时候。
新山的例子可以说明这一点。RTS 附近的永久地契项目，例如 R&F Princess Cove，根据国家产业资讯中心（NAPIC）的数据，2021 年至 2026 年中的成交中位价约为每平方尺 RM904；而 Kebun Teh 一带较旧的租赁地契公寓，例如 Zennith Suites，挂牌价约为每平方尺 RM362 至 RM489。这个差距有一部分来自地契，但更大部分反映的是地段、楼龄和产品本身。最新的每平方尺价格比较，可以参考我们的新山公寓价格与租金页面。
地契年限会影响房贷吗？
如果是剩余年限接近 99 年的新租赁地契项目，地契对贷款几乎没有影响。不论永久地契还是租赁地契的新房，银行一般都提供相同的贷款成数，年限最长也同样可达国家银行规定的 35 年。
只有在剩余租约较短时，地契才会开始影响贷款。StashAway 指出，国家银行并没有统一规定剩余租约的下限，而是由各银行自行订定政策，会同时考虑批贷时和贷款到期时的剩余年限。马来西亚律师公会曾以“剩余 40 年或以下”作为银行可能不愿意融资的例子，Malay Mail 也提到剩余年限低于约 60 年时，贷款可能会比较困难。对于新的 99 年租赁地契项目来说，这个时间点还在几十年之后。房贷成数、DSR 和文件的详细说明，请看我们的马来西亚房贷指南。
租赁地契的简单“出场年份”测试
评估租赁地契最实用的方法，是看你打算出售的时候还剩多少年。如果到你出场那年，剩余租约仍然很长，下一位买家就能顺利申请贷款，地契年限也不太会拖累你的转售。
| 购买时剩余年限 | 计划持有年期 | 出售时剩余年限 | 实际宽松程度 |
|---|---|---|---|
| 约 99 年（新盘） | 15 年 | 约 84 年 | 买家与银行都非常放心 |
| 约 99 年（新盘） | 30 年 | 约 69 年 | 相当宽松 |
| 72 年（二手） | 12 年 | 60 年 | 可行，需了解银行政策 |
| 55 年（二手） | 15 年 | 40 年 | 下一位买家申请贷款可能较难 |
“72 减 12”的例子参考自 StashAway。要注意的是，新盘的租约通常从土地批出当天开始计算，可能比交屋早几年，所以买之前最好询问地契上注明的租约到期日。
举个简单例子：今天买一个新的 99 年租赁地契单位，20 年后出售，交给下一位业主时大约还剩 75 至 79 年（视租约起算日而定），对方仍然有几十年可融资的年限。相反，如果买的是楼龄 40 年的二手租赁地契单位，起点就只剩约 59 年，自己的出场空间会比较短。永久地契则完全不需要做这样的计算，这也是长期持有和传承型买家看重它的原因之一。
不同人生阶段，怎么看地契？
同一个人在不同人生阶段，对地契的考量也会不同。把地契放进自己的长期规划里，会比单纯比较“哪个比较好”更有意义。
年轻首购族
二三十岁的首购族，预算通常比较有限，更在乎的是入场门槛和月供压力。一个地段方便、剩余年限接近 99 年的新租赁地契单位，往往可以用同样的预算换到更大的面积或更好的楼层。十几二十年后若要换屋，剩余年限依然充足，转售时一般不会因为地契而受影响。
成家立业的家庭
有孩子的家庭，可能会在同一个地方住上更长时间，也开始考虑把房子留给下一代。这个阶段，永久地契的“没有倒数计时”就显得更有价值；不过如果更看重学校、生活圈和通勤便利，地段好的租赁地契同样能满足需要。
投资与退休规划
以出租为主的投资者，通常最看重租金回酬和出租率，租赁地契较低的入场价可以帮助提高回酬；而计划退休后长期自住、或希望把资产传承的人，则可能更倾向永久地契，减少后代将来需要处理续约的问题。无论哪一种，都建议先想好自己的持有年期，再回头选择地契。
哪种地契适合哪种买家？
如果你是为了非常长远的自住或传承而买，选永久地契；如果你想要较低的入场价，而持有年期远短于剩余租约，租赁地契同样很合适。
- 适合永久地契的买家：打算住上几十年的自住买家、希望把产业传给下一代的人，以及重视在市中心黄金地段长期保值的投资者。
- 适合租赁地契的买家：注重租金回酬的投资者、希望在同样预算下买到更大面积的首购族，以及计划在 10 至 30 年内出售或换屋的买家。
- 两者都适合的情况：出租和自住都一样，因为日常居住体验和租客需求，主要取决于地段、户型和设施，而不是地契年限。
EXSIM 新山项目的地契
| 项目 | 地契 | 买家看重的优点 |
|---|---|---|
| Causewayz Square | 永久地契，商业地契 | 新山市中心，距 RTS Bukit Chagar 站约 800 米、距 CIQ 约 600 米；适合在黄金地段长期持有 |
| The Asteriaz | 租赁地契，商业地契 | 紧邻 KSL City，开车到 CIQ 约 10 分钟；以这个地段来说入场价亲民 |
| The Celestz | 租赁地契，商业地契 | 与 The Asteriaz 相邻；B 型三钥匙单位适合分房出租 |
The Asteriaz 和 The Celestz 不在 RTS 步行范围内，前往 CIQ 与 RTS 的接驳车属建议阶段。想比较这两个租赁地契项目，可以看我们的 The Asteriaz 对比 The Celestz。
关于永久地契与租赁地契的常见误解
有几个流传很广的说法，让两者的差别看起来比实际更大。
“租赁地契只是在租房子”
不是。租赁地契业主在租约期间就是注册业主，有权出售、出租、抵押和遗赠产业。这是有期限的业权，而不是租约关系。
“租赁地契一定会贬值”
在租约的前期和中期并非如此。房价主要由地段、交通、供应量和楼宇状况决定。只有当剩余年限越来越短时，地契的影响才会变大，这也是为什么上面的“出场年份”测试，比一刀切的说法更有参考价值。
“永久地契一定是更好的投资”
从历史来看，永久地契在很长的时间里往往比较保值，但较高的入场价，也可能意味着较低的租金回酬。打算持有 10 至 20 年的投资者，买一个地段好的租赁地契单位，投入现金的回报可能更理想；而长期自住或传承型买家，则可能更偏好永久地契。两者都可以是稳健的选择，关键在于你的计划。
“永久地契和商业地契不能并存”
地契年限和土地用途是两回事。一块地可以是永久地契加商业用途，例如 Causewayz Square；也可以是租赁地契加商业用途，例如 The Asteriaz 和 The Celestz。
下订前关于地契要问的问题
- 土地是永久地契还是租赁地契？如果是租赁地契，地契上注明的确切到期日是哪一天？
- 属于州属租赁地契，还是私人租赁计划？
- 地契是否附有权益限制、转让时需要州政府同意？
- 外国买家在柔佛购买：单位是否符合资格？是否达到 RM100 万最低价格并取得州政府批准？
- 到你计划出售的那一年，还剩多少年？
- 地契属于住宅还是商业用途？（这是另一个问题，可参考我们的服务式公寓与公寓比较。）
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资料来源
- StashAway：马来西亚永久地契与租赁地契
- Malay Mail：永久地契、租赁地契与相关法律（2026 年 2 月）
- EdgeProp：租约届满后会怎样？
- 马来西亚国家银行：房产融资最长 35 年
本文为一般资讯，并非财务建议。