外国人在马来西亚出售房产，持有五年内（第1至第5年）脱售，产业盈利税（RPGT）一律按净盈利的30%计算；第6年起为10%，而且不会降到0%。成交时，买方必须扣留售价的7%（本地公民为3%），并在60天内缴交给内陆税收局（LHDN）。卖方通过 e-CKHT 自行申报，扣留款多于实际税额的部分可以申请退还。
很多新加坡、中国、台湾、香港的买家在新山买了公寓，不论是 Causewayz Square 还是 RTS Link 沿线的其他项目，迟早都会想到同一个问题：将来卖掉时要缴多少税？本文专门解答外国卖家的产业盈利税。一般税率与转售流程，我们已在新山公寓完工后转手策略中介绍过。这里只深入谈“卖家是外国人”时有哪些不同：更高的扣留款、可以与不可以享有的豁免、楼花持有期怎么算、一个完整的计算示范，以及怎样准备文件，让退款更快回到手上。只要从签 SPA 那天起就把 RPGT 放进规划，它就是一笔可预期、可控制的成本。
外国人在马来西亚卖房，产业盈利税税率是多少？
非公民、非永久居民的个人，五年内脱售按30%课税，第六年起按10%课税，最低就是10%，不像本地公民第六年起可以降到零。这套税率出自《1976年产业盈利税法令》附表五，不分国籍，中国、台湾、香港或新加坡买家都适用同一张表。
| 脱售时间（从购入日起算） | 马来西亚公民／永久居民 | 本地公司 | 外国个人／外国公司 |
|---|---|---|---|
| 3年内 | 30% | 30% | 30% |
| 第4年 | 20% | 20% | 30% |
| 第5年 | 15% | 15% | 30% |
| 第6年及以后 | 0% | 10% | 10% |
对外国卖家来说，最关键的日子是购入满五周年那一天。早一天卖和晚一天卖，税额可能相差三倍。好消息是，大部分以长期出租或自住为目的的外国业主，本来就会持有超过五年，所以实际上很少碰到30%的税率。
买楼花的持有期怎么计算？
计算产业盈利税时，购入日一般以书面买卖合约（SPA）的签署日期为准，而不是拿钥匙的日期。同样，脱售日一般也是你与下一手买家签 SPA 的日期。这一点对新山的楼花买家特别重要。
举例来说，如果你在2025年签下楼花 SPA，项目在2029至2030年左右交屋（像 Causewayz Square 目标约2030年完工），那么交屋时，持有期已经累积了好几年。换句话说，建筑期间也在计时，五周年的门槛可能在完工后一两年内就到。具体的购入日期，请让你的产业律师按你的文件确认，以律师的判断为准。
- 向发展商直接购买：一般从发展商 SPA 签署日起算。
- 购买二手房（subsale）：从你的二手买卖合约签署日起算。
- 完工前转让合约权益：把 SPA 权益转给他人，一般同样视为脱售，适用同一张税率表，同时还须遵守发展商本身的转让条件。
7%扣留款：外国卖家要有心理准备
卖家是非公民时，买方（实际上由买方律师操作）必须扣留成交价的7%（如果现金部分少于7%，则扣留全部现金部分），并在脱售日起60天内缴交内陆税收局。本地公民与永久居民的扣留比例是3%。7%的规定自2018年1月1日起实施，依据是产业盈利税法令第21B条。
扣留款是预缴，并不是最终税额。税局会用它抵扣你实际应缴的产业盈利税：税额较少，差额退还给你；如果亏本出售，扣留款可以全数退回，但仍须照常申报。对外国卖家而言，真正的影响在现金流。以 RM1,200,000 的成交价计算，成交时会先被扣住 RM84,000。如果你打算用卖房款换另一套房，或汇回本国，应以“先拿到93%”来安排资金。
《2025年财政法案》带来了一些弹性。业界整理指出，从2026课税年起的脱售，在事先完成法定通知的前提下，买方可以改为缴交卖方自行评估的税额，而不是固定比例的扣留款。如果你预计实际税额远低于售价的7%，不妨及早问律师能否采用这个方式，减少被冻结等待退款的金额。
外国人可以享有哪些产业盈利税豁免？
外国个人仍然可以享有最主要的个人豁免：每一次脱售，可从应课税盈利中扣除 RM10,000 或盈利的10%，以较高者为准。但有几项减免只限马来西亚公民或永久居民，规划时不要把它们算进去。
| 豁免项目 | 外国个人是否适用 | 说明 |
|---|---|---|
| RM10,000 或盈利的10%（取较高者） | 适用 | 税局列明适用于个人，没有公民身份条件；只出售部分产权时按比例计算。 |
| 一生一次的自住屋豁免 | 不适用 | 只限马来西亚公民及永久居民。 |
| 夫妻、父母子女、祖孙之间赠与（无盈亏处理） | 一般不适用 | 赠与人必须是马来西亚公民。 |
| 遗产继承转移 | 原则上适用 | 从遗产转移视为无盈亏，细节请向遗产律师确认。 |
| 第六年后0%税率 | 不适用 | 外国人最低税率为10%。 |
实务上的提醒：外国夫妇如果日后可能在两人之间转移新山单位，最好在购买时就决定好产权登记方式，因为日后转名有可能被视为一次需要课税的脱售。
计算示范：外国卖家，RM100万购入
以下用整数做示范，并非任何项目的报价；Exsim 项目的 SPA 价格，请 WhatsApp 我们索取最新 SPA 价目表。假设一位外国个人在2026年以 RM1,000,000 购入新山单位，日后以 RM1,300,000 售出。
| 项目 | 金额（RM） | 计算方式 |
|---|---|---|
| 购入价 | 1,000,000 | SPA 价格 |
| 产权转让印花税（外国人） | 80,000 | 2026年1月1日起统一8% |
| 购买时律师费 | 11,250 | 首 RM50万 1.25%，其后 RM50万 1%（未含 SST） |
| 购入成本 | 1,091,250 | |
| 售价 | 1,300,000 | 与买家签的 SPA |
| 有单据的出售费用（假设） | 8,000 | 出售时律师费等有收据的费用 |
| 净售价 | 1,292,000 | |
| 盈利 | 200,750 | 1,292,000 减 1,091,250 |
| 减：个人豁免 | 20,075 | RM10,000 与盈利10%取较高者 |
| 应课税盈利 | 180,675 | |
| 第6年后出售的税额 | 18,068 | 10% |
| 第1至5年出售的税额 | 54,203 | 30% |
| 买方扣留款 | 91,000 | RM1,300,000 的7% |
| 可退还金额（第6年后出售） | 72,932 | 扣留款减税额 |
从这个例子可以看出三件事。第一，外国人买入时缴的8%印花税会计入购入成本，卖出时反而能降低应课税盈利，所以收据一定要保存好。第二，等过了五周年再卖，这个例子中可以少缴约 RM36,000。第三，扣留款几乎是第六年税额的五倍，退款申请值得认真跟进。
外国卖家最常问的几种情况
在新山出售房产的外国业主，大多属于以下几种情况之一。只要知道适用哪一条规则，产业盈利税的结果其实很清楚。
亏本或打平出售
如果净售价等于或低于购入成本，就没有应课税盈利，也不需要缴交产业盈利税。但是要注意，7%的扣留款照样会被扣住，你仍然必须在60天内完成申报，才能把这笔钱拿回来。不少外国卖家忽略了这一步，结果钱在税局里放了比必要更长的时间。
第五年卖，还是等到第六年？
如果在第五年遇到合适的买家，可以先比较“等一等可以省下的税”和“现在就卖的好处”。以上面的示范为例，等到第六年可以少缴约 RM36,000。有些买家愿意配合，把 SPA 安排在你的五周年之后才签。因为脱售日一般以 SPA 签署日为准，所以真正关键的是签约那一天落在哪个时间点。
与马来西亚籍配偶联名持有
房产由两人联名持有时，每位业主所占的盈利部分，一般按各自的身份分别计税：本地公民配偶的份额适用公民税率表，外国配偶的份额适用外国人税率表，个人豁免也按份额比例计算。这类身份不同的联名出售，扣留款要怎么处理，最好在签约前先向律师问清楚。
卖给另一位外国买家
不论买家是谁，产业盈利税的计算结果都一样。不同的是买方的程序：外国人在柔佛购房一般需要州政府批准，也必须符合最低价格门槛，所以 SPA 里应该预留足够的审批时间。这段等待时间也要算进你的资金安排里，例如原本计划用卖房款支付下一套房子的首期，就要预留缓冲。
完工前转让楼花合约
一些外国买家会考虑在项目完工前，把楼花合约转让给下一手。这在税务上一般同样视为一次脱售：持有期从你当初签约的日期起算，适用同一张税率表，7%扣留款的安排也相同。另外，发展商通常对合约转让有自己的条件和手续费，签约前应先向律师和发展商确认。对多数以出租或自住为目标的买家而言，等完工交屋、持有过五年再出售，税务上通常更划算。
哪些费用可以扣除？保留好单据就能少缴税
每一笔有单据、可扣除的费用，都能直接降低应课税盈利。对于多年后可能人在海外才出售的外国业主，最有用的习惯就是：从买房第一天起，为这套房子建立一个专属的电子资料夹。
- 可计入购入成本：购买价格、产权转让印花税、购买时律师费，以及与购买直接相关的估价或专业费用。
- 可计入增值开支：能提升资产价值、出售时仍然存在的有单据开支，例如固定装修工程。请保留列明项目的发票，而不只是一个总数。
- 可从售价扣除：出售时的律师费，以及其他有收据的出售费用。
- 不可扣除：房贷利息、贷款合约律师费与贷款印花税、准备产业盈利税申报的费用，以及已经在租金所得税中扣除过的开支。
一般来说，活动家具和已经用来抵扣租金收入的日常维修，不算增值开支。如果出售前单位有出租，请把“所得税开支”和“资本改良”两套记录分开存放。
人在海外怎么申报？表格、期限与退款
从2025年1月1日起，产业盈利税改为自我评估制：卖方自行计算盈利与税额，通过 MyTax 的 e-CKHT 系统在线提交，不再接受纸本申报，提交的申报表即视为评税通知。
- 取得马来西亚税务编号：如果你有出租单位，通常已经有了。
- 委托产业律师或税务代理：由他们准备卖方申报表 CKHT 1A，买方则提交 CKHT 2A。请事先确认律师的服务范围和收费是否包含产业盈利税申报。
- 60天内申报：从脱售日（一般为出售 SPA 签署日）起计。
- 90天内补缴差额：如果税额高于扣留款，须在脱售日起90天内缴清；如果扣留款已经足够，余额可以申请退还。
- 跟进退款：扣留款的退款可能需要数个月甚至更久。请确保税局有你正确的银行资料与海外联络地址。
逾期申报或逾期缴税都会被罚款。所以，如果出售期间你人在国外，最好事先签好授权文件，让律师可以准时代为申报。
外国业主在柔佛出售房产的实用规划
好的规划从买房那天就开始了。税务结果大部分取决于三件事：出售时机、单据记录和买家群。以下几点可以帮助外国业主在新山出售时获得更好的结果。
- 把五周年记进日历：从30%降到10%，是你自己最能掌控的一个变量。
- 了解你的买家群：在柔佛，外国人购房一般须取得州政府批准，大多数住宅的最低价格门槛通常为 RM100万。据《新海峡时报》2026年4月报道，价值低于 RM100万的单位，外国业主只能转售给本地人；高于门槛的单位则也可以卖给其他外国买家。无论哪一种，都要针对真正能买的人去定价和包装。
- 资金汇出要清楚：马来西亚国家银行允许非居民以外币汇出在马投资的脱售所得与收益。请准备好 SPA、产业盈利税申报记录与贷款赎回单据，方便银行办理。
- 同时了解本国税务：马来西亚的产业盈利税只是其中一边，你所在地的税务机关也可能关注这笔收益，建议向本地税务顾问做一次简短咨询。
- 保持单位可出租状态：RTS 附近有租客或保养良好的单位，通常更好推广。可参考新山 RTS 与 CIQ 附近公寓租金行情和租金回酬计算示范。
对今天正在比较项目的外国买家来说，交通导向又是永久地契的地段，长期持有很有吸引力。Causewayz Square 距离 Bukit Chagar RTS 站约800米，RTS Link 目标于2027年2月通车。你可以在项目比较页对比各个选择，或阅读新山买新房完整流程。WhatsApp 我们，索取最新 SPA 价目表，并为你的购买排出一份持有期时间表。
资料来源
- LHDN：产业盈利税豁免
- StashAway：2026 马来西亚产业盈利税税率、豁免与自我评估
- DNH Law：外国卖家扣留款提高至7%
- PropCashFlow：2026 外国人产业盈利税
- KPMG 马来西亚：2026 财政预算案印花税
- 《新海峡时报》2026年4月：柔佛外国人转售规定
- 马来西亚国家银行：非居民在马投资
本文为一般资讯，并非财务建议。