新加坡人买新山房最常问的 12 个问题（逐一解答）

只要在新加坡的房产论坛、Reddit 或 HardwareZone 逛一圈，就会发现关于在新山买房的问题，来来去去都是那几个；报章读者问答专栏里也常见同样的疑问。我们把最常出现的12个问题整理出来，每题用简短篇幅回答关键事实，并附上本站更详细的指南。我们不引用任何网友的原话，只回答大家反复在问的问题。想先看完整流程，可以从我们的新加坡人在新山买房指南开始。

12个问题一览

1. 新加坡人可以在新山买房吗？

可以。新加坡人以外国人身份购买，柔佛允许外国人购买住宅产业，但须取得州政府批准，并符合最低价格门槛。论坛上常有人问：是不是一定要找马来西亚伴侣或开公司？答案是不需要，个人可以用自己的名字购买。外国人一般不能买的是土著保留单位、马来保留地和廉价屋。整个流程由马来西亚律师处理，签署买卖合约（SPA）后，律师会代为申请州政府批准。发展商新盘和已完工的二手单位都可以买。对新加坡人来说，新山市中心的分层公寓和服务式公寓最受欢迎，因为它们既能符合价格门槛，又靠近关卡。签约、付款到交屋的细节，请看我们的新山买房流程指南。

2. 外国人在柔佛买房的最低价格是多少？

住宅产业一般为 RM100万，新房和二手房都适用（Legal That Works，2026年8月；《新海峡时报》，2026年4月）。低于 RM100万的服务式公寓，只有在发展商取得州政府特别批准的情况下才能卖给外国人，届时州政府费的最低金额会提高到 RM5万。依斯干达公主城的 Medini 等指定区域则不受门槛限制。论坛上常有人问以前的 RM60万门槛还算不算？答案是不算，那只是2020年针对已完工单位的临时措施。门槛在卖房时同样重要：据《新海峡时报》报道，外国人持有的低于 RM100万单位只能转售给马来西亚人，而 RM100万及以上的单位则可同时卖给本地和外国买家。计算实例见我们的柔佛外国人最低购屋价指南。

3. 可以用公积金（CPF）买新山的房子吗？

不可以。公积金只能用于购买新加坡的房产，所以新山的房子要用现金、马来西亚房贷，或两者结合来支付。这是新加坡论坛上被问得最多的问题之一，提问的多半是大部分积蓄都放在公积金普通账户里的人。实际上，新加坡买家通常要准备三笔现金：订金和前期分期款；印花税、柔佛州政府费等前期费用；以及银行不贷的那部分房价。如果买的是在建项目，银行贷款会随工程进度分阶段发放，现金压力可以分摊到好几年。各种资金安排的细节，请看我们的公积金与新山房产指南。

4. 我有组屋，还能在新山买房吗？

可以，但要等组屋满了最低居住年限（MOP）。建屋发展局（HDB）规定，在 MOP 期间，屋主不能购买国内或海外的私人住宅。满 MOP 后，有新加坡公民屋主的家庭可以保留组屋，同时买新山的房子。论坛上还常见两个相关问题。第一，新山的房子会不会影响 ABSD？不会，ABSD 只针对新加坡境内的住宅，海外房产不计入你的房产数量。第二，能不能把整间组屋租出去、自己搬到新山住？这方面仍须遵守 HDB 关于自住和出租的规定，计划前请先查清楚。更多细节和永久居民家庭等特殊情况，请看我们的组屋屋主在新山买房指南。

5. 外国人买房要付哪些额外费用？

RM100万以上的单位，除房价外大约要多付12.5%至13%（不含贷款费用）。主要包括：外国人转让文件统一8%印花税（2026年1月1日起，KPMG）；柔佛外国人购买州政府费3%，最低 RM3万；柔佛固定的产权转让注册费；以及按2023年律师收费标准计算的律师费（首50万令吉1.25%，其后1%）。以 RM100万的单位计算，合计约 RM125,750。如果贷款，还要加上贷款合约0.5%印花税和贷款律师费。这些费用一般要用现金支付，不能从贷款里扣。州政府费什么时候付，请看我们的柔佛州政府费指南；想按自己的价格算总数，可以用新山房产计算器。

6. 新加坡人能申请马来西亚房贷吗？

可以。根据马来西亚国家银行（BNM）的外汇规定，非居民可以向本地持牌银行借令吉购买房产（单纯买地除外）。业界指南显示，外国人的贷款成数一般约为房价或估价（以较低者为准）的60%至70%，而马来西亚人首套或第二套房最高可达90%。贷款期限最长35年，但大多数银行要求在约70岁前还清。银行会审核你的新加坡收入，一般需要薪水单、税单和银行月结单。如果是在建项目，很多银行按工程进度分阶段放款，所以初期利息不高。各家银行的比较，请看我们的外国人马来西亚房贷指南和各银行房贷利率比较。

7. 买新山房子的钱要怎么汇过去？

通过银行系统，按付款进度分批汇款即可。大多数买家会开一个马来西亚银行户口，这样缴付分期、水电费和收租都更方便；当然也可以直接从新加坡汇款。国家银行允许非居民以外币汇回在马投资的收入和出售所得，所以租金和卖房的钱都能汇回新加坡。论坛上常有人问换汇时机，不少买家选择分批换汇，而不是一次换完，这样整笔成本就不会被单一汇率决定。请把买卖合约、收据和付款记录集中保存，大额资金进出时银行可能会要求查看。户口、时机和资金汇回的细节，请看我们的在马来西亚买房的汇款指南。

8. 新山公寓的租金要缴新加坡税吗？

一般不用，但马来西亚会征税。新加坡对个人收到的海外来源收入（例如海外房产的租金）一般予以免税，除非是通过合伙企业收到的（新加坡财政部）。不过，马来西亚会对本地房产的租金收入征税，非居民个人按扣除可抵扣开支后的净租金收入缴纳30%税率，可抵扣项目包括地税、门牌税、管理费和部分维修费。因此你通常需要为租金收入申报马来西亚所得税，很多人会请本地税务代理协助。从第一天起就保存好收据，因为它们能降低应税金额。论坛上常有人问租金不多是否可以不报？比较稳妥的答案是每年都如实申报。计算实例请看我们的新山租金收入税务指南。

9. 卖房时要缴什么税？

要缴产业盈利税（RPGT）。外国个人如果在购入后5年内出售，按应税盈利的30%缴税；第6年起为10%，外国人没有0%这一档。出售时，买方律师会先扣留售价的7%，并在60天内缴交马来西亚税务局；这笔钱会用来抵扣你的实际税款，多扣的部分在报税后退还。对于楼花，购入日期一般以签署买卖合约当天计算，所以建造期间也算在持有期内。外国卖家可以申请 RM1万或盈利10%（取较高者）的豁免。印花税、律师费等购房成本会计入购入成本，从而减少盈利。完整计算实例请看我们的外国人产业盈利税指南。

10. 在新山买了房，就能在马来西亚长住吗？

不能。在马来西亚买房并不会附带居留权或长期签证，房产拥有权和移民是两回事。很多新加坡屋主只是平时常过来住一住，毕竟距离很近。想在马来西亚长期居住的人，通常会考虑“马来西亚我的第二家园”（MM2H）等长期居留计划；这些计划有自己的财务和资格条件，由马来西亚政府制定，也可能随时调整。如果你打算在新山退休，请把居留计划的条件和买房分开来查，并请律师确认你打算的使用方式有没有其他影响。至于两地的日常开销差多少，可以看我们的新山与新加坡生活费比较。

11. 要不要担心永久地契、租赁地契和商业地契？

这些在新山都很常见，关键是清楚自己买的是什么。市中心不少服务式公寓建在商业地上，但设计和用途都是住家。论坛上常有人问商业地契是否代表成本更高？水电费率和门牌税可能有所不同；而根据马来西亚印花税法，纯作住家用途的服务式公寓在外国人8%印花税上被视为住宅产业。长期来看，地契年限更重要：永久地契没有年限递减的问题，租赁地契一般为99年。例如 Causewayz Square 就是建在商业地上的永久地契项目。实际差别请看我们的永久地契指南和服务式公寓属于住宅还是商业。

12. 新山单位租得出去吗？RTS Link 什么时候通车？

根据 LTA 与马来西亚交通部2026年10月的联合声明，RTS Link 客运服务目标在2027年2月启用；步行可达 Bukit Chagar 站的区域，是租屋需求最集中的地方。以 RTS 和 CIQ 附近已完工的项目为例，TriTower Residence 在2026年10月的挂牌租金，开间约每月 RM2,740，两房约 RM3,075（均为挂牌价）。论坛上也常有人问能不能做短租？这要看大楼的住户守则和地方规定，计划前请先确认。跨境通勤族这类长租租客，管理起来相对省心。相关数据请看我们的新山 RTS 与 CIQ 租金指数和短租与长租比较。想了解车站附近新盘的最新 SPA 价格表，欢迎 WhatsApp 我们。

资料来源

• HDB：购买私人房产的规定
• 新加坡财政部：国人海外投资的税务问题
• 马来西亚国家银行：非居民在马投资规定
• KPMG 马来西亚：2026年预算案印花税（外国人8%）
• Legal That Works（2026年8月）：柔佛 RM100万门槛与3%州政府费
• 《新海峡时报》（2026年4月）：外国买家与柔佛门槛
• StashAway：2026年马来西亚产业盈利税税率
• LTA：RTS Link 目标2027年2月通车

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