在新山 RTS 附近，短租（类似 Airbnb 的按晚出租）的毛收入可以更高：根据 Airbtics 数据（2025 年 9 月至 2026 年 8 月），新山短租平均每晚约 RM252，入住率中位数约 45%，一年收入中位数约 RM44,000。长租则比较简单、稳定：市中心已完工项目的单间，月租约 RM2,100 至 RM2,800。短租还要看大楼管理条例与地方政府执照，全国短租住宿（STRA）指南目前仍在拟定中。不少屋主选择两者搭配，或交给专业营运商管理。
RTS Link 载客服务目标在 2027 年 2 月启用，Bukit Chagar 与新山 CIQ 一带的屋主都在想同一个问题：单位要放上 Airbnb 做短租，还是签一年租约做长租？本文从收入、投入的心力、相关规定和适合对象四个方面，用新山的真实数据加上一个计算示范，比较这两种策略，帮你选出最适合自己单位和时间安排的模式。
RTS 附近短租与长租：主要差别一览
简单来说，短租用更多的工作量和较不稳定的收入，换取更高的收入潜力；长租则放弃一部分上行空间，换来可预期的现金流。下表列出主要差别：
| 比较项目 | 短租（按晚） | 长租（12 个月以上） |
|---|---|---|
| 收入模式 | 随日期、季节与活动波动 | 每月固定租金 |
| 新山参考数据 | 平均每晚约 RM252、入住率中位数约 45%、年收入中位数约 RM44,000（Airbtics） | RTS 附近单间约 RM2,100 至 2,800／月；2 房约 RM2,700 至 3,300／月 |
| 营运成本 | 清洁、床单毛巾、水电、平台费、管理费 | 水电通常由租客负担；屋主负担管理费与小修 |
| 装修家具 | 全套家具，酒店风格 | 半套或全套家具 |
| 屋主投入时间 | 高，除非交给营运商 | 找到租客后就很少 |
| 相关规定 | 大楼管理条例加上地方政府执照 | 标准租约 |
| 自用弹性 | 可以预留日期自己住 | 租约期间无法自用 |
新山短租单位一年能赚多少？
新山的短租数据显示需求稳健，房价也在上升。Airbtics 统计 2025 年 9 月至 2026 年 8 月的数据：平均每晚房价约 RM252，按年上升约 14.8%；入住率中位数约 45%；年收入中位数约 RM44,000，按年上升约 12.8%。活跃房源增加约 47%，达到约 4,951 个。
对 RTS 附近的屋主来说，这代表：
- 房价在上升：每晚房价走高，反映出跨境与休闲需求，包括周末来新山吃喝购物的新加坡游客。
- 供应在增加：房源越多，布置、评价与地段就越重要。步行可到 CIQ 与 RTS 的单位，在搜索排名和住客评价上都有天然优势。
- 中位数背后有落差：经营用心、地段好的单位往往高过中位数，随便经营的则容易落在中位数以下。
RTS 还会带来一批新的潜在住客：服务启用后，从兀兰北站坐轨道过来只需约 5 分钟。车费目前尚未公布。
为什么 CIQ 附近的长租一直很受欢迎？
CIQ 附近的长租受欢迎，原因是租客群庞大、屋主省心。Bukit Chagar 一带的已完工项目月租都相当稳定：R&F Princess Cove 单间约 RM2,100 至 RM2,800，2 房约 RM2,700 至 RM3,000；TriTower Residence 单间约 RM2,740，3 房约 RM4,550（2026 年 10 月）；Twin Tower Residence 2 房约 RM3,300 至 RM3,600。
长租的主要优点：
- 现金流可预期：租金固定，安排每月房贷供款很容易。
- 时间成本低：找到可靠的租客之后，屋主主要只需负责保养。
- 规则清楚：标准租约的权利义务，屋主和租客双方都很熟悉。
- 通勤需求强：在新加坡上班、住在新山的人希望住得离关口近，RTS 启用后这股需求只会更强。
各项目的详细租金数据，请看我们的新山 RTS 与 CIQ 附近公寓租金行情。
计算示范：同一个单间，两种策略
下面用一个 RTS 附近的示范单间来比较两种模式。短租的成本比例只是举例假设，并非任何营运商的报价，实际操作时请换成你拿到的真实报价：
| 项目 | 短租 | 长租 |
|---|---|---|
| 租金 | 每晚 RM252（新山平均） | 每月 RM2,400（中等水平单间） |
| 出租率 | 45%（约 164 晚） | 12 个月 |
| 年毛收入 | 约 RM41,300 | RM28,800 |
| 假设营运成本 | 收入的 30%（约 RM12,400），涵盖清洁、水电、平台与管理 | 小修，通常不多 |
| 扣除管理费、房贷与税务之前的收入 | 约 RM28,900 | 约 RM28,800 |
在这个示范里，扣除假设成本后，两种策略的收入其实落在相近的范围。如果入住率或每晚房价高过平均，短租就会胜出，而 CIQ 附近地段好、评价高的单位，往往正是以此为目标。长租则胜在简单和稳定。想把这些数字换算成相对于购入价的回酬率，可以用我们租金回酬计算示范里的方法。
马来西亚与新山的短租规定
分层地契大楼只有在大楼管理条例与地方政府都允许的情况下，才可以做短租。所以在把收入计划建立在按晚出租之前，两方面都要先确认。2026 年 10 月，房屋及地方政府部（KPKT）在国会表示，正通过城乡规划局（PLANMalaysia），联同旅游部、各州政府与地方政府，拟定全国性的短租住宿（STRA）规划指南。
这次说明的重点：
- 大楼条例适用：分层物业仍须遵守《2013 年分层管理法令》下联合管理机构（JMB）或管理机构（MC）的条例。
- 方向是执照制：政府的目标是只有向地方政府注册、并符合执照条件的单位才能营运，也会鼓励平台在上架前查核执照状态。
- 仍在推进中：草案还要经过旅游部、内阁与全国地方政府理事会，之后才由各州及地方政府采纳。讨论中曾提出每年 180 晚的上限，但目前尚未定案。
实际做法是：如果你打算买来做短租，下订前先向发展商或管理处了解大楼的政策，之后再依照柔佛州与新山市政厅（MBJB）陆续落实的规定办理。
EXSIM 各项目适合哪种策略？
EXSIM 在新山的项目都有为弹性出租而设计的户型，对两种策略都有帮助。各项目的定位如下：
Causewayz Square
Causewayz Square 距离新山 CIQ 约 600 米、RTS 站约 800 米，是三个项目中最受旅客欢迎的地段。Axis 栋计划由与 EXSIM 有关联的 Mana-Mana 担任酒店式营运商，适合想赚短租收入、又不想亲自打理的屋主。双钥匙单位（592 平方尺的 Axis B 型，以及 850 平方尺的 3 房 F 型）可以一边自住一边出租，或者两把钥匙各走一种策略。详情请看Causewayz Square 双钥匙单位解析。
The Asteriaz 与 The Celestz
这两个项目位于 Kebun Teh，紧邻 KSL City 商场，开车到 CIQ 约 10 分钟，比较适合长租租客、家庭以及分房出租。The Celestz 的 B 型是 753 平方尺、3 房 3 浴的三钥匙户型。发展商也提出了往返 CIQ 与 RTS 的接驳车方案。请参考The Celestz 三钥匙分房出租解析。
哪一种策略适合你？
如果你想要更高的收入潜力，又希望偶尔自己住，而且愿意请营运商或有时间亲自打理，就选短租；如果你想省心、要稳定的现金流，就选长租。以下是快速参考：
- 你住在新加坡，偶尔来新山：通过营运商做短租，可以预留日期给自己住。
- 你想要不用操心的收入：找一个好租客做长租。
- 你拥有双钥匙或三钥匙单位：两种策略搭配使用，例如在大楼规定允许的情况下，一把钥匙长租、一把钥匙短租。
- 你的大楼不允许短租：做长租，或在允许的情况下，做几个月的中期出租，对象是工程项目人员和外派专业人士。
无论选择哪种模式，靠近 CIQ 与 RTS 的地段，都能同时吸引按晚的住客和按月的租客。想讨论 Causewayz Square 哪个户型最适合你的计划，欢迎 WhatsApp 我们。
两种策略的单位布置有什么不同？
短租单位需要酒店式的布置，长租单位则可以简单一些。做短租，要准备全套家具、质感好的床品、备用床单毛巾、厨具餐具、智能门锁或钥匙盒、高速 Wi-Fi，还要拍一组好看的房源照片。房源照片往往决定住客会不会点进来，值得请专业摄影师处理。
做长租，很多屋主只提供厨房橱柜、冷气、衣柜和基本电器，其余由租客自己添置。一般来说，短租的装修预算较高，家具损耗也比较快，需要定期更换床品和小家电；长租的前期投入较少，但要留意租约结束时单位的状况，预留一笔翻新费用。
如果拿不定主意，可以先以“可短可长”的标准布置：家具实用耐用、风格简洁，日后不论转做短租或长租，都只需要少量调整。
中期出租：介于两者之间的选择
一到六个月的中期出租，兼具短租的弹性和长租的稳定。常见的租客包括外派到工程项目的专业人士、搬来新山后边住边找房子的家庭，以及刚到新加坡上班、想先住一段时间再决定的人。
中期出租每月的租金通常可以比一年租约高一些，换租客的次数却比按晚出租少得多，清洁和沟通的工作量也轻很多。在一些限制按晚出租的大楼，中期出租也可能是可行的方案，但同样要先确认大楼条例。对拥有双钥匙或三钥匙单位的屋主来说，把其中一个空间做中期出租，是很好的平衡做法。
人在新加坡，怎么管理新山的出租单位？
RTS 附近的屋主很多住在新加坡，管理方式是很实际的问题。常见的安排有三种：
- 全包式短租营运商：负责上架、定价、回复住客、清洁与维修，按收入比例抽成。适合想做短租又没有时间的屋主。
- 长租物业管理：负责找租客、收租、维修与定期检查，一般按月收费。适合想要稳定收入、不想亲自处理琐事的屋主。
- 自己管理：长租遇到可靠的租客时可行；等 RTS 把过境时间缩短到约 5 分钟，往返处理事情也会方便得多。
不论选择哪一种，都要以书面列明收费方式、报告频率，以及维修如何审批，避免日后出现误会。也建议定期查看收支报表，确保单位的实际表现和当初的预估相符。
RTS 启用后，出租需求可能怎么变？
RTS 比较可能同时支撑两种模式，而不是只偏向其中一种。更快、更准时的过境方式，有助于在新加坡上班、住在新山的长租需求；同时也让游客一日游或周末小住更方便。步行可到 Bukit Chagar 与 CIQ 的单位，最有条件同时服务这两类人群。
不过，实际的租金和入住率表现，还要看 RTS 车费（目前尚未公布）以及未来新供应的数量。屋主可以先观察 RTS 启用初期的人流变化，再决定是否调整出租策略。保持弹性，本身就是一种优势。
短租与长租的常见误区
不少屋主在决定出租策略时，会被一些常见的说法误导。以下几点值得留意：
- “短租一定赚得比较多”：毛收入可能较高，但扣除清洁、水电、平台费与管理费后，净收入的差距往往缩小很多。
- “长租就完全不用管”：长租确实省心，但仍要定期检查单位状况、处理维修，并在租约到期前提早安排续约或找新租客。
- “买了就能做 Airbnb”：能否做短租，取决于大楼条例与地方政府的规定，下订前一定要先确认。
- “平均数就是我的收入”：平均数和中位数只是参考，你的实际表现取决于地段、布置、评价和经营方式。
把这些误区排除之后，再根据自己的时间、预算和目标去选择，才能让出租单位真正发挥价值。
做决定前的出租检查清单
无论最后选择短租、长租还是中期出租，以下几项都建议先确认清楚：
- 向管理处索取大楼条例，确认是否允许按晚或按月以下的出租。
- 了解柔佛州与新山市政厅对短租住宿的最新执照要求。
- 向营运商或物业管理公司索取书面报价，比较收费与服务内容。
- 估算装修与家具预算，并预留日后更换的费用。
- 把管理费、维修基金、保险与房贷供款一并算进每月支出。
- 确认出租收入的报税责任，必要时咨询税务专业人士。
做好这些准备，你就能更有把握地评估哪一种出租模式最适合自己的单位。
最后提醒一点：出租策略并不是一锤定音。很多屋主在单位交屋后先做长租，累积经验和了解市场之后，再视大楼规定和需求变化调整为短租或中期出租；也有人反过来，先做短租测试市场反应，再转为稳定的长租。保持弹性、定期检视单位表现，才是长期经营出租物业的关键。
资料来源
- Airbtics：新山 Airbnb 收入数据（2025 年 9 月至 2026 年 8 月）
- Bernama：房屋及地方政府部拟定全国短租住宿指南（2026 年 10 月）
- The Edge Malaysia：短租住宿指南最新进展（2026 年 10 月）
- LTA：RTS Link 服务目标于 2027 年 2 月启用
- Uchify：新山租房
- PropertyGuru：TriTower Residence @ Johor Bahru Sentral
本文为一般资讯，并非财务建议。