新加坡人可以在新山买房，条件和其他外国买家相同：须取得柔佛州政府批准，一般最低价格为 RM100 万（或属于获州政府批准的服务式公寓），并缴付 3% 州征费和 8% 印花税。新加坡这一边也有几条规定要先确认：公积金（CPF）不能用来买海外产业；组屋屋主必须先住满 5 年最低居住期（MOP），才能购买海外私人住宅；海外房产不计入新加坡额外买方印花税（ABSD）的房产数目。
对很多新加坡人来说，在新山买房不只是投资：它可以是周末的第二个家、给父母养老的住所、孩子读书或工作初期的落脚点，也可能只是以较低成本在长堤对岸拥有一个属于自己的单位。随着 RTS Link 目标在 2027 年 2 月通车，新加坡买家对新山市中心的兴趣明显升温。本文专为新加坡人在新山买房而写，重点放在只有新加坡买家才会遇到的实务问题：组屋、公积金、令吉资金安排、人在新加坡如何管理单位，以及日常通勤。
马来西亚这一边的法规框架（谁算外国人、禁止购买的类别、州政府批准程序），请看《外国人可以在新山买房吗？2026 年规定解析》；门槛与征费的逐项计算，请看《柔佛外国人最低购房价格怎么算》。
新加坡人可以在新山买房吗？一张表看懂
可以。马来西亚对新加坡买家没有特别的签证或居留要求，但在柔佛，新加坡公民属于外国买家。《新海峡时报》（NST）2026 年 4 月的报道明确指出，外国人“包括新加坡人”可以购买售价 RM100 万或以上的住宅产业。
| 问题 | 新加坡公民的答案 | 依据 |
|---|---|---|
| 可以用自己的名字持有永久地契吗？ | 可以，须取得柔佛州政府批准 | 《国家土地法典》第 433B 条 |
| 最低价格 | 一般为 RM100 万；低于此价的服务式公寓须获州政府特别批准 | NST 2026 年 4 月；Legal That Works 2026 年 8 月 |
| 柔佛征费 | 价格的 3%，最低 RM3 万（获批准、低于 RM100 万的服务式公寓最低 RM5 万） | 柔佛土地与矿务局 2025 年第 3 号通令 |
| 转让印花税 | 2026 年 1 月 1 日起统一 8% | 《1949 年印花税法令》第 32(ab) 项 |
| 可以用公积金吗？ | 不可以，公积金只能用于购买新加坡产业 | 中央公积金局（Ask.gov.sg） |
| 组屋还在最低居住期内？ | 不能购买本地或海外私人住宅 | 建屋发展局（HDB） |
| 会影响新加坡的 ABSD 吗？ | 不会，海外房产不计入 | 新加坡税务局（Ask.gov.sg） |
补充一点：如果您是住在新加坡的马来西亚公民（包括持有新加坡 PR 的人），在新山买房时就是本地买家，外国人门槛、征费和 8% 税率都不适用。
新加坡这边的规定：组屋、公积金与 ABSD
马来西亚的买房指南大多不会提到新加坡这一边的规定，但这些规定往往决定您现在能不能买。
组屋屋主与最低居住期
如果您拥有组屋，必须先住满 5 年最低居住期，才能购买私人住宅产业，海外产业也包括在内。建屋发展局说明，在最低居住期内，屋主、配偶及共同居住者不能购买私人住宅，不论是建造中还是已完工；住满之后，可以在“本地或海外”购买私人产业，数量不限。只要至少一名屋主是新加坡公民，就可以保留组屋（HDB）。签署新山楼花的买卖合约同样算是购买产业，所以下订之前请先确认自己的最低居住期届满日期。
公积金不能使用
中央公积金局的答复很直接：“公积金存款只能用于购买新加坡的产业。”因此首期、分期付款和各项费用，都要用现金储蓄或贷款来支付（Ask.gov.sg，中央公积金局）。
ABSD 不受影响
新加坡税务局确认，“在新加坡境外拥有的产业，不计入 ABSD 的房产数目”。换句话说，拥有一间新山公寓，不会改变您日后在新加坡购房时须缴的 ABSD（Ask.gov.sg，新加坡税务局）。对不少新加坡家庭来说，这一点非常实用：既可以在新山置业，又不影响日后在新加坡换屋的安排。
马来西亚这边，新加坡人要缴哪些费用？
在马来西亚这一边，新加坡人缴付的费用和其他外国买家完全一样：柔佛征费、8% 印花税、律师费和登记费，全部都在房价之外。
- 柔佛外国人收购征费：盖章买卖合约价格的 3%，最低 RM3 万；2025 年 7 月 1 日起由 2% 调高（Y Kong, Wong & Partners 律师楼）。
- 转让印花税：2026 年 1 月 1 日起，按成交价或市值（取较高者）统一征收 8%（Skrine、RSM）。
- 贷款合约印花税：若向马来西亚银行贷款，为贷款额的 0.5%。
- 律师费：依据《2023 年律师收费令》，首 RM50 万收 1.25%，之后收 1%；买卖合约和贷款合约分开计算。
- 柔佛过户（MOT）登记费：2025 年 7 月起改为固定分级，例如 RM90 万至 RM100 万的产业收 RM4,500（Y Kong, Wong & Partners）。
完整的费用计算示范，请看我们的门槛与征费指南。想知道某个单位的最新 SPA 价格表和总费用估算，欢迎 WhatsApp 我们。
令吉现金预算示范
既然不能动用公积金，下订之前最好先把需要的现金算清楚。以下以一个价格 RM120 万、向马来西亚银行贷款的楼花单位作为示范：
| 项目 | 金额（RM） | 付款时间 |
|---|---|---|
| 签约首付（按 Schedule H 进度付款，10%） | 120,000 | 签署买卖合约时 |
| 柔佛外国人收购征费（3%） | 36,000 | 州政府批准后 |
| 转让印花税（8%） | 96,000 | 转让文件盖章时 |
| 过户登记费 | 5,500 | 登记时 |
| 买卖合约律师费（2023 年收费令） | 13,250 | 办理过户期间 |
| 贷款发放前须准备的现金 | 约 270,750 |
以上未包括贷款律师费、0.5% 贷款印花税、杂费、装修和汇兑成本。重点是：价格在 RM100 万或以上时，外国买家在房价之外要预留约 12% 至 13% 的税费，再加上首期，而且全部要用储蓄支付，不能用公积金。每一项怎么算，可参考《柔佛外国人最低购房价格怎么算》。
人在新加坡，资金怎么安排？
新加坡买家一般有三种资金来源：现金、向马来西亚银行申请令吉房贷，或在新加坡安排融资。由于公积金不能用，很多买家会结合现金储蓄和马来西亚房贷。
- 马来西亚银行贷款。根据国家银行的外汇管理政策，非居民可以向持牌在岸银行借贷令吉，用于马来西亚的“实体经济活动”（BNM）。实际上，马来西亚各银行会按各自对收入、文件和贷款成数的标准，为在新加坡工作的买家提供房贷。建议提早向两三家银行询价比较。
- 进度付款。购买楼花时，贷款会随工程进度分阶段发放，所以利息一开始较少，之后逐步增加。详情请看《新山买新房完整流程》。
- 汇率与汇款。您的收入是新元，房价是令吉。建议事先和家人商量好首期和分期付款的汇款时机，并保留所有汇款记录，方便律师和银行核对。
哪一类新山产业适合新加坡买家？
新加坡买家大致可以分成三类，每一类适合的单位都不一样。
RTS 通勤族或周末使用者
如果您、孩子或父母需要经常过关，步行到 CIQ 和 Bukit Chagar RTS 站的距离最重要。Causewayz Square 属永久地契，距离新山 CIQ 约 600 米、距离 RTS 站约 800 米，发展商并提议兴建行人连接桥。典型的一天怎么过，可以看《新山住、新加坡上班的一天》。
家庭换大屋
3 房等较大户型，提供在新加坡需要花更多钱才能买到的空间。Kebun Teh 的 The Asteriaz 和 The Celestz 都有 915 平方尺的 3 房户型，就在 KSL City 商场旁边，距离 CIQ 约 10 分钟车程，并提议提供接驳车。两者的分别请看《The Asteriaz 对比 The Celestz》。
出租投资者
双钥匙和三钥匙户型可以分开出租，或者一边自住、一边出租。CIQ 附近的租屋需求主要来自跨境上班族。租金数据请看《新山 RTS 与 CIQ 附近公寓租金行情》。
不论属于哪一类，都要尽早确认心仪的单位是否达到 RM100 万，或是否已获州政府批准开放给外国人购买，因为这决定了您能不能买。欢迎 WhatsApp 我们，我们可以帮您了解目前哪些单位符合条件。
人在新加坡，怎么管理和出租新山单位？
不少新加坡业主通过本地代理或产业管理公司远程管理新山单位。因为路程很短，这种方式很可行；RTS Link 通车后，单程车程目标约五分钟（新加坡陆路交通管理局与交通部）。
- 交屋。在瑕疵保修期内安排交屋验收和报修，可以亲自出席，也可以委托他人代办。
- 装修布置。按目标租客（跨境上班族、家庭或短租旅客）来布置，并遵守大厦规定。
- 租约与报税。签署书面租约并保存记录。马来西亚产业的租金收入须在马来西亚报税；非居民个人按 30% 统一税率课税，不能申请减免，但可扣除允许开支（LHDN）。新加坡方面如何处理这笔收入，请咨询税务顾问。
- 将来出售。非公民五年内出售，产业盈利税为 30%，第六年起为 10%；买方须预扣成交价的 7%（PwC）。根据 NST 2026 年 4 月报道的现行做法，低于 RM100 万购入的单位只能转售给马来西亚人，所以选择户型和地段时，也要考虑本地买家的喜好。
从新加坡看房到下订：实务安排
对新加坡买家来说，最方便的是把看房、下订和文件安排集中在一两次过关行程里完成。以下是我们建议的做法：
- 先在网上做功课。出发前先比较户型、面积和地段，确定两三个心仪的单位，并向我们索取最新 SPA 价格表，确认这些单位是否达到 RM100 万或已获批准开放给外国人。
- 安排一次集中看房。参观展销厅和样品屋，同时实地走一趟附近的 CIQ、RTS 站或商场，亲身感受步行距离和交通。周末人潮较多，平日或早上通常比较从容。
- 准备文件。外国买家一般需要护照副本；若申请马来西亚房贷，银行会要求收入证明、银行月结单等文件。提前准备好电子版，可以节省很多来回时间。
- 下订与签约。下订后，在约定时间内签署买卖合约。合约以州政府批准为前提，律师会在签约后提交申请。
- 远程跟进。签约后的大部分步骤（贷款审批、批准申请、进度付款）都可以通过律师、银行和我们远程跟进，不需要每次都亲自过关。
这种安排的好处是：您只需要在关键环节亲自出席，其余事项可以在新加坡处理，对工作繁忙的上班族尤其方便。如果家人会一起入住，也建议带家人同行看房，让每个人都对环境和户型有直接感受，决定会更踏实。
RTS Link：为什么时机对新加坡人很重要？
RTS Link 是新加坡人对新山市中心兴趣大增的最主要原因。新加坡陆路交通管理局与交通部 2026 年 10 月的联合声明表示，目标在 2027 年 2 月开始载客。Bukit Chagar 到兀兰北车程约五分钟，每小时每个方向最多可载 10,000 名乘客，两端都设有一地两检的关卡。车费目前尚未公布。
对业主来说，最大的好处是可预期：原本常常拥堵的长堤通关，变成准时、短程的列车服务。从过往经验看，靠近大型交通枢纽的住宅往往较能吸引稳定的租客和买家，但这并非保证。想了解更多，可以阅读《新山 RTS 什么时候通车？》和《RTS、巴士、自驾：新山到兀兰通勤比较》。
新加坡买家步骤清单
- 确认组屋最低居住期是否已满；未满之前，不要签署任何住宅产业文件。
- 规划现金：不能用公积金，须预留首期、征费、8% 印花税、律师费和装修费。
- 选择 RM100 万或以上的单位，或已获州政府批准开放给外国人的单位。
- 下订前先向马来西亚银行取得贷款报价。
- 委任马来西亚律师，并让买卖合约以州政府批准为前提。
- 先决定用途（自住、家人住或出租），再挑选适合的户型。
- 根据产业盈利税和转售买家群体，预先规划退出策略。
想要最新 SPA 价格表、适合新加坡买家的单位清单，以及以令吉计算的费用估算，欢迎 WhatsApp 我们。
资料来源
- New Straits Times（2026 年 4 月 20 日）：外国人（包括新加坡人）与柔佛 RM100 万规定
- 建屋发展局：组屋屋主购买私人产业（本地或海外）
- 中央公积金局（Ask.gov.sg）：能否用公积金购买海外产业？
- 新加坡税务局（Ask.gov.sg）：海外产业与 ABSD 房产数目
- Y Kong, Wong & Partners：柔佛征费与过户登记费新规定
- Skrine：非公民 8% 印花税（第 32(ab) 项）
- 马来西亚国家银行：非居民在马来西亚借贷
- PwC 马来西亚税务手册：非公民产业盈利税
本文为一般资讯，并非财务建议。规定以 2026 年 11 月为准，签约前请向马来西亚律师及新加坡相关顾问确认。