新山买房流程（新盘公寓）大致分十步：选定单位、付订金、申请贷款、签署买卖合约（SPA）并付 10%，之后按《房屋发展法令》规定的进度分期付款。分层项目须在签约日起 36 个月内交屋（Vacant Possession），交屋后享有 24 个月保修期，并完成分层地契过户。外国买家另需州政府批准，在柔佛大部分地区须符合 RM100 万最低购买价。
在新山买新盘，和买现房很不一样：房子还没盖好你就要做决定，钱是分阶段付的，而且合约是由法律规定的标准格式，买家受到保障。这篇文章用 EXSIM 位于关口旁的 Causewayz Square 和 Kebun Teh 的 The Asteriaz 作为例子，把新山买房流程从订金到拿钥匙完整走一遍，包括每一步的费用、大致时间表，以及外国买家要多走的步骤。条例会更新，请把本文当作路线图，具体细节以律师和银行确认为准。
新山买房流程一览
从订房到拿到分层地契，新山新盘一般需要四到六年，但你的现金支出会分散在这段时间里。下表列出主要节点。
| 步骤 | 内容 | 一般时间 |
|---|---|---|
| 1. 选项目和单位 | 参观售楼处，比较户型和楼层 | 第 0 周 |
| 2. 订房 | 付订金，签订房表格 | 第 1 天 |
| 3. 申请贷款 | 提交文件，银行发出贷款批准信 | 约 2 至 4 周内 |
| 4. 签 SPA | 签买卖合约，补足 10% 首付 | 通常订房后数周内（依发展商条款） |
| 5. 签贷款合约 | 签贷款文件，缴付贷款印花税 | 签 SPA 后不久 |
| 6. 进度付款 | 银行按工程进度分期付款给发展商 | 建设期间 |
| 7. 交屋（VP） | 领钥匙，水电可接通 | 分层项目（Schedule H）签约日起 36 个月内 |
| 8. 保修期 | 发展商维修业主报告的瑕疵 | 交屋后 24 个月 |
| 9. 分层地契过户 | 交付地契与过户文件，付最后 2.5% | 交屋时或之后 |
| 10. 保留款释放 | 发展商律师保管的 5% 分两次释放 | 交屋后第 8 个月和第 24 个月 |
注意：大型项目可能获得当局批准较长的完工期限，例如 Causewayz Square 目标约 2030 年完工，The Asteriaz 预计 2029 至 2030 年完工。请以你自己 SPA 上写明的交屋期限为准。
第一步：选择项目和单位
先想清楚目的——自住、出租还是两者兼顾——再挑项目和户型。地点、户型和付款压力，比追求最低开价更重要。
举例来说，想步行到新山 CIQ 和 RTS Link 的买家，常会考虑 Causewayz Square：距 CIQ 约 600 米、距 RTS Bukit Chagar 站约 800 米，双钥匙户型可以一户住两位租客，或业主自住加出租。偏好安静住宅区、入场门槛较低的家庭，则常看 Kebun Teh 的 The Asteriaz：开车到 CIQ 约 10 分钟，发展商并提议提供往返 CIQ 与 RTS 的接驳巴士。筛选时请留意：
- 地契（Causewayz Square 为永久地契，The Asteriaz 为租赁地契）和地段类别（两者都是商业地契上的服务式公寓）
- 单位面积、户型、车位数量和朝向
- 每平方尺管理费和偿债基金
- 目标完工日期和发展商往绩
- 合同价（SPA 价）——请 WhatsApp 我们索取最新价目表
我们的项目对比页把几个 EXSIM 项目放在一起比较，可以参考。
第二步：支付订金
订金的作用是在文件准备期间为你保留所选单位，一般在售楼处签订房（登记）表格时付给发展商。
订金金额由各发展商自定，通常是一笔小额固定款项或房价的小比例，之后会抵扣签 SPA 时要付的 10%。请仔细看订房表格中贷款不获批时的退款条款，并保留正式收据。律师指出，根据《房屋发展法令》标准合约，首 10% 是在签 SPA 时支付；而交屋期限的计算，是从 SPA 签署日开始，不是从订房日开始。
第三步：申请房屋贷款
订房后应马上申请贷款，最好同时向两三家银行申请，确保在签 SPA 期限前拿到贷款批准信。大部分新盘买家贷款成数在八成至九成之间。
常见文件包括身份证或护照、最近几个月薪资单或生意收入证明、EA 表格或报税单、银行月结单、订房表格和发展商的价格明细。马来西亚银行须遵守国家银行（Bank Negara Malaysia）的规定，其中包括自 2010 年起，个人第三间及以上房屋贷款的最高贷款成数为 70%。外国买家一般也能申请贷款，但成数、文件和收入要求较严格，且各银行不同，建议及早做贷款预评估。
第四步：签买卖合约（SPA）并付 10% 首付
签署买卖合约后，交易才正式具有法律约束力。签约时你需补足 10% 首付（扣除已付订金）。
受《1966 年房屋发展（管制与执照）法令》管辖的分层住宅项目，SPA 采用法定的 Schedule H 格式（适用于分层建筑）。服务式公寓即使建在商业地段上（例如 Causewayz Square 和 The Asteriaz），由于用途为居住，一般也受该法令保障。Schedule H 把关键条款固定下来，保障买家：付款阶段、交屋期限、延迟交屋赔偿和保修期。SPA 通常由发展商律师准备，你也可以委任自己的律师处理买卖和贷款文件。签约前请核对单位号码、价格、车位分配、完工期限和公共设施清单。
第五步：Schedule H 进度付款
买新盘不用一次付清。发展商按固定工程阶段向你开账单，在你付完 10% 之后，银行会按每个阶段直接把贷款款项拨给发展商。
Schedule H 的进度付款表如下：
| 阶段 | 占房价比例 |
|---|---|
| 签署 SPA | 10% |
| 地基完成 | 10% |
| 结构框架完成 | 15% |
| 墙壁及门窗框 | 10% |
| 屋顶、电线、水管、煤气管道及电讯管道 | 10% |
| 内外装修 | 10% |
| 排污工程 | 5% |
| 沟渠 | 2.5% |
| 道路 | 2.5% |
| 交屋，水电可接通 | 17.5% |
| 交付分层地契及过户文件 | 2.5% |
| 由发展商律师作为保管人保留（交屋后第 8 个月及第 24 个月各释放 2.5%） | 5% |
建设期间，你通常只需支付银行已拨款部分的利息，所以每月供款一开始很低，随着工程接近完工才逐步增加。这也是很多买家觉得新盘比现房更容易规划的原因之一。建议预留一点缓冲资金，以应付利息与房租或其他开销重叠的阶段。
第六步：律师费与印花税
除了 10% 首付，主要的现金开销是买卖合约和贷款合约的律师费与印花税，请提前预算。
律师费
买卖与贷款文件的律师费，依据 2023 年 7 月 15 日生效的《2023 年律师收费令》（Solicitors’ Remuneration Order 2023）：首 RM500,000 收 1.25%（最低 RM500），其后 RM700 万收 1%，另加杂费和服务税。部分发展商会承担 SPA 律师费，请确认你的价格包含哪些项目。
过户印花税（MOT）
马来西亚公民和永久居民的过户印花税按累进税率计算：
- 首 RM100,000：1%
- RM100,001 至 RM500,000：2%
- RM500,001 至 RM1,000,000：3%
- RM1,000,000 以上：4%
新盘的过户文件要等分层地契发出后才盖印花，可能在交屋时或之后。根据 2026 年财政预算案，自 2026 年 1 月 1 日起，外国买家（非公民，不包括永久居民）的过户印花税由 4% 调高至统一 8%。
贷款印花税
贷款合约印花税为贷款额的 0.5%。可向律师确认你是否符合首购屋豁免条件。
新山新盘费用清单
现金规划可分三个阶段：订房与签约时、建设期间、交屋时。下表列出需要预算的项目。
| 费用项目 | 支付时间 | 计算方式 |
|---|---|---|
| 订金 | 订房时 | 发展商自定，抵扣 10% 首付 |
| 首付余额 | 签 SPA 时 | 房价 10% 减订金 |
| SPA 律师费 | 签 SPA 时 | 2023 年收费令：首 RM50 万 1.25%，其后 RM700 万 1%（确认是否由发展商承担） |
| 贷款律师费及杂费 | 签贷款时 | 按同一收费表计算贷款额 |
| 贷款印花税 | 签贷款时 | 贷款额 0.5% |
| 估价费 | 申请贷款时 | 依银行而定，新项目有时豁免 |
| 建设期利息 | 每月 | 按已拨款额计息 |
| 过户印花税 | 分层地契过户时 | 公民/永久居民 1% 至 4% 累进；外国人 2026 年起统一 8% |
| 管理费及偿债基金押金 | 交屋时 | 按平方尺计算，通常预付数个月 |
| 水电押金 | 交屋时 | 开设水电户口 |
| 家具与装修 | 交屋后 | 视计划和面积而定 |
| 外国买家州政府征费（如适用） | 过户前 | 柔佛征费，RM100 万以下服务式公寓最低 RM50,000 |
想了解交屋后的租金水平以规划现金流，可参考我们的新山公寓价格与租金指南。
第七至九步：交屋、保修期与分层地契
交屋（Vacant Possession）就是拿钥匙的时刻。根据 Schedule H，除非当局批准该项目采用不同期限，否则须在 SPA 签署日起 36 个月内交屋；若延迟交屋，发展商须按 SPA 规定支付赔偿（LAD）。
交屋
在获发完工及合格证书（CCC）、水电可接通后，发展商会发出交屋通知，并开出 17.5% 的交屋账单。你领取钥匙、缴付管理费押金并开设水电户口。
保修期
保修期为交屋后 24 个月。收楼时要仔细检查，把裂痕、漏水、地砖不平、配件故障等问题逐一列出并拍照记录。发展商须在 SPA 规定的期限内修复已报告的瑕疵。由发展商律师保管的 5% 保留款分两次释放（交屋后第 8 个月和第 24 个月），这也促使发展商尽快完成维修。
分层地契
分层项目的最后 2.5%，在发展商交付分层地契正本和过户文件时才需支付。之后由你的律师为过户文件盖印花，并把地契登记到你名下。有了登记在你名下的分层地契，日后转售或再融资都会顺利很多。
外国买家在柔佛买房须知
外国人可以在柔佛购买新盘公寓，但在价格、审批和税务上有额外规定。订房前请先确认最新条例。
- 最低购买价：在柔佛大部分地区，外国人可购买 RM100 万及以上的住宅产业。据《新海峡时报》（2026 年 4 月）报道，发展商可申请特别批准，把部分 RM100 万以下单位卖给外国人；依斯干达公主城的 Medini 区则没有最低价限制。
- 州政府批准：根据《国家土地法典》，所有外国人购买产业都须获得柔佛州政府批准，由你的律师代为申请。
- 州政府征费：柔佛自 2025 年 7 月 1 日起修订外国人购买征费，RM100 万以下的服务式公寓最低征费为 RM50,000。
- 印花税：自 2026 年 1 月 1 日起，外国人过户印花税为统一 8%。
- 转售：RM100 万以下单位的外国业主日后出售时，买家主要限于本地人，规划持有期时要把这一点考虑进去。
Causewayz Square 有较大户型和多栋可选，部分单位可能符合外国买家门槛；哪些单位符合现行规定，欢迎询问我们。也可以参考我们的 EXSIM 新山项目总览。
以 Causewayz Square 和 The Asteriaz 为例：两种买家的流程差异
同样是新山买新房，不同项目、不同买家的流程重点会有所不同。以下用两个常见情况说明（不涉及具体价格，价格请以最新 SPA 价目表为准）。
情况一：本地上班族买 Causewayz Square 作投资
这类买家最关心的是贷款成数和建设期的现金流。订房后应尽快向银行提交收入文件，确认能否获得八成至九成贷款；如果这是第三间房贷，要记得成数上限为 70%，首付需要相应增加。签 SPA 后，头几年只需支付已放款部分的利息；到结构和装修阶段，利息会逐步增加。由于 Causewayz Square 目标约 2030 年完工，买家可以利用这段时间储备装修和家具预算，并观察 RTS Link 通车后周边的租赁需求，以决定出租方式。
情况二：年轻家庭买 The Asteriaz 自住
首次置业的年轻家庭，通常更在意入场门槛和每月供款。可以先向律师了解是否符合首购屋相关的印花税豁免条件，再用 Schedule H 进度表估算每个阶段的利息支出。The Asteriaz 预计 2029 至 2030 年完工，交屋时要预留管理费押金、水电押金和基本装修费用。收楼时仔细检查并在 24 个月保修期内报告问题，就能确保入住时房子处于良好状态。
让新山买房流程更顺利的小贴士
准备得越充分，流程就越顺利。以下几个习惯能帮你省时省钱：
- 订房前先做贷款预评估，清楚自己的预算。
- 仔细阅读 SPA 中的完工期限、车位分配和设施清单。
- 把所有收据和账单通知集中存放在一个文件夹。
- 如果计划在 RTS Link 附近出租，提早规划家具；RTS Link 目标于 2027 年 2 月开始载客。
- 收楼时彻底检查，并在 24 个月保修期内及时报告瑕疵。
如果你正在考虑 Causewayz Square 或 The Asteriaz，欢迎 WhatsApp 我们索取最新 SPA 价目表、户型图和付款进度示例。
买二手房（Subsale）和买新盘，流程有什么不同？
如果你同时在看新山的现房，要知道二手房的流程比新盘短得多，付款方式也不同。简单来说，新盘是按工程进度分期付款、几年后才交屋；二手房则是在大约三到四个月内一次完成交易。
- 订金： 二手房在签买卖意向书（offer letter）时，一般先付房价 2% 至 3% 的诚意订金，由中介作为保管人持有。
- 签 SPA： 意向书通常给 14 至 21 天签署 SPA，签约时补足至 10%，同时缴付律师费和印花税。
- 付清余款： 签约后一般有约 3 个月完成期，买家需付清贷款以外的差额，银行再一次性把贷款拨给卖家。
- 交屋： 付清全款后即可拿钥匙，没有建造期，也没有新盘那样的 24 个月保修期，所以看房时要更仔细检查单位状况。
根据律师事务所 Donovan & Ho 的说明，一宗顺利的二手交易，从签 SPA 到完成平均约 3 至 4 个月；外国买家因为要申请州政府批准，整体可能需要 5 至 6 个月。想先比较 RTS 一带的现房选择，可以看我们的 新山 RTS 站附近公寓清单。
资料来源
- Donovan & Ho：马来西亚二手房交易的现金流与时间表
- MHub：Schedule G 与 H 进度付款阶段
- Thomas Philip：Schedule G 与 H 交屋期限
- EdgeProp：保修期概览
- Conventus Law：2023 年律师收费令
- KPMG：2026 年预算案外国买家印花税
- 新海峡时报：柔佛外国买家门槛与征费
- 国家银行：第三间房贷 70% 成数
- LTA：RTS Link 目标 2027 年 2 月通车
本文为一般资讯，并非财务建议。