是的。Causewayz Square @ JBCC 是永久地契（Freehold）项目，由 EXSIM 在 Jalan Lumba Kuda 约 7.7 英亩的永久商业地上兴建，距离新山 CIQ 约 600 米、距离 RTS Link Bukit Chagar 站约 800 米。永久地契代表土地永久持有、没有地契到期日，对长期持有、传承和转售都更有利。由于土地属商业用途，全部 4,525 个单位以服务式公寓（分层地契）出售，目标约 2030 年完工。
“Causewayz Square 是不是永久地契？”几乎是每位买家看这个长堤旁项目时最先问的问题之一。在马来西亚，地契年限会影响你能持有多久、几十年后银行怎么看这个单位，以及能不能完整留给下一代。本文先确认 Causewayz Square 的永久地契身份，再用白话解释马来西亚土地法下“永久地契”的意思，比较新山 CIQ 与 RTS 一带其他公寓的地契，最后整理永久地契“能改变什么、不能改变什么”。想先看项目全貌，可以从 Causewayz Square 项目介绍开始。
Causewayz Square 是永久地契吗？
是的，Causewayz Square 是永久地契，土地为商业用途，单位以服务式公寓出售。各大房产平台都把这个项目——也就是大家常说的 Causeway Square JB 或“Exsim CIQ 项目”——标示为 Freehold。
地契相关的重点一次整理：
- 地契：永久地契（Freehold），土地没有到期日。
- 土地用途：商业地，因此单位归类为服务式公寓（Serviced Apartment），而不是住宅公寓。
- 业权：每个单位发出分层地契（Strata Title），这是马来西亚高楼住宅的标准业权形式。
- 地段：约 7.7 英亩，位于 Jalan Lumba Kuda, Tanjung Puteri, 80300 新山。
- 发展公司：Exsim Lumba Kuda Sdn Bhd，隶属 EXSIM 集团，见于马来西亚交易所（Bursa）的工程合约公告。
- 规模：Axis、Brixton、Coven、Dover 四栋，共 4,525 个单位，最高 63 层，分五期建造。
四栋楼都在同一块永久地上，所以无论你买的是 Axis 的单间，还是 Dover 的 3 房双钥匙单位，地契都一样。各栋户型可参考 Causewayz Square 全部房型解析。
马来西亚的永久地契是什么意思？
永久地契的土地是“永久持有”，租赁地契则是在地契上注明的固定年限内持有——这就是两者最核心的差别。
根据《国家土地法典》（National Land Code），西马的州属土地在批出时，要么永久批出（永久地契），要么按固定年限批出（租赁地契）。法典第 76 条规定租期不得超过 99 年，这也是为什么新项目最常见的租赁地契是 99 年。租期届满时，如果没有获准续期，土地会归还州政府；而续期由各州自行决定，一般需要缴付地价（premium）。
永久地契则完全没有这个“倒数计时”。永久分层单位的业主没有到期日，只需遵守地契上的条件以及适用于所有土地的一般法律。对新山市中心的 Causewayz Square 来说，“还剩几年地契”这个问题根本不会出现——对你如此，对将来接手的买家如此，对你的下一代也一样。
永久地契与租赁地契对比
| 比较项目 | 永久地契（如 Causewayz Square） | 租赁地契（常见 99 年） |
|---|---|---|
| 年限 | 永久持有，没有到期日 | 地契上注明的固定年限 |
| 年限届满时 | 不适用 | 未续期则土地归还州政府 |
| 续期 | 不需要 | 由州政府决定，一般需缴地价 |
| 转售时剩余年限 | 永远一样 | 每年递减 |
| 几十年后银行的看法 | 地契年限不是考量 | 剩余年限短时，各银行自订政策 |
| 传给下一代 | 完整年限一并传承 | 只传承剩余年限 |
商业地上的永久地契：为什么 Causewayz Square 是服务式公寓？
“地契年限”和“土地用途”是两回事：Causewayz Square 在年限上是永久地契，在用途上是商业地。前者说明你能持有多久，后者说明土地可以做什么用途。
新山 CIQ 一带的市中心地段大多划为商业用途，所以这里的高楼住宅一般以服务式公寓获批。日常生活上，服务式公寓与一般公寓差不多：同样有分层地契、管理机构（JMB/MC）、共享设施和偿债基金（Sinking Fund）。差别主要在门牌税、地税等跟随土地用途的收费类别上，这部分我们会在其他文章另外说明。就本文而言，结论很简单：商业地并不会削弱 Causewayz Square 的永久地契身份。
也正因为是商业地，项目才能规划约 9 万平方尺零售空间、停车场与生活设施的裙楼平台——这种综合发展模式，正适合紧邻长堤、以交通为导向的地段。
Causewayz Square 与周边项目的地契比较
新山 CIQ 与 RTS Bukit Chagar 站周边的成熟高楼大多也是永久地契，所以 Causewayz Square 符合市中心的主流标准，同时提供更新的产品和更大的设施平台。
| 项目 | 地契 | 完工 | 距 RTS Bukit Chagar 站 |
|---|---|---|---|
| Causewayz Square @ JBCC（EXSIM） | 永久地契 | 目标约 2030 年 | 约 800 米 |
| TriTower Residence | 永久地契 | 2018 年 | 约 350 米 |
| R&F Princess Cove 第一期 | 永久地契 | 已完工 | 约 700 米 |
| Twin Tower Residence | 永久地契 | 2023 年 | 约 700 米 |
| Paragon Suites @ CIQ | 永久地契 | 2018 年 | 靠近 CIQ |
| Suasana Iskandar | 永久地契 | 2017 年 | 步行范围内（各来源说法不一） |
| The Asteriaz @ Kebun Teh（EXSIM） | 租赁地契 | 预计 2029–2030 年 | 车程约 10 分钟 |
| The Celestz @ Kebun Teh（EXSIM） | 租赁地契 | 预计 2029–2030 年 | 车程约 10 分钟 |
从表中可以看出两点。第一，在步行可达 CIQ 的这一圈里，Causewayz Square 是少数仍处于新项目阶段的永久地契选择，其他永久地契多为已完工、楼龄约五到八年的物业。第二，EXSIM 在柔佛的项目给了买家不同选择：市中心永久地契的 Causewayz Square，或是位于 Kebun Teh、邻近 KSL City 的租赁地契项目 The Asteriaz 与 The Celestz，后者更适合偏好安静住宅区的买家。想看更完整的车站周边名单，可参考 新山 RTS 站附近公寓清单。
永久地契对新山市中心买家有什么意义？
对打算长期持有、留给下一代，或将来想卖给更多潜在买家的人来说，永久地契的价值最明显。实际影响如下：
长期持有与传承
永久地契单位可以无限期持有，并以完整年限传给下一代。对于想在长堤旁买一个长期据点的家庭——现在方便到新加坡上班，将来或许用来退休——这份延续性很让人安心。
转售吸引力
因为剩余年限不会减少，2040 年转售时的地契条件，和今天开盘时一模一样。将来每一位接手 Causewayz Square 永久地契单位的买家，买到的都是同样的永久年限，潜在买家群自然更广。
未来的贷款
马来西亚各银行对剩余年限较短的租赁地契物业，各自订有政策；马来西亚律师公会曾以“剩余 40 年或以下”为例，说明部分银行在这个阶段会对融资较为保守。永久地契则不存在剩余年限的问题，无论现在或几十年后，都不会成为贷款考量。
没有续期费用
租赁地契业主将来可能需要缴付由州政府决定的续期地价；永久地契业主则完全没有这一项，长期规划上少了一笔不确定的支出。
新加坡买家的熟悉感
许多新加坡人住的是 99 年地契的组屋，所以“步行可达长堤的永久地契”在他们比较新山选项时，往往是很突出的亮点。
永久地契不会改变哪些事？
永久地契是很扎实的基础，但它只是众多因素之一；地点、户型、建筑品质和物业管理，同样决定日常居住与长期价值。
- 日常费用照常：永久地契业主一样要缴地税、门牌税、管理费和偿债基金。
- 分层生活规则照常：公共区域和设施由管理机构的规章与决议管理。
- 建筑会老化：永久地契保障的是土地年限，不是建筑本身；通过偿债基金做好维护，项目才能长期保持吸引力。
- 外国人买房规定另计：地契年限不影响柔佛的外国人购房条例。外国买家在柔佛一般须符合 100 万令吉最低价格，并取得州政府批准，与项目是否永久地契无关。
- 地点仍是关键：Causewayz Square 的永久地契，是与约 600 米到 CIQ、800 米到 RTS 的地点优势相辅相成的，这才是项目吸引通勤族的主因。
永久地契会影响 Causewayz Square 的价格吗？
永久地契是新山 CIQ 一带市中心房价（每平方尺）普遍高于其他地区旧租赁地契物业的原因之一，但地点、楼龄和产品类型也解释了很大一部分差距。
公开平台数据可以让你了解大致区间。PropertyGuru（2026 年 6 月）上 Causewayz Square 的转让（assignment）挂牌，单间约每平方尺 1,465 令吉、1 房约 1,355 令吉、2 房约 1,393 令吉。同一 RTS 圈内已完工的永久地契项目，NAPIC 成交中位数方面，R&F Princess Cove 第一期约每平方尺 904 令吉、TriTower Residence 约 839 令吉。Kebun Teh 一带较旧的租赁地契公寓，例如 Zennith Suites，挂牌约每平方尺 362–489 令吉。以上为挂牌价与历史中位数，并非发展商价格，而且比较的是不同楼龄、不同地点的项目，请当作参考背景，而不是“永久地契溢价”。
至于发展商价格，本站的原则很简单：不在文章中列出。想了解 Causewayz Square 各栋的最新 SPA 价格表，请 WhatsApp 我们。区域行情可参考 新山公寓价格与租金页面。
买房时怎么确认地契？
买卖合约（SPA）和你的律师，是确认地契最权威的依据，而且在正常购房流程中只需几分钟就能核对。
- 看 SPA 附表：SPA 中的土地描述会注明母地契的年限与土地用途。
- 请律师确认地契资料：代表你的律师在例行审查中会核对地契详情。
- 核对发展商与地址：确认 SPA 上的 EXSIM 发展公司名称与 Jalan Lumba Kuda 地段相符，确保你买的是 Causewayz Square @ JBCC。
- 留意栋别与期数：SPA 中的交屋期限，针对的是你所购买的那一栋、那一期。
完整流程——从订金、律师费、印花税到拿钥匙——可参考 新山买新房完整流程。
永久地契的 Causewayz Square 适合你吗？
如果你想在新山市中心拥有一个步行可达 CIQ、不必担心地契年限的长期据点，Causewayz Square 的永久地契单位会很适合你。
- 新加坡通勤族：希望步行就能到 RTS Link，而 RTS Link 目标于 2027 年 2 月开始载客。
- 打算长期持有的家庭：希望日后完整传给下一代。
- 看重租赁需求的投资者：瞄准跨境上班族的租房需求，同时重视永久地契带来的转售弹性。
想看它与已完工邻近项目怎么比，可以阅读 Causewayz Square 对比 R&F Princess Cove；需要户型图和最新 SPA 价格表，欢迎 WhatsApp 我们。
永久地契的传承：把单位转给子女要付多少税？
永久地契最常被提到的好处是“可以完整传给下一代”。实际操作上，如果日后以“爱与情感”（love and affection）的方式，把单位转名给子女或孙子女，马来西亚现行规定提供相当优惠的印花税和产业盈利税（RPGT）待遇。
印花税：首 RM100 万全额豁免
根据 2023 年印花税（豁免）第 3 号令，自 2023 年 4 月 1 日起签署的转让文件，父母与子女之间、祖父母与孙子女之间以爱与情感名义转让房产，按市值计算，首 RM100 万的印花税全额豁免，超过 RM100 万的部分豁免 50%。条件之一是接收方必须是马来西亚公民。
RPGT：家人之间赠与视为“无盈无亏”
夫妻、父母与子女、祖父母与孙子女之间的赠与，若转让人是马来西亚公民，转让会被视为没有盈利也没有亏损，因此不必缴付 RPGT。
| 情况 | 印花税 | RPGT |
|---|---|---|
| 父母转给子女（接收方为公民） | 首 RM100 万全免，其余减半 | 转让人为公民可豁免 |
| 祖父母转给孙子女（接收方为公民） | 首 RM100 万全免，其余减半 | 转让人为公民可豁免 |
| 一般买卖 | 按 1% 至 4% 分级计算 | 按持有年数计算 |
和永久地契加在一起的意义
租赁地契单位传到下一代时，剩余年限已经少了一截；永久地契单位传下去的，仍然是没有到期日的完整业权，加上家人之间转名的税务优惠，长期持有的规划就更完整。对想在长堤旁为家人留一个据点的买家来说，Causewayz Square 这类永久地契项目的优势会在几十年后更明显。
需要注意的是，Causewayz Square 目前仍在建造中，转名一般在交屋并处理好分层地契相关手续之后才进行；相关规定也可能随政府政策调整。实际安排请咨询律师，确认当时适用的条件和所需文件。
关于永久地契的三个常见误区
永久地契是加分项，但也常被误解。厘清以下三点，能让你更准确地评估 Causewayz Square 的价值。
- “永久地契就不用缴地税”：不对。永久地契只是没有到期日，业主每年仍须缴付地税和门牌税。
- “永久地契的土地可以随意改用途”：不对。地契年限和土地用途是两回事，土地仍须按地契上的用途条件使用；Causewayz Square 的商业地用途，正是它能规划零售裙楼和综合发展的原因。
- “分层单位业主拥有整块地”：不完全对。分层地契业主拥有自己的单位，并按份额共同拥有公共区域，由管理机构统一管理；永久地契保障的是这份共同业权没有期限。
把这三点弄清楚后再看 Causewayz Square，就能更客观地理解它的价值来源：永久地契提供的是长期的确定性，市中心商业地带来的是综合发展的便利，而约 600 米到 CIQ、800 米到 RTS 的地段，则决定了日常生活与出租的吸引力。三者相加，才是这个项目最完整的卖点。想了解 Causewayz Square 各栋户型与最新 SPA 价格表，欢迎 WhatsApp 我们。
资料来源
- EY Malaysia：以爱与情感转让房产的印花税豁免（2023 年第 3 号豁免令）
- Low & Partners：RPGT 豁免（家人之间赠与）
- PropertyGuru — Causewayz Square @ JBCC 项目与挂牌资料
- StashAway — 马来西亚永久地契与租赁地契（国家土地法典第 46、76 条）
- The Edge Malaysia — Binastra 获 Exsim 新山 Causewayz Square 12 亿令吉合约
- EdgeProp — Binastra 获新山 1.32 亿令吉打桩工程
- New Straits Times — 外国人与柔佛房产门槛（2026 年 4 月）
- 新加坡陆路交通管理局 — RTS Link 目标 2027 年 2 月载客
本文为一般资讯，并非财务建议。