可以。根据马来西亚国家银行（BNM）的外汇管理政策，非居民可以向本地持牌银行借令吉购买马来西亚房产，唯独单纯购买土地除外。业界资料显示，外国人房贷一般可贷房价的 60% 至 70% 左右，MM2H 参与者有机会贷得更高。贷款年限最长 35 年，或贷到约 70 岁为止。最终能否获批、能贷几成，取决于各银行的内部政策和它们如何评估你的海外收入。
很多人以为外国人在马来西亚买房只能全款，其实不然。不少新加坡买家和其他海外买家都通过马来西亚本地银行贷款购买新山房产。整体流程和本地人申请房贷相差不大，主要有三个不同：贷款成数较低、银行对外币收入审查更仔细、愿意积极贷款给非居民的银行比较少。本文会说明外汇条例允许什么、银行一般给多少、需要准备哪些文件，以及像新山市中心 Causewayz Square 这样的在建项目，贷款是怎么分期放款的。如果你还不熟悉整个买房步骤，建议先看我们的新山买新房完整流程指南，里面详细介绍了订房、签署 SPA 到交屋的每一步。
外国人可以在马来西亚申请房贷吗？
可以。马来西亚的外汇政策明确允许非居民借令吉购买房产，大部分在新山置业的外国买家，都会通过本地银行贷款支付部分房价。
根据国家银行的外汇管理政策，非居民可以向居民（包括本地持牌银行）借令吉，用于在马来西亚的“实体经济活动”。国家银行给非居民的常见问答写得很清楚：实体经济活动包括“购买不动产，但单纯购买土地除外”。换句话说，公寓、服务式公寓、有地住宅都可以贷款，只有单独买一块空地不行。
不过要分清楚两件事：外汇条例只是“允许”你借，银行“愿不愿意借”是另一回事。每家银行对非居民借款人都有自己的风险偏好，包括接受哪些国籍、认可哪些收入来源、给多少成数。所以同一位买家在同一周向两家银行申请，拿到的条件可能差很多，这是正常现象。
外国人房贷能贷几成？贷款成数解析
一般预计可贷房价或银行估价（以较低者为准）的 60% 至 70% 左右。本地人首两间房通常可贷到 90%，外国买家要按较低的贷款额来准备首付。
国家银行没有针对外国人另设贷款成数上限。下表的数字来自银行产品页面和本地贷款比较平台，实际成数仍由各银行逐案决定。
| 借款人类型 | 一般贷款成数 | 说明 |
|---|---|---|
| 本地人，第一或第二间房 | 最高 90% | 部分银行可另加约 5% 支付保险与相关费用 |
| 任何借款人，第三笔房贷 | 最高 70% | 国家银行对第三笔未还清房贷的上限 |
| 外国人（非 MM2H） | 约 60% 至 70% | 业界资料；初次往来的客户可能从较低成数起步 |
| MM2H 参与者 | 最高约 80% 至 85% | 例如 CIMB Preferred 的 MM2H 房贷：含费用最高 85%，限已完工住宅 |
| 与本地人结婚的外国人（联名贷款） | 可接近本地人水平 | 通常须由本地配偶共同借款 |
举个简单的例子：买一间一百万令吉的房子，如果银行给 70%，贷款额是七十万令吉，你自己要准备三十万令吉，再加上印花税、律师费和其他杂费；如果只给 60%，自付部分就变成四十万令吉。所以在下订之前，先向银行拿一个书面的初步评估，可以帮助你选对单位和预算，避免签了合约才发现资金不够。
哪些银行愿意贷款给外国人？
在区域内有网络的外资银行，通常最熟悉非居民借款人的申请；几家大型本地银行也会贷款给外国人，但成数一般较保守。
本地贷款比较平台经常提到的外国买家贷款银行包括 HSBC Malaysia、Standard Chartered Malaysia、OCBC Malaysia 和 UOB Malaysia，Maybank 与 CIMB 在不少情况下也会受理。一个实用的原则是：先从你在本国已经往来的银行开始。比如你在新加坡用 OCBC 或 UOB，在香港用 HSBC 或渣打，它们的马来西亚分支往往可以更顺利地核实你的客户关系和收入。
- 先找现有往来银行：直接询问你本国银行的马来西亚分支是否接受非居民房贷、给多少成数。
- 至少比较两三家：各银行的成数、利率、年龄上限都不同，应该比较书面批文，而不是只看广告利率。
- 善用发展商的合作银行：新项目的合作银行（panel bank）已经熟悉项目资料，估价和审批通常更快。
- 问清楚产品是否适用楼花：有些外国人或 MM2H 房贷只适用于已完工单位，有些则接受在建项目按进度放款。
外国人房贷的利率、年限与年龄上限
外国人一般与本地人采用相同的浮动利率结构，以银行的标准基础利率（SBR）为基准，SBR 跟随隔夜政策利率（OPR）变动。贷款年限最长 35 年，通常须在约 70 岁前还清。
自 2022 年 8 月 1 日起，马来西亚银行的新零售浮动利率贷款统一以 SBR 定价，而 SBR 随国家银行的 OPR 调整。2026 年 9 月 OPR 为 2.75%。你实际支付的利率是 SBR 加上银行按个人条件决定的利差，因此外国人的利差有时会比本地人略高一些。
国家银行规定房产融资最长 35 年，银行再另设年龄上限，一般约 70 岁。举例来说，45 岁的申请人通常只能贷约 25 年。年限越长，月供越低，也越容易通过银行的偿债比率（DSR）审核。
银行怎么评估外币收入（DSR）
银行会把你的薪水换算成令吉，再与你所有的每月债务一起计算。很多银行会对外币收入打一个折扣，预留汇率波动的缓冲空间。
国家银行要求银行以扣除所得税和法定扣款后的净收入评估还款能力，并把所有现有债务算进去，但没有设定全国统一的 DSR 上限，由各银行自订。业界资料指出，部分银行在计算 DSR 前，会先把外币收入打八至九折。另外要注意：如果你赚新元、还令吉，一旦令吉走强，以新元计算的月供就会变贵。关于“一种货币赚钱、另一种货币花钱”的日常安排，可以参考我们的新山住、新加坡上班指南。
外国人申请马来西亚房贷需要哪些文件？
基本上要准备护照、收入证明、银行月结单，以及订购表格或 SPA；银行也常会要求本国报税记录和信用报告。
- 身份证明：有效期至少六至十二个月的护照；如果你住在马来西亚，再附上相关准证（例如 MM2H 或工作准证）。
- 受薪人士收入证明：三个月内开具的雇佣信、最近三至六个月的薪水单，以及显示薪水入账的银行月结单。
- 自雇人士：公司注册文件、两年的财务报表或报税评估，以及六个月的公司银行月结单。
- 税务与信用：本国最新的所得税申报或评税通知，如银行要求，也需要提供当地信用报告。
- 房产文件：订购表格或已签署的 SPA；如果是已完工单位，还需要银行指定估价师的估价报告。
- 翻译文件：非英文或马来文的文件，需要提供认证翻译本；部分银行会要求中国籍申请人提供公证文件。
文件是有“保质期”的。很多银行不接受超过三个月的雇佣信，所以最好在提交申请前的短时间内一次准备好所有文件。
外国人买新山楼花，贷款怎么放款？
买新项目时，银行会按工程进度分阶段付款给发展商，你只需为已放出的部分付利息，所以前期月供很低，资金安排也更从容。
马来西亚的新项目依照《房屋发展法令》的 Schedule H 合约出售，按建筑进度分期付款。Schedule H 项目须在 36 个月内交屋，瑕疵保修期为 24 个月。以 Causewayz Square 为例，项目于 2025 年 9 月开始打桩，目标约 2030 年完工，工程各阶段可参考我们的 Causewayz Square 完工日期与工程进度一文。
- 先付自己的部分：订金和其余首付，通常在银行放出第一笔款项之前就要付清。
- 银行按建筑师证书放款：每一期进度款都由银行直接汇入发展商的房屋发展账户。
- 确认贷款产品适用楼花：部分外国人或 MM2H 房贷只接受已完工住宅，下订前一定要先问清楚。
越早申请越好。可以先问发展商销售团队，项目的哪几家合作银行已经在批外国买家的贷款，并争取在 SPA 签约期限前拿到批文。如果你想了解 EXSIM 项目目前的贷款安排，欢迎 WhatsApp 我们，我们可以一步步说明。
外国人房贷申请时间表：从预审到放款
一般来说，外国买家从向银行预审到正式拿到批文，大约需要两到六个星期，视文件是否齐全和银行内部流程而定。提前规划，就不会因为贷款迟迟未批而错过 SPA 签约期限。
- 下订前：初步评估。把护照、收入证明和大约的房价交给银行，请对方给出可贷成数和年限的初步意见。这一步不收费，却能帮你确定预算上限。
- 下订后：正式提交申请。付了订金、拿到订购表格后，就可以把整套文件正式交给一至三家银行。新项目的 SPA 一般要在订房后的短时间内签署，所以这一步越快越好。
- 银行审批与估价。银行会核实你的收入与信用记录，并为项目做估价。外资银行若能直接调阅你在本国分行的资料，这一段往往比较快。
- 接受批文、签署贷款文件。比较各家的书面批文后，选择最合适的一家，在律师面前签署贷款合约，并缴付贷款合约印花税。
- 申请州政府批准、登记抵押。律师会为你申请柔佛州政府批准，批准下来后再办理抵押登记，银行才会开始按进度放款。
人在海外也不用担心。大部分文件可以先以电子方式提交，正式签署则可以安排在新山办理，或者按律师和银行的要求在海外认证。如果你计划在周末来新山一次搞定看房与签约，可以提前 WhatsApp 我们，帮你把时间安排好。
贷款以外，外国买家还要准备哪些费用？
除了首付，外国买家还需要预留较高的印花税、SPA 与贷款合约的律师费，以及柔佛州政府批准（state consent）的相关程序。
| 费用项目 | 外国人适用规定 | 依据 |
|---|---|---|
| 产业转让印花税（MOT） | 自 2026 年 1 月 1 日起，按房价统一征收 8% | 2026 年财政预算（KPMG 摘要） |
| 贷款合约印花税 | 贷款额的 0.5% | 印花税法令税率 |
| 律师费（SPA 与贷款） | 首五十万令吉 1.25%，其后一段 1% | 2023 年律师收费令 |
| 柔佛最低购买价 | 外国人一般为一百万令吉 | 柔佛州政策（新海峡时报，2026 年 4 月） |
| 州政府批准 | 每宗外国人购买都需申请，由律师办理 | 《国家土地法典》第 433B 条 |
州政府批准也会影响贷款进度。银行律师一般要等批准下来后才登记抵押，所以整体时间表要预留这一段。目前柔佛的审批时间和费用，可以向你的 SPA 律师确认。
提高外国人房贷批准率的实用建议
文件齐全、贷款额合理的申请，批得最快。影响最大的因素是收入稳定、现有负债低，以及银行本来就认识你。
- 贷款额保守一点：以 60% 至 70% 这样自己能承受的成数来申请，而不是一味争取最高。
- 先清掉小额债务：信用卡和车贷即使余额不多，也会计入 DSR。
- 提早开本地账户：在贷款银行开一个令吉户口，方便扣月供，也能建立本地往来记录。
- 租金收入要谨慎估算：部分银行会把已完工单位的预期租金部分计入收入，但楼花一般不计。
- 让货币互相配对：如果计划出租，用令吉租金支付令吉月供，可以降低汇率风险。我们的租金回酬计算指南教你怎么估算这部分收入。
选对单位也很重要。Causewayz Square 是距离新山关口约 600 米的永久地契服务式公寓，紧凑型户型可以让贷款额更容易控制；较大的双钥匙或三房户型，则适合想要自住空间或两份租金收入的买家。欢迎 WhatsApp 我们索取最新 SPA 价格表，我们可以帮你把户型和贷款预算配对起来。
资料来源
- 马来西亚国家银行：外汇政策非居民常见问答（借令吉购买不动产）
- 新海峡时报：柔佛外国买家一百万令吉门槛（2026 年 4 月）
- 马来西亚国家银行：第三笔房贷最高 70%
- 马来西亚国家银行：房产融资最长 35 年
- CIMB Preferred：MM2H 房贷条件
- Loanstreet：外国人在马来西亚买房（贷款成数）
- PropCashflow：外国人房产融资选择
- KPMG 马来西亚：2026 年预算案印花税（外国人 8%）
本文为一般资讯，并非财务建议。