在马来西亚买楼花，受到《房屋发展法令》（HDA）的全面保障：发展商必须持有执照，买家的款项存入专门的房屋发展户口，付款按 Schedule H 标准买卖合约跟工程进度挂钩，发展商须在 36 个月内交屋，延迟交屋须按售价每年 10% 赔偿。再加上 24 个月的瑕疵保修期，以及申请费只需 RM10 的购屋者索偿仲裁庭，只要事先查核发展商的往绩、看清 SPA，买楼花其实是相当有保障的选择。
楼花（off-plan），也就是在建造中、甚至还没动工时就先买下的新项目单位，让你可以锁定现在的 SPA 价格、按工程进度分期付款，几年后拿到一间全新的房子。在新山，RTS 与关口一带的新公寓和服务式公寓，大多数都是以楼花方式出售，包括 EXSIM 的 Causewayz Square、The Asteriaz 和 The Celestz。本文说明每一宗楼花交易背后有哪些法律保障、怎样查核发展商，以及从下订到交屋，各项保障如何环环相扣，让你安全买楼花、安心等交屋。
为什么很多人选择在马来西亚买楼花？
买家选择楼花，是因为它同时具备分期付款、全新单位，以及在发展中地区提早入场的机会。在新山，新项目与预计 2027 年 2 月开始载客的 RTS Link 同步发展，更是楼花吸引人的一大原因。
- 分阶段付款。签约时付一成，其余随工程进度支付，通常由银行代付。建造期间你只需就已放款的部分付利息。具体数字可参考我们的新山公寓月供示范。
- 全新单位附保修。新单位交屋后有法定的瑕疵保修期，期间报修的问题由发展商负责修复。
- 选择更多。越早入场，可选择的户型、楼层和景观就越多。
- 新一代设施与设计。新项目有最新的设施、智能配置，以及针对现今租客需求设计的户型，例如 EXSIM 新山项目中的双钥匙和三钥匙单位。
对于在新加坡工作、计划几年后搬到新山居住的家庭，楼花的时间表往往刚好配合：建造期间继续原本的生活，等 RTS 通车、项目完工后再入住，整个过渡会很自然。
《房屋发展法令》怎样保障楼花买家？
《1966 年房屋发展（管制与执照）法令》及其条例，是马来西亚半岛保障购屋者的核心法律。它规定谁可以出售楼花、买家的钱怎样管理，以及买卖合约必须包含哪些内容。
| 保障措施 | 对你的意义 |
|---|---|
| 发展商执照 | 只有持照的房屋发展商才可以兴建和出售住宅。自 2015 年起，执照押金改为预计建筑成本的 3%，取代以往固定的 RM200,000。 |
| 房屋发展户口 | 每个发展项目都有独立户口，买家的付款存入其中，只能用于该项目的开支，例如建筑费、顾问费和各项法定费用。 |
| 标准买卖合约（Schedule H） | 公寓与服务式公寓采用固定的法定合约格式，主要保障条款不可修改成对买家不利。 |
| 付款与进度挂钩 | 每一笔付款都要等相关工程阶段获得证明完成后才须缴付，从地基一直到交屋。 |
| 36 个月交屋期限 | 按 Schedule H，须在 36 个月内交屋；根据 2021 年联邦法院 PJD Regency 案的裁决，从付订金的日期开始计算。 |
| 延迟交屋赔偿（LAD） | 若延迟交屋，发展商须按售价每年 10% 的比率按日计算赔偿。 |
| 瑕疵保修期 | 交屋后 24 个月内报修的瑕疵，发展商必须修复。 |
| 购屋者索偿仲裁庭 | RM50,000 以内的索偿，只需 RM10 申请费，无需上法院。 |
值得一提的是，商业地上的服务式公寓因为是供居住用途，同样受到 HDA 保障。这一点对新山市中心特别重要，因为包括 Causewayz Square 在内的许多新项目都是商业地契。服务式公寓与一般公寓在地税、水电费率上的实际差别，可参考服务式公寓与公寓的分别。
房屋发展户口：你的钱去了哪里？
你和银行按 SPA 支付的每一笔款项，都会存入该项目的房屋发展户口，而不是进入发展商的一般资金。这种“专款专用”的安排，是楼花买家最重要的保障之一。
户口里的钱只能用于条例允许的用途，例如建筑费、顾问费、地税与门牌税，以及该项目的其他开支。简单来说，买家付出的钱会一直用在自己所买的项目上。你的 SPA 和付款通知书都会列明户口资料，所以每次缴付进度款，一定要付进这个户口，并保留好收据。
很多第一次买楼花的朋友最担心的，就是“钱付了，楼却没盖好”。房屋发展户口制度，正是为了回应这个担忧而设：款项跟着工程走，工程到哪里，钱才放到哪里。
Schedule H 买卖合约里的内建保障
Schedule H 是条款固定的法定合约，所以每一位购买新分层住宅的买家，都享有同样的核心保障。逐条的说明可参考我们的 SPA 买卖合约指南，以下是买楼花时最重要的几项。
付款须附建筑师证明
进度款按 SPA 第三附表所列的阶段支付。发展商每次要求付款，都必须附上建筑师证明该阶段已经完成，买家在接获通知后有 30 天时间付款。银行放款前也会审核这些文件，等于多了一层把关。
交屋期限与 LAD
发展商须在 36 个月内交屋。若延迟，LAD 按售价每年 10% 的比率按日累计，直到你拿到钥匙为止。公共设施另有完工期限，延迟同样须按售价最后一部分计算赔偿。在 2020 年的 Ang Ming Lee 案中，法院确认房屋管制官无权延长这个交屋期限，因此买家索取 LAD 的权利不受影响。
工程停顿时的保障
如果房屋管制官证明工程已连续停顿六个月，买家在获得贷款银行书面同意后，有权终止 SPA。法令对弃置项目的发展商订有严厉罚则，这也让每一家持照发展商都有充分理由确保工程如期推进。
下订前，怎样查核发展商？
做几项简单的查核，就能让你对发展商和项目更有信心。重点在于发展商的往绩，以及每一个正规项目都会附带的文件资料。
- 看已完工项目。发展商已交付的建筑，比任何宣传册都更有说服力。有机会的话亲自去看看，留意建筑质量、日常维护，以及设施使用多年后的状况。
- 核对执照与广告准证资料。正式的宣传册和广告会列出发展商执照号码、广告准证号码、地契类型和预计完工日期，请确认这些资料与订购表格和 SPA 一致。
- 留意奖项与上市背景。获得业界认可的奖项，以及集团旗下有上市公司，代表发展商按照公开的信息披露标准运作。
- 关注工程进度。有关承包合约颁发、打桩和主体建筑工程的公开新闻，可以看出项目是否按计划推进。
- 签约前细读 SPA。确认单位、价格、地契、付款时间表和交屋期限，有不清楚的地方请咨询自己的律师。
EXSIM 的表现如何？
EXSIM 创立于 2008 年，在巴生谷和槟城累积了一系列作品，包括武吉加里尔的 The Treez 和 Twin Arkz、The Leafz、The Petalz、Millerz Square、Ceylonz Suites，以及槟城的 22 Macalisterz。集团曾获得六项 FIABCI 马来西亚奖项，并在 2023 年获得 FIABCI 世界卓越奖（住宅高楼类），旗下的 Exsim Hospitality Bhd 也在马来西亚交易所上市。完整介绍请看 EXSIM 新山项目。
在新山，工程进度同样令人放心。Causewayz Square 已于 2025 年 9 月开始打桩，约 RM12 亿的主体建筑合约在 2026 年 1 月颁发，工期 34 个月，目标约在 2030 年完工。详细时间线可参考 Causewayz Square 完工日期与工程进度。位于 Kebun Teh 的 The Asteriaz 和 The Celestz，则预计在 2029 至 2030 年完工。
在展销厅应该问哪些问题？
参观展销厅是厘清细节的最好时机。把以下问题问清楚，买楼花的过程就会简单很多。
- 地契年限是什么？属于住宅地契还是商业地契？
- 这个单位在哪一栋、哪一期？该期的预计完工时间是什么时候？
- 交屋时单位包括哪些配置，例如厨柜、冷气或热水器？
- 预计管理费每平方尺多少？从什么时候开始缴付？
- 这个户型附带几个停车位？
- 哪些设施在平台层、哪些在空中楼层？是否在同一阶段交付？
- 目前有哪些银行已同意为这个项目提供贷款？
EXSIM 新山项目的许多资料，都已整理在我们的项目比较页，其他问题欢迎 WhatsApp 我们。
从第一天起建立你的楼花档案
楼花交易往往横跨数年，从下订开始就把重要文件整理成一个档案，可以保障你的权益，也让之后的贷款放款、交屋，甚至将来转售都更顺利。
- 订购表格和正式订金收据，它们也决定了交屋期限的起算日期。
- 已盖印花的 SPA 和贷款合约。
- 每一份进度款通知书及所附的建筑师证明，以及付款凭证。
- 宣传册和销售资料，记录当初提供给你的户型、规格和设施。
- 交屋通知书、验屋清单，以及注明日期的各项瑕疵报告。
把这些文件扫描存在云端就已足够。大部分买家可能永远不需要再翻出来，但整理妥当会让你更加安心。
楼花买家最常问的三个担忧
即使了解了法律保障，很多买家心里仍有一些疑问。以下三个是我们最常听到的，答案其实都写在制度里。
担忧一：“如果工程延误怎么办？”
Schedule H 合约订明 36 个月交屋期限，逾期须按售价每年 10% 按日赔偿，而且法院已确认这个期限从付订金当天起算，房屋管制官也无权延长。换句话说，准时交屋对发展商有很强的经济诱因，而延误时买家也有明确的补偿。
担忧二：“交屋后发现问题谁负责？”
交屋后的 24 个月瑕疵保修期内，买家报修的问题由发展商负责修复。只要在验屋时仔细检查、按时提交报修清单并保留记录，大部分问题都能顺利处理。
担忧三：“付了钱会不会被挪用？”
买家的款项存入项目专属的房屋发展户口，只能用于该项目的开支，而且每一笔进度款都要附上建筑师证明。银行放款前也会审核文件，层层把关，让你的钱跟着工程一步步走。
楼花与现房（二手房）比较
楼花适合重视分期付款和全新单位的买家；已完工的二手房则适合需要马上入住或马上收租的买家。两者都可以是好选择，关键在于你的时间安排。
| 比较项目 | 楼花（新项目） | 现房（二手房） |
|---|---|---|
| 付款方式 | 签约付一成，其余随工程分阶段支付 | 付一成订金，余款通常在几个月内付清 |
| 等待期间的利息 | 只就已放款部分付利息 | 一开始就付全额月供 |
| 法律保障 | HDA、Schedule H 合约、LAD、购屋者索偿仲裁庭 | 按买卖双方议定的合约条款 |
| 保修 | 24 个月瑕疵保修期 | 一般没有 |
| 入住或收租 | 完工后 | 即时 |
| 单位选择 | 多，尤其在推出初期 | 只能选市场上现有的单位 |
如果你想更深入比较新房与二手房的投资回报，也可以参考我们的新山公寓租金回酬计算示范，用同一套方法算一算两者的差别。
交屋之后，保障仍然延续
楼花的保障并不在拿到钥匙那一刻结束。交屋时，你可以检查单位、列出瑕疵并提交给发展商，发展商必须在瑕疵保修期内完成修复。
交屋当天不要急，带一份检查清单慢慢看。我们的交屋验收检查表涵盖墙面、地板、窗户、水管和电器等项目；交屋后的瑕疵保修期权益则说明怎样报修、有哪些时限。万一发生争议，购屋者索偿仲裁庭可以处理瑕疵、LAD 和退款等索偿，一般须在完工及合格证书发出或瑕疵保修期届满后的 12 个月内提出。
最后，也要考虑地契与长期价值。Causewayz Square 是永久地契，The Asteriaz 和 The Celestz 则是租赁地契，马来西亚银行对两者一般都会正常贷款。详情请看永久地契与租赁地契实际差别；银行怎样为楼花提供贷款，请看马来西亚房贷指南。准备好下订时，可以先读订金、首期与退款：下订前必知，也欢迎 WhatsApp 我们索取最新 SPA 价格表。
资料来源
- Ganzul and Co：2015 年房屋发展法令修订的影响
- iProperty：马来西亚《房屋发展法令》是什么？
- Legal 500：延迟交屋约定赔偿问答
- The Edge Malaysia：联邦法院裁定交屋期限从订金日期起算
- iProperty：如何向购屋者索偿仲裁庭提出索偿
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