以一间假设总价 RM500,000 的新山公寓为例，贷款九成（RM450,000）、示范利率 4.0%、贷款 35 年，每月供款约 RM1,992。总价 RM400,000 约 RM1,594，RM600,000 约 RM2,391，RM800,000 约 RM3,188，RM1,000,000 约 RM3,985。如果买的是楼花，建造期间只需按银行已放款的部分付利息，实际月付会低很多。
很多人看新山公寓，第一眼看总价，但真正决定生活压力的，其实是每个月要供多少。本文用五个明确是“假设”的总价，从 RM400,000 到 RM1,000,000，一步步算给你看新山公寓月供大概是多少。这些数字只是为了方便示范而取的整数，并不是任何 EXSIM 项目或其他发展项目的价格。我们也会说明利率、贷款年限和贷款成数怎样影响月供，下订之后、银行放款之前要先准备多少现金，以及为什么买楼花的月供是在几年内“慢慢爬升”到全额。若你已经看中具体单位，例如 靠近新山关口的 Causewayz Square，欢迎 WhatsApp 我们索取最新 SPA 价格表，我们可以用真实价格重新帮你算一次。
新山公寓月供是怎么算出来的？
房贷月供是一笔固定的每月还款，里面同时包含利息和一部分本金，到贷款期满时刚好全部还清。影响月供的只有四个因素：房价、贷款成数（银行借你多少比例）、利率，以及贷款年限。
马来西亚银行采用标准的等额本息计算方式。前几年每期还款中利息占比最大，随着欠款减少，利息部分逐年下降，本金部分逐年增加，但只要利率不变，每月总还款额是一样的。马来西亚大部分房贷都是浮动利率，跟银行的标准基准利率（SBR）挂钩，而 SBR 会随着国家银行的隔夜政策利率（OPR）调整。国家银行在 2025 年 7 月把 OPR 下调至 2.75%，并在 2026 年 7 月 9 日的会议上维持不变，所以 2026 年整体房贷月供相当稳定。
除非另有说明，本文的所有示范都采用以下假设：
- 贷款成数为房价的 90%，这是第一或第二套房贷常见的成数
- 示范年利率分别为 3.75%、4.00% 和 4.25%（实际利率视银行、配套和个人条件而定）
- 贷款年限 35 年，这是常见的最长年限，表格另有标示者除外
- 没有把房贷保险等其他费用加进贷款里
至于银行怎样评估你的贷款资格、需要哪些文件、DSR 怎么算，可以参考我们的马来西亚房贷指南。
月供对照表：总价 RM400,000 至 RM1,000,000
简单记法：在约 4% 利率、35 年的条件下，房价每多 RM100,000，月供大约多 RM400。下表列出五个假设总价在三种示范利率下的月供。
| 假设总价 | 贷款额（九成） | 首期（一成） | 利率 3.75% | 利率 4.00% | 利率 4.25% |
|---|---|---|---|---|---|
| RM400,000 | RM360,000 | RM40,000 | RM1,540 | RM1,594 | RM1,648 |
| RM500,000 | RM450,000 | RM50,000 | RM1,926 | RM1,992 | RM2,061 |
| RM600,000 | RM540,000 | RM60,000 | RM2,311 | RM2,391 | RM2,473 |
| RM800,000 | RM720,000 | RM80,000 | RM3,081 | RM3,188 | RM3,297 |
| RM1,000,000 | RM900,000 | RM100,000 | RM3,851 | RM3,985 | RM4,121 |
以上为 35 年期月供，四舍五入至令吉，由本站按标准公式计算。
从表中可以看到两个规律。第一，利率每变动 0.25 个百分点，月供大约变动 3.4%；以 RM450,000 贷款为例，大约是每月 RM66。这和 RinggitPlus 的估算一致：OPR 下调 0.25%，RM500,000、30 年的房贷每月约可少付 RM70 至 RM75。第二，从 RM800,000 跳到 RM1,000,000 这一级，对外国买家特别重要。柔佛一般把 RM100 万定为外国人购房的最低门槛，并须获得州政府批准，所以表格最后一行才是外国买家比较实际的起点。
贷款年限怎样影响月供？
贷款年限越长，月供越低，但总利息越高。在 4% 利率下，把年限从 25 年拉长到 35 年，月供大约减少 16%，但整笔贷款期间多付的利息约高出四成。
| 假设总价 | 贷款额（九成） | 25 年 | 30 年 | 35 年 | 35 年总利息 |
|---|---|---|---|---|---|
| RM400,000 | RM360,000 | RM1,900 | RM1,719 | RM1,594 | 约 RM309,000 |
| RM500,000 | RM450,000 | RM2,375 | RM2,148 | RM1,992 | 约 RM387,000 |
| RM600,000 | RM540,000 | RM2,850 | RM2,578 | RM2,391 | 约 RM464,000 |
| RM800,000 | RM720,000 | RM3,800 | RM3,437 | RM3,188 | 约 RM619,000 |
| RM1,000,000 | RM900,000 | RM4,751 | RM4,297 | RM3,985 | 约 RM774,000 |
以上均以示范年利率 4.00% 计算。总利息假设利率始终不变、也没有提前还款，现实中很少完全如此。
为什么很多人还是选最长年限？
不少买家会先选最长年限，把合约月供压低，手头宽裕时再额外还款。如果是弹性（flexi）或半弹性房贷，多还的钱会直接扣减本金，往后的利息也跟着减少；而较低的合约月供，则在手头紧的月份给你留了缓冲。最长年限通常是 35 年，但也受银行的年龄上限限制，所以四十多岁后段的买家，银行批出的年限可能较短，月供也会相应提高。定预算之前，最好先问清楚银行能给你多少年。
买楼花：建造期间每月要付多少？
买新山楼花，并不是一签约就要付全额月供。签 SPA 时先付一成首期，之后银行按工程进度分阶段放款给发展商，你只需就已放款的部分付利息。
马来西亚新建高楼住宅采用 Schedule H 标准买卖合约，每一笔款项都跟工程里程碑挂钩，从地基工程一直到交屋。按 Schedule H 标准条款，发展商须在 36 个月内交屋。银行每到一个阶段就付款给发展商，你每月的利息也随之一级级增加。下表以假设总价 RM500,000、贷款 RM450,000、利率 4% 为例说明：
| 工程阶段（示范） | 已放款金额 | 每月利息约 |
|---|---|---|
| 初期工程（约放款两成） | RM90,000 | 约 RM300 |
| 结构施工中（约放款五成） | RM225,000 | 约 RM750 |
| 装修收尾（约放款八成） | RM360,000 | 约 RM1,200 |
| 全额放款，开始全额月供 | RM450,000 | 约 RM1,992（本金加利息） |
这种逐步增加的付款方式，是买楼花的一大实际好处。在新加坡上班的专业人士，或刚成家的新山年轻家庭，建造期间大部分时间仍可继续付现有房租，等到接近完工、单位可以入住或出租时，才开始全额月供。举个例子：假设一位在新加坡工作的买家目前每月付 RM2,000 房租，在建造初期，他每月只需额外付几百令吉的利息；到了工程后期，利息逐渐升到一千多令吉；等到交屋，他便可以停止租房、搬进自己的单位，把原本的房租直接转为月供。这样的安排，让收入稳定但储蓄还在累积中的年轻买家，也能比较早踏出置业第一步。要留意的是，每个项目的工程进度不同，银行放款的速度也会不一样，上表只是帮助理解的示范。各阶段付款比例的详细说明，请看我们的 SPA 买卖合约指南。
利率上升怎么办？月供压力测试与提前还款
规划时最稳妥的做法，是用比现在高约 1 个百分点的利率再算一次。若能承受 5% 下的月供，未来利率小幅波动时，你的生活就不会被打乱。
马来西亚过去几年的利率走势就是很好的例子：2022 至 2023 年间 OPR 从 1.75% 逐步上调至 3.00%，之后在 2025 年 7 月再回落至 2.75%。浮动利率房贷的月供会跟着调整，所以买家应该为“利率回升”预留空间，而不是只用最低的利率来定预算。下表比较 4% 与 5% 两种情况（35 年期）：
| 假设总价 | 贷款额（九成） | 4% 月供 | 5% 月供 | 每月相差 |
|---|---|---|---|---|
| RM400,000 | RM360,000 | RM1,594 | RM1,817 | 约 RM223 |
| RM500,000 | RM450,000 | RM1,992 | RM2,271 | 约 RM279 |
| RM600,000 | RM540,000 | RM2,391 | RM2,725 | 约 RM334 |
| RM800,000 | RM720,000 | RM3,188 | RM3,634 | 约 RM446 |
| RM1,000,000 | RM900,000 | RM3,985 | RM4,542 | 约 RM557 |
每月多还 RM500，能省多少？
反过来看，提前还款的威力同样惊人。以假设总价 RM500,000、贷款 RM450,000、利率 4%、35 年为例，如果每月在 RM1,992 的月供之外再多还 RM500，贷款大约 23 年就能还清，比原定提早约 12 年，总利息也可少付约 RM147,000。当然，实际效果要看你的贷款配套是否允许无罚款提前还款，以及多还的钱是否直接扣减本金，签约前要向银行问清楚。
对于计划日后转售或升级换屋的买家，这一点也很重要：本金还得越多，将来出售时手上可动用的资金就越多，换屋时的首期压力也越小。
开始月供之前，要先准备多少钱？
除了一成首期，还要预留印花税和律师费。以 RM500,000 的单位为例，本地买家在未计算首购屋豁免之前，这两项加起来约 RM23,000。
| 假设总价 | 一成首期 | 转名印花税（MOT） | 买卖合约律师费 | 贷款律师费 | 贷款合约印花税 0.5% | 合计（不含杂费） |
|---|---|---|---|---|---|---|
| RM400,000 | RM40,000 | RM7,000 | RM5,000 | RM4,500 | RM1,800 | 约 RM58,300 |
| RM500,000 | RM50,000 | RM9,000 | RM6,250 | RM5,625 | RM2,250 | 约 RM73,100 |
| RM600,000 | RM60,000 | RM12,000 | RM7,250 | RM6,650 | RM2,700 | 约 RM88,600 |
| RM800,000 | RM80,000 | RM18,000 | RM9,250 | RM8,450 | RM3,600 | 约 RM119,300 |
| RM1,000,000 | RM100,000 | RM24,000 | RM11,250 | RM10,250 | RM4,500 | 约 RM150,000 |
本地买家的转名印花税按 1%、2%、3%、4% 分级计算；律师费按 2023 年收费标准，首 RM500,000 收 1.25%，其后收 1%。以上金额不含服务税和杂费。外国买家的印花税税率不同，请向律师索取报价。
部分新项目的发展商会承担某些律师费，但每次推出的配套条款都不一样，规划时建议先用全额计算，细节可 WhatsApp 我们确认。另外也要预留装修家具费、水电押金，以及交屋后开始缴付的管理费和偿债基金。交屋当天要检查什么，可参考我们的交屋验收检查表。
不同总价需要多少收入？
银行会看你的偿债比率（DSR），也就是所有每月贷款承担（包括这笔新房贷）占你净收入的比例。每家银行按收入级别订有自己的上限，下表只是把 4%、35 年的月供换算成不同净收入下所占的比例，方便你自我评估。
| 假设总价 | 4% 月供 | 净收入 RM6,000 占比 | 净收入 RM10,000 占比 | 净收入 RM15,000 占比 |
|---|---|---|---|---|
| RM400,000 | RM1,594 | 27% | 16% | 11% |
| RM500,000 | RM1,992 | 33% | 20% | 13% |
| RM600,000 | RM2,391 | 40% | 24% | 16% |
| RM800,000 | RM3,188 | 53% | 32% | 21% |
| RM1,000,000 | RM3,985 | 66% | 40% | 27% |
别忘了把车贷、个人贷款和信用卡的每月承担也加上去，才是完整的 DSR。夫妻通常可以联名申请、合并收入，很多新山家庭就是这样轻松进入 RM600,000 至 RM800,000 的价位。如果你的收入是新元，银行会先换算成令吉，并可能对外币收入另设折算或成数规定，建议尽早找银行做初步评估。
月供与租金：投资者怎么看？
对投资者来说，最关键的是“月供加持有成本”与“预期租金”之间的差距。根据 2026 年的挂牌数据，RTS 与 CIQ 附近已完工公寓的单间月租约 RM2,100 至 RM3,000，两房约 RM2,700 至 RM3,600。
以假设总价 RM500,000 为例，RM1,992 的月供加上管理费，大致落在关口附近地段好的单间或小型一房目前的挂牌租金范围内。至于某个单位能否“以租养供”，还要看面积、装修，以及与车站的距离。完整的计算方法，请看新山公寓租金回酬计算示范；各项目目前的挂牌租金，可参考新山 RTS 与 CIQ 附近公寓租金行情。
有三个方法可以让数字更好看：
- 多付首期。在 4%、35 年的条件下，每多付 RM10,000 首期，月供约减少 RM44。
- 选对房型。双钥匙单位可以分成两个独立单位出租，详情见 Causewayz Square 双钥匙单位解析。
- 善用时间差。买楼花在建造期间只付利息，这几年正好可以累积储蓄，等全额月供开始时更从容。
另外要注意，按国家银行规定，第三套房贷的贷款成数上限是七成。以假设总价 RM1,000,000 为例，贷款七成即 RM700,000，在 4%、35 年下月供约 RM3,099，但首期就要准备 RM300,000。
地契、产权类型会影响贷款吗？
你买的产业类型，有可能影响银行给你的贷款条件。新山市中心不少项目，包括 Causewayz Square，都属于商业地上的服务式公寓。银行一向都有为这类产业提供贷款，但部分贷款配套、地税和水电费率与住宅地契公寓有所不同。两者的实际差别，可参考服务式公寓与公寓的分别。
地契年限对月供本身影响不大，但长远来说会影响银行的估价。永久地契没有租约到期的问题，而剩余年限仍长的租赁地契，银行一般也会正常贷款。两者比较请看永久地契与租赁地契实际差别。
全额月供开始的时候，通常也就是你搬进去或交给租客的时候。在瑕疵保修期内报修的问题由发展商负责修复，让你第一年的开销更容易预测。
计算月供时常见的四个误区
很多买家算了月供，却还是在交屋后觉得手头紧，原因往往不是算错数，而是漏算了东西。以下四点最常见：
- 只看月供，不看持有成本。月供之外，每月还有管理费和偿债基金，每年还有门牌税、地税和火险。以一个 700 平方尺左右的单位来说，这些加起来每月可能多出几百令吉，规划时一定要算进去。
- 用最低利率定预算。广告上的利率通常是最优惠的配套，未必适用于每一位申请人。用 4% 作基础，再用 5% 做压力测试，会比较踏实。
- 忘了建造期的利息。楼花在建造期间虽然只付利息，但这笔钱同样要每月准时缴付。若同时还在付房租，要确保这几年的现金流撑得住。
- 没有预留空置期。投资出租的单位，交屋后需要时间装修和找租客。建议预留至少两到三个月的月供作为缓冲，不要假设第一天就有租金进账。
把这些项目都考虑进去之后，你会更清楚自己适合哪个价位，也能更从容地比较不同项目和房型。
五步自己估算新山公寓月供
只要五分钟，你就可以自己估出大概的月供：
- 先取得心仪单位的 SPA 价格。我们介绍的 EXSIM 项目，可 WhatsApp 我们索取最新 SPA 价格表。
- 一般九成贷款就乘以 0.9；若是第三套房贷，则乘以 0.7。
- 先用约 4% 作为规划利率，再把利率加 0.5 个百分点测试一次，确认自己仍然负担得起。
- 对照上面表格中最接近的一行，或使用银行的网上计算器。
- 再加上管理费、偿债基金、保险和地税，才是你每个月真正的持有成本。
比较不同项目时，可以用我们的项目比较页把 EXSIM 各项目并排来看；从下订到拿钥匙的完整流程，请看新山买新房完整流程。
资料来源
- RinggitPlus：国家银行将 OPR 下调至 2.75%
- SAYS：国家银行维持 OPR 于 2.75%（2026 年 7 月）
- EdgeProp：第三套房贷成数上限 70%
- List.my：马来西亚印花税与转名费用
- Legal 500：Schedule H 交屋期限问答
- PropCashflow：2026 年马来西亚房贷利率
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