2026年，新山 RTS Bukit Chagar 站与 CIQ 关口附近的公寓租金，大致为：单间（Studio）每月约 RM2,000–3,000，两房约 RM2,500–3,600，三房约 RM3,200–4,550。以上数据来自 R&F Princess Cove、TriTower Residence、Twin Tower Residence、Suasana Iskandar 和 SKS Pavillion 等已完工项目的放租叫价。距离 CIQ 约10分钟车程的 Kebun Teh 一带，较旧公寓叫价约 RM1,500–2,200。以上均为叫价，并非保证回报。
考虑在新山长堤附近买公寓投资，最关键的一个数字就是租金——它直接决定这笔投资算不算得过来。本文整理了我们能够核实的最新新山公寓租金行情，聚焦 RTS Link 与 CIQ 一带的新山市中心，拆解为什么同一区的单位租金会差上一截，并说明 EXSIM 旗下仍在建的 Causewayz Square、The Asteriaz 与 The Celestz 买家，可以如何用周边已完工项目作为参考基准。除特别注明外，以下数字均为2026年中至下半年公开放租平台上的叫价。
新山 RTS 与 CIQ 附近公寓租金一览（2026）
步行可达 RTS Bukit Chagar 站和新山 CIQ 的已完工公寓，目前单间叫价约 RM2,000–3,000，两房约 RM2,500–3,600，最靠近车站的项目三房叫价可达 RM4,500 以上。下表是 RTS 走廊最主要的租金对照组。
| 项目（发展商／地契／完工） | 步行至 RTS 约 | 单间／一房（RM/月） | 两房（RM/月） | 三房（RM/月） |
|---|---|---|---|---|
| TriTower Residence（SKS／永久地契／2018） | 约350米 | 单间约 2,740 | 约 3,075 | 约 4,550 |
| SKS Pavillion Residences（SKS） | 约450–600米 | 单间 2,000–2,300 | 2,500–2,800 | 3,200–3,500 |
| R&F Princess Cove 第一期（R&F／永久地契／已完工） | 约700米 | 单间 2,100–2,800 | 2,700–3,000 | — |
| Twin Tower Residence（Parasky/SKS／永久地契／2023） | 约700米 | 单间 2,600–3,000 | 3,300–3,600 | 3,500–3,700 |
| Suasana Iskandar（UMLand／永久地契／2017） | 约600米–1.8公里（各来源不一） | 一房 2,500–3,200 | 3,000–3,300 | 3,500–3,900 |
资料来源：Uchify 新山租屋指南（2026年7月）及 PropertyGuru 放租资料（TriTower 为2026年10月数据）。以上为叫价区间，实际成交租金可能偏高或偏低。另外，R&F Princess Cove 也有分房出租（co-living），单间房约 RM850–1,350 一个月，对打算按房间出租的投资者是很好的参考。
从表中可以看出两点：第一，RTS 附近的两房叫价很少低于 RM2,500，说明这一区有比较清楚的租金“底线”；第二，同样是单间，便宜的约 RM2,000，贵的接近 RM3,000，差距不小——代表楼盘本身、单位状况和出租包装，和地段同样重要。
租金和买价对照起来如何？
看同一批楼盘的售价，可以帮助理解租金水平。PropertyGuru 上，TriTower Residence 单间叫价约每平方尺 RM1,164、两房约 RM1,246（2026年6月）；R&F Princess Cove 第一期单间约 RM1,111、两房约 RM896（2026年7月）。根据 NAPIC 成交数据，R&F Princess Cove 在2021年至2026年6月间共438宗成交，中位数约每平方尺 RM904，2026年中位数约 RM967。想看全市更完整的价格与租金对比，可参考我们的新山公寓价格与租金总览。
Kebun Teh 公寓租金：The Asteriaz 与 The Celestz 的参照
Kebun Teh 一带的公寓租金明显低于 RTS 走廊，区内主要参照 Zennith Suites（租赁地契，2013年完工）叫价约每月 RM1,500–2,200。这个差距同时反映了地段和楼龄。
| Kebun Teh 项目 | 地契／完工 | 租金叫价（RM/月） | 售价叫价（RM/平方尺） |
|---|---|---|---|
| Zennith Suites | 租赁地契／2013 | 1,500–2,200 | 362–489 |
| SKS Habitat | 租赁地契／2021 | 放租样本不足，暂不列出 | 516–559 |
NAPIC 数据显示，Kebun Teh 一带（以较旧楼盘为主）成交中位数约每平方尺 RM486。Kebun Teh 靠近 KSL City 和 Holiday Plaza，开车到 CIQ 约10分钟（约3.2公里），生活便利，但无法步行到 RTS。对一栋设施齐全的全新大楼来说，这一区现有租金更适合当作“下限”参考，而非“上限”——新楼通常靠品质竞争，而不是靠压低租金。
影响新山公寓租金的5大因素
同一区，为什么有的单间租 RM2,000、有的租 RM3,000？主要差在五点：离 CIQ／RTS 的距离、家私配置、面积与格局、楼龄与管理、以及设施。
1. 离 CIQ 与 RTS Bukit Chagar 的距离
每天过关去新加坡的租客，愿意为“省时间”付钱。距离 RTS 站约350米的 TriTower Residence，三房叫价约 RM4,550，是本对照组里最高的。RTS Link 通车后，从 Bukit Chagar 站到兀兰北（Woodlands North）车程约5分钟，“步行几分钟到 RTS”很可能会成为放租广告里更重要的卖点。
2. 家私配置与入住状态
这一带的单位大多以全配（fully furnished）出租，跨境租客普遍期望“拎包入住”。设计用心、冷气给力、有洗衣烘干机、网络稳定、还有像样书桌的全配单位，通常能租在区间上端，也租得更快；空房或半配单位则往往需要把价格放低一些。
3. 面积与格局
单间和一房的租客群最广，主要是单身上班族；两房适合情侣或合租；三房则适合家庭或多人同住。双钥匙（dual-key）或多钥匙格局可以拆开分租，收入结构也会不同——我们另一篇租金回酬计算文章有详细示范。
4. 楼龄与物业管理
新楼、大堂整洁、电梯效率高、门禁管理到位，租金自然有溢价。2023年完工的 Twin Tower Residence 虽然离 RTS 约700米，单间和两房叫价却在对照组中名列前茅，可见租客多么重视“新”和“管理好”。
5. 设施与生活配套
泳池、健身房、共享办公区、有盖停车位，都是租客会拿来比较的条件。设施不能取代地段，但距离相近、条件相似的两个单位之间，设施往往决定哪一间先租出去。
新山 CIQ 与 RTS 附近，谁在租房？
长堤附近的租客群，比很多首次投资者想象中更多元，主要包括：
- 跨境通勤族——在新加坡工作、希望过关时间最短的马来西亚人及其他居民，RTS 通车后需求更明确。
- 与新加坡有联系的专业人士和家庭——想在新山住得更宽敞，平日居住或周末使用。
- 企业与项目派驻人员——在新山市中心、柔新经济特区（JS-SEZ）及南部发展走廊工作的员工。
- 短住与商务访客——前提是大楼规定及地方法规允许短租。
- 按房出租与合租族——R&F Princess Cove 分租房约 RM850–1,350 的行情，说明“按房间租”也有稳定需求。
不同租客在意的东西不一样：通勤族看步行时间和车位，家庭看面积、学校和设施，企业租客看稳定和交接顺畅。先想清楚目标租客是谁，再去挑单位类型和家私等级，会事半功倍。
RTS Link 通车后，新山公寓租金会怎么走？
RTS Link 是这一区租金故事里最大的变量。根据新加坡陆路交通管理局（LTA）与交通部2026年10月2日的联合文告，RTS Link 客运服务目标于2027年2月启用。Bukit Chagar 至兀兰北车程约5分钟，单向每小时最多可载1万名乘客；车资尚未公布。
从过往经验看，交通大幅改善，往往会带动步行范围内住宅的需求，因为通勤时间是租客愿意付钱的东西。这也是 CIQ 与 RTS 附近售价溢价的逻辑：《新海峡时报》2026年1月报道，CIQ 和 RTS 附近单位每平方尺约 RM1,200–1,300，而新山整体平均约 RM700。
不过，租金不一定会上涨，理性的投资者会同时考虑需求和竞争。同一篇报道提到，RTS 走廊一带预计有超过1万4千个单位在2029至2030年间完工。换个角度看，这反而是一个清晰的选房原则：市场越热闹，租客越会挑地段更好、管理更好、装修更好的单位——所以挑对楼盘、挑对格局，比任何时候都重要。延伸阅读：新山 RTS Link 附近公寓指南。
这些新山公寓租金数据，对 Causewayz Square、The Asteriaz 与 The Celestz 买家意味着什么？
Causewayz Square：对照 Bukit Chagar 已完工项目
Causewayz Square 尚未完工（目标约2030年），所以还没有租金记录。比较合理的做法，是用距离相近的已完工邻居作为基准，并记住这些是今天的数字，而不是预测。
Causewayz Square（不少人也搜“Causeway Square JB”或称它为“Exsim CIQ 项目”）位于 Bukit Chagar 的 Jalan Lumba Kuda，距新山 CIQ 约600米、距 RTS Bukit Chagar 站约800米，发展商另提出建设通往 CIQ 与 RTS 的行人连接桥（目前为发展商提议方案）。这个距离和 R&F Princess Cove、Twin Tower Residence 处于同一区间。各户型可以这样对照：
| Causewayz Square 户型 | 面积 | 对照上表基准（叫价，RM/月） |
|---|---|---|
| Axis 单间（A 型） | 单间 | 单间 2,000–3,000 |
| Brixton／Dover 一房（C 型） | 474 平方尺 | 一房 2,500–3,200（Suasana Iskandar） |
| 两房两卫（D1/D2 型） | 667 平方尺 | 两房 2,500–3,600 |
| 三房两卫（E1/E2 型） | 850 平方尺 | 三房 3,200–4,550 |
| Axis 双钥匙两房（B 型）／三房双钥匙（F1/F2 型） | 592／850 平方尺 | 可拆成两个小单位分别对照 |
Causewayz Square 吸引租客的条件包括：永久地契、12楼平台约29项设施、57楼与60楼空中设施层、规划中约9万平方尺零售空间，以及 Axis 楼计划引入酒店式管理营运商。对照上面的数据，这些正是让一栋楼保持在租金区间上半段的特质。户型图和设施详情可参考 Causewayz Square 项目全攻略。
The Asteriaz 与 The Celestz：对照 Kebun Teh 行情
位于 Kebun Teh 的 The Asteriaz 和 The Celestz 同样在建（预计2029–2030年完工），所以它们最合适的参照是 Kebun Teh，而不是 Bukit Chagar。两个项目开车到 CIQ 约10分钟，无法步行到 RTS；发展商提议提供往返 CIQ 与 RTS 的接驳车。
目前 Kebun Teh 的租金（Zennith Suites 约 RM1,500–2,200）来自一栋2013年完工的楼。像 The Asteriaz（10楼泳池、健身房和运动馆，加上43楼空中平台）或 The Celestz 这样设施完善的新楼，有条件争取区内租金的上段；但稳妥起见，计算时建议先用今天的 Kebun Teh 租金打底。The Asteriaz 的560平方尺一房加书房、915平方尺三房，适合家庭和附近企业员工等长租客；The Celestz 另有753平方尺三钥匙（triple-key）户型，方便按房间出租。
如果你在市中心和 Kebun Teh 之间犹豫，可以看我们的项目对比，地段、地契、面积和价格一目了然。
长租、分租还是短租？新山公寓的三种出租方式
同一个单位，用不同方式出租，收入和工作量会很不一样。在 RTS 与 CIQ 一带，常见的有三种：整租长租、按房分租，以及在大楼规定允许下的短租。
整租长租：最省心
一年或两年租约，把整个单位租给同一位租客或同一个家庭。好处是收入稳定、管理简单、家私损耗相对小；缺点是租金天花板比较固定。上表的叫价区间，基本就是整租行情。适合没有时间亲自打理、或人在外地的业主。
按房分租：拉高总收入，但更花心力
把两房、三房或双钥匙单位拆开，按房间分别出租。R&F Princess Cove 分租房约 RM850–1,350 一个月，就是这种模式的参考。分租的总收入有机会高过整租，但需要更频密地找租客、处理合租摩擦、安排清洁维修，空置风险也分散在每个房间。双钥匙或三钥匙格局，因为本身就有独立入口和卫浴，比一般单位更适合这样做。
短租：弹性最大，规定要先问清楚
短租可以针对商务访客和过境旅客，但收入波动大，也需要专业清洁和管理团队。更重要的是，每栋大楼的管理规定不同，地方政府对短租也有相关规范，务必在买之前就确认清楚，不要把整笔投资建立在“可以做短租”的假设上。Causewayz Square 的 Axis 楼计划引入酒店式管理营运商，具体安排以发展商最终公布为准。
家私预算与租金的关系
在长堤一带，家私配置几乎是放租的“入场券”。与其把它当成额外开销，不如当成提高租金和缩短空置期的投资。
- 基本必备：每间房的冷气、床和床垫、衣柜、窗帘、灯具，加上冰箱、洗衣机（最好洗烘一体）、热水器和厨房基本电器。
- 提升租金的细节：工作桌椅、稳定的宽带网络、充足的收纳空间、耐用好清洁的地板和沙发布料。
- 不必过度投入：太个人化的装潢、昂贵的装饰品，对租金帮助有限，反而增加维修成本。
一般来说，同一栋楼里，全配又保养得好的单位，比空房更容易租在区间上端。计算回酬时，记得把家私成本按使用年限摊分进去，这样得出的数字才贴近现实。
看新山公寓租金时，常见的三个误区
租金数据看起来简单，但解读不当，很容易高估回报。以下三点最常见：
误区一：把叫价当成交价
放租平台上的数字是业主的期望租金，最后签约时可能会议价。尤其同一栋楼同时有很多单位在放租时，实际成交往往落在区间中下段。计算时以下端为准，结果更踏实。
误区二：只看月租，不看空置期
一年十二个月都有人住，是最理想的情况。现实中换租客、清洁、维修、看房都需要时间。预留一个月左右的空置，算出来的年收入会更接近真实。
误区三：用别区的数字套用到自己的单位
RTS 走廊和 Kebun Teh 的租金差距明显，同一区内新旧楼也有差距。拿离车站350米的新楼数字，去估算开车10分钟的单位，结果一定偏差。最好的方法是找距离、户型、楼龄都相近的项目来对照。
买房前，怎样善用新山公寓租金数据？
基准数据要用得对，才有价值。简单清单如下：
- 同类比较——相同户型、相近面积、离 RTS 或 CIQ 相近的步行距离。
- 平台数字都是叫价，计算时用区间下端做压力测试。
- 预留家私装修预算，这一区租客大多期望全配。
- 每年预留约一个月的空置期，以及换租客时的出租成本。
- 如打算短租，先确认大楼管理规定是否允许。
- 先锁定目标租客，再挑合适的格局。
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资料来源
- Uchify — Renting in JB 2026: Costs and Condos Near the RTS Link
- LTA — RTS Link 客运服务目标2027年2月（2026年10月2日）
- New Straits Times — RTS、JS-SEZ 与柔佛房地产市场（2026年1月）
- PropertyGuru Malaysia — 项目放租与出售叫价
- NAPIC — 国家产业资讯中心
- myRumahBaru — Causewayz Square、The Asteriaz 与 Zennith Suites 项目资料
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