2026 年新山 CIQ 附近值得关注的永久地契公寓可以分成两类。已完工、可马上出租的有：TriTower Residence（距离 RTS 约 350 米）、R&F Princess Cove 第一期与 Twin Tower Residence（约 700 米）、Paragon Suites CIQ 与 Suasana Iskandar。较新或兴建中的有：Causewayz Square（距离 CIQ 约 600 米、RTS 约 800 米，共 4,525 个单位，目标约 2030 年完工）、Coronation Square 的 The Coronade Residences，以及 Gen Rise。以上全部是永久地契；RTS 附近已完工单位的平台挂牌租金，依面积大约每月 2,000 至 4,500 令吉。
很多人在新山关口附近找房子时，第一个筛选条件就是“永久地契”。永久地契代表土地没有租约到期的问题，而在苏丹依斯干达大厦 CIQ 与 Bukit Chagar RTS Link 站周边的市中心一带，永久地契项目其实相当多。这份 2026 年清单整理了八个大致在 CIQ 步行范围内的永久地契项目，说明每个项目的强项、关键数字和适合的买家。其中包括区内规模最大的全新永久地契项目 Causewayz Square，以及几栋决定今天租金行情的已完工大楼。
新山 CIQ 附近永久地契公寓 2026 清单一览
以下八个永久地契项目分为已完工与较新／兴建中两类，距离为发展商或房产平台提供的大约步行距离。
| 项目 | 发展商 | 状态 | 步行到 RTS／CIQ | 最大强项 |
|---|---|---|---|---|
| Causewayz Square | EXSIM | 兴建中，目标约 2030 年 | 到 RTS 约 800 米，到 CIQ 约 600 米 | 全新建筑、双钥匙、大型设施平台 |
| TriTower Residence | SKS | 2018 年完工 | 到 RTS 约 350 米 | 离 RTS 最近的已完工项目 |
| R&F Princess Cove 第一期 | 富力（R&F） | 已完工 | 到 RTS 约 700 米 | 海滨综合社区，二手市场最活跃 |
| Twin Tower Residence | Parasky（SKS 集团） | 2023 年完工 | 到 RTS 约 700 米 | 最新完工的大楼 |
| Paragon Suites CIQ | Amprojek（Jo Land） | 2018 年完工 | 出租广告称步行可到 CIQ | 大面积家庭户型 |
| Suasana Iskandar | UMLand | 2017 年完工 | 步行不远到 JB Sentral | 酒店加商场综合生活 |
| The Coronade Residences（Coronation Square） | Coronade Properties | 2022 年推出，完工日期各来源不一 | 发展商计划 210 米行人天桥连接 RTS | 综合发展区内的精巧单位 |
| Gen Rise | Majestic Gen | 兴建中，目标 2027 年 | 到 CIQ 约 760 米 | 户型选择多（已售罄） |
顺带一提 EXSIM 在新山的另外两个项目：位于 Kebun Teh 的 The Asteriaz 与 The Celestz 属于租赁地契，距离 CIQ 约 10 分钟车程，所以不在“CIQ 附近永久地契”这份清单内。它们的强项在于 KSL City 旁的入门价位，详情请看 The Asteriaz 对比 The Celestz。
1. Causewayz Square：CIQ 旁规模最大的全新永久地契项目
如果你想要一个配合 RTS 时代的全新永久地契住家，Causewayz Square 是首选。项目由 Exsim Lumba Kuda Sdn Bhd 发展，位于 Bukit Chagar 的 Jalan Lumba Kuda，距离 CIQ 约 600 米，距离 Bukit Chagar RTS 站约 800 米。
- 规模：四栋大楼（Axis、Brixton、Coven、Dover），共 4,525 个单位，最高 63 层，坐落在约 7.7 英亩的永久地契商业地上。
- 户型：单间、474 平方尺 1 房、592 平方尺双钥匙、667 平方尺 2 房，以及 850 平方尺 3 房（包括 3 房双钥匙）。
- 设施：第 12 层平台有 29 项设施，Axis 第 60 层与 Brixton、Dover 第 57 层设有空中设施，平台另有约 9 万平方尺零售空间。
- 进度：2025 年 9 月 2 日开始打桩，2026 年 1 月颁发 12 亿令吉主体合约，目标约 2030 年完工。
- 交通：发展商提议兴建通往 CIQ 与 RTS 的行人连接桥，目前尚未兴建，也未确认。
它在 CIQ 附近永久地契公寓中脱颖而出的原因：这是清单里唯一一个大型全新永久地契项目，同时提供双钥匙户型、四栋可选，而且 Axis 栋计划由 Mana-Mana 负责酒店式运营。PropertyGuru 在 2026 年 6 月的转让挂牌价，依户型约每平方尺 1,232 至 1,465 令吉。发展商价格方面，请 WhatsApp 我们索取最新 SPA 价格表。更多资料可看 Causewayz Square 新山完整买家指南。
2. TriTower Residence：离 RTS 最近的已完工永久地契
SKS 发展的 TriTower Residence 是离 Bukit Chagar RTS 站最近的已完工永久地契项目，约 350 米。大楼于 2018 年完工，多年来累积了稳定的跨境租客群。
- PropertyGuru 挂牌价（2026 年 6 月）：单间约每平方尺 1,164 令吉，2 房约 1,246 令吉，3 房约 958 令吉。
- 根据 NAPIC 资料的中位数约每平方尺 839 令吉，2026 年 4 月有一宗成交约每平方尺 1,161 令吉。
- 挂牌租金（2026 年 10 月）：单间约 2,740 令吉，2 房约 3,075 令吉，3 房约 4,550 令吉。
适合想要第一天就有租金收入、并且希望走最短路程去搭火车的买家。
TriTower 的另一个特点是三栋大楼共享成熟的社区与商业配套，楼下的生活机能已经发展多年。对于每天赶早班过关的租客来说，“出门几分钟就到车站”是非常直接的吸引力，所以这类位置的单位一向是区内出租市场的标杆，也常被拿来当作评估附近新项目租金的参考。
3. R&F Princess Cove 第一期：长堤旁的海滨社区
R&F Princess Cove 是紧邻长堤的大型永久地契海滨综合社区，第一期已经完工，区内就有 R&F Mall，距离 RTS 站约 700 米。
- 区内二手市场最活跃：2026 年 7 月 PropertyGuru 上有 318 个出售挂牌，单间约每平方尺 1,111 令吉，2 房约 896 令吉，3 房约 1,004 令吉。
- NAPIC 资料显示 2021 年至 2026 年 6 月共 438 宗成交，中位数约每平方尺 904 令吉；2026 年中位数约 967 令吉。
- 挂牌租金：单间约 2,100 至 2,800 令吉，2 房约 2,700 至 3,000 令吉。
Princess Cove 的另一个优势是海景与社区规模：大型商场就在区内，日常购物、餐饮都很方便；成交量大也意味着买家与卖家都比较容易找到参考价格，进出相对灵活。
适合重视流动性、喜欢成熟社区配套的买家。两者的详细对比请看 Causewayz Square 对比 R&F Princess Cove。
4. Twin Tower Residence：最新完工的永久地契大楼
Twin Tower Residence 由 SKS 集团旗下的 Parasky 发展，2023 年完工，是这份清单中最新完工的永久地契大楼，距离 RTS 站约 700 米。
- 挂牌租金：单间约 2,600 至 3,000 令吉，2 房约 3,300 至 3,600 令吉，3 房约 3,500 至 3,700 令吉。
- 较早的挂牌价（2025 年 9 月）约每平方尺 1,329 至 1,537 令吉，反映了较新的建筑规格。
适合想要近年完工、装修较现代、现在就能出租的买家。
5. Paragon Suites CIQ 与 6. Suasana Iskandar：大空间与综合生活
这两栋已完工的永久地契大楼，提供关口附近最大的单位面积。Paragon Suites CIQ（2018 年完工，461 个单位，33 层）户型从约 732 平方尺的 2 房，到约 1,700 平方尺的 5 房，2026 年 10 月挂牌价约每平方尺 669 至 840 令吉。Suasana Iskandar（2017 年完工）位于士年纳河旁，同一个项目内有 Amari 酒店与零售平台，单位面积 644 至 1,235 平方尺，挂牌月租约 2,500 至 3,900 令吉。
这两个项目与 Causewayz Square 的详细比较，请看 Causewayz Square 对比 Paragon Suites 与 Suasana。
7. Coronation Square 的 The Coronade Residences：综合发展区内的精巧单位
The Coronade Residences 是 Coronation Square 内的一栋永久地契服务式公寓。Coronation Square 由 Coronade Properties 发展，占地 9.58 英亩、总值 50 亿令吉，位于黄亚福路与 Jalan Trus 之间，是离 RTS 站最近的新住宅大楼之一。
- 根据 The Edge 2023 年 4 月报道，大楼共 38 层、551 个单位，坐落在 0.9 英亩永久地契土地上，户型包括 267 平方尺单间、516 平方尺豪华单间与 704 平方尺套房。
- 整个发展区包括人民银行大厦（Menara Bank Rakyat）、KPJ 医疗套房、连接多栋大楼的共享平台商场，以及计划由 Wyndham 运营的酒店。
- 发展商表示将兴建一条约 210 米的行人天桥连接 RTS 站，参观时可以询问最新进度。
适合想在大型综合枢纽内拥有精巧永久地契单位的买家。不同资料来源的完工日期不一致，下订前请先确认最新时间表。
8. Gen Rise：JB Sentral 旁的新永久地契大楼
Majestic Gen 发展的 Gen Rise 是一栋 47 层的永久地契服务式公寓，共 732 个单位，面积约 497 至 1,930 平方尺。EdgeProp 指出它距离 JB Sentral 约 720 米、距离 CIQ 约 760 米，目标 2027 年完工。据 The Star 报道，项目在 2025 年 1 月推出后已全部售罄，所以现在只能在二手或转让市场购买，但这么快的销售速度，也说明了关口附近永久地契住宅的需求有多强。
CIQ 附近永久地契公寓价格与租金比较
CIQ 附近已完工的永久地契公寓，平台挂牌价大多落在每平方尺约 670 至 1,250 令吉之间；挂牌月租从单间约 2,000 令吉到 3 房约 4,500 令吉不等。下表把数字整理在一起，全部是挂牌价或 NAPIC 中位数，不是发展商售价。
| 项目 | 挂牌价（每平方尺） | 挂牌租金（每月） |
|---|---|---|
| Causewayz Square | 约 1,232 至 1,465 令吉（转让，2026 年 6 月） | 兴建中，暂无 |
| TriTower Residence | 约 958 至 1,246 令吉（2026 年 6 月） | 单间约 2,740 令吉至 3 房约 4,550 令吉 |
| R&F Princess Cove 第一期 | 约 896 至 1,111 令吉（2026 年 7 月） | 单间约 2,100 令吉至 2 房约 3,000 令吉 |
| Twin Tower Residence | 约 1,329 至 1,537 令吉（2025 年 9 月） | 单间约 2,600 令吉至 3 房约 3,700 令吉 |
| Paragon Suites CIQ | 约 669 至 840 令吉（2026 年 10 月） | 例：500 平方尺全配套 2,600 令吉 |
| Suasana Iskandar | 约 806 至 1,607 令吉（较早期挂牌） | 1 房约 2,500 令吉至 3 房约 3,900 令吉 |
从表中可以看到两个规律。第一，越新的大楼、越小的单位，每平方尺价格越高，所以 Twin Tower 与 Causewayz Square 位于区间上端。第二，同样户型在区内的租金相当接近，所以决定因素往往是买入价、步行距离与楼龄，而不是租金差距。更完整的租金调查请看 新山 RTS 与 CIQ 附近公寓租金行情；想把这些数字换算成回报，可以用我们的 租金回酬计算示范。
怎么挑选 CIQ 附近的永久地契公寓？
最适合你的选择，取决于你的时间表、目标租客，以及你需要离火车站多近。可以用以下几个问题缩小范围：
- 你什么时候需要用到单位？如果想在 2026 或 2027 年入住或收租，可以集中看 TriTower、Princess Cove、Twin Tower、Paragon Suites CIQ 与 Suasana Iskandar。如果可以等，Causewayz Square 等新项目提供全新规格，并且兴建期间按进度付款，资金压力较分散。
- 谁会住在里面？单身通勤族偏好靠近 RTS 的单间与 1 房；家庭偏好 3 房与完善设施。Causewayz Square 的双钥匙户型则可以同时照顾这两种需求。
- 你愿意走多远？已完工项目中 TriTower（约 350 米）步行最短；Causewayz Square、Princess Cove 与 Twin Tower 都在 600 至 800 米之间。步行路线请看 新山 RTS 站附近公寓清单。
- 你是外国买家吗？柔佛州一般规定外国人最低购房价格为 100 万令吉，并需要州政府批准；自 2026 年 1 月 1 日起外国人印花税统一为 8%。挑选前先确认单位是否达到门槛。
已完工还是兴建中？两种永久地契选择的思路
简单说：已完工项目胜在“看得到、马上用”，兴建中项目胜在“全新规格、分期付款、时间点配合 RTS”。两者没有对错，关键在于你的资金安排与使用时间。
已完工项目的优点
TriTower、Princess Cove、Twin Tower、Paragon Suites CIQ 与 Suasana Iskandar 都已经有人入住，你可以亲自去看单位朝向、景观与公共区域保养，也可以在平台上查到同栋大楼的挂牌租金与成交纪录。对于想要尽快收租、或打算近期搬来新山工作的买家，这种确定性非常有价值。买二手单位一般需要较高的首期与一次性的过户费用，但交易完成后就可以马上使用。
兴建中项目的优点
Causewayz Square 与 Gen Rise 属于兴建中的项目（The Coronade Residences 的完工日期请以发展商最新资料为准）。买楼花通常是按照《屋业发展法令》的进度付款表分阶段付款，兴建期间不用一次付清全部款项，资金压力相对分散。交屋时拿到的是全新单位、全新设施与新的保修期，楼龄起点比已完工项目年轻许多。以 Causewayz Square 为例，目标约 2030 年完工，届时 RTS 预计已经运营几年，区内的通勤模式与租客需求也会更加成熟。
怎么取舍
如果你最在意的是“现在”，选已完工；如果你最在意的是“未来十年的新旧程度与设施”，可以重点考虑兴建中的项目。很多买家会两者都配置：先买一个已完工单位收租，再预留资金买一个新项目作长线布局。
看房时可以带上的检查清单
不论最后选哪一个项目，实地看房时带着一份清单，能帮你更快比较不同大楼。
- 步行实测：从大楼大门走到 CIQ 或 RTS 站，记下实际时间、有没有遮阴与有盖走道。
- 管理费与偿债基金：询问每平方尺收费，并计算成每月总额，列入回报计算。
- 停车位：确认单位附带几个车位，对自驾或家庭租客特别重要。
- 设施状况：已完工项目看保养，兴建中项目看展厅模型与设施清单。
- 同栋竞争：查看同栋目前有多少单位在招租或出售，判断自己的单位要怎么定价才有竞争力。
- 文件与付款：新项目要细读 SPA 付款时间表；二手单位要确认地契与产权状态。整个流程可参考 新山买新房完整流程。
为什么关口附近的永久地契特别受重视？
永久地契没有租约到期的顾虑，长期来说转售与再融资都比较单纯，也是很多新加坡与海外买家特别看重的条件。CIQ 附近的永久地契土地集中在一小片市中心范围内，而这片土地正因 RTS Link 而重新塑造：RTS 载客服务目标在 2027 年 2 月启用，从 Bukit Chagar 到兀兰北车程约 5 分钟。从历史经验看，靠近大型交通干线的住宅往往能吸引稳定的租客需求，不过房价受很多因素影响，从来没有保证。关于 Causewayz Square 地契的更多说明，请看 Causewayz Square 是永久地契吗？。
给不同买家的一句话建议
- 自住家庭：先看面积与设施，Paragon Suites CIQ 空间最大，Causewayz Square 的 850 平方尺 3 房则胜在全新与设施丰富。
- 收租投资者：先看步行距离与目标租客，TriTower 与 Princess Cove 有现成租金纪录，Causewayz Square 的双钥匙单位提供更多出租组合。
- 长线布局：先看楼龄与完工时间，2029 至 2030 年前后完工的新楼，交屋时 RTS 预计已经运营一段时间。
如果你想要户型图、Causewayz Square 最新 SPA 价格表，或想请我们帮你比较清单中的具体单位，欢迎 WhatsApp 我们。
资料来源
- The Edge Malaysia：Causewayz Square 主体合约
- The Edge Malaysia：Coronation Square 的 The Coronade Residences（2023 年 4 月）
- EdgeProp：Gen Rise 项目介绍
- StarProperty：Gen Rise 售罄报道
- PropertyGuru：Paragon Suites @ CIQ
- PropertyGuru：Suasana Iskandar Malaysia
- Uchify：新山租屋行情（2026 年 7 月）
- LTA 新闻中心：RTS Link 启用时间（2026 年 10 月）
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