Paragon Suites CIQ（永久地契，2018 年完工，单栋 33 层共 461 个单位）与 Suasana Iskandar（永久地契，2017 年完工，约 336 个服务式公寓单位）都是已完工、可以马上出租的新山市中心项目，户型偏大，适合家庭。Causewayz Square 则是全新的永久地契项目，距离新山关口 CIQ 约 600 米、Bukit Chagar RTS 站约 800 米，目标约 2030 年完工，房型从单间到 3 房双钥匙，平台层有 29 项设施。想要大空间、现在就收租，选前两者；想要新楼、迎接 RTS 通车后的新山，选 Causewayz Square。
如果你正在新山关口附近挑选永久地契公寓，有三个名字几乎一定会出现在名单上：EXSIM 发展的 Causewayz Square、Amprojek（Jo Land 集团）发展的 Paragon Suites CIQ，以及 UMLand 发展的 Suasana Iskandar。三者都是永久地契，都主打“住在长堤旁边”，但适合的买家其实很不一样。Paragon Suites CIQ 与 Suasana Iskandar 已经完工多年，有现成的租客和成交记录；Causewayz Square（很多买家直接叫它“Exsim CIQ”项目）仍在兴建中，瞄准的是 RTS Link 通车之后的新山。本文从位置、户型、设施、挂牌价与租金几个角度把三者放在一起比较，帮你看清楚哪一个最符合你的计划。
Causewayz Square、Paragon Suites CIQ 与 Suasana Iskandar 一览
一句话总结：两栋已完工、单位面积大的永久地契大楼，对比一个全新兴建、户型精巧、适合出租、设施规模大得多的永久地契项目。下表整理自发展商资料、EdgeProp 与 PropertyGuru 项目页面。
| 项目 | Causewayz Square | Paragon Suites CIQ | Suasana Iskandar |
|---|---|---|---|
| 发展商 | EXSIM（Exsim Lumba Kuda Sdn Bhd） | Amprojek Construction（Jo Land 集团） | UMLand（United Malayan Land） |
| 地契 | 永久地契 | 永久地契 | 永久地契 |
| 状态 | 兴建中，目标约 2030 年完工 | 2018 年完工 | 2017 年完工 |
| 规模 | 4 栋（Axis、Brixton、Coven、Dover），共 4,525 个单位，最高 63 层，占地约 7.7 英亩 | 单栋 33 层，461 个单位 | 约 35 层服务式住宅一栋，约 336 个单位，另有 Amari 酒店与商场平台 |
| 单位面积 | 单间、474 平方尺 1 房、592 平方尺双钥匙、667 平方尺 2 房、850 平方尺 3 房（含双钥匙） | 约 732 至 1,711 平方尺（2 至 5 房） | 644 至 1,235 平方尺（1 至 3 房） |
| 地址 | Jalan Lumba Kuda，Bukit Chagar，80300 | Jalan Stulang Darat（Jalan Inderaputra 旁），80300 | Jalan Trus（Jalan Wong Ah Fook 旁），80000 |
| 交通 | 距离 CIQ 约 600 米，距离 RTS Bukit Chagar 站约 800 米 | 出租广告形容可步行到新山关口 | 步行不远即到 JB Sentral，JB Sentral 有走道连接 RTS 站 |
三个项目各有强项：Paragon Suites CIQ 单位最大，Suasana Iskandar 拥有酒店加商场的综合地址，位于老城区；Causewayz Square 则是新楼规格、四栋可选，并且位于 Bukit Chagar 一侧，为 RTS 时代做好准备。
三个项目的位置：CIQ、JB Sentral 与 RTS Link
三者都在新山市中心，但分别位于交通枢纽的不同方向，这会直接影响你每天走去关口或搭火车的路线。
Causewayz Square：Bukit Chagar 一侧
Causewayz Square 位于 Bukit Chagar 的 Jalan Lumba Kuda，距离苏丹依斯干达大厦（Bangunan Sultan Iskandar）CIQ 约 600 米，距离 Bukit Chagar RTS Link 站约 800 米；到 JB Sentral 约 1.3 公里，到 R&F Mall 约 900 米。发展商提出了一条通往 CIQ 与 RTS 的行人天桥构想，但这只是“发展商提议”，尚未兴建也未确认，所以目前请以地面步行路线来规划。详细路线可以参考我们的 从 Causewayz Square 步行到 CIQ 与 RTS 路线指南。
Paragon Suites CIQ：士都郎（Stulang）一侧
Paragon Suites CIQ 位于 Jalan Inderaputra 旁的 Jalan Stulang Darat，在关口区的东边。项目名字本身就说明了卖点：出租广告普遍形容它“步行可到新山关口”，所以自完工以来一直深受跨境上班族欢迎。
Suasana Iskandar：黄亚福街一侧
Suasana Iskandar 位于黄亚福路（Jalan Wong Ah Fook）旁的 Jalan Trus，紧邻士年纳河（Sungai Segget），是新山老街的核心地段。2018 年推出时，EdgeProp 形容它离 JB Sentral 只是一小段步行路程。而 JB Sentral 与 Bukit Chagar RTS 站之间有约 400 米的有盖走道，因此住户可以通过现有的交通枢纽前往搭乘 RTS。
想更全面了解 RTS 带来的改变，可以看我们的 新山 RTS 站附近公寓清单。根据新加坡陆路交通管理局（LTA）与交通部（MOT）2026 年 10 月的联合公告，RTS Link 载客服务目标在 2027 年 2 月启用，从 Bukit Chagar 到兀兰北（Woodlands North）车程约 5 分钟。
Paragon Suites CIQ：关口旁的大面积永久地契单位
三个项目中，Paragon Suites CIQ 是“空间型”选择。PropertyGuru 列出的最小标准户型是 732 至 818 平方尺的 2 房，往上有 936 至 1,076 平方尺的 3 房、1,367 至 1,389 平方尺的 3 房 3 卫，以及约 1,674 至 1,711 平方尺的 5 房户型。
这样的面积范围，让 Paragon Suites CIQ 很适合想住在关口附近、又不想挤在单间里的家庭；也适合想把大单位租给几位上班族合租的投资者。大楼自 2018 年起已有人入住，你可以在下决定前实地看单位、检查公共区域的保养状况，也能看到真实的出租行情。
Paragon Suites CIQ 的设施
PropertyGuru 列出的设施包括游泳池、浅水池、按摩池、健身房、多功能礼堂、游乐场、烧烤区、园景花园与 24 小时保安；项目介绍另外提到网球场、瑜伽亭、跑步道、游戏室与儿童池。这是 2010 年代后期新山公寓典型的完整设施配置。
适合哪些人
- 现在就需要 3 房或以上、又想住在关口附近的家庭。
- 偏好已完工、可以亲自检查大楼的买家。
- 目标租客是家庭或合租群体，而不是单身专业人士的投资者。
Suasana Iskandar：士年纳河畔的酒店加商场地址
Suasana Iskandar 是“综合生活型”选择。UMLand 在 2018 年推出这个总值 3.33 亿令吉的 Suasana Iskandar Malaysia 项目，坐落在 1.42 英亩的永久地契土地上，包括一栋服务式住宅大楼、拥有 242 间客房的 Amari Johor Bahru 酒店，以及平台层两层、约 5.5 万平方尺的 Zenith Lifestyle Centre 零售商场。
单位面积方面，1 房为 644 至 707 平方尺，2 房为 823 至 988 平方尺，3 房为 1,115 至 1,235 平方尺。即使是这里最小的单位，也比市中心大多数新项目的单间大得多。它就在整修后的士年纳河旁，附近是老街咖啡馆与 JB Sentral，这种老城区生活氛围是其他地方很难复制的。
适合哪些人
- 重视楼下就有酒店品牌邻居和商场的买家。
- 想要宽敞 1 房、方便在家工作的专业人士。
- 想在老城区持有已完工、已有租客的服务式公寓的投资者。
Causewayz Square：RTS 旁的新楼选择
Causewayz Square 是“面向未来型”选择。它是一个永久地契服务式公寓项目，坐落在约 7.7 英亩的商业地上，共有四栋住宅大楼（Axis、Brixton、Coven 与 Dover），合计 4,525 个单位，最高 63 层，下方是停车场与约 9 万平方尺零售空间的平台。Brixton 与 Dover 于 2025 年推出，Axis 随后推出，Coven 则尚未开放。
工程正在稳步推进：2025 年 9 月 2 日开始打桩，2026 年 1 月颁发价值 12 亿令吉的主体建筑合约，工期 34 个月、分五个阶段，目标约 2030 年完工。各阶段进度可以参考我们的 Causewayz Square 完工日期与工程进度。
新楼带来的优势
- 设施规模完全不同：第 12 层平台有 29 项设施，包括 Infinity Seaside 等五个泳池；Axis 第 60 层另有 Wavescape 无边泳池、按摩池休闲区、空中烧烤台，Brixton 与 Dover 第 57 层也有空中花园与烧烤区。
- 户型为出租需求而设计：单间、474 平方尺 1 房、Axis 的 592 平方尺双钥匙，以及 850 平方尺 3 房双钥匙，让业主可以一边自住一边出租。详情请看 Causewayz Square 双钥匙单位：一边自住一边出租。
- 按工程进度付款：买楼花是按建筑进度分阶段付款，而不是一次付清，兴建期间的资金安排会比较轻松。
- 时间点刚好：RTS Link 目标 2027 年 2 月通车，等到 Causewayz Square 完工时，搭 RTS 过关应该已经是新山人的日常。
户型与面积比较
三者最明显的差别在于单位面积。Paragon Suites CIQ 与 Suasana Iskandar 的起步面积，差不多就是 Causewayz Square 较大户型的面积，所以真正的问题是：这个单位将由谁来住？
| 户型 | Causewayz Square | Paragon Suites CIQ | Suasana Iskandar |
|---|---|---|---|
| 单间 | A 型（Axis） | 非标准户型 | 没有 |
| 1 房 | 474 平方尺（C 型） | 非标准户型 | 644 至 707 平方尺 |
| 双钥匙 | 592 平方尺两房（B 型）与 850 平方尺 3 房（F 型） | 没有 | 没有 |
| 2 房 | 667 平方尺（D 型） | 732 至 818 平方尺 | 823 至 988 平方尺 |
| 3 房 | 850 平方尺（E/F 型） | 936 至 1,389 平方尺 | 1,115 至 1,235 平方尺 |
| 4 房以上 | 没有 | 约 1,674 至 1,711 平方尺 | 没有 |
对于关口旁的项目来说，精巧户型并不是缺点。每天通勤新加坡的单身专业人士与年轻夫妇，通常寻找的就是靠近关口、实用、家具齐全的单位，而 Causewayz Square 的单间、1 房与双钥匙正是为这群租客而设计。另一方面，Paragon Suites CIQ 与 Suasana Iskandar 的大户型则服务家庭与合租族群。各房型的详细解析请看 Causewayz Square 全部房型解析。
价格与租金：平台数据怎么说
要比较一栋 2017 年的大楼、一栋 2018 年的大楼和一个楼花项目的每平方尺价格，需要小心解读，因为楼龄、单位大小和规格都会影响数字。以下数据均为挂牌价，并非估价，也不是发展商售价。
| 指标 | Causewayz Square | Paragon Suites CIQ | Suasana Iskandar |
|---|---|---|---|
| 二手／转让挂牌价（每平方尺） | 依户型约 1,232 至 1,465 令吉（PropertyGuru，2026 年 6 月） | 依户型约 669 至 840 令吉（PropertyGuru，2026 年 10 月） | 806 至 1,607 令吉区间（PropertyGuru，较早期挂牌） |
| 租金挂牌（每月） | 兴建中，暂无 | 例：500 平方尺全配套单位 2,600 令吉（2026 年 2 月挂牌） | 1 房约 2,500 至 3,200 令吉；2 房约 3,000 至 3,300 令吉；3 房约 3,500 至 3,900 令吉 |
| 发展商价格 | WhatsApp 我们索取最新 SPA 价格表 | 已完工，只有二手 | 已完工，只有二手 |
看这张表时，有三个重点：
- 单位越大，每平方尺价格越低。Paragon Suites CIQ 的大户型把总价摊在更多面积上，所以每平方尺价格自然低于精巧的新楼单位。
- 新楼有规格溢价。Causewayz Square 的转让挂牌价反映的是全新建筑、四栋共享的大平台设施，以及靠近 RTS 的位置。
- 租金是最真实的参考。Suasana Iskandar 的租金说明了市中心地段好的已完工单位目前能租到多少。更完整的租金调查请看 新山 RTS 与 CIQ 附近公寓租金行情。
想估算这三个项目的回报，可以参考我们的 租金回酬计算示范，里面一步步讲解毛回酬与净回酬，包括管理费与装修成本。
三个项目的租客画像与出租思路
简单来说：Paragon Suites CIQ 与 Suasana Iskandar 现在就有成熟的租客群，Causewayz Square 则是为 RTS 通车后的跨境通勤族提前布局。了解谁会来租，比单看每平方尺价格更能帮你判断回报。
Paragon Suites CIQ：家庭与合租族群
Paragon Suites CIQ 的 2 房到 5 房户型，最常见的租客是带小孩的家庭，以及几位在新加坡上班、合租一个大单位来分摊房租的年轻人。这类租客通常住得比较久，换租频率较低，对业主来说管理相对省心。出租时，把房间数量、到关口的步行时间和停车位清楚写出来，往往就是最有效的卖点。
Suasana Iskandar：专业人士与生活品味型租客
Suasana Iskandar 的租客很多是重视生活质感的专业人士：他们喜欢楼下就有商场和酒店餐厅，周末可以在士年纳河畔散步、到老街喝咖啡。宽敞的 1 房和 2 房特别受单身或夫妻租客欢迎。这里的出租重点是装修风格与家具质感，一个布置用心的单位，在市中心往往更容易找到理想租客。
Causewayz Square：RTS 时代的跨境通勤族
Causewayz Square 的单间、1 房与双钥匙单位，瞄准的是每天往返新加坡的单身专业人士、年轻夫妇，以及短期派驻新山的上班族。RTS 通车后，从 Bukit Chagar 到兀兰北只需约 5 分钟，住在步行可到车站的位置，对这群人来说吸引力会更明显。双钥匙单位更让业主有更多玩法：可以自住一边、出租一边，也可以两边分别出租给不同租客，灵活配合自己的人生阶段。另外，Axis 栋计划由 Mana-Mana 负责酒店式运营，对想要省心管理的业主也是一个值得了解的选项。
无论选哪一个项目，出租前都建议先做三件事：一是到平台上查看同栋大楼目前有多少单位在招租、开价多少；二是根据目标租客决定装修与家具档次；三是把管理费、保险和空置期都算进年度成本，这样估出来的回报才贴近现实。
到底该选哪一个？
没有绝对的赢家，只有最适合你计划的选择。以下可以作为起点：
- 今年就想入住或收租：选 Paragon Suites CIQ 或 Suasana Iskandar。两者都已完工，买之前可以亲自看单位、了解管理层的表现。
- 需要 3 房或以上、又要靠近关口：Paragon Suites CIQ 空间最大，甚至有 5 房户型。
- 喜欢老城区与酒店式环境：Suasana Iskandar 就在士年纳河旁，同一个项目内就有 Amari 酒店与 Zenith Lifestyle Centre。
- 想要配合 RTS 时代的全新永久地契住家：Causewayz Square，约 2030 年完工，距离 Bukit Chagar 站约 800 米。
- 想在自住与出租之间保持弹性：Causewayz Square 的双钥匙单位可以一边自住、一边出租。
- 偏好分阶段付款，而不是一次付清：购买 Causewayz Square 楼花，兴建期间按进度付款。
很多买家最后比较的不只三个项目。如果你也在考虑隔壁的大型海滨项目，可以看我们的 Causewayz Square 对比 R&F Princess Cove，或到 项目对比页面 看更多新山选择。
做决定前的实用检查
不论你选择哪一栋，下面几项简单的检查都能让决定更踏实。
- 已完工大楼：询问最新的管理费与偿债基金费率，在不同时段去看单位，并留意目前有多少单位在招租，好为自己的单位订出有竞争力的租金。
- Causewayz Square：细读 SPA 的付款时间表，记下单位所在的栋别与阶段，并在交屋前预留装修预算。各个步骤可参考我们的 新山买新房完整流程。
- 外国买家：柔佛州一般规定外国人最低购房价格为 100 万令吉，并需要州政府批准；自 2026 年 1 月 1 日起，外国人印花税统一为 8%。在列入名单之前，先确认单位与项目是否符合门槛。
如果你想要户型图、Causewayz Square 最新 SPA 价格表，或想请我们帮你比较 Paragon Suites CIQ、Suasana Iskandar 的某个具体单位，欢迎 WhatsApp 我们，我们会把你需要的资料发给你。
资料来源
- PropertyGuru：Paragon Suites @ CIQ 项目页面
- PropertyGuru：Paragon Suites @ CIQ 出租挂牌（2026 年 2 月）
- EdgeProp：UMLand 推出 3.33 亿令吉 Suasana Iskandar Malaysia
- PropertyGuru：Suasana Iskandar Malaysia 项目页面
- The Edge Malaysia：Causewayz Square 建筑合约
- Uchify：新山租屋行情（2026 年 7 月）
- LTA 新闻中心：RTS Link 启用时间更新（2026 年 10 月）
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