Causewayz Square 对比 Princess Cove，关键在于时间点。R&F Princess Cove 已完工、永久地契、紧邻新山 CIQ，租赁市场成熟（单间月租约 RM2,100 至 RM2,800），NAPIC 成交中位数约每平方尺 RM904。Causewayz Square 是 EXSIM 的全新永久地契项目，距 CIQ 约 600 米、距 RTS Bukit Chagar 站约 800 米，预计约 2030 年完工，主打双钥匙户型、高空设施与分期付款。想马上收租选 Princess Cove；想要全新产品、更灵活户型和分阶段入场，选 Causewayz Square。
在新山关口（CIQ）步行范围内找公寓的买家，几乎都会把两个名字放进清单：一个是广州富力（R&F）在柔佛海峡边打造的大型项目 R&F Princess Cove，另一个是 EXSIM 位于 Jalan Lumba Kuda 的四栋新项目 Causewayz Square @ JBCC。这篇 Causewayz Square 对比 Princess Cove 的文章，用公开数据把两者放在一起比较：发展商、地契、到 CIQ 与 RTS Link 的距离、户型面积、挂牌呎价、NAPIC 成交、租金和设施。两个都是好项目，只是适合的买家不同，本文的目的是帮你判断哪一个更符合你的计划。
Causewayz Square 对比 Princess Cove：一表看懂
一句话总结：Princess Cove 胜在即时租金收入和较长的成交记录；Causewayz Square 胜在全新、户型灵活和高空设施。下表整理了关键数据。
| 项目 | Causewayz Square @ JBCC | R&F Princess Cove（第一期） |
|---|---|---|
| 发展商 | EXSIM（Exsim Lumba Kuda Sdn Bhd） | R&F Development Sdn Bhd |
| 地契 | 永久地契 | 永久地契 |
| 状态 | 建设中，目标约 2030 年完工 | 已完工，已有租户入住 |
| 到新山 CIQ | 约 600 米 | 步行约 5 分钟（视座别而定） |
| 到 RTS Bukit Chagar 站 | 约 800 米；发展商提议兴建行人连接桥 | 步行约 700 米 |
| 户型面积 | 单间至 850 平方尺（1 至 3 房，含双钥匙） | 约 469 至 1,386 平方尺 |
| 挂牌呎价（PropertyGuru，2026） | 二手/转让挂牌：单间约 RM1,465；1 房约 RM1,355；2 房约 RM1,393；3 房约 RM1,232 | 挂牌：单间约 RM1,111；2 房约 RM896；3 房约 RM1,004 |
| NAPIC 成交 | 建设中，暂无成交数据 | 中位数约 RM904 psf（2021 至 2026 年 6 月共 438 宗）；2026 年中位数约 RM967 psf |
| 租金（挂牌） | 尚未可出租 | 单间约 RM2,100 至 2,800；2 房约 RM2,700 至 3,000／月 |
| 设施 | 12 楼平台 29 项设施，另有 57 楼与 60 楼高空平台 | 4 楼 20 多项设施，包括无边泳池和大型空中公园 |
| 发展商合同价 | WhatsApp 我们索取最新 SPA 价目表 | 已完工，仅二手市场 |
挂牌价是卖家的开价，不等于成交价，而且每月都在变化；NAPIC 数据则是登记的实际成交。想看整个区域的行情，可参考我们的新山公寓价格与租金指南。
地点：哪个离 CIQ 和 RTS Link 更近？
两个项目都位于新山市中心 Bukit Chagar 与 Tanjung Puteri 一带，步行可达关口，地点上都不吃亏。差别在于地块形态和出入方式。
Causewayz Square 坐落在 Jalan Lumba Kuda（80300 新山），占地约 7.7 英亩，四栋大楼（Axis、Brixton、Coven、Dover）共用一个裙楼平台，因此每一栋到新山 CIQ 都约 600 米，到 RTS Link Bukit Chagar 站约 800 米。EXSIM 还提议兴建一条通往 CIQ 与 RTS 一带的行人连接桥——目前属于发展商的提议，尚未确认，但若落实，每天步行会更舒适。项目距 JB Sentral 约 1.3 公里，距 KOMTAR JBCC 和 City Square 约 1.5 公里。
Princess Cove 位于柔佛海峡沿岸的 Jalan Tanjung Puteri，是富力 116 英亩大型综合规划的一部分。PropertyGuru 资料显示步行到 CIQ 约 5 分钟，到 RTS Bukit Chagar 站约 700 米，实际距离视所买的座别而定。海景与海滨环境，是自住买家很看重的优点。
为什么 RTS Link 对两者都重要
新山至新加坡 RTS Link 连接 Bukit Chagar 与兀兰北（Woodlands North），车程约 5 分钟，每小时每个方向可载客最多 10,000 人。根据新加坡陆路交通管理局（LTA）与交通部（MOT）2026 年 10 月的联合文告，载客服务目标在 2027 年 2 月启用，票价尚未公布。两个项目都在步行范围内，这正是新加坡租客和跨境上班族需求的核心。详情可看我们的新山 RTS 附近公寓指南。
户型与面积：双钥匙 vs 大面积家庭户型
Causewayz Square 的户型更灵活、更偏向出租；Princess Cove 面积范围更广，最大约 1,386 平方尺，适合需要空间的家庭。
Causewayz Square 的主要户型：
- 单间（Axis 栋），1 浴，适合单身专业人士和短租需求
- B 型双钥匙，2 房 2 浴，592 平方尺（Axis 栋）
- C 型，1 房 1 浴，474 平方尺（Brixton、Dover 栋）
- D1/D2 型，2 房 2 浴，667 平方尺
- E1/E2 型，3 房 2 浴，850 平方尺
- F1/F2 型，3 房 2 浴双钥匙，850 平方尺
双钥匙户型是亮点。所谓双钥匙，就是一个单位有两个独立入口：业主可以自住一边、出租另一边，也可以分别租给两位租客。关口附近很多租客是单身通勤族，这种灵活性有助于提高出租率。A 至 D 型配 1 个车位，E、F 型配 2 个车位。完整户型资料请看 Causewayz Square 项目介绍。
Princess Cove 户型从 A 型到 N 型，面积约 469 至 1,386 平方尺。据 PropertyGuru，单位为半装修交付，附内置厨房与 Electrolux 烤箱。想要海景大三房的家庭，在这里选择更多。
设施：高空平台 vs 大型空中公园
两个项目设施都很齐全。Causewayz Square 的设施分布在 12 楼平台和两个高空楼层；Princess Cove 则集中在 4 楼的大型设施层。
Causewayz Square 设施
12 楼平台共有 29 项设施，包括 5 个泳池（Infinity Seaside、Horizon、Tranquil、Whispering、Coral Shallow）、水疗、健身室、户外健身区、瑜伽平台、篮球场、可打匹克球和羽毛球的多功能厅、弹跳乐园、海洋主题儿童游乐场、美食厨房、森林步道和反射疗法花园。此外，Axis 栋 60 楼设有 Wavescape 无边泳池、按摩池休息区、空中烧烤平台、社交与娱乐休闲厅以及健身室；Brixton 与 Dover 栋共享 57 楼空中花园、香草园和空中烧烤区。裙楼另有约 90,000 平方尺零售空间。
Princess Cove 设施
据 PropertyGuru，Princess Cove 在 4 楼提供 20 多项设施，包括无边泳池、儿童池、健身房、桑拿、壁球场、多功能厅、托儿中心、跑道，以及约 200,000 平方尺的空中公园。管理费约每平方尺 RM0.40。
对住户和短租客来说，Causewayz Square 的高空平台是很有辨识度的卖点，尤其是可远眺柔佛海峡与新加坡的无边泳池；Princess Cove 的优势则是规模大、设施已经开放使用。
价格与入场门槛：呎价、NAPIC 与付款方式
以呎价看，Princess Cove 作为已完工的较早期项目，目前成交呎价较低；Causewayz Square 的挂牌呎价反映的是全新产品。两者的付款方式也完全不同。
Princess Cove 的 NAPIC 成交中位数约每平方尺 RM904（2021 年至 2026 年 6 月共 438 宗），2026 年中位数约 RM967。PropertyGuru 目前挂牌约在 2 房 RM896 psf 至单间 RM1,111 psf 之间。买已完工的二手单位，一般先付 10% 订金，余款在交易完成时支付，通常需要全额贷款。
Causewayz Square 尚无 NAPIC 成交纪录。PropertyGuru 上的二手/转让挂牌（2026 年 6 月）约在 3 房 RM1,232 psf 至单间 RM1,465 psf 之间——这些是现有买家的开价，不是发展商价格。发展商最新合同价（SPA 价），请 WhatsApp 我们索取最新价目表。
向发展商购买 Causewayz Square 的最大实际优势在于付款结构。在进度付款制度下，签署买卖合约（SPA）时支付 10%，其余由银行随工程进度分阶段放款。头几年每月一般只需支付已放款部分的利息，而不是完整的月供。对很多买家来说，这比买已完工单位、第一天就要承担全额贷款更容易规划。我们的项目对比页也把 EXSIM 项目与新山其他选择做了比较。
出租准备度：现在收租 vs 未来收租
Princess Cove 现在就能出租；Causewayz Square 要到约 2030 年完工后才能出租。这是两者之间最大的差别。
Princess Cove 单间挂牌月租约 RM2,100 至 RM2,800，2 房约 RM2,700 至 RM3,000（uchify 与 PropertyGuru，2026）。现在买入的投资者，几个月内就能开始收租，适合需要即时现金流的买家。
Causewayz Square 目前没有租金收入，但它的时间线有自己的逻辑：
- RTS Link 目标于 2027 年 2 月开始载客，到 Causewayz Square 完工时，车站和周边跨境通勤模式应已相当成熟。
- 全新大楼配全新设施，往往更能吸引正在比较周边旧楼的租客。
- Axis 栋规划由酒店式管理营运商 Mana-Mana（EXSIM 关联公司）管理，适合有意托管短租的业主。
- 双钥匙户型可把一个单位分成两个可出租空间。
这一带的租金历来受新加坡相关需求支撑，但未来租金无法保证，仍取决于供应和整体市场。
比较两个项目时，买家常问的实际问题
除了表格里的数字，买家在两个项目之间犹豫时，通常会关心以下几个实际问题。先把这些想清楚，决定会容易很多。
挂牌呎价和成交呎价差多少？
挂牌价是卖家的期望，成交价才是市场真正接受的价格。以 Princess Cove 为例，2026 年 NAPIC 成交中位数约 RM967 psf，而部分户型的挂牌呎价高于这个数字。看二手单位时，建议以 NAPIC 成交数据作为谈价参考，而不是只看网站上的开价。Causewayz Square 目前只有转让挂牌价，向发展商直接购买则以 SPA 合同价为准。
管理费和持有成本怎么算？
Princess Cove 管理费约每平方尺 RM0.40，可以直接算出每月持有成本。Causewayz Square 的管理费会在交屋前公布，建议买家在签约时向发展商确认预估数字，并把管理费、偿债基金、门牌税和地税一起放进出租回报的计算里。
自住和出租哪个更合适？
如果你是新加坡上班族、想每天走路过关，两个项目都能满足。想要海景和大面积三房，Princess Cove 的选择更多；想要一个单位兼顾自住和出租，Causewayz Square 的双钥匙户型更灵活。很多买家会先自住几年，再根据 RTS Link 通车后的租赁需求决定是否出租。
买新盘还是买现房，现金流有什么不同？
买现房需要一次性准备 10% 首付加上全额贷款的月供，第一个月就开始供款；同时可以马上收租抵消部分供款。买新盘则是签约付 10%，之后银行按工程进度放款，建设期只付已放款部分的利息，月供压力在头几年较轻，但要等完工后才有租金收入。两种方式没有绝对的好坏，关键是哪一种更符合你的收入节奏和资金安排。
参观时要看什么？
参观 Princess Cove 时，可以实地走一趟到 CIQ 的路线，看看不同座别的景观和噪音情况。参观 Causewayz Square 售楼处时，则可以请发展商讲解四栋大楼的位置、各户型的朝向、车位分配和完工进度。两边都看过，比较会更有把握。
谁适合 Princess Cove，谁适合 Causewayz Square？
按你的时间表和对租金收入的需求来选。两者都是永久地契、都可步行到 CIQ，所以真正的选择在于产品和时间点，而不是地段好坏。
适合 Princess Cove 的买家
- 希望马上收租或马上入住
- 想先看到实际单位、景观和邻居再决定
- 需要最大约 1,386 平方尺的家庭户型
- 喜欢海滨环境和富力的大型综合规划
适合 Causewayz Square 的买家
- 想要在 RTS 时代成熟时依然是全新的大楼
- 偏好分阶段付款，而不是第一天就全额贷款
- 想要双钥匙的灵活性：自住加出租，或分租两位租客
- 重视高空设施、紧凑地块和共用裙楼的便利
- 想要永久地契，并看重发展商的 FIABCI 获奖记录
结论：Causewayz Square 的优势在哪里
R&F Princess Cove 是成熟、已完工的项目，对需要马上收租的买家是稳妥选择。Causewayz Square 的突出之处在于它是一个面向未来的选择：全新、永久地契，距新山 CIQ 约 600 米，地块紧凑并有发展商提议的行人连接桥，还提供周边旧项目没有的双钥匙户型和 57 楼、60 楼高空设施。加上建设期间的进度付款，Causewayz Square 让买家以可控的入场门槛买到更新的产品，而目标约 2030 年的完工时间，也正是 RTS Link 投入运营数年之后。
EXSIM 自 2008 年起开发房地产，代表作包括吉隆坡的 The Treez、Twin Arkz、The Leafz 以及槟城的 22 Macalisterz，并于 2023 年获得 FIABCI 世界卓越奖（Prix d’Excellence）。想更了解发展商，请看我们的 EXSIM 新山项目总览。如果你正在两个项目之间比较，欢迎 WhatsApp 我们，我们可以为你讲解 Causewayz Square 的户型图、最新 SPA 价目表和付款进度。
新加坡人和外国买家：比较两个项目时要多看哪几点？
直接答案：外国买家在柔佛购买分层地契房产，一般需符合州政府规定的最低购买价门槛（多数情况下为 RM100 万），所以在 Causewayz Square 和 Princess Cove 之间做选择时，先确认目标单位是否符合外国人购买条件，再比较其他条件。
新加坡人是这两个项目最主要的买家群之一。根据 Stacked Homes 2026 年初更新的整理，外国人在柔佛购买分层地契房产，一般面对 RM100 万的最低价门槛，但个别项目可能获得州政府特别批准，门槛会有所不同。这个规定对两个项目的影响并不一样：
- Princess Cove（二手市场）：已完工项目的二手单位面积从约 469 平方尺起，按目前成交呎价计算，不少中小户型的总价低于 RM100 万。外国买家看二手单位时，应先请律师确认该单位是否符合外国人购买门槛，以及是否需要州政府批准；较大的海景户型则较有机会符合条件。
- Causewayz Square（向发展商购买）：新项目通常会事先说明哪些单位开放给外国买家，以及适用的价格门槛。外国买家可以直接向发展商索取外国人可购买单位的清单与最新 SPA 价目表，省去逐个单位确认的麻烦。欢迎 WhatsApp 我们了解目前开放给外国买家的户型。
除了购买门槛，外国买家还应留意以下几点：
- 产业盈利税（RPGT）：外国人在购买后五年内出售，税率为盈利的 30%；第六年起为 10%。如果你是长期持有、先自住再出租的买家，这一点影响不大；如果打算短期转手，就要提早计算。
- 州政府同意书：外国人购买房产需要申请州政府同意（consent），会产生额外的申请费用与等待时间，向律师确认整个流程需要多久。
- 贷款安排：马来西亚银行对外国买家的贷款成数一般较低，新加坡买家也可以考虑新加坡银行的海外房产贷款，记得把汇率变化算进还款计划。
- 出租管理：人在新加坡、单位在新山，日常出租管理需要可靠的帮手。Causewayz Square 的 Axis 栋计划引入托管营运商，Princess Cove 则有成熟的本地租赁市场，两者都有现成的出租方案可以参考。
完整的外国人买房流程，可参考我们的新山买房流程指南。
三种买家情境：用一张表做决定
直接答案：把自己放进最接近的一种情境，就能快速判断 Causewayz Square 和 Princess Cove 哪一个更合适——关键变量只有三个：什么时候要用、谁来住、需要多大的空间。
| 买家情境 | 主要需求 | 较适合 | 理由 |
|---|---|---|---|
| 2027 年起每天过关的新加坡上班族 | 尽快入住、步行到 RTS | Princess Cove | 已完工，RTS Link 目标 2027 年 2 月载客时就能入住 |
| 计划 2030 年前后在新山安家的年轻夫妇 | 全新单位、建设期供款压力较轻 | Causewayz Square | 进度付款，交屋时间与家庭规划同步 |
| 需要大空间的三代同堂家庭 | 1,000 平方尺以上、海景 | Princess Cove | 最大户型约 1,386 平方尺 |
| 想一个单位收两份租金的投资者 | 出租弹性 | Causewayz Square | B 型与 F1/F2 型双钥匙 |
| 需要马上有现金流的投资者 | 即时租金收入 | Princess Cove | 成熟租赁市场，单间挂牌约 RM2,100 至 2,800 |
| 偏好托管短租的投资者 | 省心管理 | Causewayz Square | Axis 栋计划引入 Mana-Mana 托管营运 |
情境一：2027 年就要开始通勤的上班族
如果你已经确定 2027 年起在新加坡上班、在新山居住，最大的考量是“能不能马上住进去”。Princess Cove 现在就能入住，RTS Link 一通车就能步行过关。Causewayz Square 则适合愿意先租房住几年、同时买下全新单位等待交屋的人——租房期间正好可以实地体验 RTS 通勤，再决定交屋后自住还是出租。
情境二：为未来几年做准备的家庭
不少年轻夫妇的计划是“现在买、几年后住”。Causewayz Square 预计约 2030 年完工，建设期间只需支付已放款部分的利息，可以把这几年用来储蓄装修和家具预算。交屋时，孩子可能刚好到上学年龄，项目 12 楼平台的儿童设施和三房双车位户型，正好符合那时的需要。
情境三：以收租为目标的投资者
投资者可以把两个项目看成两种不同的策略：Princess Cove 是“现在收租”，适合重视现金流、想马上验证租金的人；Causewayz Square 是“为 RTS 时代成熟后布局”，以全新产品、双钥匙户型和托管营运来争取未来的租客。有些投资者甚至两个都配置，一个提供眼前收入，一个作为中长期持有。无论哪种策略，都建议用保守的出租率和完整的持有成本来计算回报。
还在两个项目之间拿不定主意？WhatsApp 我们，告诉我们你的入住时间和预算，我们可以帮你整理 Causewayz Square 适合你的户型与付款进度。
资料来源
- Stacked Homes：新加坡人在马来西亚买房的主要限制（2026 年 1 月更新）
- PropertyGuru：R&F Princess Cove Phase 1
- PropertyGuru：Causewayz Square @ JBCC 挂牌
- EdgeProp：Binastra 获 Causewayz Square 合约
- LTA：RTS Link 目标 2027 年 2 月通车
- Uchify：新山租屋挂牌
- Causewayz Square @ JBCC 项目资料
本文为一般资讯，并非财务建议。