如果你想步行到 CIQ（约 600 米）和 RTS Link（约 800 米）、看重永久地契和市中心综合发展项目，选 Causewayz Square；这一带完工公寓的单间与一房叫价租金中位数约 2,100 令吉。如果你想住在 KSL City 旁边、环境较安静的成熟住宅区，需要 915 平方尺三房和两个车位，而且能接受开车约 10 分钟到 CIQ，选 The Asteriaz。两者都是 EXSIM 的服务式公寓，预计约在 2029 至 2030 年完工。
研究 EXSIM 在新山的项目时，很多人都会卡在同一个问题：“同一个发展商，两个地点，到底该选 The Asteriaz 还是 Causewayz Square？”其实这两个项目并不是互相竞争，而是满足两种不同的需求。Causewayz Square 是步行即可过关的市中心地址；The Asteriaz 则是大型商场旁的社区型住家。本文用经过核实的项目资料和我们自己整理的叫价租金指数，从地点、户型、地契与地权、设施、租金行情和适合人群六个方面，公平地比较两者，帮你安心做决定。
The Asteriaz 对比 Causewayz Square：一表看懂
一句话总结：Causewayz Square 的优势是步行到新加坡关口和永久地契；The Asteriaz 的优势是空间感、成熟社区，以及规模较小、较宁静的大楼。下表把核心资料并排列出。
| 项目 | The Asteriaz @ Kebun Teh | Causewayz Square @ JBCC |
|---|---|---|
| 地点 | Jalan Abad, Jalan Kebun Teh, Larkin, 80350 新山 | Jalan Lumba Kuda, Tanjung Puteri, 80300 新山（Bukit Chagar） |
| 占地与规模 | 约 2.43 英亩；1 栋；848 个单位 | 约 7.7 英亩；4 栋（Axis、Brixton、Coven、Dover）；4,525 个单位 |
| 楼高 | 40 层以上（第 43 层空中平台） | 最高 63 层 |
| 地契／地权 | 租赁地契，商业地权 | 永久地契，商业地权 |
| 产品类型 | 服务式公寓 | 服务式公寓，附约 9 万平方尺零售裙楼 |
| 步行到 CIQ／RTS | 不可步行；开车到 CIQ 约 10 分钟（约 3.2 公里） | 到 CIQ 约 600 米；到 Bukit Chagar RTS 站约 800 米 |
| 最近商场 | KSL City Mall，直线约 630 至 750 米 | R&F Mall 约 300 米；City Square 约 490 米（直线） |
| 预计完工 | 约 2029 至 2030 年 | 目标约 2030 年 |
| SPA 价格 | WhatsApp 我们索取最新 SPA 价目表 | WhatsApp 我们索取最新 SPA 价目表 |
商场距离为直线距离，实际路程会更长。
同一个发展商：两个项目有哪些共同点？
先看相同之处，会更容易看清差异。两个项目都由 EXSIM 发展，都是商业地权上的服务式公寓，也都由交易所上市的承包商 Binastra 负责主要工程，交屋时间也大致落在同一个时期。
- 同一套品牌与设计语言：EXSIM 习惯以“z”结尾命名项目，从吉隆坡的 The Treez、The Leafz，到新山的 Causewayz Square、The Asteriaz，都强调大型设施层和完整的社区配套。
- 同一家总承包商：根据交易所公告与媒体报道，Binastra 在 2025 年 4 月获得 Kebun Teh 两栋楼的主体建筑合约，The Asteriaz 已于 2025 年 4 月 29 日开工；Causewayz Square 的打桩工程也由 Binastra 负责，于 2025 年 9 月 2 日展开。
- 相近的完工时间：The Asteriaz 预计约 2029 至 2030 年，Causewayz Square 目标约 2030 年。换句话说，无论选哪一个，你都会在 RTS Link 投入服务数年之后才拿到钥匙，届时新山的跨境交通格局已经更加清晰。
想追踪 Kebun Teh 两栋楼的最新动态，可以收藏我们每月更新的 The Asteriaz 与 The Celestz 工程进度表。
地点：Kebun Teh 的生活感，对比 CIQ 与 RTS 的步行便利
对大多数买家来说，这是最关键的一点。Causewayz Square 让你走路就能过关；The Asteriaz 让你住在成熟的住宅区里，非高峰时段开车约 10 分钟就到关口。
Causewayz Square：走路就能去新加坡的地址
Causewayz Square 位于新山市中心的 Bukit Chagar，距离苏丹依斯迈大厦关口（CIQ）约 600 米，距离 Bukit Chagar RTS Link 站约 800 米。根据新加坡陆路交通管理局与交通部 2026 年 10 月的联合文告，RTS Link 预定在 2027 年 2 月开始载客，到兀兰北站车程约 5 分钟；车资尚未公布。EXSIM 也建议兴建一条通往 CIQ 和 RTS 方向的行人天桥（proposed），目前尚未确定、也未动工。路线可参考我们的 Causewayz Square 步行到 CIQ 与 RTS 指南。
The Asteriaz：商场就在家门口的成熟社区
The Asteriaz 位于 Larkin 一带的 Jalan Kebun Teh 旁，周边是成熟的住宅、店铺和餐饮区。KSL City Mall 近在咫尺，Larkin Sentral 巴士总站约 1.7 公里，Columbia Asia Tebrau 医院（约 1.8 公里）和 KPJ 柔佛专科医院（约 2.0 公里）等私立医院也都不远。它不能步行到 RTS：去 CIQ 可以开车、叫车或搭巴士，开车约 10 分钟。EXSIM 建议提供往返 CIQ 与 RTS 一带的接驳车（proposed）。各种方式请看 The Asteriaz 到 CIQ 与 RTS 怎么走。
对你来说代表什么？如果家里有人每天要过关、又没有车，Causewayz Square 是最自然的选择。如果你自己开车、在新山上班，或更在意社区的安静与购物方便，The Asteriaz 值得认真考虑。
户型比较：市中心小户型，对比 Kebun Teh 家庭户型
Causewayz Square 的户型选择更多，从单间到双钥匙三房都有；The Asteriaz 则简单明了，只有两大类：560 平方尺的一房加书房，以及 915 平方尺的三房。
| 需求 | The Asteriaz | Causewayz Square |
|---|---|---|
| 最小户型 | A 型，560 平方尺，一房加书房，一浴（1 车位） | A 型（Axis），单间，一浴（1 车位） |
| 双钥匙 | 无 | B 型（Axis），592 平方尺，两房两浴；F1／F2 型，850 平方尺三房双钥匙 |
| 一房 | A 型一房加书房（560 平方尺） | C 型，474 平方尺，一房一浴 |
| 两房 | 无 | D1／D2 型，667 平方尺，两房两浴 |
| 三房 | B1／B2 型，915 平方尺，三房两浴（2 车位）；B1 附阳台 | E1／E2 型，850 平方尺，三房两浴（2 车位） |
有两点特别值得注意。第一，The Asteriaz 的三房比 Causewayz Square 标准三房大约多 65 平方尺，对想要像样餐厅区或家庭办公角落的家庭来说，这个差距很有感。第二，The Asteriaz 560 平方尺的一房加书房，明显比 Causewayz Square 474 平方尺的一房宽敞；而 Causewayz Square 则给投资者更多适合跨境租客的小户型和双钥匙选择。延伸阅读：The Asteriaz B1 与 B2 三房比较。
地契与地权：永久对比租赁，两者都是商业地权
Causewayz Square 是永久地契；The Asteriaz 是租赁地契。两者都是建在商业地权上的服务式公寓。
- 永久地契较受长期持有者和打算传给下一代的买家青睐，这也是 CIQ 附近市中心地段每平方尺价格较高的原因之一。详细说明请看 Causewayz Square 永久地契解析。
- 租赁地契在新山非常普遍，入场门槛通常较低。新楼的地契年限还有几十年，银行为租赁地契服务式公寓提供贷款也是常态。签约前请在地契和 SPA 中确认剩余年限。
- 商业地权是马来西亚服务式公寓的标准安排，一般代表水电与门牌税按商业费率计算。无论选哪一个项目，都应把这部分纳入每月持有成本。
简单来说：如果你打算长期持有、甚至留给下一代，永久地契的 Causewayz Square 会让你更安心；如果你更在意入场门槛、户型空间和社区环境，租赁地契的 The Asteriaz 同样是新山主流而稳妥的选择。两者没有绝对的好坏，重点是与你的持有年限和资金规划是否相配。
设施：度假风裙楼，对比星空主题的社区设施层
两个项目都有完整的设施层。Causewayz Square 规模更大；The Asteriaz 则在 848 户的较小社区里，提供一套适合家庭的设施。
Causewayz Square
- 第 12 层裙楼设施层共 29 项设施，包括五个泳池（Infinity Seaside、Horizon、Tranquil、Whispering、Coral Shallow）、健身室、瑜伽平台、篮球场、可打匹克球和羽毛球的多功能厅、弹跳区和 Ocean Playground 儿童乐园。
- Axis 塔第 60 层空中平台设 Wavescape 无边泳池、按摩池休闲区和空中烧烤区；Brixton 与 Dover 塔第 57 层设空中花园。
The Asteriaz
- 第 10 层设施层有 Luna Pool、Luna Bay、Moon Bath、Cosmic Kids Pool 儿童池、Galaxy Venue（匹克球与羽毛球）、Hoop Court 篮球场、Cosmic Library 图书室和儿童游乐区。
- 第 11 层 Nova Gym 健身房；第 43 层屋顶设 Moon Deck、香草花园、Starlit Grill 烧烤区和 Eclipse Dining 用餐区。
住户人数较少，泳池和健身房通常没那么拥挤，这一点很多自住家庭都很看重。而 Causewayz Square 的优势则在于设施种类多、规模大，适合喜欢热闹、追求度假感的住户。
租金行情：两个地区的租客现在付多少？
CIQ 附近的市中心公寓每平方尺租金较高；Kebun Teh 的租金较低，但有本地上班族和家庭支撑。由于两个 EXSIM 项目都尚未完工，下表是两个地区已完工大楼目前的叫价租金，并非预测。
| 地区（本站租金指数，2026 年第四季） | 单间／一房中位数 | 两房中位数 | 三房以上中位数 |
|---|---|---|---|
| RTS／CIQ 核心区，7 个项目（Causewayz Square 一带） | 2,100 令吉（每平方尺 4.31 令吉） | 2,800 令吉（3.53 令吉） | 3,500 令吉（2.92 令吉） |
| Kebun Teh／Larkin，2 个项目（The Asteriaz 一带） | 1,500 令吉（3.07 令吉） | 2,150 令吉（3.01 令吉） | 2,600 令吉（2.60 令吉） |
来源：我们的 新山 RTS 与 CIQ 公寓租金指数，数据取自 2026 年 9 月 10 日至 11 月 9 日在 Mudah.my 刊登的叫价租金。Kebun Teh 的参考数据来自 Zennith Suites（2013 年完工）和 SKS Habitat（2021 年完工），因此设施齐全的全新大楼，一般会以区内租金区间的中上段为目标。
给投资者的两个重点。第一，小户型的每平方尺租金差距最大（4.31 对 3.07 令吉），这正是 Causewayz Square 步行优势体现溢价的地方。第二，三房的差距明显缩小（2.92 对 2.60 令吉），而 The Asteriaz 915 平方尺的大三房在这个区间很有竞争力。想计算回酬率，可以用新山房产计算器代入自己的数字。
住进去之后的一天：两种生活节奏
数字之外，不妨想象一下真正住在那里的日常。两个项目带来的，是两种很不一样的生活节奏。
住在 Causewayz Square
早上出门，步行到 CIQ 或 RTS 站，过关后几分钟就到兀兰北。下班回来，楼下就是零售裙楼，R&F Mall 和 City Square 都在步行范围内，晚饭可以到老街一带的餐馆解决。这种生活的关键词是“效率”：通勤时间短，不必依赖汽车，周末也能轻松逛遍市中心。适合重视通勤时间、没有车，或经常往返两地的人。
住在 The Asteriaz
早上开车送孩子上学，或直接开往 CIQ，非高峰时段约 10 分钟。傍晚回家，到 KSL City 买菜、吃饭、看电影；周末到 Mid Valley Southkey 逛逛，或在第 43 层屋顶烧烤区和朋友聚会。这种生活的关键词是“从容”：空间更大、邻里更稳定、日常所需都在附近。适合有车、在新山工作，或希望家人住得宽敞舒服的买家。
两种节奏没有高下之分，关键是哪一种更符合你未来五到十年的生活安排。
还是拿不定主意？三个常见顾虑
多数犹豫都来自以下三个担心，我们逐一说明。
- “Kebun Teh 会不会完全享受不到 RTS 的好处？”间接上会受惠。RTS 改善的是整个新山的交通，而马来西亚交通部也已宣布计划增设巴士服务，连接各住宅区与 Bukit Chagar。Kebun Teh 的吸引力本来就不依赖 RTS，而是建立在 KSL City、Larkin 一带的生活机能和成熟社区之上。
- “4,525 个单位会不会太大？”规模大才撑得起 9 万平方尺的零售裙楼和 29 项裙楼设施，而且四栋楼是分期推出的。同一项目内的出租竞争确实存在，所以户型选择和家具配置更显重要。
- “租赁地契会不会影响转售？”在新山，包括 Larkin 一带许多受欢迎的已完工公寓，租赁地契都是常态。这个价位段的买家，通常更看重户型、屋况和地点，而不是地契类型。
做决定前的五项检查清单
无论最后选哪一个，签约前把以下五件事确认清楚，能让你买得更安心。
- 使用目的：先写下未来三到五年是自住、出租还是两者兼顾。目的清楚，地点和户型的选择就会自然浮现。
- 通勤方式：家里谁要过关、多久一次、有没有车？没有车又天天过关，步行距离就是首要条件；有车的话，Kebun Teh 约 10 分钟的车程通常不成问题。
- 户型与车位：核对单位面积、房间数、浴室数和车位数量。The Asteriaz 三房配两个车位，Causewayz Square 三房同样配两个车位，小户型则各配一个。
- 持有成本：把管理费、商业费率的水电与门牌税，以及家具配置预算一起算进去。The Asteriaz 的管理费据公开资料约为每平方尺 0.51 令吉，最终以发展商通知为准。
- 交屋日期与付款表：在 SPA 中确认交屋期限和进度付款比例，再用计算器估算贷款放款后的每月供款。
把这张清单填好，再来比较价目表，你会发现选择变得简单很多。
谁适合 The Asteriaz？谁适合 Causewayz Square？
根据你打算怎么使用这个单位来选。下表整理了一般情况下的适配度。
| 如果你是…… | 通常更适合 | 原因 |
|---|---|---|
| 没有车、每天往返新加坡的上班族 | Causewayz Square | 步行到 CIQ 与 RTS Link |
| 瞄准跨境租客的投资者 | Causewayz Square | 小户型每平方尺租金最高；有双钥匙选择 |
| 看重永久地契的长期持有者 | Causewayz Square | 新山市中心永久地契 |
| 买来自住的家庭 | The Asteriaz | 915 平方尺三房、两个车位、靠近 KSL City |
| 在新山工作的专业人士，或开车过关的通勤族 | The Asteriaz | 社区较安静，开车约 10 分钟到 CIQ |
| 想要更大空间的首购族 | The Asteriaz | 560 平方尺一房加书房 |
也有买家两边各买一间：一间 Causewayz Square 小户型做跨境出租，一间 The Asteriaz 三房给家人住。如果你也在考虑 Kebun Teh 的第二栋，请看 The Asteriaz 对比 The Celestz；想单独深入了解 Kebun Teh 这栋楼，可以读我们的 The Asteriaz 评测。
准备好比较具体单位了吗？WhatsApp 我们索取两个项目的最新 SPA 价目表和户型图，或浏览 EXSIM 项目比较页。
资料来源
- 新加坡陆交局：RTS Link 预定 2027 年 2 月通车
- EdgeProp：Binastra 获新山 1.32 亿令吉打桩工程（Causewayz Square）
- The Star：Binastra 获新山公寓合约 4.585 亿令吉（Kebun Teh）
- The Edge Malaysia：Bukit Chagar 天桥与巴士计划（2026年8月）
- Mudah.my：新山租屋广告（2026年9月至11月）
- Causewayz Square JBCC 项目资料
- The Asteriaz Kebun Teh 项目资料
本文为一般资讯，并非财务建议。