The Asteriaz 的 3 房单位有两种 915 平方尺格局：B1 有阳台，B2 没有阳台。两者都是 3 房 2 浴，房产平台资料显示各配 2 个车位。重视户外空间、晒衣服和通风的选 B1；想要全室内、好打理的家选 B2。两种户型的最新价格，请 WhatsApp 我们索取 SPA 价格表。
如果你在看 The Asteriaz 的 3 房单位，很快会发现这栋楼给家庭的只有一种面积：915 平方尺。真正要做的决定不是大小，而是格局——3 房分成 B1 和 B2 两个版本，主要差别就在有没有阳台。别小看这一点，它会影响你怎么晒衣服、客厅的感觉、对小孩是否安全、平时要花多少时间打扫，甚至出租广告的照片好不好看。这篇文章把 B1 和 B2 放在一起比较，并说明各自适合哪些买家。项目整体资料请看 The Asteriaz @ Kebun Teh 完整指南；小户型请看我们的 560 平方尺 1+1 入门单位解析。
The Asteriaz 3 房一览：B1 对比 B2
B1 与 B2 的面积、房间数和车位都相同，最大的差别是 B1 有阳台、B2 没有。
| 项目 | B1 型 | B2 型 |
|---|---|---|
| 面积 | 915 平方尺 | 915 平方尺 |
| 卧室 | 3 间 | 3 间 |
| 浴室 | 2 间 | 2 间 |
| 阳台 | 有 | 无 |
| 车位（平台资料） | 2 个 | 2 个 |
| 地契 / 地契类别 | 租赁地契，商业地契（服务式公寓） | |
| 预计完工 | 约 2029–2030 年（以 SPA 为准） | |
| SPA 价格 | 请 WhatsApp 我们索取最新 SPA 价格表 | |
户型资料来自项目官网和 EdgeProp 项目页；车位配置来自房产平台，请以发展商销售文件为准。
B1 和 B2 真正的差别在哪里？
两种户型都标示为 915 平方尺，所以 B1 的阳台是包含在同一个总面积里，而不是额外送的。换句话说，B1 是拿一部分室内面积换来户外空间，B2 则是把全部面积都留在室内。
面积具体怎么分配，会因座向而不同。建议向发展商索取你考虑的楼层和朝向的 B1、B2 两份户型图，比较客厅、厨房和各卧室的尺寸。日常生活里，客厅宽几十公分，或厨房旁的工作阳台（service area）大一点，往往比总面积数字更有感。EdgeProp 目前公开了 B1 型的户型图；如需两种户型并排比较，可以向我们索取。
B1 型：有阳台的格局适合谁？
B1 适合想要户外空间、自然通风和方便晒衣服的买家——这对很多马来西亚家庭来说是优先考虑。
B1 的优点
- 晒衣服方便：阳台有阳光和风，衣服晒得干，不必总是依赖烘干机。
- 采光与通风：打开阳台门，客厅更亮，空气也更流通。
- 一个小小的户外空间：摆两张椅子、几盆植物，早上喝杯咖啡看 Kebun Teh 一带的城市景观。
- 出租广告加分：阳台拍照好看，在租房广告上常被列为卖点。
选 B1 要预先规划的事
- 家有幼儿的话，先查清楼宇规定，再安装防护铁花或安全网。
- 阳台地面和玻璃门需要多一点清洁时间。
- 问清楚阳台排水设计，以及大雨时的防水措施。
B2 型：全室内格局适合谁？
B2 适合想把每一平方尺都留在室内、希望房子好打理、家具摆设更整齐的买家，尤其适合分房出租。
B2 的优点
- 全室内空间：915 平方尺全部在室内，规划家具更简单。
- 维护更少：没有阳台要清洁、防水或加装防护。
- 冷气环境更稳定：全封闭的家比较容易保持凉爽、少灰尘，适合忙碌的上班族。
- 对幼儿更安心：少一个需要特别留意的边缘位置。
选 B2 要预先规划的事
- 规划好洗衣方案，例如洗烘一体机，或在工作阳台放室内晾衣架。
- 确认你选的那一列单位窗户位置，看看采光和通风是否满意。
家庭自住选 B1 还是 B2？
自住家庭的选择，通常取决于晒衣习惯和孩子的年龄。习惯晒太阳衣服、喜欢户外空间的家庭偏向 B1；家有学步幼儿或常用烘干机的家庭，往往偏好 B2。
不论哪一种，3 房的家庭配置都很清楚：一间主卧、两间可做儿童房或书房的卧室，两间浴室让早上出门不必排队。2 个车位在新山很重要，因为大部分家庭仍以开车为主；楼内 10 楼还有 Cosmic Kids Pool 儿童池、Galactic Playground 游乐场和 Cosmic Playhouse。房产平台资料显示，国民小学 SK Larkin 1 和 SK Larkin 2 约 600 米，开车到 KSL City 约 4 分钟。想更完整了解周边生活，请看我们的住在 KSL City 旁：The Asteriaz 的日常生活。
出租投资选 B1 还是 B2？
对投资者来说，两种都可以。B1 在整间租给家庭时稍占优势，因为阳台是卖点；B2 在分房出租时更省心，因为室内空间完整、维护少。
整间出租
整间租 3 房的家庭或几位合租的上班族，通常会看有没有晒衣空间和 2 个车位。有阳台的 B1 在这类租客面前比较好推。
分房出租
三个房间分开出租，可以把租客群扩大到个人上班族和学生。这种模式下，公共区域没那么重要，卧室和浴室才是重点，全室内的 B2 很好管理。采用这种方式前，请先查看楼宇规定和公契（deed of mutual covenant）对出租安排的规定。如果分房出租收入是你的主要目标，也可以对比隔壁 The Celestz 专为此设计的三钥匙 B 型。
在 Kebun Teh 周边市场，旧公寓如 Zennith Suites 的平台挂牌租金约每月 RM1,500–2,200。这是旧楼的挂牌租金，并非对 The Asteriaz 的预测，但说明这一带已有成熟的租赁需求。回报怎么算，请参考我们的租金回酬计算示范。
915 平方尺单位的持有成本
以平台列出的管理费约每平方尺 RM0.51 计算，915 平方尺单位每月管理费约 RM467，另加维修基金约 RM47。B1 和 B2 面积相同，所以费用一样。
| 费用项目 | 计算依据 | 915 平方尺每月约 |
|---|---|---|
| 管理费 | 约每平方尺 RM0.51（平台资料） | 约 RM467 |
| 维修基金（sinking fund） | 不少于管理费的 10%（2013 年分层管理法令） | 约 RM47 |
| 水电 | 商业地契可能适用商业费率 | 视用量而定 |
| 地税与门牌税 | 每年征收 | 分契后确认 |
最终管理费会在交屋时确定，平台数字仅供参考。以每平方尺计算，3 房往往比小户型更“划算”，因为厨房和浴室这些固定配置摊在更大的面积上，这也是家庭和长期持有者偏爱 3 房的原因之一。
B1 与 B2 单位怎么布置？
915 平方尺的 3 房，足够舒适地容纳一家四口，或分租给三位租客。B1 和 B2 在布置上的主要差别，集中在洗衣、客厅摆设和第三间房的用途。
洗衣与工作阳台
B1 的做法通常是洗衣机放在工作阳台，再在阳台摆一个可折叠晾衣架，大部分家庭就够用了。B2 则建议考虑洗烘一体机或上下叠放的洗衣机与烘干机，另外准备一个小型室内晾衣架晾晒贴身衣物。烘干机的一次性开销比晾衣架高，最好在装修预算中提早算进去。
客厅与餐厅
有阳台的 B1，很多屋主会让沙发面向阳台门，把采光和景观用足，餐桌则靠近厨房摆放。B2 是全封闭格局，摆设自由度更高，可以放更大的沙发、六人餐桌，或沿窗边墙面布置一个读书角。
第三间房的用途
自住家庭多半把最小的房间当作书房、客房或孩子的游戏室。若是分房出租，每间房都需要床、衣柜、书桌和独立冷气，房门可上锁会更好。三间房使用统一、简洁的家具配置，广告照片更好看，租客退租后也更容易重新招租。
下订前可以问的问题
- 交屋时包括哪些配备，例如厨柜、热水器或冷气机？
- 两种户型的冷气机位和洗衣机水电位分别在哪里？
- B1、B2 哪些单位面向 KSL City 一侧，哪些面向较安静的街道？
- 两个车位是并排还是前后相连（tandem）？
The Asteriaz 3 房与附近 915 平方尺单位比较
隔壁第二期 The Celestz 也有 915 平方尺 3 房单位，另外还有 753 平方尺的三钥匙户型。放在一起比较，更能看出 The Asteriaz 3 房的定位。
| 单位 | 面积 | 格局 | 车位（资料） | 状态 |
|---|---|---|---|---|
| The Asteriaz B1 | 915 平方尺 | 3 房 2 浴，有阳台 | 2 个 | 预计 2029–2030 年完工 |
| The Asteriaz B2 | 915 平方尺 | 3 房 2 浴，无阳台 | 2 个 | 预计 2029–2030 年完工 |
| The Celestz C1 / C1A / C2 / C2A | 915 平方尺 | 3 房 2 浴 | 2 个 | 预计 2029–2030 年完工 |
| The Celestz B 型 | 753 平方尺 | 3 房 3 浴，三钥匙 | 2 个 | 预计 2029–2030 年完工 |
The Celestz 另有发展商拟议的往返 CIQ 与 RTS 接驳车。两期的完整比较，请看 The Asteriaz 对比 The Celestz。如果你想要步行可到 RTS 站的 3 房，可以对比距离 Bukit Chagar 站约 800 米的 Causewayz Square。
B1 还是 B2？快速决策指南
老实回答以下几个问题，答案通常就很清楚了。
- 你习惯晒太阳衣服吗？是，偏向 B1；否，偏向 B2。
- 家里有学步幼儿吗？有的话 B2 比较简单；B1 装好防护铁花也没问题。
- 自住还是出租？整间租给家庭偏向 B1；分房出租偏向 B2。
- 想要一个放松的户外角落吗？B1 有自己的小阳台。
- 能接受多少维护工作？B2 是低维护选择。
接着，比较同一楼层、同一朝向的两份户型图，再看各自的 SPA 价格。WhatsApp 我们，索取最新 SPA 价格表以及 B1、B2 户型图。
买 The Asteriaz 3 房：从下订到交屋的付款进度
The Asteriaz 是在建项目，买 B1 或 B2 一般按进度付款：签约时先付首期，之后随工程阶段由银行分期拨款，交屋前才付完。了解这个节奏，可以帮你更准确地安排现金流，尤其是同时还在供另一间房的买家。
马来西亚在建住宅项目的买卖合约，多采用《住屋发展条例》规定的 H 表格式（Schedule H）。在这种格式下，发展商按工程进度向买家开账单，而不是一次收足全款；交屋期限一般为签约后 36 个月内，交屋后另有 24 个月的瑕疵保修期（DLP）。The Asteriaz 属商业地契上的服务式公寓，具体采用的合约格式、付款比例和交屋期限，请以你签署的 SPA 为准。以下是一般流程：
- 预订与签约：先付订金，再在规定时间内签署 SPA，补足首期，一般合计为房价的 10%。
- 办理贷款：同时向银行申请房贷，签署贷款协议。贷款协议须缴付印花税，律师费则按 2023 年律师酬金令计算。
- 工程进度拨款：地基、结构、墙体、水电管线等阶段完成后，发展商发出账单，由银行按比例拨款。工程初期拨款较少，每月通常只需付已拨款部分的利息。
- 交屋（VP）：取得完工证明后通知交屋，买家支付交屋阶段款项并验收单位，拿到钥匙。
- 瑕疵保修期：交屋后 24 个月内发现的瑕疵，可按 SPA 规定要求发展商维修。
由于 B1 和 B2 面积相同，两者的付款结构基本一致，差别只在你最终签下的 SPA 价格。各户型的最新价格，请 WhatsApp 我们索取 SPA 价格表。整个买房步骤的详细说明，可参考 新山买新房完整流程。
对现金流的实际意义
在建期间只付已拨款部分的利息，这对自住家庭和投资者都是好事：自住家庭可以在交屋前继续住原来的房子，慢慢存装修预算；投资者则可以把资金分散安排，等交屋后再规划出租。建议在预算中留出装修、家具、电器和首几个月管理费的空间，B2 若打算添购洗烘一体机，也可以一并算进去。
交屋验收清单：B1 和 B2 各要看什么？
交屋验收时，B1 和 B2 大部分检查项目相同，但 B1 要多花时间检查阳台的排水与防水，B2 则要特别留意窗户、通风和工作阳台的洗衣位。验收时发现的问题，记录清楚后在瑕疵保修期内提交给发展商处理。
| 检查项目 | B1（有阳台） | B2（无阳台） |
|---|---|---|
| 阳台地面与排水 | 倒水测试，看排水是否顺畅、有没有积水 | 不适用 |
| 阳台玻璃门 | 开关是否顺滑，门缝密封是否良好 | 不适用 |
| 窗户 | 开合、锁扣和密封条 | 重点检查：采光和通风主要靠窗户 |
| 工作阳台与洗衣位 | 水龙头、排水口和插座位置 | 重点检查：确认能否放下洗烘一体机或叠放式洗衣机与烘干机 |
| 浴室 | 两间浴室的排水坡度、防水和瓷砖 | 同左 |
| 墙面与地砖 | 空鼓、裂缝和油漆是否均匀 | 同左 |
| 电源与冷气位 | 每间房的插座、开关和冷气机位 | 同左 |
| 车位 | 确认两个车位的位置和编号与文件相符 | 同左 |
验收小建议
- 带上卷尺、小水桶、手电筒和贴纸，发现问题当场贴上标记并拍照。
- 白天去验收，采光和墙面瑕疵更容易看清楚；如果可以，也找一个下雨天再看一次 B1 阳台的排水。
- 提前量好洗衣位、冰箱位和衣柜位的尺寸，交屋后订购家电和家具会更顺利。
- 打算出租的业主，可以在验收后尽早安排装修，缩短空置时间。
- 保存好所有提交给发展商的瑕疵报告和维修记录，日后出售或出租时，完整的记录也能让买家和租客更放心。
- 如果自己时间不够，也可以考虑请专业验屋服务协助，他们通常备有测量仪器，能更系统地检查墙面、地砖和水电。
把付款进度和验收重点提前想清楚，从下订到入住的整个过程会顺利很多。如需 B1、B2 户型图或最新 SPA 价格表，欢迎 WhatsApp 我们。
资料来源
- Free Malaysia Today：马来西亚房产进度付款表（Schedule H）解析
- The Asteriaz @ Kebun Teh 项目官网
- EdgeProp：The Asteriaz @ Kebun Teh 项目资料
- The Asteriaz @ Kebun Teh 项目资料页
- The Celestz @ Kebun Teh 项目资料页
- EdgeProp：2013 年分层管理法令下的维修基金
- iProperty：Zennith Suites 出租挂牌
本文为一般资讯，并非财务建议。