我们的 2026 年评测结论：The Asteriaz 很适合自住家庭和在新山生活工作的买家，尤其是想在 KSL City 旁的成熟社区，买一栋设施齐全新楼的人。它最大的亮点是 915 平方尺三房配两个车位、宽敞的 560 平方尺一房加书房、两层设施加第 43 层屋顶平台，以及由上市承包商按明确合约日期施工。需要事先规划的三点是：它是租赁地契；到 CIQ 和 RTS 要开车（约 10 分钟）而不是步行；预计约 2029 至 2030 年交屋。
上网搜“The Asteriaz 评价”，看到的多半是宣传册、房产广告和零散的论坛讨论，很少有一个地方把这个项目客观地梳理清楚。这篇 The Asteriaz 评测就是要补上这个空缺。我们整理了公开的项目资料、交易所的工程合约公告、周边生活配套，以及 Kebun Teh 一带目前的叫价租金，然后问一个最简单的问题：这栋楼到底适合谁？简短的答案是：The Asteriaz 是为“生活”而设计的，不是为“走路过关”而设计的；用这个标准来看，它的表现相当出色。
我们怎么评测 The Asteriaz？
我们只采用可以核实的资料：EXSIM 公布的项目资料、《星报》与 EdgeProp 报道的马来西亚交易所公告、本站的生活设施地图，以及本站 2026 年第四季租金指数中的叫价租金。我们也不在这里公布 SPA 价格。
评测涵盖六个方面：地点与日常便利、户型、设施、工程与发展商背景、租金行情，以及持有成本。以下每一节都先给结论，再列依据。
需要说明的是，我们是独立的房产指南网站，评测的目的不是替任何项目说好话，而是帮你判断这个项目和你的需求是否契合。所以文中既写优点，也把需要提前规划的地方摊开来讲，并告诉你每一点可以怎么应对。
The Asteriaz 基本资料
The Asteriaz 是 EXSIM 在柔佛的第一个项目：一栋 848 个单位的服务式公寓，占地约 2.43 英亩，位于 Larkin 的 Jalan Kebun Teh 旁，预计约 2029 至 2030 年完工。
| 项目 | 资料 |
|---|---|
| 发展商 | Exsim Kebun Teh Sdn Bhd（EXSIM 集团） |
| 地址 | Jalan Abad, Jalan Kebun Teh, Larkin, 80350 新山 |
| 地契／地权 | 租赁地契，商业地权 |
| 规模 | 1 栋，40 层以上，848 个单位；8 部客梯加 1 部服务电梯 |
| 户型 | A 型 560 平方尺一房加书房一浴；B1／B2 型 915 平方尺三房两浴 |
| 车位 | A 型 1 个；B1／B2 型 2 个 |
| 总承包商 | Binastra Builders；2025 年 4 月 29 日开工 |
| 预计完工 | 约 2029 至 2030 年 |
| 管理费 | 约每平方尺 0.51 令吉（公开估计） |
户型与设施的完整介绍，请看 The Asteriaz @ Kebun Teh 完整指南和 项目页。
优点：The Asteriaz 做得好的地方
有五个优点特别突出，而且大部分都是住进去之后每天都感受得到的。
一、真正够一家人住的三房
B 型三房面积 915 平方尺、两间浴室、两个车位，比新山不少新盘的三房都大；作为对照，Causewayz Square 的标准三房是 850 平方尺。两个车位的价值往往超出买家预期：在需要开车的社区里，第二个车位意味着夫妻俩都可以各自开车上班。阳台版与无阳台版的差别，可以看 B1 与 B2 三房比较。
二、弹性十足的一房加书房
560 平方尺的 A 型，有一间卧室加一间独立书房。这间书房能让小户型变成居家办公空间、婴儿房或客房；如果出租，也能吸引更多类型的租客。
三、两层设施，再加屋顶平台
第 10 层设施层有 Luna Pool、Luna Bay、Moon Bath、儿童池、可打匹克球和羽毛球的 Galaxy Venue、篮球场、图书室和儿童游乐区；第 11 层是 Nova Gym 健身房；第 43 层屋顶还有 Moon Deck、香草花园、Starlit Grill 烧烤区和 Eclipse Dining 用餐区。以一栋 848 户的大楼来说，人均可用的设施相当充足。平日傍晚带孩子游泳、周末约朋友在屋顶烧烤，都不必和太多人挤。
四、成熟社区，而不是一片工地
Kebun Teh 和 Larkin 都是发展成熟的地区。根据本站的新山生活设施地图，KSL City Mall 直线距离约 630 至 750 米，Larkin Sentral 巴士总站约 1.7 公里，Columbia Asia Tebrau 医院约 1.8 公里，KPJ 柔佛专科医院约 2.0 公里。你买到的是已经存在的生活便利，不必等周边慢慢发展。
五、可以查证的工程背景
主体建筑工程由交易所上市公司 Binastra Corp 的子公司 Binastra Builders 承建，合约于 2025 年 4 月公告，2025 年 4 月 29 日开工，预定 2028 年 9 月 28 日完成。根据发展商简介，EXSIM 曾获六项 FIABCI 马来西亚奖项，以及 2023 年 FIABCI 世界卓越奖。施工动态可以追踪我们的 工程进度表。
需要事先规划的地方
没有一个项目适合所有人。以下四点与其说是缺点，不如说是需要提前规划的事实，而且每一点都有实际的应对方法。
| 考虑点 | 代表什么 | 买家怎么规划 |
|---|---|---|
| 不能步行到 RTS | Bukit Chagar 站直线约 2.9 公里；开车到 CIQ 约 10 分钟 | 开车、叫车或搭巴士；EXSIM 建议提供往返 CIQ 与 RTS 一带的接驳车（proposed） |
| 租赁地契 | 入场门槛比市中心永久地契低 | 在新山很普遍；在地契与 SPA 中确认年限 |
| 商业地权 | 水电和门牌税通常按商业费率 | 纳入每月持有成本预算 |
| 期房等待期 | 预计约 2029 至 2030 年交屋 | 进度付款让支出分摊在施工期间 |
第五点是邻近的新供应：隔壁的 The Celestz 会再增加 735 个单位。不过两栋的户型不同（The Celestz 有 753 平方尺三钥匙单位，以及多一间厕所的 581 平方尺一房加书房），选最符合你用途的户型即可。可参考 The Asteriaz 对比 The Celestz。
The Asteriaz 物有所值吗？
判断是否划算，要看每一令吉买到什么，而不只是看总价。由于我们不公布 SPA 价格，以下是买家拿到价目表时，我们建议使用的评估框架。
- 用正确的基准比较每平方尺价格。Kebun Teh 现有公寓楼龄较高，区内 NAPIC 成交中位数约每平方尺 486 令吉，附近已完工的租赁地契公寓如 Zennith Suites 和 SKS Habitat，叫价约每平方尺 360 至 560 令吉。全新大楼的价格自然高于这些二手房，所以应该和楼龄、设施相近的新盘比较，而不是和 2013 年的旧楼比。
- 算清楚包含了什么。车位、家具和设施都有实际价值。在需要开车的社区，三房附两个车位是一笔不小的价值；附家具的单位也能省下装修的钱和好几个月的时间。
- 看实用空间，不只看面积。一房户型的独立书房，以及三房户型的两间完整浴室，都让每一平方尺发挥更大作用。
- 把持有成本算进去。以每平方尺约 0.51 令吉计算，915 平方尺单位的管理费每月约 467 令吉；再加上商业费率的水电与门牌税。
拿到最新 SPA 价目表后，可以用新山房产计算器算一算每月供款，再做决定。
住在 The Asteriaz：社区日常是什么样子？
这里的日常生活围绕着 KSL City 和整个 Larkin 一带展开，这也是这栋楼特别适合家庭的原因。
- 购物与饮食：到 KSL City Mall 买菜、吃饭、看电影；附近还有 Holiday Plaza；The Mall, Mid Valley Southkey 直线距离约 2.8 公里。
- 学校：根据本站地图，宽柔中学和英文书院（English College Johore Bahru）直线距离都约 3.3 公里。
- 医疗：Columbia Asia Tebrau 医院、KPJ 柔佛专科医院和苏丹娜阿米娜医院，都在约 3.5 公里范围内。
- 交通：Larkin Sentral 有往返柔佛各地和其他州属的巴士；开车往市中心和 CIQ 都很方便。
想更全面地认识这一区，请看 Kebun Teh 社区指南。
租金行情：Kebun Teh 的租客现在付多少？
Kebun Teh 的租金比 CIQ 核心区低，但很稳定，主要由本地上班族和家庭支撑。本站 2026 年第四季租金指数（数据来自 Mudah.my 叫价）显示，Kebun Teh／Larkin 的中位数如下：
- 单间或一房：1,500 令吉（Zennith Suites，23 则广告）
- 两房：2,150 令吉（SKS Habitat，6 则广告）
- 三房以上：2,600 令吉（SKS Habitat，29 则广告）
这些都是较旧的大楼（2013 年与 2021 年完工）。设施齐全的全新大楼，一般会以区内租金区间的中上段为目标，但实际租金仍取决于交屋时的市场情况。谁在这一带租房、为什么租，请看 Kebun Teh 租赁需求指南。
长期持有的看点
任何地区的房价和租金都不会只朝一个方向走，但有几个结构性因素，值得长期持有者留意。
- 跨境人流庞大：据马新社 2026 年 4 月报道，目前约有 40 万名马来西亚人每天经新柔长堤到新加坡工作。这群人当中，不少人选择住在新山各个成熟住宅区，而不只是关口旁边。
- 交通网络持续改善：RTS Link 预定 2027 年 2 月通车，马来西亚交通部也宣布将增设巴士服务，连接各住宅区与 Bukit Chagar。对 Kebun Teh 这类距离关口约 10 分钟车程的社区来说，整体可达性会逐步提升。
- 社区更新：Kebun Teh 现有公寓楼龄偏高，The Asteriaz 和 The Celestz 这类新一代大楼，为区内带来更现代的居住选择，也有助提升整体居住形象。
以上是历史经验与结构性因素的分析，并不代表房价或租金必然上涨；实际表现仍取决于整体经济和供需情况。
买家最常问的三个问题
在新马两地的房产论坛上，以下三个问题出现得最频繁。我们直接回答。
- “离新加坡近吗？”开车近，走路不近。到 CIQ 约 3.2 公里，非高峰时段开车约 10 分钟。如果你每天需要步行过关，请比较 The Asteriaz 对比 Causewayz Square。
- “RTS 通车对这里有影响吗？”有，属于间接受惠。根据新加坡陆交局与交通部的文告，RTS Link 预定在 2027 年 2 月开始载客，将改善整个新山的跨境交通。车资尚未公布。
- “EXSIM 靠得住吗？”EXSIM 以巴生谷的 The Treez、Twin Arkz 等项目闻名，并获得 FIABCI 肯定。更详细的分析请看 EXSIM 是好的发展商吗？
六大维度总评
把前面的分析浓缩成一张表，方便你快速对照自己的需求。
| 维度 | 表现 | 一句话说明 |
|---|---|---|
| 地点与日常便利 | 优秀 | KSL City、医院、巴士总站都在附近，生活机能成熟 |
| 户型 | 优秀 | 三房够大、一房有书房，空间利用率高 |
| 设施 | 优秀 | 两层设施加屋顶平台，住户人数适中 |
| 工程与发展商背景 | 良好 | 上市承包商、合约日期公开，发展商获国际奖项 |
| 租金行情 | 良好 | 租金水平低于市中心，但本地需求稳定 |
| 跨境通勤 | 需规划 | 开车约 10 分钟到 CIQ，不能步行到 RTS |
如果前五项正是你最在意的，The Asteriaz 和你的需求高度契合；如果第六项才是你的首要条件，就应该把步行可达的项目也放进比较名单。
下订之前的实用建议
决定要买之前，花一点时间做好以下功课，能让你的选择更精准，也能避免交屋后才发现不合用。
- 先定用途，再选户型。自住家庭优先考虑三房；单身、情侣或打算长期出租给本地上班族，一房加书房更灵活。
- 选楼层与朝向。同一户型，不同楼层和朝向的景观、采光与午后日晒差别很大。看图则时顺便问清楚单位面向哪一边。
- 确认车位安排。车位数量和位置会写在 SPA 里，两个车位是否相连、在哪一层，日常使用感受差很多。
- 了解家具清单。问清楚交屋时包含哪些家具和电器，才能准确估算入住或出租前还需要多少预算。可参考新山出租单位家具配置指南。
- 规划贷款与现金流。进度付款会随工程阶段逐步放款，提前和银行沟通，确保每一期都衔接顺畅。
这些细节看似琐碎，却往往决定了你住进去之后满不满意、出租时好不好租。
评测结论：谁应该买 The Asteriaz？
The Asteriaz 最适合重视空间、成熟社区和日常便利，多于步行过关距离的买家。
| 买家类型 | 我们的看法 | 推荐户型 |
|---|---|---|
| 自住家庭 | 非常适合 | B1 或 B2 型，915 平方尺，两个车位 |
| 在新山工作的专业人士或夫妻 | 非常适合 | A 型，560 平方尺一房加书房 |
| 开车过关的跨境通勤族 | 适合 | 两种皆可；到 CIQ 约 10 分钟 |
| 长期出租投资者（本地租客） | 适合 | 单身与情侣选 A 型；家庭租客选 B 型 |
| 没有车、每天搭 RTS 的通勤族 | 建议考虑步行可达的项目 | 参考 Causewayz Square |
简单来说，The Asteriaz 最适合真正要住进去的人，或打算租给在新山生活和工作的租客的业主。它的价值体现在日常：更大的家、两个车位、附近就有商场，以及由不算太多的邻居共享的设施层。如果你最在乎的是五分钟坐火车到兀兰，步行可达 CIQ 的项目会更合适；如果你想在新山的成熟地段拥有一个舒适、配套齐全的家，The Asteriaz 值得列入你的候选名单。
如果 The Asteriaz 符合你的规划，下一步很简单：WhatsApp 我们索取最新 SPA 价目表和户型图，再用上文的计算器确认每月供款。
资料来源
- 马新社：RTS Link 与柔佛技术人才外流（2026年4月）
- The Star：Binastra 获新山公寓合约 4.585 亿令吉（2025年4月15日）
- EdgeProp：Binastra 获新山高楼项目合约
- EdgeProp：The Asteriaz @ Kebun Teh 项目页
- MyRumahBaru：The Asteriaz @ Kebun Teh（管理费）
- EdgeProp：EXSIM 发展商简介
- 新加坡陆交局：RTS Link 预定 2027 年 2 月通车
- Mudah.my：新山租屋广告（2026年9月至11月）
本文为一般资讯，并非财务建议。