The Asteriaz @ Kebun Teh 是 EXSIM 在柔佛的第一个项目：位于新山 Larkin 80350 Jalan Abad（Jalan Kebun Teh 一带）的单栋服务式公寓，共 848 个单位、楼高 40 多层，地契为租赁地（Leasehold）、商业地契。户型为 560 平方尺 1 房 + 书房，以及 915 平方尺 3 房；距离新山长堤关口（CIQ）约 3.2 公里，开车约 10 分钟，预计 2029–2030 年左右完工。
如果你在网上搜索 asteriaz kebun teh，大概会发现资料分散在开发商网站、房产平台和论坛里，说法还不太一致。这篇指南把经过核实的资料整理在一起：The Asteriaz 是什么项目、由谁开发、每种户型有多大、设施有哪些、地点对日常生活和往返新加坡是否方便，以及它在 Kebun Teh 一带的市场位置。不管你叫它 The Asteriaz、Asteriaz JB、Asteriaz Johor Bahru，还是“EXSIM 在 Kebun Teh 的项目”，说的都是同一个发展项目——也是这家吉隆坡知名开发商正式进军新山的第一站。
The Asteriaz @ Kebun Teh 是什么项目？
简单来说，The Asteriaz @ Kebun Teh 是 EXSIM 在新山 Kebun Teh–Larkin 一带、约 2.43 英亩土地上兴建的单栋服务式公寓，共 848 个单位，是 EXSIM 在柔佛推出的第一个项目，比市中心规模更大的 Causewayz Square 更早面市。
项目正式地址为 Jalan Abad, Jalan Kebun Teh, Larkin, 80350 Johor Bahru。大楼楼高 40 多层，主要设施层在第 10 层，健身房在第 11 层，顶楼空中平台在第 43 层。整栋楼配备 8 部客梯及 1 部服务电梯，以这个单位数量来说，电梯配置相当充足。根据项目宣传资料，大楼采用 GreenRE 绿色建筑设计，并预留电动车（EV）充电配套。
相邻地段的第二期 The Celestz 也已推出，不少买家会用“asteriaz phase 2”或“asteriaz 2”来搜索它。如果你同时在考虑两期，可以参考我们的 The Celestz @ Kebun Teh 项目页，或者 EXSIM 新山项目对比。
项目资料一览
| 项目 | The Asteriaz @ Kebun Teh |
|---|---|
| 开发商 | Exsim Kebun Teh Sdn Bhd（EXSIM 集团） |
| 地址 | Jalan Abad, Jalan Kebun Teh, Larkin, 80350 新山 |
| 土地面积 | 约 2.43 英亩 |
| 地契 | 租赁地（Leasehold），商业地契，服务式公寓 |
| 栋数／单位 | 1 栋，848 个单位 |
| 楼高 | 40 多层（顶楼平台位于第 43 层） |
| 电梯 | 8 部客梯 + 1 部服务电梯 |
| 户型 | Type A 560 平方尺；Type B1/B2 915 平方尺 |
| 合同价（SPA） | 请 WhatsApp 我们索取最新 SPA 价目表 |
| 管理费 | 约每平方尺 RM0.51（房产平台所列） |
| 预计完工 | 约 2029–2030 年（以买卖合约为准） |
The Asteriaz 的开发商是谁？（Asteriaz EXSIM）
The Asteriaz 由 EXSIM 集团旗下的项目公司 Exsim Kebun Teh Sdn Bhd 开发。EXSIM 是 2008 年在吉隆坡成立的开发商，熟悉吉隆坡楼市的朋友应该听过它的作品，例如武吉加里尔（Bukit Jalil）的 The Treez 和 Twin Arkz、The Leafz、Millerz Square、Ceylonz Suites，以及槟城的 22 Macalisterz。
EXSIM 以设计感强、设施丰富的服务式公寓见长。根据其开发商简介，集团曾获得 6 项 FIABCI 马来西亚奖项，并在 2023 年获得 FIABCI 世界卓越奖（高层住宅类别）。集团旗下还有上市的酒店管理公司 Exsim Hospitality Bhd，可见它的项目与短租、服务式居住市场关系密切。想了解 EXSIM 在柔佛的整体布局，可以看看我们的 EXSIM 新山项目总览。
这对买家有什么意义？开发商进入新城市的第一个项目，通常会被当作“样板作品”来打造。The Asteriaz 延续了 EXSIM 在吉隆坡项目中常见的高密度设施和主题设计，入场价却明显低于它在市中心的姐妹项目 Causewayz Square。
地契与产权：The Asteriaz 是永久地契吗？
不是。The Asteriaz 为租赁地（Leasehold），土地属于商业地契，以服务式公寓形式出售。房产平台和项目资料一般写作 99 年租约；具体到期年份，请以买卖合约（SPA）及地契文件为准，因为租约起算日期决定了实际剩余年限。
商业地契的服务式公寓与住宅地契的公寓在细节上有些不同。例如水电费和地税（Quit Rent）通常按商业费率计算；另一方面，单位在短租或服务式居住用途上一般更有弹性（仍须遵守大楼管理条例）。对不少投资者来说，这种弹性正是吸引力之一。实际做法很简单：细读 SPA，确认地契年限与土地用途类别，并询问水电将如何计费。
The Asteriaz 户型与面积：哪种户型适合你？
The Asteriaz 的户型设计很精简：一种紧凑型 1 房 + 书房，以及一种家庭型 3 房（分两个版本）。选择清晰，出租时也容易推广。
| 户型 | 面积 | 格局 | 车位 | 适合买家 |
|---|---|---|---|---|
| A | 560 平方尺 | 1 房 + 书房，1 卫 | 1 个 | 单身、情侣、首次投资者 |
| B1 | 915 平方尺 | 3 房 2 卫，带阳台 | 2 个 | 家庭、分房出租投资者 |
| B2 | 915 平方尺 | 3 房 2 卫，无阳台 | 2 个 | 不需要阳台的家庭 |
以上车位数量为房产平台所列，请以开发商销售文件为准。
Type A（560 平方尺，1+1）
Type A 是项目的主力户型，也是入场门槛最低的选择。书房可以当作在家办公的空间、婴儿房或小客房，让租客群体不只限于单身人士。对于想在新山有个平日落脚点的新加坡通勤族来说，1+1 往往是空间与预算之间最平衡的选择。
Type B1 与 B2（915 平方尺，3 房）
915 平方尺的 3 房户型是为家庭而设计的。B1 带阳台；B2 面积相同，但不带阳台。两者都配有 2 个车位——在新山，大部分家庭仍以开车出行，这一点相当实用。投资者也偏爱 3 房户型，因为可以按房间分租给上班族或学生。如果家里有长辈同住，或需要一间书房兼客房，3 房格局也能提供更大的弹性。
The Asteriaz 太空主题设施：逐层介绍
The Asteriaz 的设施以“宇宙”为主题，分布在大堂、第 10 层主设施层、第 11 层健身房以及第 43 层顶楼。以下是开发商资料中列出的完整设施。
- 地下层／底层：Starlight Lobby 大堂、Cosmic Arrival 落客区，以及临街零售商铺。
- 第 10 层（主设施层）：Luna Pool 泳池、Luna Bay、Moon Bath、Cosmic Kids Pool 儿童泳池、Galaxy Pavilion 凉亭、Orbit Fit 户外健身区、Reflex Path 足底按摩步道、Hoop Court 篮球场、Galaxy Venue（匹克球及羽毛球）、Cosmic Library 图书室、Galactic Playground 儿童游乐场、Cosmic Playhouse 儿童屋、Moon Lounge 及 Cosmic Lounge 休闲区。
- 第 11 层：Nova Gym 健身房。
- 第 43 层（顶楼）：Moon Deck 观景台、Herbs Garden 香草园、Starlit Grill 烧烤区及 Eclipse Dining 空中用餐区。
这套设施照顾到了 Kebun Teh 一带最主要的三类住户：有孩子的家庭（儿童泳池、游乐场、儿童屋）、爱运动的住户（匹克球、羽毛球、篮球场、健身房），以及喜欢招待朋友的人（顶楼烧烤与用餐区）。对投资者而言，顶楼空中烧烤和用餐平台在出租广告与短租照片里都是很有说服力的卖点。
Asteriaz JB 地点：KSL City、Holiday Plaza、Mid Valley Southkey 与长堤关口
The Asteriaz 位于新山的成熟地段，附近有三大购物中心，距离长堤关口（CIQ）约 3.2 公里。它不在 RTS Link 车站的步行范围内，往返边境需要开车、搭巴士或使用网约车。
| 目的地 | 大约距离 | 说明 |
|---|---|---|
| Holiday Plaza | 约 550 米（直线） | 老牌商场，餐饮与生活服务齐全 |
| KSL City Mall | 直线约 630–780 米；车程约 2.2 公里 | 大型商场，有超市和电影院 |
| Larkin Sentral 巴士总站 | 约 1.8 公里 | 新山主要长途巴士总站 |
| Bukit Chagar RTS Link 车站 | 约 2.9 公里（直线） | 需开车或搭网约车，不适合步行 |
| 新山 City Square | 约 2.9 公里 | 市中心购物区，紧邻关口 |
| 新柔长堤关口（CIQ / BSI） | 约 3.2 公里 | 开车约 10 分钟（视交通而定） |
| Mid Valley Southkey | 约 3.3 公里 | 新山最大型商场之一 |
| 苏丹娜阿米娜医院 | 约 3.5 公里 | 主要公立医院 |
Kebun Teh 与 Larkin 一带的生活配套
日常生活便利，是 The Asteriaz 最大的优点之一。根据房产平台资料，项目约 80 米外就有巴士站；国民小学（SK Larkin 1 与 2）约 600 米；附近的夜市不到 1 公里；Danga City Mall 约 1.3 公里；私立医院方面，KPJ Puteri 专科医院约 1.5 公里，Columbia Asia 医院约 1.9 公里，开车几分钟就到。
对家庭来说，学校、诊所、超市和三间商场都在附近，意味着每天不必为了买菜、接送孩子或看医生而长途开车。对租客而言，这类“生活圈完整”的地段也往往更容易长期住下去，减少空置和频繁换租客的麻烦。对于在新加坡上班、周末才回新山的家庭，平日由家人在 Kebun Teh 打理生活起居，也相当方便。
从 The Asteriaz 去新加坡怎么走？
对需要往返新加坡的住户来说，实际选择是开车或搭网约车前往长堤关口或 Bukit Chagar 车站。开发商已提议开设往返 The Asteriaz 与关口／RTS 一带的接驳巴士，但在书面确认之前，请把它视为“提议中”的配套。RTS Link 本身是连接 Bukit Chagar 与兀兰北（Woodlands North）的轻轨，车程约 5 分钟；根据新加坡陆路交通管理局（LTA）与马来西亚交通部（MOT）2026 年 10 月的联合声明，客运服务目标在 2027 年 2 月启用，票价尚未公布。更多资料可参考我们的 新山 RTS Link 附近公寓指南。
这个取舍其实很清楚，对不少买家来说也颇具吸引力：The Asteriaz 不是步行到 RTS 的地址，但距离够近，可以受惠于新柔走廊的发展，同时又位于入场价较低、生活配套就在家门口的成熟社区。
Kebun Teh 楼市行情：The Asteriaz 周边的房价与租金
Kebun Teh 是一个成熟的中端住宅区，区内较旧的租赁地公寓叫价约每平方尺 RM360–560，月租一般在 RM1,500–2,200 左右。根据 NAPIC 数据，Kebun Teh 的成交中位数约为每平方尺 RM486，主要反映较旧的楼盘。
| 项目 | 地契／完工年份 | 叫价（每平方尺） | 一般租金 |
|---|---|---|---|
| Zennith Suites | 租赁地／2013 | RM362–489 | 每月 RM1,500–2,200 |
| SKS Habitat | 租赁地／2021 | RM516–559 | 暂无资料 |
| Kebun Teh 区（NAPIC 中位数） | 新旧混合，以旧楼为主 | 约 RM486 | 暂无资料 |
以上为房产平台叫价及 NAPIC 成交中位数，并非开发商价格。The Asteriaz 本身的最新合同价（SPA）请 WhatsApp 我们索取；由于大楼仍在建设中，目前还没有现房的二手或出租资料。
该怎么解读这些数字？在成熟社区推出的新盘，价格通常会比旧楼高一些，因为买家得到的是全新的大楼、完整的设施层、更实用的格局，以及更长的剩余租约。从过往经验看，像 Kebun Teh 这样的地区，新项目要在租赁市场站稳，靠的往往是“区内最新、设施最齐全”的定位，加上在市区及跨境上班人群的稳定需求。想看更全面的新山行情，可参考我们的 新山公寓价格与租金指南。
The Asteriaz 的投资与自住价值在哪里？
归纳起来，The Asteriaz 的价值来自三个方面：品牌开发商的产品、成熟社区的生活配套，以及新柔走廊带来的长期需求。
第一，品牌与产品。EXSIM 在吉隆坡累积了一批熟悉其设计风格的买家和租客，第一个柔佛项目通常会被重点打造，设施密度和主题设计都是明显的卖点。第二，社区成熟度。与许多仍在开发中的新区不同，Kebun Teh–Larkin 一带的学校、医院、商场和公共交通早已到位，交屋后马上就能享受完整的生活机能。第三，走廊效应。RTS Link 通车后，新柔之间的往来预计会更频繁，而 The Asteriaz 距离关口约 10 分钟车程，能间接受惠于这股人流，同时入场价又低于步行可达 RTS 的市中心项目。
当然，任何房产的回报都取决于买入价格、单位选择、出租管理与整体市场，没有人能保证升值。比较稳妥的做法，是以自住或长期出租的角度来评估：这个单位是否适合你的生活或租客需求？租金能否覆盖大部分供款？想清楚这两点，再决定买哪一个户型。
The Asteriaz @ Kebun Teh 适合哪些买家？
The Asteriaz 适合想以低于市中心的入场价，买到 EXSIM 设计与设施水准，并且能接受开车几分钟到关口的买家。以下四类人特别合适：
- 需要新山落脚点的新加坡通勤族。Type A 1+1 是一个紧凑的家，开车到关口约 10 分钟，平时到 KSL City 或 Holiday Plaza 办事也很方便。
- 准备换房的年轻家庭。915 平方尺 3 房、2 个车位，加上儿童泳池、游乐场和儿童屋，基本满足一家人的居住需求。
- 以出租为主的投资者。在旧楼为主的区域里，一栋全新、设施丰富的大楼更容易吸引租客；3 房单位还可以分房出租。
- 错过 EXSIM 吉隆坡项目的买家。The Asteriaz 让你以较低的入场价，买到熟悉的 EXSIM 产品。
如果“步行到 RTS”是你的必要条件，可以比较 EXSIM 在市中心的项目 Causewayz Square（新山市中心 JBCC），它距离 Bukit Chagar 车站约 800 米。
如何购买 The Asteriaz：实用下一步
最简单的做法是：先确定户型，再确认最新的合同价（SPA 价格）和单位供应，然后在订购前仔细阅读买卖合约。以下几点可以帮你买得更安心：
- 用心挑选单位朝向与楼层。在 40 多层的大楼里，景观、朝向和离电梯厅的距离，都会影响居住舒适度与日后转售的吸引力。
- 以书面确认车位和地契。在 SPA 中核对车位数量、租约到期年份及土地用途类别。
- 提早规划贷款。订购前先向银行做贷款预评估，了解可贷成数。外国买家请留意柔佛州对外国人购房的最低价格门槛。
- 预留装修预算。家具、窗帘和电器都需要预算，尤其是打算交屋后马上出租的买家。
- “提议”就是“提议”。往返关口／RTS 的接驳巴士目前仍是开发商的提议，做决定时请以已确认的事实为依据。
想获取最新的 SPA 价目表、平面图和单位供应情况？WhatsApp 我们，我们会把 The Asteriaz 和 The Celestz 的最新资料发给你；也可以浏览我们的 The Asteriaz 项目页，查看完整资料。
资料来源
- EdgeProp：The Asteriaz @ Kebun Teh 新盘资料
- MyRumahBaru：The Asteriaz @ Kebun Teh
- The Asteriaz @ Kebun Teh 项目资料页
- LTA：RTS Link 客运服务目标 2027 年 2 月
- 新加坡交通部：RTS Link
- EdgeProp：EXSIM 开发商简介
本文为一般资讯，并非财务建议。