丹绒布特里区域指南：Jalan Lumba Kuda、新山关口与海滨

很多人第一次看到这个地址，是在售楼资料上，或者朋友发来的谷歌地图定位：“Jalan Lumba Kuda, Tanjung Puteri, 80300 Johor Bahru”。接下来最自然的问题就是：那里到底有什么？未来十年，我会不会想住在那里，或者把房子租出去？这篇丹绒布特里区域指南就从街道层面回答这些问题：这个区域的范围、每周都会用到的地标、交通方式、已经建成的公寓，以及从现在到 2030 年会改变这里的几个项目。文中所有距离，要么来自公开资料，要么来自我们自己的新山周边设施地图（以项目为起点计算的直线距离）。

如果你想了解地名的由来和 Bukit Chagar 山坡本身，可以先看我们的 Bukit Chagar 与丹绒布特里指南。本文更偏向“实用地图”：从 Causewayz Square 出发步行十分钟内有什么，以及周边正在发生哪些变化。

丹绒布特里在新山的什么位置？

丹绒布特里是新山的历史核心，沿着柔佛海峡，从长堤关口一路延伸到旧市区。它原本是这座城市的名字，1862 年才改名为新山（Johor Bahru）；如今这个名字仍然作为地区名，出现在 80300 邮区的许多地址上。

对买家来说，可以把丹绒布特里想象成与海岸线平行的三条带状区域：

• 海滨带：长堤、苏丹依斯干达大厦（Bangunan Sultan Iskandar）关口综合大楼，以及富力公主湾（R&F Princess Cove），其商场就位于 Jalan Tanjung Puteri 路上。
• 交通带：JB Sentral 火车站、位于 Jalan Tun Abdul Razak 的 Bukit Chagar RTS 站，以及它们背后的山坡道路，其中就包括 Jalan Lumba Kuda。
• 老城带：City Square、KOMTAR JBCC，以及陈旭年街（Jalan Tan Hiok Nee）、Jalan Dhoby、Jalan Trus 一带的老街区。

这三条带状区域加起来大约只有 1.5 公里宽。这种高度集中，是理解丹绒布特里最关键的一点：它是新山唯一一个从家门口就能步行到边境关口、铁路网和老城区的地方。

Jalan Lumba Kuda：Causewayz Square 所在的街道

Jalan Lumba Kuda 是 Bukit Chagar 山坡上的一条道路，属于丹绒布特里大区域，也是 Causewayz Square 的地址。“Lumba Kuda”在马来语里就是“赛马”的意思，在市中心算是让人印象很深的路名。

对居民来说，更重要的是位置。Jalan Lumba Kuda 就在 CIQ 和 JB Sentral 的后方，比海滨略高一些。EXSIM 在这里的项目是永久地契，占地约 7.7 英亩，规划四栋最高 63 层的大楼，总共约 4,525 个单位，裙楼规划约 9 万平方尺的零售空间。项目于 2025 年 9 月 2 日开始打桩，2026 年 1 月颁发主体建筑合约，目标约 2030 年完工。发展商也提出了通往 CIQ 与 RTS 的人行天桥方案，但目前仍属“发展商提议”；在建成之前，步行路线请以现有人行道和过马路设施为准。

项目的完整介绍，请看我们的 Causewayz Square 购房指南；想一步一步了解步行路线，可以看 Causewayz Square 步行到 CIQ 与 RTS。

丹绒布特里周边设施与距离一览

在丹绒布特里，大部分日常所需都在 Jalan Lumba Kuda 一公里范围内。下表的直线距离来自我们的周边设施地图，有项目资料的地方另列步行路线距离。实际步行一定会比直线距离稍长一些。

这对你意味着什么？住在这里，买菜、搭 KTM 火车、过关，以及从 2027 年起搭 RTS，都可以不用开车。在马来西亚，能同时做到这几点的地方非常少。

每周都会用到的地标

丹绒布特里最实用的地标，是那些用天桥互相连接起来的地方，因为你可以在商场、车站和关口之间不淋雨地移动。

R&F Mall 与富力公主湾

R&F Mall 位于 Jalan Tanjung Puteri，是富力公主湾项目的一部分，通过天桥与 JB Sentral 相连。商场于 2019 年 3 月开业，主力租户包括超市。对住在 Jalan Lumba Kuda 的居民来说，这是最近的大型商场。

JB City Square 与 KOMTAR JBCC

JB City Square 于 1998 年落成，设有五层商场和一栋 36 层办公楼，与 CIQ 及 JB Sentral 相连。位于黄亚福街（Jalan Wong Ah Fook）的 KOMTAR JBCC 经过重建后，于 2014 年重新开业。两者加起来，电影院、服饰、餐饮和各类服务一应俱全。

老街文化区

陈旭年街、Jalan Dhoby 和 Jalan Trus 一带，有新山柔佛古庙、战前店屋、老咖啡店和新式咖啡馆，还有傍晚开市的 Pasar Karat 夜市。我们的新山市中心生活指南已经按街道整理了知名美食，这里就不重复了。

在丹绒布特里怎么出行？

丹绒布特里是新山的交通枢纽：关口、城际铁路、市区巴士，以及即将通车的 RTS Link 都汇集在这里。这让这里的居民拥有全柔佛最多的“去新加坡方式”。

1. RTS Link（2027 年起）：Bukit Chagar 站到兀兰北站约 5 分钟，每小时单向运载量最高约 1 万人次。根据 2026 年 10 月新加坡陆路交通管理局（LTA）与马来西亚交通部（MOT）的联合更新，载客服务目标在 2027 年 2 月开始。票价尚未公布。
2. 步行到 CIQ，再搭跨境巴士：这是目前许多没有车的通勤族的日常方式。
3. 从 JB Sentral 搭 KTM：城际列车和 ETS 电动火车通往马来半岛各地，JB Sentral 与 RTS 站之间有约 400 米的人行通道。
4. 自驾：东部疏散大道（EDL）和市区主干道把丹绒布特里与南北大道及各个住宅区连接起来。

那如果你还是需要一辆车呢？很多家庭确实需要。Causewayz Square 的 A 至 D 户型配一个车位，E 和 F 户型配两个车位；Bukit Chagar 也正在兴建大型公共停车转乘设施（详见下文）。RTS、巴士和自驾三者的比较，请看新山往返新加坡通勤比较。

丹绒布特里周边有哪些公寓？

丹绒布特里的住宅以高楼为主，多为永久地契，并且靠近关口。已完工的项目目前可以买卖和出租，而 Causewayz Square 是这一带规模最大的新项目。

以上是房产网站上的挂牌租金，不是实际签约价，会随市场变动。房产网站整理的 NAPIC 数据显示，R&F Princess Cove 第一期在 2021 年至 2026 年 6 月共 438 宗交易，中位数约每平方尺 RM904，可以看出市场如何为关口附近的已完工房子定价。更完整的数据，请看我们的新山 RTS 与 CIQ 租金指数，以及新山 RTS 附近公寓清单。

丹绒布特里正在发生什么变化（2025–2030）

有三个已经证实的项目，会在未来几年重塑丹绒布特里，而且都集中在 Jalan Lumba Kuda 几百米范围内。

一、RTS Link 通车

RTS Link 是最大的变化。测试运行预计在 2026 年 12 月 31 日结束，载客服务目标在 2027 年 2 月开始（LTA 与 MOT，2026 年 10 月）。高峰时段计划每 3.6 分钟一班。通车之后，丹绒布特里距离新加坡汤申—东海岸线的兀兰北站，只有 5 分钟车程。最新进展请看我们的 RTS Link 最新消息。

二、Bukit Chagar 26 亿令吉综合枢纽

2025 年 2 月，MRT Corp 与 Sunway 签署主协议，在 RTS 站旁一块 4.23 英亩的土地上，以 MRT Corp 的“轨道加物业”（Rail Plus Property）模式，发展一项价值 26 亿令吉的综合项目。据《星报》和 Malay Mail 报道，规划包括购物中心、酒店、服务式公寓、健康中心和教育设施，以及一个拥有 1,550 个汽车位和 1,015 个摩托车位的停车转乘设施，其中部分停车场原定在 2026 年 11 月前开放，以配合 RTS 通车。

三、JB City Square 翻新升级

郭氏集团旗下的 Allgreen Properties 于 2025 年 11 月开始分阶段翻新 JB City Square，计划包括全新外观、楼面面积增加 4% 至 568,927 平方尺、在 2027 年第四季前引进 50 家以上新商户，以及在 2028 年第二季前于商场上方建成酒店式公寓。翻新期间商场照常营业。

这对你意味着什么？到 2028 至 2030 年，住在 Jalan Lumba Kuda 的居民，步行范围内可能会有一条正式运行的跨境铁路、一个焕然一新的主要商场，以及车站周边的新商业枢纽。工程可能延误，所以请把这些日期当作目标，而不是承诺。交通升级在历史上对周边房产的影响，可以参考我们的 RTS 对新山房产的影响分析。

在丹绒布特里的一天：生活如何串联起来

判断一个区域适不适合自己，最简单的方法，就是想象在那里过一天普通的日子。以下只用上文已经列出的设施和距离，看看一位在新加坡上班的居民，平日会怎么过。

• 早上：现在是沿着山坡往下走到 CIQ 过关；RTS Link 通车后，就改为走到 Bukit Chagar 站，搭大约 5 分钟的列车到兀兰北。出门前在楼下或附近的咖啡店吃个早餐，时间也来得及。
• 傍晚：回到新山后，顺路在 R&F Mall 或 City Square 的超市买菜，回家在公寓泳池游几圈，或者去健身房运动，晚餐可以在老街一带解决。
• 周末：早上去老街区喝咖啡、买面包，下午从 JB Sentral 搭 KTM 出游，或者开车去郊区商场。家人从新加坡过来探望，也不需要你专程去关口接送。

这对你意味着什么？住在郊区的通勤族每天花在塞车上的时间，在这里可以还给休息、家庭和运动。对投资者来说，租客愿意付租金买的，正是这种“省下来的时间”。很多在新加坡工作的租客没有车，或者不想每天开车过长堤，步行可达关口和车站的房子，自然更容易进入他们的选择名单。

那下雨天、大热天怎么办？

这是很多人第一次考虑市中心生活时的顾虑。丹绒布特里的一个优势是，几个主要地点之间有天桥相连：R&F Mall 通过天桥连到 JB Sentral，City Square 也与 JB Sentral 和关口相连，而 JB Sentral 与 RTS 站之间有约 400 米的人行通道。实际可遮蔽的路线，要等 RTS 站和周边通道全面开放后再实地走一遍确认。我们的建议是：看房时挑一个下雨天或中午时段去走一趟，亲身感受最准确。

丹绒布特里适合哪些人？

丹绒布特里适合重视时间和便利、多于空间和安静的人。如果你属于以下其中一类，这里可能很适合你：

• 每天往返新加坡的通勤族：现在步行到 CIQ，2027 年起步行到 RTS，可以省下大量通勤时间。
• 周末或第二居所的屋主：下了车就到家，商场和美食都在步行距离内。
• 出租投资者：附近已完工项目有成熟的挂牌租金，而且很多租客希望过“无车生活”。
• 退休人士和喜欢城市生活的人：医院、庙宇、老街和商场都在附近。

如果你想要花园、有地房产或非常安静的街道，这里可能就不那么适合。这种情况下，可以对比北边约 10 分钟车程的 Kebun Teh 与 Taman Century 一带，请看我们的 Taman Century 与 KSL City 区域指南；或者看看东边的士都兰（Stulang Laut）区域指南。

在丹绒布特里买房前的实用建议

以下几项检查，能帮你更客观地评估丹绒布特里的房子：

• 在通勤时段走一遍路线。平日早上 7 点，从项目工地走到 CIQ 和 RTS 站，留意过马路的地方、遮阴和坡度。
• 确认车位配置。市中心车位很珍贵，买之前要确认你的单位配几个车位。
• 看清楚朝向。有些单位面向海峡和新加坡，有些面向市区。景观对自住和出租吸引力都有影响。
• 把周边工程考虑进去。未来几年，RTS 站周边综合项目、City Square 翻新和 Causewayz Square 本身都在施工阶段。自住的话，可以把完工时间和入伙时间对照一下；投资的话，这些工程完成之后带来的新商场、新设施和新人流，正是长期持有者关注的地方。
• 先算清楚数字。用我们的新山房产计算器估算印花税、律师费和月供。

正在考虑丹绒布特里的房子？欢迎 WhatsApp 我们，索取 Causewayz Square 平面图、安排现场参观，以及获取最新 SPA 价格表。

资料来源

• Wikipedia: Johor Bahru landmarks（R&F Mall、City Square、KOMTAR JBCC）
• Wikipedia: R&F Mall
• The Star：Sunway 与 MRT Corp 签署 Bukit Chagar 枢纽协议（2025 年 2 月）
• Malay Mail：新山 RTS 终点站规划 26 亿令吉综合项目
• EdgeProp：JB City Square 多年翻新计划
• LTA 新闻室：RTS Link 目标 2027 年 2 月通车
• The Edge Malaysia：Causewayz Square
• EdgeProp：Causewayz Square 项目资料

本文为一般资讯，并非财务建议。