住在新山市中心：CIQ 周边吃喝购物

考虑住在新山市中心的人，最关心的往往不是公寓本身，而是周边的生活。早餐去哪里吃？日常买菜去哪里？平日晚上有什么可以做？走到关口要多久？这篇文章带你看看新山 CIQ 与 Bukit Chagar 一带的日常：老城区的咖啡店和面包店、长堤旁的商场、夜市、宗教场所、医疗和绿地。这篇指南写给正在考虑 Causewayz Square 或其他 RTS 周边房子的买家，也写给想知道市中心适不适合自己的租客。

各大商场的详细比较，请看我们的另一篇 Causewayz Square 附近商场清单。去新加坡上班的通勤安排，请看新山住、新加坡上班生活指南。

住在新山市中心是什么感觉？

新山市中心面积紧凑、适合步行，也很热闹。老店屋、现代商场和长堤主要关口，彼此之间都在大约 1.5 公里以内。这一区大致从南边的苏丹依斯干达大厦（Bangunan Sultan Iskandar）CIQ 关口和 JB Sentral 开始，经过 Bukit Chagar 和黄亚福街（Jalan Wong Ah Fook），一直延伸到陈旭年街（Jalan Tan Hiok Nee）、Jalan Dhoby 和 Jalan Trus 一带的老城区。

和新山郊区相比，市中心生活有三个明显不同的地方：

• 可以走路：吃早餐、买菜、剪头发、去药房，很多日常小事不用开车就能办好。在一个主要为汽车设计的城市里，这一点并不常见。
• 离新加坡很近：CIQ 关口走路就到。RTS Link 通车后（预计 2027 年 2 月开始载客，新加坡陆路交通管理局与交通部 2026 年 10 月公布），从 Bukit Chagar 到兀兰北站只需约 5 分钟。
• 新旧交融：战前店屋、几十年的老咖啡店、家族经营的面包店，和玻璃外墙的商场、新建的高楼住宅并排而立。

新山 CIQ 附近美食：咖啡店、面包店与在地老字号

CIQ 步行 15 分钟范围内，聚集了不少新山最有名的日常美食。大部分是平民小店，营业时间早，付现金最方便。以下是美食作者经常推荐的关口附近名店（资料来源见文末）：

周末新加坡游客多，热门店家常常要排队。对住在这里的居民来说，好处很简单：你可以在平日清静的早上慢慢吃。营业时间可能会变，出门前最好先确认。

市中心居民的一周饮食

一个住在市中心的人，可能早上在 Jalan Trus 喝一杯咖啡、配一份咖椰吐司，中午到 Jalan Segget 吃一碗粿条，下班走路回家时顺手在 Jalan Dhoby 的面包店买面包，周末再去黄亚福街吃一顿咖喱鱼头。从新加坡回来后想快速吃顿晚餐，CIQ 附近商场的美食广场和餐厅，一般营业到晚上 10 点左右。

陈旭年街与新山老城文化区

新山老城区距离 CIQ 大约步行 15 分钟，是全市咖啡馆和文化景点最集中的地方。陈旭年街在 2009 年 10 月被列为文化街，街道两端都立有“陈旭年文化街”（Laluan Kebudayaan Tan Hiok Nee）的牌楼。这条街以陈旭年命名，他是 19 世纪的潮州商人，也是柔佛义兴公司的领袖。

今天这一带可以看到：

• 咖啡馆与修复店屋：陈旭年街和 Jalan Dhoby 两旁，有许多由战前建筑改造而成的咖啡馆。
• 二手与古着店：周末很受年轻人欢迎。
• 新山华族历史文物馆：位于 Jalan Ibrahim 42 号，介绍柔佛华人社群的历史，星期二至星期日开放。
• 多元宗教场所：步行范围内就有柔佛古庙和 Arulmigu Sri Rajakaliamman 玻璃庙等不同族群的宗教场所，海滨的苏丹阿布峇卡州立清真寺也只需短程车程。

对居民来说，老城区就是家门口的免费周末去处。趁早上天气还不太热出门走走，喝杯咖啡、买个面包，中午前就能回家。

CIQ 附近购物与日常采买

Causewayz Square 周边约 1.5 公里内有三个大型商场，其中两个有天桥连接 CIQ 关口。JB City Square 在 1999 年开业，面积约 45 万平方尺，并在 2008 年开通了连接 JB Sentral 的人行天桥。R&F Mall 在 2019 年 3 月开业，就在 CIQ 旁边，主要租户包括 Jaya Grocer 和 MR.DIY。KOMTAR JBCC 则紧邻 City Square。

对日常生活来说，这代表：

• 超市：商场内的超市可以每周采买，老城区的巴刹和杂货店则有新鲜食材。
• 电影院、服饰和电器：不必开车到郊区就能买齐。
• 雨天也方便：天桥把商场、CIQ 和 JB Sentral 连在一起，下雨天也能在室内走动。

Causewayz Square 本身的平台层也规划了约 9 万平方尺的零售空间，日常商店离住户更近。各商场的详细介绍和适合做什么，请看我们的 新山 CIQ 附近商场指南。

晚上去哪里：夜市与下班后的生活

新山市中心入夜后依然热闹，最有代表性的就是 Pasar Karat 夜市。根据旅游指南，这个夜市位于 Jalan Trus，距离 CIQ 约步行 10 分钟，星期二至星期日从傍晚 6 点左右开到深夜，以服饰摊位、小吃和宵夜饮料闻名。

其他晚间去处包括：

• 商场里的餐厅和电影院，一般营业到晚上 10 点左右。
• 老城区的咖啡馆和小酒馆。
• 24 小时营业的嘛嘛档，适合吃宵夜。

对跨境上班族来说，这一点很重要。晚上 7 点过了长堤，你还有一整个晚上可以安排，而不是把时间都花在开车回家的路上。

医疗、学校与日常服务

新山市中心是全市历史悠久的行政中心，公共服务相当齐全。大型公立医院苏丹娜阿米娜医院（Hospital Sultanah Aminah）就在市中心一带，私立医院和专科中心也只需短程车程。诊所、牙科和药房则分布在老城区和各商场里。

有孩子的家庭，在市中心及周边可以找到历史悠久的国民学校和华文学校，商场和店屋里也有不少补习中心。国际学校大多位于郊区和依斯干达公主城，需要的家庭要预留开车时间。银行、邮局、政府部门和兑换店，都在 CIQ 附近。

绿地与运动空间

和郊区相比，市中心的绿地比较有限，所以居民多半依靠公寓设施和附近几个公园。沿着 Jalan Tun Sri Lanang 的新山海滨步道，是傍晚散步的热门地点。市政广场（Dataran Bandaraya）和州立清真寺周边的绿地，开车一下或多走一段路就能到。

这也是为什么市中心项目的设施特别重要。Causewayz Square 的 12 楼平台规划了 29 项设施，包括多个泳池、健身室、户外健身区、瑜伽平台，以及可打匹克球和羽毛球的多功能厅，各栋楼还设有空中平台。完整清单请看 Causewayz Square 设施全览。

不开车也能在新山市中心生活

新山市中心是柔佛少数真正可以“无车生活”的地方。主要交通枢纽都集中在 CIQ 一带：JB Sentral 火车站、苏丹依斯干达大厦关口，以及即将启用的 RTS Bukit Chagar 站。Bukit Chagar 站和 JB Sentral 之间，有一条约 400 米的人行走道相连。

• 去新加坡：目前大部分不开车的通勤族，会走天桥进入 CIQ，再搭跨境巴士过长堤。RTS Link 通车后，从 Bukit Chagar 到兀兰北站只要约 5 分钟。高峰时段预计每 3.6 分钟一班，每个方向每小时最多可载送 1 万名乘客。
• 在柔佛境内移动：JB Sentral 有马来亚铁道（KTM）列车，许多市区巴士和网约车也在枢纽附近上下客。
• 短程出行：去 Southkey、医院或郊区，很多人都使用网约车，市区短程车资一般不高。

车站布局和走道详情，请看我们的 Bukit Chagar RTS 站指南。

新山市中心的一个平日与一个周末

为了让你更具体地想象，以下是住在 CIQ 附近、在新加坡上班的人一个普通星期的样子：

1. 平日早上：在老城区或商场里快速喝一杯咖啡、吃一份吐司，然后走几分钟到关口；RTS 通车后，就是走到 RTS 站。
2. 平日晚上：过长堤回来，在回家路上顺便到商场买菜，回到公寓游个泳或上健身房，再就近吃晚餐。
3. 星期六：早上在老城文化区散步，到店屋咖啡馆吃早午餐，下午看一场电影，或慢慢逛商场。
4. 星期日：开车到 Southkey 大采购，或安排家庭出游，晚上早点休息，迎接新的一周。

最大的好处是时间。郊区通勤族每天塞在路上的那几个小时，你可以拿来休息、陪伴家人或运动。

市中心新住户的实用小贴士

以下几个小习惯，能让你从第一个星期开始，就把市中心生活过得更顺手：

• 避开人潮：周末下午和公共假期，会有大批新加坡游客涌入。热门小吃店和办事，最好安排在平日早上。
• 身上带点现金：老城区不少咖啡店和小贩摊位还是偏好现金，不过电子钱包和刷卡也越来越普遍。
• 注意天气：新山天气炎热、雨水多，走路最好安排在早上或傍晚。下雨时，可以多利用连接商场、CIQ 和 JB Sentral 的天桥。
• 善用在地服务：兑换店、银行和电讯门市都集中在 CIQ 一带和商场里，处理跨境生活的琐事很方便。

如果你同时也在考虑比较安静的住宅区，可以看我们的 Kebun Teh 对比新山市中心，了解两种生活方式的不同。

市中心的“十五分钟生活圈”

城市规划里常说“十五分钟生活圈”，意思是日常所需都在步行或短程交通十五分钟以内。新山市中心是柔佛最接近这个概念的地区之一。以 Causewayz Square 为中心来看，大致可以分成三个圈层：

• 五分钟内：未来项目本身的平台零售空间，以及 Bukit Chagar 一带的小店、印度煎饼店和便利店。
• 十分钟左右：R&F Mall、CIQ 关口、JB Sentral，以及 RTS Bukit Chagar 站。
• 十五分钟左右：JB City Square、KOMTAR JBCC、陈旭年街老城区、Pasar Karat 夜市，以及大部分在地老字号小吃。

这种步行范围内什么都有的生活方式，在以汽车为主的新山并不多见，也是市中心房子与郊区房子最根本的差别。对自住的人来说，这代表更多自由时间；对投资的人来说，这代表更广的租客群，因为不少租客本身没有车，或者不想每天开车过长堤。

市中心生活适合哪一类人？

市中心生活方便热闹，但每个人重视的东西不同。以下几点可以帮助你判断自己是否适合：

• 适合：每天去新加坡上班、希望通勤越短越好的人；喜欢美食、咖啡馆和商场，不介意城市热闹的人；希望不开车也能过日子的退休人士或单身人士。
• 需要多想一想：需要大片绿地、私家花园的家庭；孩子要读郊区国际学校、每天需要接送的家庭。这类家庭可以把市中心单位当作平日落脚处，周末再到郊区活动，或者考虑 Kebun Teh 这类比较住宅化的区域。

无论属于哪一类，建议在决定之前，亲自在平日和周末各走一趟，感受早上、中午和晚上的不同气氛，再决定市中心是不是你想要的生活。

市中心的租屋与居住选择

新山市中心的住宅类型，大致可以分成三类，各有不同的生活体验：

• 老城区店屋楼上单位：位置最贴近老街美食和文化区，但大多没有电梯、停车位和公共设施，比较适合短期居住或喜欢老城氛围的人。
• 已完工的高楼公寓：例如 Bukit Chagar 一带的 R&F Princess Cove、TriTower Residence 等项目，有保安、泳池和停车位，也是目前跨境上班族租屋的主要选择。
• 新建项目：例如兴建中的 Causewayz Square，规划有平台层 29 项设施、空中平台和约 9 万平方尺零售空间，目标完工时间约为 2030 年。

想自住的人，可以先在市中心租住一段时间，亲身感受平日和周末的节奏，再决定买哪一个项目。想投资的人，则可以参考附近已完工项目的租金和租客类型，评估新项目完工后的出租潜力。

新山市中心适合居住和投资吗？

如果你重视步行便利、美食和往返新加坡的速度，新山市中心是柔佛最方便的居住地点之一，也往往吸引稳定的租客群。这里的住户大多属于以下几类：

• 跨境上班族：想要最短的通勤时间。
• 年轻上班族和情侣：比起安静的郊区，更喜欢咖啡馆和商场。
• 退休人士与半长居住户：喜欢不用开车也能过日子。
• 投资者：看好 RTS 附近的租屋需求。附近已完工项目目前的挂牌租金，可参考新山 RTS 与 CIQ 附近公寓租金行情。

Causewayz Square（也常被搜索为 Causeway Square JB 或 Exsim CIQ）是永久地契项目，目标完工时间约为 2030 年。它距离 CIQ 约 600 米、距离 RTS 站约 800 米，发展商也建议兴建通往 CIQ/RTS 的人行连接桥。想索取户型图、安排看现场，或拿最新的 SPA 价格表，欢迎 WhatsApp 我们。

资料来源

• TheSmartLocal：新山区域指南（商场、老城区、Pasar Karat）
• Miss Tam Chiak：新山关口附近平价美食
• Penang Travel Tips：陈旭年街
• Wikipedia：Johor Bahru City Square 商场
• Wikipedia：R&F Mall
• 新加坡陆路交通管理局：RTS Link 预计 2027 年 2 月载客
• EdgeProp：Causewayz Square 项目资料

本文为一般资讯，并非财务建议。