新山 Bukit Chagar 与 Tanjung Puteri 区域指南

在长堤附近看房时，你会在地址和地图上反复看到两个名字：新山 Bukit Chagar 和 Tanjung Puteri。这篇区域指南会说明两个名称各自指哪里、社区的布局、步行范围内有什么，以及为什么 RTS Link 让这里成为新山跨境发展的核心。文中也会说明位于 Jalan Lumba Kuda 的 Causewayz Square 在这个区域里的位置。文中距离均为大约数字，实际路线请以地图为准。

新山 Bukit Chagar 在哪里？

Bukit Chagar 是新山市中心北侧的一片小山丘地带，紧邻柔佛海峡和长堤。它位于苏丹依斯干达大厦（即新山关口 CIQ）、JB Sentral，以及 City Square 和 KOMTAR JBCC 购物区之间。

区内主要道路是 Jalan Tun Abdul Razak，Bukit Chagar RTS 站就设在这条路上。Causewayz Square 的地址 Jalan Lumba Kuda 也在同一片山坡上。整个区域使用 80300 邮区，属于新山 Tanjung Puteri 一带的一部分。

对买家来说，Bukit Chagar 同时代表三样东西：关口、新的跨境铁路，以及新山最古老的商业街区，三者彼此相距约 1.5 公里以内。

Bukit Chagar 与周边社区的关系

理解 Bukit Chagar，也要看它和周边社区的关系。往西是苏丹娜阿米娜医院、大皇宫和海滨一带，环境较宁静，适合散步；往南是 City Square、KOMTAR JBCC 和老街组成的商业核心；往北则可经主要道路前往拉庆、Kebun Teh 和地不佬一带。也就是说，住在 Bukit Chagar，向任何方向出发都不算远，这正是市中心地段最大的优势之一。

和新山外围的新镇相比，Bukit Chagar 的土地有限，新项目多以高楼形式发展，社区密度较高，但换来的是交通和生活配套都集中在步行范围内。对重视效率、希望减少开车时间的家庭和上班族来说，这种取舍往往是值得的。

Tanjung Puteri 是什么意思？

Tanjung Puteri 是新山最初的名称，原本是海峡边的马来渔村。1855 年，苏丹阿里与天猛公达因依布拉欣（Temenggong Daeng Ibrahim）在新加坡签订条约，天猛公随后在这里建立聚落。1862 年，在其子阿布峇卡（Abu Bakar）治下，这里改名为新山（Johor Bahru），之后成为柔佛苏丹王朝的首府。

今天，Tanjung Puteri 仍是旧市区和海滨一带常用的地区名称，经常出现在地址里，例如“Jalan Lumba Kuda, Tanjung Puteri, 80300 Johor Bahru”。简单来说，Bukit Chagar 是 Tanjung Puteri 大范围里的一个社区。

Bukit Chagar 与 Tanjung Puteri 一览

下表整理主要地标，以及从 Jalan Lumba Kuda 的 Causewayz Square 地段出发的大约步行距离。

项目距离数据来自项目资料与公开房源。实际步行路线会受过马路位置和最终行人连接设施影响。

RTS Link 与 Bukit Chagar 站

Bukit Chagar 站是 RTS Link 的新山端，搭乘约 5 分钟即可抵达新加坡兀兰北。根据新加坡陆路交通管理局与交通部 2026 年 10 月的联合公告，载客服务目标于 2027 年 2 月启用，车费目前尚未公布。

居民需要知道的重点：

• 位置：Jalan Tun Abdul Razak, Bukit Chagar, 80300 新山。
• 车程：到兀兰北约 5 分钟，每小时每个方向最多可载客 10,000 人次。
• 通关：两端都设有一地两检，乘客上车前就完成两国通关手续。
• 转乘：约 400 米长的走道连接 JB Sentral，可转乘 KTM 火车和巴士。
• 建筑设计：车站顶部的双螺旋造型，灵感来自马来短剑（keris）和柔佛皇室元素，是从 91 份马来西亚建筑师参赛作品中选出的。

完整背景请看 Bukit Chagar RTS 站指南和新山 RTS 通车日期。

在 Bukit Chagar 怎么出行？

Bukit Chagar 是新山跨境交通最便利的社区，铁路、公路和巴士都在这里交汇。RTS Link 启用后，住在这一带的居民将有三种方式前往新加坡。

• 步行到关口：苏丹依斯干达大厦负责处理经长堤的巴士、汽车和摩托车通关。很多通勤族会步行到关口，再搭跨境巴士。
• RTS Link：从 Bukit Chagar 到兀兰北的铁路接驳，目标于 2027 年 2 月启用，在兀兰北可转乘新加坡汤申－东海岸线。
• JB Sentral：提供前往西马各地的 KTM 城际与 ETS 火车，以及本地巴士，距离 RTS 站约 400 米走道。
• 自驾：经东部疏散环道（EDL）和市区主要道路，可连接南北大道、地不佬和依斯干达公主城。

各种方式的详细比较，请看 RTS、巴士、自驾：新山到兀兰通勤比较。

Tanjung Puteri 的历史与文化

新山大部分历史建筑和老街都在 Tanjung Puteri 范围内，住在这里等于住在城市的文化核心旁边。以下地点从 Bukit Chagar 步行或短程开车都能抵达。

旧市区老街

陈旭年街（Jalan Tan Hiok Nee）以十九世纪义兴公司领袖陈旭年命名，与 Jalan Dhoby 和 Jalan Trus 一起构成新山的老街文化路线。街上保留许多战前店屋，如今进驻了咖啡馆、艺术空间和传承多代的老字号。

新山柔佛古庙

位于 Jalan Trus 的柔佛古庙是新山最古老的华人庙宇，于十九世纪七十年代建成，土地由苏丹阿布峇卡拨出。柔佛州旅游局形容这座古庙是潮州、福建、广东、客家和海南五个华人帮群团结的象征。

皇室与市政地标

• 苏丹阿布峇卡州立回教堂位于 Jalan Skudai，俯瞰柔佛海峡，融合维多利亚、摩尔和马来建筑风格。
• 大皇宫（Istana Besar）是维多利亚风格的宫殿，内设苏丹阿布峇卡皇家博物馆和花园。
• 苏丹依布拉欣大厦位于 Bukit Timbalan，是新山最著名的殖民时期政府建筑之一。
• Arulmigu Sri Rajakaliamman 庙常被称为世界第一座玻璃庙，是很受欢迎的参观景点。

对住户来说，这些地标不只是观光景点，也构成了日常生活的背景。周末带孩子到老街走走、到古庙参观，或在回教堂旁的海滨散步，都是住在市中心才有的便利。

购物、美食与日常生活

住在 Bukit Chagar，多数日常需要都在步行范围内。区内主要商场和美食街都很近，而 Causewayz Square 本身也规划了约 9 万平方尺的零售平台。

• City Square 与 KOMTAR JBCC是市中心主要商场，与关口一带相连。
• R&F Mall是长堤旁的海滨商场，距离 Causewayz Square 地段约 900 米。
• 老街咖啡馆与小贩美食集中在陈旭年街、Jalan Dhoby 和 Jalan Trus 一带，路程很短。
• Causewayz Square 平台层规划约 9 万平方尺零售空间，服务住户和往来人流。

新山市中心的美食选择也很有特色。从传统的肉骨茶、云吞面、海南咖啡，到新开的特色咖啡馆和异国餐厅，几乎每条街都能找到吃的。老街一带也是不少周末访客喜欢逛的地方。对住户来说，这代表下班后不必开车，走几步路就能解决晚餐。

更多内容请看 Causewayz Square 商场平台解析。

Bukit Chagar 的城市更新与新发展

Bukit Chagar 是新山市中心以 RTS Link 为核心推动城市更新的重点地区。依斯干达特区把新山市中心列为五大旗舰发展区之一。

据《星报》2023 年 8 月报道，MRT Corp 与香港港铁公司（MTR Corporation）签署了合作备忘录，在 Bukit Chagar 发展以公共交通为导向的综合项目，总发展价值约 30 亿令吉。当地商会认为，这类项目能让市中心更有活力、更吸引游客，同时保留老城的历史特色。

车站附近的私人项目也陆续推出。由 EXSIM 发展的 Causewayz Square 是永久地契项目，位于 Jalan Lumba Kuda，占地约 7.7 英亩，规划四栋最高 63 层的大楼。项目于 2025 年 9 月开始打桩，目标约 2030 年完工。发展商并提议兴建通往关口与 RTS 的行人连接天桥。其他项目清单请看新山 RTS 站附近公寓清单。

值得留意的是，城市更新通常需要较长时间分阶段推进，具体规模与时间表以官方最新公布为准。对买家来说，比较实际的做法是先看已经确定的基础设施，例如 RTS 站与 JB Sentral 的连接，再把其他规划视为长期加分项。

Bukit Chagar 有哪些房产选择？

Bukit Chagar 的住宅以高楼服务式公寓和公寓为主，而且不少是永久地契。区内既有可买二手或租住的已完工项目，也有 Causewayz Square 这类新推出的项目。

以上为房源挂牌价，并非成交价，而且经常变动。最新数据请看新山公寓价格与租金页面。

住在 Bukit Chagar 的实用建议

稍微规划一下，就能充分发挥住在关口旁的优势。以下建议来自这一带的日常生活经验。

1. 错开过关时间。长堤在平日早上、周五傍晚和公共假期前夕最拥挤。住在步行范围内，你可以选择人少的时段出发。
2. 善用走道。RTS 站和相关连接设施启用后，先熟悉大楼、车站和 JB Sentral 之间的有盖路线，下雨天也能步行。
3. 规划车位。市中心车位需求高，买房前先确认单位附带几个车位。Causewayz Square 的 A 至 D 型配一个车位，E/F 型配两个。
4. 多用步行探索。很多好吃的咖啡馆和小吃摊都在老街，步行比开车更方便。
5. 善用大楼设施。Causewayz Square 第 12 层平台规划了 29 项设施，游泳、健身和休闲都不必离开大楼。

想全面了解项目本身，请看 Causewayz Square 完整买家指南。

住在 Bukit Chagar 的一天

想象一下住在关口旁边的平日生活，会更容易理解这个区域的吸引力。以下是一位在新加坡上班的住户，在 RTS Link 启用后可能的一天安排，仅作情境参考。

• 早上：在家吃完早餐，步行到 Bukit Chagar 站，在站内完成两国通关，搭乘约 5 分钟的列车到兀兰北，再转乘地铁上班。
• 中午：家里的伴侣或长辈可以步行到附近商场买菜、办事，或到老街的咖啡馆坐一坐。
• 傍晚：下班后搭 RTS 回到新山，出站后走路回家，或顺道在市中心吃晚餐，省去开车排队过长堤的时间。
• 周末：在大楼平台层游泳、带孩子到游乐区，或到海滨和古迹一带散步。想去更远的地方，JB Sentral 的火车可以直达西马各地。

实际通勤时间会受人流、通关和转乘影响，但对每天跨境的人来说，把家安在车站和关口步行范围内，能明显减少不确定因素。关于跨境生活的更多细节，可参考新山住、新加坡上班指南。

为何投资者关注 Bukit Chagar？

Bukit Chagar 受到关注，主要是因为它把几个长期需求来源集中在同一个地方。以下是投资者最常提到的几点，供参考：

• 跨境通勤需求：每天有大量人士经长堤往返两地，RTS Link 启用后，车站附近的住宅有机会吸引更多希望缩短通勤时间的租客。
• 交通枢纽效应：关口、RTS 站和 JB Sentral 集中在同一区域，这种多种交通方式交汇的地点，在许多城市都是住宅与商业需求较集中的地方。
• 永久地契供应：区内不少项目是永久地契，对重视长期持有的买家有吸引力。
• 城市更新计划：围绕车站的综合发展与市中心更新计划，有望进一步提升区域的整体配套。

当然，任何投资都要结合自身预算、持有期限和租赁规划来评估。从过往经验来看，交通沿线的物业往往较受租客欢迎，但租金与价格表现仍会受整体市场影响。租金回报的计算方法，可参考新山公寓租金回酬计算示范。

Bukit Chagar 适合哪些人？

Bukit Chagar 适合想同时靠近关口和市区的人。常见的买家和租客包括：

1. 在新加坡上班的通勤族，希望步行到关口，以及在 RTS Link 启用后就近搭车。
2. 投资者，看重跨境上班族和访客带来的租赁需求。可参考我们的 RTS 对新山房价的影响分析。
3. 喜欢城市生活的人，希望老街、美食和商场就在身边，而不是住在郊区新镇。
4. 新加坡的周末族与第二居所业主，需要一个在新山的便利落脚点。

需要更大空间或更宁静环境的家庭，有时会拿它和北面的 Kebun Teh 比较。两者的取舍请看 Kebun Teh 对比新山市中心。

如果你还在犹豫市中心和其他区域之间该怎么选，不妨先列出自己最在意的三件事，例如通勤时间、预算和生活氛围，再到现场走一趟，亲身感受一下这一带平日和周末的不同面貌。

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资料来源

• Johor Bahru (Wikipedia)
• Bukit Chagar RTS station (Wikipedia)
• Land Transport Authority Singapore
• FMT: A majestic station and an effective one, too
• The Star: JB can be more vibrant than ever
• Tourism Johor: Old Chinese Temple
• The Edge Malaysia: Causewayz Square

本文为一般资讯，并非财务建议。