可以。外国人（包括新加坡人）可以在新山买房，但每一宗交易都必须先取得柔佛州政府（State Authority）的批准。一般住宅的最低购买价为 RM100 万；低于 RM100 万的服务式公寓，只有获得州政府特别批准的单位才能卖给外国人，而且最低征费为 RM5 万。此外，外国买家须缴付柔佛州 3% 外国人收购征费（最低 RM3 万），以及从 2026 年 1 月 1 日起统一 8% 的联邦转让印花税。
“外国人可以在新山买房吗？”这是我们最常被问到的问题之一。简单回答：可以，而且新山至今仍是马来西亚对海外买家最开放、交易最活跃的市场之一。不过，2025 年至 2026 年间相关规定变化很大，网上不少文章还停留在旧的 2% 征费和 4% 印花税。本文整理截至 2026 年 11 月有效的柔佛外国人购房规定，每一条都附上来源，并说明这些规定对长堤关口（CIQ）与 RTS Link 一带服务式公寓的意义，例如 Causewayz Square、The Asteriaz 和 The Celestz。
本文着重讲整体法规框架：谁算外国人、可以买什么、需要哪些批准、要缴哪些税费。如果您是新加坡人，想了解组屋、公积金、资金安排和通勤等实务问题，请看《新加坡人在新山买房完整指南》；想看门槛和征费的逐项计算，请看《柔佛外国人最低购房价格怎么算》。
2026 年外国人可以在新山买房吗？
可以。外国个人和外国公司都可以在新山拥有永久地契或租赁地契的产业，并以自己的名字登记地契，前提是事先取得州政府批准。马来西亚并不要求买家持有签证或第二家园（MM2H）身份才能买房；真正的条件是州政府批准，以及产业本身符合柔佛的价格与类别规定。
《新海峡时报》（NST）在 2026 年 4 月的报道中说明了目前的实际做法：外国人（包括新加坡人）可以购买售价 RM100 万或以上的住宅产业；低于 RM100 万的单位，一般只有在发展商取得特别批准、用以消化库存的情况下，才可以卖给外国人。
换句话说，新山的大门是开着的，只是外国买家需要按照一套清楚的程序走，并预先算好额外的税费。只要提早了解规则，整个过程其实相当顺畅。
在马来西亚产业法律下，谁算“外国人”？
在土地批准方面，“外国权益”（foreign interest）的范围比很多人想象的更广。根据《国家土地法典》第 433A 条，它包括：
- 非马来西亚公民的个人，包括马来西亚永久居民（PR）；
- 外国公司及外国机构；
- 非公民持有超过 50% 投票权股份的本地公司或机构。
第 433B 条规定，任何外国权益在取得产业之前，都必须先获得州政府的书面批准，产业才能登记在其名下（MahWengKwai & Associates 律师楼）。
需要注意的是，8% 印花税采用的定义比较窄：它只适用于转让给外国公司，或转让给既不是马来西亚公民、也不是马来西亚永久居民的人士（Skrine、RSM）。因此，马来西亚 PR 买房仍然需要州政府批准，但印花税照一般的分级税率计算。至于持有新加坡 PR、或在新加坡工作的马来西亚公民，买房时就是本地买家，上述外国人规定都不适用。
外国人在柔佛可以买哪些产业？
只要达到最低价格门槛，外国人可以购买柔佛的住宅产业及商业地契产业，但部分受保护的类别除外。根据马来西亚律师楼 Legal That Works 于 2026 年 8 月整理的各州规定表，柔佛不允许外国权益购买以下产业：
- 低价屋及中低价屋；
- 单层及一层半排屋；
- 土著（Bumiputera）保留单位，除非已获释放；
- 马来保留地；
- 文化遗产产业；
- 部分法庭拍卖或拍卖产业。
对外国买家来说，新山市中心和 Kebun Teh 一带的高楼公寓与服务式公寓是最常见的选择。服务式公寓多数建在商业地契上，柔佛对此另有一条专门规定，下文会详细说明。
| 项目 | 目前规定（2026 年 11 月） | 依据 |
|---|---|---|
| 批准 | 每宗交易都须取得州政府批准 | 《国家土地法典》第 433B 条；柔佛土地与矿务局 |
| 住宅最低价格 | RM100 万或以上（新房与二手房皆同） | 柔佛州政策 |
| 低于 RM100 万的服务式公寓 | 须获州政府特别批准；最低征费 RM5 万 | 柔佛州政策、土地与矿务局 2025 年第 3 号通令 |
| 外国人收购征费 | 盖章价格或估价的 3%，最低 RM3 万（原为 2%／RM2 万） | 土地与矿务局 2025 年第 3 号通令，2025 年 7 月 1 日起 |
| 转让印花税 | 按成交价或市值（取较高者）统一征收 8%（原为 4%） | 《1949 年印花税法令》第 32(ab) 项，2026 年 1 月 1 日起 |
| 贷款合约印花税 | 贷款额的 0.5% | 《1949 年印花税法令》 |
| Medini（依斯干达公主城） | 指定区域豁免最低价格门槛 | 柔佛州政策（NST，2026 年 4 月） |
柔佛外国人最低购房价格：RM100 万与服务式公寓规定
柔佛对外国买家的一般最低价格是 RM100 万，向发展商购买新房和购买二手房都适用（Legal That Works）。低于 RM100 万的服务式公寓也可以卖给外国人，但必须经过州政府批准的途径，而且最低征费提高到 RM5 万。
柔佛土地与矿务局（PTG）2025 年第 3 号通令规定：外国人向发展商购买商业地契产业，征费为盖章买卖合约价格的 3%，最低 RM3 万；低于 RM100 万的服务式公寓，最低征费为 RM5 万，并“须经州政府批准”（L & Co Accountants 对该通令的整理）。NST 在 2026 年 4 月的报道也一致：低于 RM100 万的单位，一般只有在发展商取得特别批准时才能卖给外国人。
这一点对新山市中心的服务式公寓尤其重要。Causewayz Square、The Asteriaz 和 The Celestz 都属于商业地契上的服务式公寓。如果您是外国买家，看中的单位低于 RM100 万，最关键的问题就是：这个单位是否已获州政府批准开放给外国人购买？这需要向发展商和您的律师确认。欢迎 WhatsApp 我们，我们可以帮您了解各栋目前哪些单位符合条件，并提供最新的 SPA 价格表。
门槛怎么衡量、如何逐项计算，请参考《柔佛外国人最低购房价格怎么算》。
州政府批准：申请流程怎么走？
在柔佛，每一宗外国人购房都必须取得州政府的书面批准，由您的律师通过柔佛土地局提出申请。申请费用由外国买家承担，而不是卖方（MahWengKwai & Associates）。
实际流程大致如下：
- 下订与签署买卖合约（SPA）。外国买家的买卖合约通常会设定以取得州政府批准为前提条件；根据前提条件条款，完成交易的期限要等批准下来后才开始计算。
- 提交批准申请。律师连同护照副本、已盖章的合约等文件一起递交申请。
- 批准与缴付征费。批准后，向州政府缴付外国人收购征费。
- 盖章与过户。转让文件按外国人 8% 税率盖章，待分层地契发出后办理登记。
审批所需时间视个案而定，建议下订时就请律师告知目前的大约时间。因为买卖合约以批准为前提，在批准下来之前，完成交易的期限并不会开始计算，买家的权益有一定保障。
想了解从下订到拿钥匙的完整流程，请看《新山买新房完整流程：从订金到拿钥匙》。
柔佛外国人收购征费：2025 年 7 月起调高至 3%
柔佛向外国买家征收产业价格的 3% 作为征费，每份地契最低 RM3 万。这项费率在 2025 年 7 月 1 日从 2%（最低 RM2 万）调高（Y Kong, Wong & Partners 律师楼；L & Co Accountants）。
这项征费依据柔佛土地与矿务局 2025 年第 3 号通令，于 2025 年 6 月 13 日发出，是自 2014 年以来首次调整。HHQ 律师楼将其称为《国家土地法典》第 433B 条下的“外国人收购征费（州政府批准费）”。主要费率如下：
- 住宅及商业产业，向发展商购买：盖章买卖合约价格的 3%，最低 RM3 万。
- 二手房：政府估价局（JPPH）估价或盖章合约价格的 3%，最低 RM3 万。
- 低于 RM100 万、获批准的服务式公寓：3%，最低 RM5 万。
- 工业产业：4%。
- 直系亲属之间转让：2%，最低 RM2 万。
旧费率只适用于在 2025 年 7 月 1 日前已签署并盖章买卖合约，且在 2025 年 8 月 29 日前把完整文件交到土地局的个案，所以现在所有新的订购都按新费率计算。此外，柔佛也把过户（MOT）登记费改为固定分级收费，完整表格请看我们的计算指南。
外国人 8% 印花税：2026 年 1 月 1 日起实施
从 2026 年 1 月 1 日起，住宅产业转让给非公民（马来西亚 PR 除外）及外国公司，一律征收 8% 印花税，按成交价或市值中较高者计算；之前的统一税率为 4%（KPMG、Skrine、NST）。
这项调整在 2026 年财政预算案中宣布，并以新增的《1949 年印花税法令》第 32(ab) 项落实。法令对“住宅产业”的新定义明确包括公寓、组屋、服务式公寓和 SOHO，只要是纯粹用作住家（Skrine）。也就是说，即使是商业地契上的服务式公寓，只要您买来自住或作为住宅出租，很可能都适用 8%。如果您买的是楼花，请向律师确认转让文件将在什么时候盖章、适用哪一个税率；Skrine 也曾提到 2026 年之前签署的合约在时间点上的问题。
若向马来西亚银行贷款，贷款合约仍须另缴 0.5% 的印花税。首购屋印花税豁免只限马来西亚公民，外国买家不适用。
以公司名义购买，规定会不一样吗？
不会变得更宽松。用公司名义买房，同样要符合外国人规定。根据《国家土地法典》第 433A 条，外国公司本身就属于“外国权益”；即使是在马来西亚注册的本地公司，只要非公民持有超过 50% 的投票权股份，也同样被视为外国权益，买房前必须取得州政府批准（MahWengKwai & Associates）。
在印花税方面，8% 税率同样适用于转让给外国公司的住宅产业（Skrine、RSM）。因此，有些买家以为“开一家本地公司来买”就能避开门槛或税费，这种想法并不成立。是否以个人还是公司名义持有，应该从管理、传承和报税等实际需要出发，并在签约前请律师和会计师一起评估。
对大多数自住或单一投资单位的买家来说，以个人名义持有最简单直接：文件少，流程清楚，日后转售或出租也比较方便。
转售与税务：从第一天就要规划
在新山买房，最好一开始就想清楚将来怎么退出。以下三项规定最关键：
- 将来可以卖给谁。NST 在 2026 年 4 月报道，低于 RM100 万单位的外国业主，转售时只能卖给马来西亚人；RM100 万或以上的单位则可以卖给本地或外国买家。新山市中心本地买家群体庞大而活跃，所以实际做法是选择本地买家和租客也喜欢的户型与地段。
- 产业盈利税（RPGT）。非公民在五年内出售，盈利税为 30%，第六年起为 10%；出售时买方须预扣成交价的 7%（PwC 马来西亚税务手册）。因此，中长期持有通常比较适合外国业主。
- 租金收入。马来西亚产业的租金收入须在马来西亚报税；非居民个人按 30% 统一税率课税，不能申请个人减免（内陆税收局 LHDN），但可扣除允许的开支。具体情况请咨询税务顾问。
不少外国业主采取长期持有、期间出租的方式，正好配合以上规定。CIQ 附近的租金数据请看《新山 RTS 与 CIQ 附近公寓租金行情》。
为什么外国买家仍然青睐新山市中心？
即使经过 2025 至 2026 年的调整，新山的外国买家需求依然强劲，尤其是来自新加坡的买家，主要原因就是交通。连接 Bukit Chagar 与兀兰北的 RTS Link 目标在 2027 年 2 月开始载客，车程约五分钟（新加坡陆路交通管理局与交通部，2026 年 10 月）。步行可达 CIQ 和 RTS 站的永久地契服务式公寓，在市场上属于数量不多、地段优越的一类。
Causewayz Square 位于 Jalan Lumba Kuda，属永久地契，距离新山 CIQ 约 600 米、距离 Bukit Chagar RTS 站约 800 米，发展商并提议兴建行人连接桥。Kebun Teh 的 The Asteriaz 和 The Celestz 距离 CIQ 约 10 分钟车程，并提议提供接驳车。三个项目可以在我们的项目对比页一次比较，也可以阅读《新山 RTS 什么时候通车？》。
外国人在新山买房检查清单
- 确认单位是否开放给外国人购买：价格达到 RM100 万或以上，或属于获州政府批准的服务式公寓。
- 除首期外，预留 3% 征费（最低 RM3 万或 RM5 万）、8% 印花税、律师费和登记费。
- 尽早委任马来西亚产业律师，并让买卖合约以取得州政府批准为前提。
- 安排资金：现金，或向马来西亚银行申请令吉贷款（视银行本身条件而定）。
- 根据产业盈利税规划持有年期，并预先想好将来的转售对象。
- 签约时再次核对所有税率：柔佛和联邦的规定在 18 个月内已经变动两次。
想知道最新 SPA 价格表、目前开放给外国买家的单位，以及按您预算估算的总费用，欢迎 WhatsApp 我们。
资料来源
- New Straits Times（2026 年 4 月 20 日）：柔佛 RM100 万门槛、征费与 8% 印花税
- Legal That Works（2026 年 8 月）：各州外国人购买住宅规定
- L & Co Accountants：柔佛 2025 年 7 月起外国人批准费（2025 年第 3 号通令）
- Y Kong, Wong & Partners：柔佛产业过户新费率
- Skrine：印花税法令修订（第 32(ab) 项 8%）
- MahWengKwai & Associates：需要州政府批准的产业交易（第 433A／433B 条）
- PwC 马来西亚税务手册：产业盈利税
- 马来西亚内陆税收局（LHDN）：非居民税率
本文为一般资讯，并非财务建议。规定以 2026 年 11 月为准，签约前请向马来西亚律师确认。