在新山买新盘，从预订到签署买卖合约（SPA）大约两到四周；之后在建筑期间按 Schedule H 付款表分阶段付款，在合约订明的日期交屋拿钥匙，再经过 24 个月的缺陷责任期，最后拿到分层地契。二手房（subsale）则快得多：本地买家从出价到拿钥匙一般约三到四个月，需要州政府批准的外国买家则约五到六个月。
“如果我今天下订，到底什么时候要付钱？什么时候能拿钥匙？”几乎每一次谈到新公寓，第一个问题都绕不开这个。大部分买房指南只列出步骤，这篇文章则把步骤放进日历里。下面先按月份拆解新山新盘的买房时间表，从下订那天一直到拿到分层地契；接着是较短的二手房时间表，最后把两者并排比较。
如果您想了解每一份文件的作用，可以阅读我们的新山买房流程指南和马来西亚买卖合约指南。本文专注于两件事：时间和现金流。
新盘买房时间表一览
购买新盘时，付款会分散在整个建筑期：一开始付 10%，大部分款项随着大楼盖起来分阶段支付，最后几笔则在交屋和交付分层地契时支付。
| 时间 | 里程碑 | 您要付什么 | 您要做什么 |
|---|---|---|---|
| 第 0 周 | 预订 | 订金（计入 10% 之内） | 选定单位、签订购表格、开始申请贷款 |
| 第 1–3 周 | 贷款批准 | 无 | 提交收入文件，接受银行的贷款批准信 |
| 第 2–4 周 | 签署买卖合约 | 补足至房价的 10% | 在律师楼签约；核对单位资料、面积和交屋条款 |
| 第 1–2 个月 | 贷款合约与盖印花 | 律师费与印花税 | 签署贷款合约；外国买家递交州政府批准申请 |
| 建筑期 | 工程进度款（第 2a–2h 阶段） | 共 65%，分阶段，通常由银行支付 | 只付已拨款部分的利息，保存好记录 |
| 交屋 | 领钥匙 | 17.5%，另加 5% 由发展商律师作为保管款持有 | 验屋、报修、申请水电 |
| 交屋后 24 个月内 | 缺陷责任期 | 开始缴付管理费 | 以书面报修；保管款分阶段发放 |
| 交付地契时 | 分层地契 | 2.5% | 律师办理过户和注册 |
以上百分比依照 Schedule H 标准付款表，合计正好 100%。
逐月拆解：下订后的头 90 天
头三个月是您做决定最多的时候，所以最好在下订前就把文件准备好。
第 0 周：下订
选定单位、签署订购表格，并把订金汇入发展商的官方账户。订购表格会写明签署买卖合约的期限，请立即把这个日期记进日历，并在同一周递交贷款申请。
第 1–3 周：贷款批准
建议同时向两三家银行申请。大部分银行需要您的身份证件、薪水单、银行月结单和订购表格。比较贷款成数和利率后，接受最适合您的那一份批准信。
第 2–4 周：签署买卖合约
您在律师面前签署买卖合约，并补足房价的 10%。签约前，请核对单位资料、交屋条款和设施清单。人在海外的买家可以在认可的见证人面前签署，详情请看如何远程购买新山房产。
第 1–3 个月：贷款合约、印花税与州政府批准
签署并盖印贷款合约，缴付律师费和印花税。外国买家则由律师在签约后递交州政府批准申请；马来西亚律师事务所 Donovan & Ho 指出，这一步一般会多花一到两个月，甚至更久。
建筑期：工程进度付款，您实际要付多少？
建筑期间，银行按工程阶段把款项拨给发展商，您只需支付已拨出部分的利息。这就是为什么新盘前期的每月供款很低，越接近交屋才逐渐增加。
以下以一个假设的 RM50 万单位为例，九成贷款 RM45 万，假设利率 4.0%。这不是任何项目的实际价格。
| 完成阶段 | 累计已拨贷款（RM） | 每月利息约（RM） |
|---|---|---|
| 2(a) 地基（10%） | 50,000 | 167 |
| 2(b) 结构与楼板（15%） | 125,000 | 417 |
| 2(c)–2(e) 墙体、电线水管、装修（30%） | 275,000 | 917 |
| 2(f)–2(h) 排污、沟渠、道路（10%） | 325,000 | 1,083 |
| 交屋（17.5% 加 5% 保管款） | 437,500 | 1,458 |
| 贷款全数拨出，35 年期供款 | 450,000 | 约 1,993 |
对您来说，这意味着：地基完成后的头一两年，每月开销往往只有几百令吉，您有充足时间储蓄装修家具的预算。各银行开始收取全额供款的时间点不同，请向您的银行确认。您也可以用新山房产计算器代入自己的数字。
很多买家第一次看到这张表都会松一口气：新盘的“压力高峰”其实集中在交屋前后，而不是一下订就开始。把这段时间当成储蓄期，预先存好装修费和几个月的供款缓冲，交屋时就会从容得多。
交屋：拿钥匙的那一天
交屋（Vacant Possession，简称 VP）是指大楼取得竣工与合规证书（CCC）后，发展商把单位交给您，水电也已可以接通。交屋期限写在您的买卖合约里；按照分层产业的 Schedule H 标准合约，期限为签约日起 36 个月，您的项目实际适用的期限以合约所载为准。
- 通知：您会收到书面交屋通知和最后一期账单。
- 付款：支付 17.5% 的交屋阶段款项，另外 5% 由发展商律师作为保管款（stakeholder）持有。
- 交接：领取钥匙和门禁卡，记录水电表读数，开始逐项检查缺陷。
- 开始缴付日常开销：管理费和偿债基金从交屋起计算。
建议交屋后尽快开始装修布置。如果打算出租，最好及早决定是否提供全套家具，因为 CIQ 附近的租客大多偏好拎包入住的单位。
拿到钥匙之后：缺陷责任期、保管款与分层地契
缺陷责任期（DLP）从交屋日起计 24 个月。在这段期间，您以书面方式报告缺陷，由发展商负责修复。5% 的保管款一般分两半发放，分别在交屋后约 8 个月和约 24 个月。
最后的 2.5% 在分层地契交付时支付。分层地契由土地局为每个单位发出，时间因项目而异。地契交付后，律师会办理过户和注册，这份地契就成为您日后转售或重新融资时最重要的产权文件。交屋后，大楼会先成立联合管理机构（JMB）负责管理，之后再由管理法团接手。
很多业主在拿到钥匙后就把文件束之高阁，其实这段时间正是整理产权资料的好时机。建议把已盖印花的买卖合约、贷款合约、交屋通知、报修记录和日后的地契副本，按日期整理成一个电子文件夹，并在手机里存一份。将来无论是出租、转售、重新融资，还是让家人代办事务，都能在几分钟内找到所需文件。
二手房时间表：从出价到拿钥匙约三到四个月
二手房（subsale）是向现有屋主购买已完工的单位。因为不必等建筑，所以速度快得多。下面是本地买家使用贷款购房的典型流程。
| 时间 | 步骤 | 付款 |
|---|---|---|
| 第 0 天 | 出价或签署购买意向书 | 诚意金，一般为 2–3% |
| 14–21 天内 | 签署买卖合约 | 补足至 10%，另付律师费与印花税 |
| 第 2–6 周 | 贷款合约、估价、产权查册 | 贷款律师费与印花税 |
| 条件达成后约 3 个月 | 完成交易 | 支付余下 90%，大部分由银行支付 |
| 交易完成时 | 交钥匙、过户 | 水电押金 |
Donovan & Ho 指出，购买意向书一般给予 14 至 21 天的标准期限签署买卖合约，而支付全数房价的期限通常为三个月，从先决条件达成后起算；需要州政府批准的外国买家，整个过程一般需要五到六个月。
想让二手房交易按时完成，关键在出价之前。第一，先向银行做贷款预审，确认大概能批多少，避免签了意向书才发现贷款不够。第二，亲自或委托他人看清单位现况，包括渗水、电器和门窗，因为二手房一般按现况交易，没有发展商的缺陷责任期。第三，问清楚屋主是否仍有贷款要赎回、管理费有没有拖欠，这些都会影响交易速度。准备充分的话，三到四个月其实相当紧凑而顺畅。
新盘与二手房：哪一种时间表适合您？
| 比较项目 | 新盘 | 二手房 |
|---|---|---|
| 下订到拿钥匙 | 数年（建筑期） | 本地人约 3–4 个月；外国人约 5–6 个月 |
| 现金流 | 先付 10%，其余分阶段 | 先付 10%，完成时付 90% |
| 前期每月开销 | 只付已拨款部分利息 | 交易完成后即付全额供款 |
| 缺陷保障 | 发展商提供 24 个月缺陷责任期 | 按现况交易，出价前要先检查 |
| 租金收入 | 完工后开始 | 几乎可以马上开始 |
新盘适合想要时间储蓄、喜欢全新单位并享有发展商缺陷保障的买家；二手房则适合需要尽快入住或尽快收租的买家。
三种买家，三种时间表规划
同样的流程，不同的人关注的重点完全不同。下面三个情境，帮您把时间表套进自己的生活。
首购族：把建筑期当成储蓄期
对第一次买房的人来说，新盘最大的好处是“时间换空间”。签约时付清 10% 和相关费用后，前一两年每月可能只需付几百令吉利息。建议把原本的房租和这笔利息之间的差额，每月固定存进一个独立户口，专门用作交屋后的装修和供款缓冲。到了拿钥匙那天，您就不必为了买家具而动用应急金。首购族还应留意各项印花税豁免和公积金提款的申请时间点，详情可参考我们的柔佛首购族指南。
在新加坡上班的买家：把需要到场的环节集中处理
对每天或每周往返长堤的人来说，最珍贵的是请假的天数。签约、开银行户口和交屋验屋，是整个时间表中少数可能需要本人到场的环节，可以提前和律师、银行约好时间，尽量集中在同一天处理。建筑期间的大部分事务，例如付款和查看进度，都能在网上完成。等到交屋时，RTS Link 若已按目标投入服务，往返新山验屋也会方便许多。
投资者：从交屋日倒推出租计划
以出租为目标的投资者，应该从预计交屋日往回推算：交屋后多快能完成装修？什么时候开始招租？缺陷责任期内的报修会不会影响入住？比较稳妥的做法是在交屋前三个月就定好装修方案和家具清单，交屋后先完成验屋报修，再进行软装布置，这样第一位租客入住时，单位的状况会最好。
Causewayz Square：这个项目的时间表怎么走
Causewayz Square 是观察新盘时间表的好例子。项目于 2025 年 9 月 2 日开始打桩；据《新海峡时报》报道，价值约 RM12 亿的主体建筑合约于 2026 年 1 月颁发，工期 34 个月，分五个阶段进行。项目目标约在 2030 年竣工。
对买家来说，这个顺序有个好处：距离约 800 米的 Bukit Chagar RTS Link 目标在 2027 年 2 月开始载客，比交屋早好几年。也就是说，单位还在兴建时，业主就能看到轻轨投入服务。您可以在我们的 Causewayz Square 竣工日期追踪页面跟进进度；WhatsApp 我们索取最新 SPA 价格表，以及您心仪单位的付款时间表。
“万一……”买家最常问的三个时间问题
万一交屋时间比合约晚？
Schedule H 本身就有保障买家的机制：如果交屋时间超过合约订明的期限，发展商须按房价每年 10% 的比率、以每日计算支付延迟交屋赔偿（LAD）。这也是买家可以放心按照合约日期做规划的原因之一。
万一建筑期间利率变动？
马来西亚大部分房贷是浮动利率，供款会随着银行的参考利率调整。马来西亚国家银行的隔夜政策利率在 2026 年 9 月为 2.75%。在建筑期间，利率变动只影响已拨款部分的利息，所以早期的影响相对较小。建议用比现在高 1% 的利率测试自己的预算，留出缓冲。
万一拿钥匙前我的计划变了？
建筑期长达数年，人生难免有变化。选择一个能兼顾多种用途的户型，例如既可自住又方便出租的单位，就能保留更多选择。我们的 Causewayz Square 双钥匙户型指南说明了灵活户型的好处。
让时间表顺利推进的小贴士
- 下订前就准备好贷款文件，让批准信在签约期限前顺利到手。
- 所有收据和汇款记录集中存放在一个文件夹。
- 细读交屋条款，把预计交屋日期写进您的理财计划。
- 预留律师费、印花税和装修家具的现金，这些都不在贷款范围内。
- 在缺陷责任期的早期就以书面报修，不要拖到快结束才处理。
资料来源
- HBA：Schedule H 分层产业买卖合约
- Donovan & Ho：二手房交易的资金流与时间安排
- EdgeProp：缺陷责任期概览
- PropertyGuru：在马来西亚购买新盘
- 《新海峡时报》：Binastra 获柔佛 RM12 亿合约（2026 年 1 月）
- 新加坡陆路交通管理局：RTS Link 目标 2027 年 2 月通车
本文为一般资讯，并非财务建议。