在柔佛买第一间房的马来西亚人，目前可享首购屋印花税全免：房价 RM50 万以内，转让文书和贷款合约的印花税全免，适用于 2027 年 12 月 31 日前签署的买卖合约（2026 年财政预算案）；2027 年财政预算案更建议把优惠延长至 2030 年，并为 RM75 万以内的首购屋提供部分豁免。再加上公积金 Akaun Sejahtera 购屋提款、为无固定薪水单人士而设的 SJKP 房贷担保，以及柔佛州 Perumahan Kasih Johor 计划为 RM50 万以下首购屋提供的 RM5,000 加 RM2,000 援助，首期以外的“隐形开销”可以大幅减少。
“我们租房好几年了，真的买得起新山的第一间房吗？有哪些优惠我们还没用上？”如果这正是您心里的问题，这篇柔佛首购族指南就是为您写的。大多数第一次买房的人只担心首期，但真正让人措手不及的，往往是首期之外的各种费用：印花税、律师费、入伙开销。好消息是，2026 年的联邦和柔佛州政府措施，正是针对这些费用而设。
下面我们会说明：谁才算“首购族”、每项计划实际值多少令吉、用一个真实价位的单位把数字算清楚，以及市中心的服务式公寓如何放进您的首购计划。所有数字都来自官方公告或主流媒体报道，来源列于文末。
在马来西亚，谁才算首次购屋者？
就联邦首购屋印花税豁免而言，首次购屋者是指从未拥有任何住宅产业的马来西亚公民——无论是单独或联名持有，也包括通过继承或赠与取得的房产。这是 EY 对首购屋豁免令条件的整理；买家需签署法定声明书加以确认。
- 公民身份：豁免只适用于马来西亚公民。
- 从未拥有住宅：包括继承、赠与或联名持有的房子。
- 只限一个单位：豁免只涵盖一个住宅单位。
- 用途：豁免令把住宅产业定义为纯粹作为住家用途而购买的房屋、公寓单位、组屋或楼房。
对您来说，这意味着：如果您或配偶已经与家人联名拥有一间房，请先问律师，不要想当然以为自己符合资格。下面每一项计划都有各自的定义，“首购”二字最好逐项确认。
首购屋印花税豁免：2026 年预算案与 2027 年预算案建议
根据《星报》报道，2026 年财政预算案下，首次购屋者购买 RM50 万以内的房子，转让文书和贷款文件的印花税全免，期限至 2027 年 12 月 31 日。2026 年 10 月 9 日提呈的 2027 年财政预算案，则建议把优惠再往前推一步。
| 措施 | 房价上限 | 豁免内容 | 买卖合约签署期 | 状态 |
|---|---|---|---|---|
| 2026 年预算案首购屋豁免 | RM50 万以内 | 转让文书与贷款合约全免 | 至 2027 年 12 月 31 日 | 已实施 |
| 2027 年预算案建议（全免） | RM50 万以内 | 转让文书与贷款合约全免 | 2027 年 1 月 1 日至 2030 年 12 月 31 日 | 建议中 |
| 2027 年预算案建议（部分豁免） | RM75 万以内 | 首 RM50 万全免，超出部分豁免 50% | 2027 年 1 月 1 日至 2030 年 12 月 31 日 | 建议中 |
预算案建议须待相关法令或豁免令在宪报颁布后才正式生效，因此若您在 2027 年签署买卖合约，请由律师确认适用哪一项豁免令。
算一算：RM45 万的房子，豁免能省多少？
没有豁免时，公民需缴付的转让印花税为首 RM10 万收 1%、接下来的 RM40 万收 2%，贷款合约另收 0.5%。以一间 RM45 万的房子、九成贷款 RM40.5 万为例：
- 转让印花税：RM1,000 + RM7,000 = RM8,000
- 贷款合约印花税：0.5% x RM405,000 = RM2,025
- 享有豁免后共可省下：约 RM10,025
如果是 RM70 万的房子，按 2027 年预算案建议呢？
RM70 万房子的正常转让印花税为 RM15,000（RM1,000 + RM8,000 + 最后 RM20 万的 3%）。若建议按公布内容实施，首 RM50 万全免、其余部分豁免一半，粗略估算只需缴付约 RM3,000 的转让印花税。具体计算方式以宪报颁布的豁免令为准，以上仅为估算。
服务式公寓可以享有首购优惠吗？
这要看具体计划和具体产业，签约前请务必问律师。印花税豁免令的定义涵盖“纯粹作为住家用途而购买的公寓”，但没有点名服务式公寓，而不少市中心的服务式公寓是建在商业地契上的。
有两点值得注意。第一，对许多买家来说，价格上限比产业类别更关键：房价超过 RM50 万（或按建议超过 RM75 万），无论地契类别如何，都不在豁免范围内。第二，其他首购优势并不取决于印花税豁免，例如第一、第二笔房贷可申请高达九成的贷款成数、公积金提款，以及建立个人信贷记录。马来西亚国家银行只把第三笔及以后的房贷成数限制在七成。关于地契类别，可参考我们的服务式公寓是住宅还是商业产业一文。
SJKP：为没有薪水单的买家而设的房贷担保
如果您是自由职业者、零工平台工作者或自雇人士，最大的难关往往是向银行证明收入。由 Syarikat Jaminan Kredit Perumahan（SJKP）负责的房屋信贷担保计划，正是为此而设：政府为部分贷款提供担保，让参与银行能够贷款给没有传统薪水单的人。
据《星报》报道，2026 年财政预算案把 SJKP 拨款加倍至 RM200 亿，可协助多达 8 万名首次购屋者；有关 2027 年预算案的报道也再次提及这笔 RM200 亿的担保拨款。请向参与银行查询，您的收入情况和心仪的产业是否符合计划目前的条件。
用公积金买第一间房：Akaun Sejahtera 与 Akaun Fleksibel
公积金可以同时帮您解决首期和每月供款。根据《马来邮报》在公积金局确认新架构时的报道，自 2024 年 5 月 11 日起，新缴纳的公积金分配到退休户口 Akaun Persaraan（75%）、Akaun Sejahtera（15%，即原本的第二户口）以及 Akaun Fleksibel（10%）。
- 购买或兴建房屋（Akaun Sejahtera）：根据公积金局的提款常见问题，申请人须未满 55 岁，房子须位于马来西亚，买卖合约签署不超过三年，而且必须是您第一次申请购屋提款。可提款额一向按“房价减去贷款额，再加房价的 10%”计算，以户口余额为上限；最新数额请在 i-Akaun 内确认。
- 每月供款或减少贷款：另有购屋提款项目，让您用 Akaun Sejahtera 支付每月供款，或减少、还清房屋贷款。
- 灵活购屋提款（Flexible Housing Withdrawal）：把 Akaun Sejahtera 的部分储蓄圈存起来，以提升贷款资格；须与购屋或减贷提款一同申请。
- Akaun Fleksibel：可随时提取，每次最少 RM50，可用来支付律师费、装修家具或搬家费用。
举例：一间 RM45 万的房子、贷款 RM40.5 万，按一贯的计算公式，可从 Akaun Sejahtera 提取最多 RM4.5 万 + RM4.5 万 = RM9 万（视户口余额而定）。
柔佛州政府给首购族的援助
柔佛州在 2026 年州预算中推出 Perumahan Kasih Johor（PKJ）计划，另外还有长期推行的柔佛可负担房屋 Rumah Mampu Milik Johor（RMMJ）。
| 柔佛州计划 | 援助内容 | 主要条件（据报道） |
|---|---|---|
| PKJ 购屋奖励 | RM5,000 | 首购屋房价低于 RM50 万；在柔佛登记为选民并居住于本州 |
| PKJ 入伙援助 | RM2,000 | 同样的首购屋条件；可用于水电押金等入伙开销 |
| PKJ 租房援助 | 连续 10 个月的每月补贴 | 为暂时还没准备好买房的人而设 |
| RMMJ 可负担房屋 | 房价 RM42,000 至 RM300,000 | 按价位设家庭收入上限，从低于 RM4,000 到低于 RM10,000 不等 |
《星报》2026 年 2 月报道，购屋和入伙援助可通过柔佛州房屋发展机构（PKPJ）或州议员服务中心申请，不经任何中介。同年 5 月的报道则指出，发展商须在符合条件的项目中保留 40% 单位作为 RMMJ 可负担房屋。
把所有优惠加起来：首购族现金规划
以下以一间 RM45 万、九成贷款的首购屋为例，看看各项优惠如何叠加。律师费按 2023 年律师酬劳令计算（首 RM50 万收 1.25%）。
| 项目 | 没有优惠（RM） | 享有首购优惠（RM） |
|---|---|---|
| 10% 首期 | 45,000 | 45,000（可动用公积金） |
| 转让印花税 | 8,000 | 0 |
| 贷款合约印花税 | 2,025 | 0 |
| 买卖合约律师费（1.25%） | 5,625 | 5,625 |
| 贷款合约律师费（1.25%） | 5,063 | 5,063 |
| 柔佛 PKJ 援助（如符合资格） | 0 | 减 7,000 |
| 前期支出约计 | 65,713 | 48,688 |
律师费未包括服务税和杂费。此外，若以 4.0% 利率、35 年期计算，RM40.5 万贷款每月供款约 RM1,794。您可以用新山房产计算器代入自己的数字试算。
这张表想说明的是：对首购族来说，真正的门槛往往不是房价本身，而是一次过要拿出的现金。善用印花税豁免、公积金和州政府援助，前期现金可以减少约四分之一，让您不必把所有积蓄一次掏空，还能留下一笔应急金和装修预算。
市中心服务式公寓如何放进首购计划
不少年轻的柔佛人，尤其是在新加坡或新山市中心上班的人，会选择长堤附近、面积紧凑的新服务式公寓作为第一间房。最大的吸引力是时间：走路就能到关卡，每周可以省下好几个小时。
Causewayz Square 是永久地契项目，距离新山 CIQ 约 600 米，距离 Bukit Chagar RTS 站约 800 米，提供一房（474 平方尺）、两房（667 平方尺）以及双钥匙户型，裙楼设有 29 项设施。RTS Link 目标在 2027 年 2 月开始载客，Causewayz Square 则目标约在 2030 年竣工。对首购族来说，建筑期间采用工程进度付款，只需支付已拨款部分的利息，在大楼一层层盖起来的同时，您还能继续储蓄。
首购族挑户型时，可以先问自己三个问题：未来五年家里会不会添成员？是否需要一个房间在家办公？如果哪天要搬走，这个户型是自住买家还是租客更喜欢？单身或新婚夫妇，一房或两房通常最能平衡预算与生活；打算长住、或希望日后把一部分空间出租分担供款的人，则可以考虑双钥匙户型。先想清楚生活场景，再去比较价格，往往更不容易后悔。
第一间房也应该在人生规划改变时容易转售或出租。正如我们的新山 RTS 与 CIQ 租金指数所示，靠近 CIQ 与 RTS 的单位吸引大量跨境通勤租客。如果您更想要大一点的空间和较安静的环境，可以比较位于 Kebun Teh、预计 2029–2030 年竣工的 The Asteriaz。无论选择哪个项目，都请把房价和上述优惠的价格上限对照一下；WhatsApp 我们索取最新 SPA 价格表，看看哪些单位符合您的预算。
“可是……”首购族最常见的四个顾虑
我在新加坡上班，还能享有这些优惠吗？
联邦首购屋印花税豁免看的是公民身份和是否曾拥有住宅，而不是您在哪里工作，所以每天过关上班的马来西亚公民，只要符合首购条件，一样可以申请。公积金提款则取决于您的公积金户口余额：如果您长期在新加坡工作、公积金缴款不多，可动用的金额自然较少，规划首期时要把这一点算进去。柔佛 PKJ 援助的条件之一是在柔佛登记为选民并居住于本州，住在新山、每天过关上班的人，可以向 PKPJ 查询自己是否符合。
我心仪的单位超过 RM50 万，是不是就没有优惠了？
不一定。若 2027 年预算案的建议按公布内容实施，RM75 万以内的首购屋，首 RM50 万部分全免，超出部分还可豁免一半。即使房价超过上限，首购族仍可申请高达九成的贷款成数、动用公积金，而新盘的工程进度付款也让前几年的供款压力相对温和。关键是在签约前把总开销算清楚，而不是只看印花税这一项。
我应该等 2027 年预算案的豁免正式生效再签约吗？
如果房价在 RM50 万以内，现行的 2026 年预算案豁免已经适用至 2027 年底，不必为了等待而错过心仪的单位。如果房价介于 RM50 万至 RM75 万之间，部分豁免的建议只适用于 2027 年 1 月 1 日起签署的买卖合约，而且须待宪报颁布才生效，这时签约日期就值得和律师仔细商量。无论如何，不要只为了印花税而勉强买下不适合自己的房子。
我的收入不固定，银行会批贷款吗？
这正是 SJKP 房屋信贷担保计划想解决的问题。除了询问参与银行，也建议您提前准备至少一两年的银行月结单、报税记录和业务收入证明，让银行看到稳定的现金流。收入来源越清晰，审批通常就越顺利。
柔佛首购族清单
- 逐项确认自己在每个计划下是否算首购族（包括继承或联名持有的房子）。
- 把房价与 RM50 万以及建议中的 RM75 万上限对照。
- 登入 i-Akaun，记下 Akaun Sejahtera 与 Akaun Fleksibel 的余额。
- 如果没有薪水单，向银行查询 SJKP 计划。
- 如果您是居住在柔佛的本州选民，向 PKPJ 查询 PKJ 援助。
- 向两三家银行做贷款预审；完整步骤可参考我们的新山买房流程指南。
资料来源
- 《星报》：2026 年预算案延长首购屋印花税豁免
- 《马来邮报》：2027 年预算案首购屋印花税豁免建议（2026 年 10 月）
- EY：首购住宅印花税豁免条件
- 《星报》：房屋信贷担保计划拨款加倍至 RM200 亿
- 公积金局：购屋提款资格常见问题
- 《马来邮报》：公积金局确认 Akaun Fleksibel 架构
- 《星报》：柔佛推出购屋与租房援助新计划（2026 年 2 月）
- 《星报》：柔佛现金与租房援助及 RMMJ（2026 年 5 月）
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