新山市中心更新计划：正在重塑海滨与老市区的项目

过去二十年，新山老市区给人的印象一直是“潜力很大、进展很慢”：它就在全区域最繁忙的陆路关口旁边，却常常被外围新兴城镇抢走风头。这个局面正在改变。州政府、依斯干达区域发展局（IRDA）、两国的轨道交通机构，以及多家大型发展商，现在都把资源投向关口周边同一片小小的区域，形成新山有史以来最集中的一波市中心发展。本文把正在重塑新山海滨与老市区的主要项目一次整理清楚：每个项目带来什么、目前进度如何，以及如果你正在看 Causewayz Square（很多买家直接叫它 “Exsim CIQ”）这类市中心项目，这波更新对你意味着什么。

新山市中心发展，背后的推动力是什么？

一句话：RTS Link 加上州政府与 IRDA 打了十多年的基础。轨道交通让市中心重新成为两国之间的“门户”，而早年的公共工程则让这片区域具备了承接私人投资的条件。

具体来说，有三股力量同时在推动：

• 跨境人流。据马来邮报（Malay Mail）报道，长堤每天的使用人次大约在 43 万至 45 万之间。RTS Link 设计运量为每小时每个方向最多 1 万人次，从 Bukit Chagar 到兀兰北（Woodlands North）只需约 5 分钟。这意味着大量每日往返的人流，会集中到市中心一个可以步行到达的交通枢纽。
• 公共部门的前期铺路。“新山市中心转型计划”据报总投入约 18 亿令吉，覆盖市中心 485.62 公顷，从 2013 年开始推行。计划清理并重新打开了 Sungai Segget 河道，改善街景，范围还涵盖 Bukit Timbalan、旧 Lumba Kuda 廉价组屋地段，以及 Bukit Chagar 关口大厦一带。
• 私人资本跟着交通走。大型发展商纷纷在 RTS 车站、关口大厦和旧海关地段旁边布局，带来商场、酒店和住宅，让这一带的日常人流与生活配套明显增加。

宏观背景同样有利：新山市中心位于柔新经济特区（JS-SEZ）范围之内，而新山本身也是依斯干达特区五大旗舰区之一。

新山市中心主要更新项目一览

下表根据发展商、政府机构和主流媒体公布的资料，整理了市中心与海滨一带的主要项目。

Bukit Chagar：RTS 终点站变成目的地

Bukit Chagar 正在从关口后方的一座小山丘，变成新山市中心新的“正门”。RTS 车站位于 Jalan Tun Abdul Razak，两国的海关与移民手续都在车站内完成，旅客只需通关一次，出站就能直接走进新山。

更大的变化在车站周边。2025 年 2 月，Sunway 与 MRT Corp 签署主协议，在车站旁边的土地上兴建总发展值超过 26 亿令吉的综合项目。根据 Sunway 和马来西亚绿色科技与气候变化机构（MGTC）的资料，这个占地约 1.71 公顷的项目包括：

• 一间五星级酒店，以及附带会议设施的款待空间；
• 三栋合共约 1,700 个单位的服务式公寓；
• 约 40 万平方尺的零售、款待与健康空间，其中包括一座购物商场；
• 规划中的教育设施与健康中心；
• 多层转乘停车场，第一阶段（850 个汽车位与 1,015 个摩托车位）目标在 2026 年 11 月 30 日前开放。

Sunway 表示整个项目目标在 2036 年全面完工，所以这是一场长期的蜕变，而不是一两年内就能看到全貌。对附近的屋主来说，实际意义在于：车站一带未来十年将陆续增加酒店、商场和医疗等配套。想了解车站本身的出口与走道，可以看我们的 Bukit Chagar RTS 站指南。

Coronation Square 与新的商业核心

Coronation Square 是一个“城中之城”式的总体规划项目，位于关口的另一侧，第二期已在 2026 年 5 月 7 日动土。这一期包括 Coronation Square Mall（发展商形容为新山市中心最大的购物商场）、一间由 Ascott 管理的酒店，以及两栋住宅。

其中有两项连接设施值得留意：第一，商场规划有一条冷气行人天桥直通 RTS 车站；第二，另有一条行人天桥规划连接 Persada Johor 与苏丹依斯迈关口大厦（BSI）。凯德投资（CapitaLand Investment）担任商场的零售顾问，并与新加坡零售商协会签署备忘录，协助新加坡品牌进入新山市场，由此可以看出规划者希望引进的租户组合。

对这一带的居民而言，一座规模更大、交通更方便的商场，会与现有的 City Square、KOMTAR JBCC 和 R&F Mall 互相补足。Causewayz Square 距离 City Square 和 KOMTAR JBCC 约 1.5 公里，本身也规划了约 9 万平方尺的零售平台，详情可参考 Causewayz Square 商场平台解析。

海滨地带：丹绒布特里与 R&F Princess Cove

丹绒布特里（Tanjung Puteri）海滨已经从海关与港口地带，转型为住宅和休闲区。R&F Princess Cove 位于旧丹绒布特里海关大楼原址，占地 46.94 公顷；根据新海峡时报在动土时的报道，单是第一期就有约 3,200 个公寓单位。

第一期已经完工并有人入住，附设的 R&F Mall 也成了附近居民的日常补给站。我们整理的 NAPIC 数据显示，2021 年至 2026 年 6 月间 Princess Cove 第一期共有 438 宗交易，成交中位数约每平方尺 904 令吉，2026 年的中位数约 967 令吉。这说明靠近关口的完工海景产品，一直有买家愿意接手。如果你在完工海景单位和新项目之间犹豫，可以参考 Causewayz Square 对比 R&F Princess Cove。

海滨对整体更新的意义在于：它让新山市中心拥有许多边境城市没有的优势，一条步行就能到关口的面海住宅带。这一带拥有海景的项目，包括 Causewayz Square 的高楼层单位，都能受惠于这样的环境。

Sungai Segget 与老街文化区

新山的老商业中心，也就是黄亚福街（Jalan Wong Ah Fook）一带，透过 Sungai Segget 河道复兴计划多了一片新的公共空间。这条河曾被列为全马最脏的河流之一，几十年来一直被覆盖在路面之下。IRDA 的计划先整治水质、兴建集中式污水处理厂、改善防洪，再拆除覆盖段，让河道重见天日。

成果就是 Legaran Segget，一条约 1.4 公里的步行廊，分为三个主题景观区：

1. 历史与文化遗产区：包括布吉斯古船 Prahu Pansini 雕塑。
2. 文化与艺术区：公共艺术装置与 Jauhar 水幕。
3. 休闲娱乐区：主广场，以及融入柔佛传统织锦图案的互动灯光隧道。

下一阶段的提升也已经启动。2026 年 10 月，州团结、文化遗产与文化委员会主席宣布，将沿黄亚福街打造历史步道，在市区道路设置可扫描二维码了解历史的路牌，并对小印度进行较大规模的提升，小印度工程预计在屠妖节后展开。官方表示黄亚福街部分属于修饰与局部提升，而非大规模重建；但与 Segget 河道结合起来，这片老街美食与文化区对居民和游客的吸引力会更强。

Causewayz Square 在这波更新中的位置

Causewayz Square 是这片更新区域内规模最大的私人项目之一。它位于丹绒布特里的 Jalan Lumba Kuda，距离新山关口约 600 米，距离 Bukit Chagar RTS 站约 800 米，坐落在约 7.7 英亩的永久地契土地上。

值得一提的是，旧 Lumba Kuda 廉价组屋地段本身就被列入市中心转型计划的范围，所以这个项目正是该计划希望带动的更新的一部分。重点如下：

• 规模：四栋大楼（Axis、Brixton、Coven、Dover），合共 4,525 个单位，最高 63 层，分五期兴建。
• 进度：2025 年 9 月 2 日开始打桩；2026 年 1 月颁发价值 12 亿令吉、为期 34 个月的主体建筑合约；目标约 2030 年完工。
• 配套：约 9 万平方尺的平台零售、29 项平台设施，以及位于 57 楼和 60 楼的空中平台。
• 连接：发展商提出了一条通往关口与 RTS 一带的行人天桥方案，目前仍属建议阶段，尚未兴建或确认。现阶段可经由街道步行前往，路线详见 从 Causewayz Square 步行到 CIQ 与 RTS。

想全面了解栋别、户型和设施，可以阅读 Causewayz Square 完整买家指南。最新 SPA 价格表，欢迎 WhatsApp 我们索取。

新山市中心更新，对买房的人意味着什么？

城市更新并不保证房价一定上涨，但它会改变买家和租客真正在意的基本面。从过往经验来看，一个区域一旦同时拥有大型轨道交通终点站、新商场、新酒店和优质公共空间，位置好的住宅往往会获得更强的需求，因为日常生活变得更方便，这个区域本身也成为人们愿意前往的目的地。关于背后的逻辑和其他轨道城市的经验，可以参考 RTS 如何影响新山房价。

不同类型的买家，可以这样看：

• 在新加坡上班的通勤族：离 Bukit Chagar 越近，越能享受 5 分钟过境的便利。能否步行到车站，是最关键的便利因素，可参考 新山 RTS 站附近公寓清单。
• 出租投资者：新酒店、商场、办公空间和医疗设施，会让租客来源不再只限于跨境上班族，也包括酒店、零售、医护从业员和外来专业人士。
• 自住家庭：河畔步道、公园、老街文化区和更大的商场，让住在市中心不只是“方便”，而是真正“宜居”。
• 长期持有者：不少项目要到 2030 年甚至更晚才完成（Sunway 车站项目目标 2036 年），所以全貌需要时间才会浮现。投资期较长的买家，通常更能享受这条时间线带来的变化。

当然，具体项目本身仍然最重要：到车站的距离、地契性质、完工时间、户型设计和管理费，都和区域前景一样值得仔细比较。

看市中心更新新闻时，买家该留意什么？

最实用的做法，是把每一则更新新闻都放回“时间、距离、功能”三个问题来看。这样既能看清机会，也能避免被宣传语带着走。

1. 看时间：动土、开放和全面完工是三个不同的节点。例如 Bukit Chagar 的转乘停车场第一阶段目标 2026 年底开放，但整个综合项目要到 2036 年才全面完成。买房时应把项目的完工期，与你自己的入住或出租计划对照起来。
2. 看距离：同样叫“市中心”，步行五分钟和开车十分钟的生活体验完全不同。建议亲自从单位所在位置走一趟到关口或车站，感受路线、坡度与遮荫情况，而不是只看地图上的直线距离。
3. 看功能：新商场、新酒店、新医疗中心和新公园，各自带来的是不同类型的人流与租客。想自住的人更看重生活配套与休闲空间，想出租的人则可以留意哪些设施会带来稳定的上班族与专业人士需求。
4. 看官方用语：“已完工”“建造中”“已动土”“建议中”“规划中”代表不同的确定程度。像 Causewayz Square 的行人天桥目前属于发展商提出的建议方案，阅读资料时应以官方的最新公布为准。
5. 看整体组合：单一项目的影响有限，真正改变区域面貌的，是交通、商业、公共空间与住宅一起到位。新山市中心目前正好处在多个项目同时推进的阶段，这也是它近年受到关注的原因。

如果你对某个项目的进度或位置有疑问，欢迎 WhatsApp 我们，我们会根据公开资料为你整理重点，并安排实地了解周边环境。

时间线：新山市中心更新的关键节点

根据已公布的消息，各项目的关键时间点如下：

• 2013 年：IRDA 展开市中心转型及 Sungai Segget 工程。
• 2015 年：R&F Princess Cove 在旧丹绒布特里海关地段动土。
• 2025 年 2 月：Sunway 与 MRT Corp 签署 26 亿令吉 Bukit Chagar 公交导向发展主协议。
• 2025 年 9 月：Causewayz Square 开始打桩。
• 2026 年 1 月：Causewayz Square 颁发 12 亿令吉主体建筑合约。
• 2026 年 5 月 7 日：Coronation Square 第二期（商场、酒店、住宅）动土。
• 2026 年 10 月：宣布黄亚福街与小印度翻新计划。
• 2026 年 11 月 30 日（目标）：Bukit Chagar 转乘停车场第一阶段开放。
• 2027 年 2 月（目标）：RTS Link 载客通车，车费将另行公布。
• 约 2030 年（目标）：Causewayz Square 完工。
• 2036 年（目标）：Sunway Bukit Chagar 项目全面完工。

想知道这些项目和具体单位之间的关系？WhatsApp 我们，我们可以为你讲解 Causewayz Square 的位置、各栋特点，并提供最新 SPA 价格表。

资料来源

• The Star – Bringing life back to downtown JB
• IFLA APR – Sungai Segget Rejuvenation Project
• Sunway Property – RM2.6b 公交导向项目主协议
• MGTC – Reshaping Johor’s landscape
• Malay Mail – RTS 终点站 26 亿令吉综合项目
• CapitaLand – Coronation Square Mall 动土
• NST – Princess Cove will be landmark project
• The Star – 黄亚福街与小印度翻新计划

本文为一般资讯，并非财务建议。