The Asteriaz 对比 SKS Habitat 与 Kebun Teh 旧公寓

在新山 Kebun Teh 与 Larkin 一带看房，你一定会听到三个名字：老牌的 SKS Habitat Larkin、Zennith Suites（Pangsapuri Kebun Teh）这类旧公寓，以及 EXSIM 的新项目 The Asteriaz @ Kebun Teh。三者都在 80350 邮区，靠近 KSL City 和 Holiday Plaza，也都吸引同一类买家：想住得离新山市中心不远，但又不想付市中心的价钱。本文把它们并排比较，帮你判断自己适合“马上买现房”，还是“买进一栋几年后才完工的新楼”。

我们只谈实际的东西：楼龄、地契、户型、设施、每平方尺叫价、租金数据，以及前往 CIQ 和 RTS 的交通。想先全面认识新项目，可以看 The Asteriaz 完整指南；想了解整个区域，可以看 Kebun Teh 区域指南。

SKS Habitat Larkin、Zennith Suites 与 The Asteriaz 一览

一句话总结：SKS Habitat 和 Zennith Suites 是已完工的租赁地契项目，入场价较低；The Asteriaz 是全新的单栋租赁地契大楼，设施概念和户型设计都更新。

以上叫价与租金取自房产网站挂牌资料（PropertyGuru 与 myrumahbaru，2026 年 11 月查阅），属于屋主的开价，并非实际成交价，会随新挂牌而变动。

楼龄差别：新楼到底改变了什么？

三者最大的差别在于楼龄：Zennith Suites 已有十多年历史，SKS Habitat 也已入住多年，而 The Asteriaz 在 2029 至 2030 年左右交屋时将是全新大楼。

新楼的价值不只是外观好看。它的设计贴近今天的居住与出租习惯：户型更省空间、有可以在家办公的书房角落、预留电动车充电车位，设施组合在出租照片上也更吸睛。电梯、水泵、公共区域都从交屋那天才开始计算使用年限。买新楼的业主还受标准 Schedule H 买卖合约保障，交屋后有 24 个月瑕疵保修期，期间符合条件的瑕疵由发展商负责修理。

旧楼也有自己的优点。你可以亲自走走走廊、试试等电梯要多久、和管理处聊一聊，亲眼看到设施保养得如何。邻居是谁、停车位够不够、单位实际租得多少钱，全都一清二楚。对一些买家来说，这份确定性比“新”更重要。

怎么看待楼龄？

• 自住买家：如果希望未来 10 到 20 年都住得舒服、房子保持新鲜感，通常会偏向新楼。
• 重视租金回报的买家：想从第一天就有收入，往往会先看已完工的现房。
• 长期投资者：会想象到了 2035 年，今天的新项目都变成“旧盘”时，自己的楼和周边相比是什么位置。

户型比较：1+1、2 房与 3 房

The Asteriaz 主打两种户型，560 平方尺 1 房加书房，以及 915 平方尺 3 房；SKS Habitat 和 Zennith Suites 则提供从单间到 4 房、范围更广的旧式户型。

The Asteriaz 的 A 型 560 平方尺，有一间卧室、一个书房和一间浴室。书房是这个户型的关键：可以当在家办公的工作间、客房角落或婴儿房，比传统单间灵活得多。我们在 The Asteriaz 560 平方尺 1+1 解析 中有详细说明。915 平方尺的 B1 与 B2 都是 3 房 2 浴的家庭户型，其中 B1 附阳台。

SKS Habitat 的户型从 603 平方尺的 1 房开始，另有 753 与 829 平方尺的 2 房，以及 958 与 969 平方尺的 3 房。这些面积比 The Asteriaz 同类户型稍大，这在上一轮周期设计的项目中很常见。Zennith Suites 则有约 425 至 523 平方尺的小型单间、约 945 至 965 平方尺的 3 房，以及最大约 1,632 平方尺的 4 房大单位。

哪种户型适合哪类买家？

1. 单身上班族或小两口：The Asteriaz 1+1 或旧盘单间。1+1 多一个书房；旧盘单间入场价更低。
2. 小家庭：The Asteriaz 915 平方尺 3 房，或 SKS Habitat 3 房，取决于你要新楼还是马上入住。
3. 三代同堂：Zennith Suites 的 4 房大单位，面积是新项目很少提供的。

设施比较：两层空中平台对比传统公寓设施

The Asteriaz 的设施更丰富、主题更鲜明，分布在 10 楼、11 楼和 43 楼顶层；Kebun Teh 旧公寓一般提供泳池、健身房、桑拿和烧烤区等传统配置。

The Asteriaz 的 10 楼平台包括 Luna Pool、Luna Bay、Moon Bath、Cosmic Kids Pool 儿童池、Galaxy Pavilion、Orbit Fit、脚底按摩步道、篮球场、可打匹克球与羽毛球的 Galaxy Venue、Cosmic Library 图书角、Galactic Playground 与 Cosmic Playhouse。11 楼是 Nova Gym 健身房。43 楼则有 Moon Deck、香草花园、Starlit Grill 烧烤区与 Eclipse Dining 空中餐厅，让住户在高空欣赏城市景色、聚会用餐；底层是 Starlight Lobby 大堂。完整介绍请看 The Asteriaz 设施全览。

SKS Habitat 提供游泳池与儿童池、健身房、桑拿、多功能厅、游乐场和烧烤区，配 24 小时保安，大楼下方还有 5 层商场空间。Zennith Suites 有游泳池、按摩池、健身房、桑拿、烧烤区和儿童游乐场，底层设商店。这些都是实用、住户天天会用到的设施。

差别主要体现在生活品质和出租宣传上。顶楼空中餐饮平台、专用的匹克球与羽毛球场，都是年轻租客和家庭在比较房源时会注意到的亮点。

价格比较：旧公寓每平方尺叫价与 The Asteriaz 的 SPA 价

以每平方尺计算，Kebun Teh 与 Larkin 的旧公寓价格明显低于新项目；The Asteriaz 则以发展商 SPA 价格表为准，可以向我们索取。

房产网站数据可以看出二手市场的大致水平。PropertyGuru 上 SKS Habitat 的二手叫价约 RM328,000 至 RM620,000，折合每平方尺约 RM362 至 RM663；Zennith Suites 叫价约每平方尺 RM362 至 RM489。更大范围的数据方向一致：以 NAPIC 为基础的资料显示，Kebun Teh 旧盘中位数约每平方尺 RM486；myrumahbaru 统计 Larkin 过去 24 个月共 15 宗成交，中位数约每平方尺 RM453。

在新山，新项目价格一般会比同类二手房高，因为买家买的是全新大楼、全新设施、按进度付款的安排以及瑕疵保修。这个差价是正常现象，也正是同一条街上两位买家会做出不同决定的原因。The Asteriaz 560 平方尺与 915 平方尺户型的最新 SPA 价格表，请 WhatsApp 我们。

付款时间也是价格的一部分

买现房，一般签约时付 10%，余款在 SPA 规定期限内一次付清。买 Schedule H 新项目，则是按工程进度分期付款，银行只就已发放的贷款部分收取利息，资金压力分散在整个建造期，很多买家觉得更容易规划。完整步骤请看 新山买新房完整流程。

出租潜力：现在就收租，还是几年后推出全新产品？

Kebun Teh 旧公寓可以马上产生租金收入；The Asteriaz 则会在 2029 至 2030 年左右，以区内最新产品之一的身份进入租赁市场。

目前挂牌显示，Zennith Suites 单间叫租约每月 RM1,500 至 RM1,600，整间 3 房约 RM2,200。SKS Habitat 的叫租约每月 RM750 至 RM3,200，视单位与出租方式而定。整个 Larkin 区的 3 房叫租大多落在 RM1,800 至 RM2,200 之间。

The Asteriaz 还在建造中，因此暂时没有租金记录。它将为市场带来一栋设施齐全的全新大楼，而从过往经验看，新楼通常更容易在周边旧盘中脱颖而出。它的租客来源，很可能与今天在 Kebun Teh 租房的人群相同：KSL City 和 Holiday Plaza 的上班族、本地专业人士、小家庭，以及开车去 CIQ 过关到新加坡上班的通勤族。想计算任何一个选项的回报，可以参考 租金回酬计算示范。

地点与交通：KSL City、CIQ 与 RTS

三个项目同样位于 Kebun Teh 与 Larkin 一带；The Asteriaz 距离新山 CIQ 约 3.2 公里路程，非繁忙时段车程约 10 分钟。

The Asteriaz 位于 Jalan Kebun Teh 旁的 Jalan Abad。KSL City 直线距离约 630 米，开车约 2.2 公里；Holiday Plaza 约 546 米；City Square 约 2.9 公里；Mid Valley Southkey 约 3.3 公里。Bukit Chagar 的 RTS 站直线距离约 2.9 公里，所以对 RTS 来说，The Asteriaz 属于“开车可达”而不是“步行可达”的地点。发展商建议提供往返 CIQ 与 RTS 的接驳巴士。路线和车程请看 从 The Asteriaz 到 CIQ 与 RTS。

位于 Taman Larkin Perdana 的 SKS Habitat 和 Kebun Teh 的 Zennith Suites，也同样处在 Larkin、KSL City 与市中心之间。根据新加坡陆路交通管理局与交通部 2026 年 10 月的联合公布，RTS Link 载客服务目标在 2027 年 2 月启用，预计会惠及整个新山生活圈，包括 Kebun Teh 这类开车可达的社区。

该怎么选？

按时间表和用途来选：想马上使用、入场价低，旧盘较合适；重视新楼、现代户型和分期付款，The Asteriaz 较合适。

• 选 Kebun Teh 旧公寓或 SKS Habitat，如果你需要几个月内入住或出租、想先亲眼看实际单位再买，或者希望每平方尺入场价尽量低。
• 选 The Asteriaz，如果你想要设施齐全的新家、喜欢带书房的 1+1 或实用的 3 房、可以等到 2029 至 2030 年左右，并且喜欢建造期间按进度付款。
• 也可以考虑 The Celestz：如果你喜欢同一地段，但想要三钥匙户型，请看 The Asteriaz 对比 The Celestz。

不管选哪一条路，都建议在不同时段去看房，仔细阅读买卖合约或现有地契，并预留家具装修预算。想要 The Asteriaz 最新 SPA 价格表，或一份 Kebun Teh 选项对比清单，欢迎 WhatsApp 我们。

实地比较：看旧盘与看新盘，各要检查什么？

看已完工的旧公寓，重点是“现在的状况”；看建造中的新项目，重点是“合约写了什么”。两种检查方式不同，但目的一样：确保你买到的单位符合自己的计划。

看 SKS Habitat、Zennith Suites 等旧公寓时

• 公共区域保养：大堂、走廊、泳池和健身房是否干净，设施有没有长期停用。
• 电梯与停车：在早上上班时段去一次，看等电梯要多久、访客车位够不够。
• 管理账目：向管理机构（JMB/MC）了解管理费是否按时调整、偿债基金是否充足，以及近期有没有大型维修计划。
• 单位本身：检查渗水、墙面裂痕、窗框和浴室防水，旧单位往往需要预留翻新预算。
• 地契剩余年限：租赁地契项目要核对剩余年限，这会影响将来转售和贷款。
• 实际租金：同一栋楼目前的出租挂牌与空置情况，是最直接的出租参考。

看 The Asteriaz 这类新项目时

• SPA 关键条款：交屋期限、交屋配备清单、车位配置和土地用途类别。
• 具体单位：确认你看中的那一列单位的户型图、座向，以及是否高于 10 楼设施平台。
• 付款安排：了解 Schedule H 进度付款的各阶段，提早做好贷款预审。
• 交屋验收：拿钥匙后在 24 个月瑕疵保修期内仔细检查、按程序提报，修理由发展商负责。
• 拟议安排：接驳巴士等拟议服务，以发展商书面文件为准。

两种检查清单放在一起看，就能看出两条路的本质差别：旧盘的不确定性在“房子本身”，你可以亲眼检查；新盘的保障在“合约与保修”，你可以按条款追踪。前者适合想马上入住、愿意自己处理翻新的人；后者适合希望拿到全新单位、按部就班规划资金的人。

另外，不论新旧，都建议在下雨天或晚上再去一次。下雨时可以看出排水和有盖走道是否完善，晚上则能感受照明、保安和周边环境。这些细节往往在白天的样品屋或看房行程中被忽略，却直接影响日后住得舒不舒服、租客愿不愿意续约。

一个简单的决定方法

把你的需求写成三栏：什么时候要用、预算上限多少、最在意的是什么（例如步行到商场、设施、户型或租金）。如果“几个月内要用”排在第一，答案通常是旧盘；如果“全新、设施、保修”排在前面，而且能等到 2029 至 2030 年左右，The Asteriaz 会更符合你的期待。也可以两边都看过一次，再拿实际看到的情况来对照。对投资者来说，还可以多问一个问题：五年、十年后，哪一个单位在租房平台上更能吸引租客？从过往经验看，楼龄较新、设施较完整的项目，通常在同区比较时更有优势。想要一份 The Asteriaz 与 Kebun Teh 旧盘的对比资料和最新 SPA 价格表，欢迎 WhatsApp 我们。

资料来源

• PropertyGuru：SKS Habitat 项目页
• myrumahbaru：Zennith Suites
• myrumahbaru：Larkin 区域数据
• The Asteriaz @ Kebun Teh 项目资料
• The Asteriaz 项目网站
• LTA：RTS Link 目标 2027 年 2 月启用

本文为一般资讯，并非财务建议。