The Asteriaz 的设施分布在四个区域：底层的 Starlight Lobby 大堂、10 楼主设施平台（约 14 项设施，包括 Luna Pool、Luna Bay、Moon Bath、Cosmic Kids Pool、可打匹克球和羽毛球的 Galaxy Venue、Hoop Court 篮球场等）、11 楼的 Nova Gym 健身房，以及 43 楼顶层的 Moon Deck、Herbs Garden、Starlit Grill 和 Eclipse Dining。全部设施采用太空主题，由单栋 848 个单位共享。
很多人在搜寻 The Asteriaz 设施时，第一眼会被发展商取的名字弄糊涂：Moon Bath 是什么？Galaxy Venue 在哪一层？健身房是在泳池平台上，还是独立楼层？这篇文章把新山 Kebun Teh 的 The Asteriaz 设施逐层拆开来讲，用白话说明每一项是做什么用的，并分析这套设施如何同时支撑自住体验和出租需求。项目的整体资料，例如户型、地契和地点，可以参考我们的The Asteriaz 完整指南。本文只专注在设施，因为对新山的服务式公寓来说，设施本身就是买家付钱买的一部分，也是租客比较时最先看的东西。
The Asteriaz 设施总览
The Asteriaz 把设施分成上下四个区域，绝大部分活动集中在 10 楼平台。下表根据 EXSIM 的设施平面图与项目资料整理。
| 楼层 | 设施 | 适合谁 |
|---|---|---|
| 底层 / 地面层 | Starlight Lobby 住户大堂、落客区、Cosmic Arrival 落客广场、临街商铺 | 进出、收快递、日常采买 |
| 10 楼（主平台） | Luna Pool、Luna Bay、Moon Bath、Cosmic Kids Pool、Galaxy Pavilion、Orbit Fit、Reflex Path、Hoop Court、Galaxy Venue、Cosmic Library、Galactic Playground、Cosmic Playhouse、Moon Lounge、Cosmic Lounge | 家庭、游泳爱好者、爱运动的住户、想安静一下的人 |
| 11 楼 | Nova Gym 健身房 | 日常锻炼 |
| 43 楼（顶层） | Moon Deck 空中花园、Herbs Garden 香草园、Starlit Grill 烧烤平台、Eclipse Dining 空中餐区 | 请客聚会、看夜景 |
设计思路很清楚：把热闹、会湿、会吵的设施集中在同一个平台，健身房独立一层，顶楼留给聚餐和景观。这样的分区通常让整栋楼住起来比较安静，楼下小朋友在游乐场办生日会，也不会影响图书室里看书的人，或顶楼烧烤的住户。
10 楼泳池区：Luna Pool、Luna Bay、Moon Bath 与 Cosmic Kids Pool
10 楼平台一共有四个水上设施，不同年龄层可以同时使用而不互相干扰。Luna Pool 是主泳池，Luna Bay 和 Moon Bath 偏向休闲浸泡，Cosmic Kids Pool 则专门给小孩。
Luna Pool 与 Luna Bay
Luna Pool 是整个平台的焦点，也是将来宣传照和租房广告里最常出现的画面。旁边的 Luna Bay 是比较放松的水域。对住户来说，好处是有得选：有人在一边游来回，有人在另一边泡水聊天，不必全部人挤在同一个长方形泳池里。
Moon Bath
Moon Bath 在平面图上是独立的水上设施，可以理解为偏向养生、浸泡的角落，而不是用来游泳的池。发展商目前没有公布每个泳池的详细规格，如果你很在意水深、长度或是否有温水，订购前可以先向我们索取设施平面图。
Cosmic Kids Pool 儿童池
独立的儿童泳池是新山家庭买家最先看的设施之一。把小孩安排在浅水区，大人用主泳池会更舒服，家长也比较放心。再加上旁边的游乐场和游戏屋，10 楼基本上就是一个完整的亲子平台。
运动设施：Galaxy Venue、Hoop Court、Orbit Fit 与 Nova Gym
The Asteriaz 的运动设施涵盖球拍运动、篮球、户外锻炼和完整健身房，比 Kebun Teh 一带很多旧公寓都齐全。其中最亮眼的是 Galaxy Venue，一个可以打匹克球和羽毛球的球场。
Galaxy Venue（匹克球与羽毛球）
匹克球这几年在马来西亚流行得很快，楼里自带球场是很实际的卖点。项目问答资料形容 Galaxy Venue 为室内场地，意思是下雨或中午太热时也照样可以打。羽毛球在柔佛本来就是最多人玩的运动之一，一个共享球场可以照顾到很多住户。
Hoop Court 篮球场
Hoop Court 设在 10 楼平台，是给青少年和年轻人的户外篮球空间。这类设施能让大一点的孩子不用出门也有地方消耗体力。
Orbit Fit 与 Reflex Path
Orbit Fit 是户外健身区，Reflex Path 是脚底按摩步道。两者都适合喜欢在户外做轻度运动的人，例如退休人士，或是陪孩子游泳时想顺便活动一下的父母。
Nova Gym（11 楼）
Nova Gym 独立设在 10 楼平台正上方的 11 楼。对这种规模的大楼来说，健身房独立一层很有好处：器材的声音不会影响泳池和休息区，健身房也有足够面积，算是真正的训练室，而不是平台上的一个小角落。
亲子与安静空间：Galactic Playground、Cosmic Playhouse 与 Cosmic Library
10 楼还有三个照顾小孩和安静时光的空间：户外游乐场、游戏屋和图书室。这正是 The Asteriaz 不只是投资产品、也适合一家人自住的原因。
- Galactic Playground：户外儿童游乐场，靠近儿童池，家长可以同时看顾。
- Cosmic Playhouse：给年纪较小孩子的游戏空间，下雨的午后特别实用。
- Cosmic Library：图书室，也可以当作安静的读书角或远程办公地点，不必整天待在单位里。
- Galaxy Pavilion、Moon Lounge、Cosmic Lounge：有遮蔽的座位与休息区，适合小型聚会、简单会面，或等孩子玩的时候坐一坐。
对考虑 915 平方尺三房户型的买家来说，这些空间是价值的重要部分。游泳、玩耍、阅读、运动全部在楼里解决，周末就不必一家人开车到处跑。
43 楼顶层：Moon Deck、Herbs Garden、Starlit Grill 与 Eclipse Dining
43 楼顶层是 The Asteriaz 的社交空间，以空中花园、香草园和用餐区为主，也是住户最常用来招待朋友的地方。
- Moon Deck：有景观设计的顶楼花园，可以看新山市景。
- Herbs Garden：香草园，为顶楼增加绿意，氛围更柔和。
- Starlit Grill：烧烤平台，适合周末聚会和庆祝活动。
- Eclipse Dining：空中用餐区，适合私人晚餐或团体聚餐。
顶楼烧烤和用餐空间在新山很受欢迎，因为住户不必订餐厅也能请亲友来聚。对投资者来说，高楼层的用餐平台很上镜，能让租房广告在附近旧楼之中脱颖而出。大楼交屋后，这类空间一般会通过预约系统管理，规则由管理机构制定，拿钥匙时可以顺便问清楚。
大堂、电梯与日常便利
每天真正影响生活质量的，往往是最不起眼的设施：大堂、落客区和电梯。The Asteriaz 在底层设有住户专用的 Starlight Lobby 和落客区，地面层有 Cosmic Arrival 落客广场，以及临街商铺。
电梯方面，848 个单位配 8 部客梯加 1 部服务电梯，平均约每 106 户一部客梯。独立的服务电梯能把装修材料、家具运送和搬家安排在住户电梯之外，这在交屋后第一年特别重要，因为那段时间很多业主同时在装修。
项目内的临街商铺也增加了便利，哪怕只是几间卖日常用品的店，也能省下一趟车程。走出大楼，Holiday Plaza 约 550 米，KSL City 购物中心根据项目资料约 4 分钟车程，大采购也很方便。
The Asteriaz 设施与 The Celestz、Causewayz Square 比较
EXSIM 在新山的三个项目设施都很丰富，但侧重点不同：The Asteriaz 偏向家庭与休闲，The Celestz 多了共享办公和娱乐室，位于市中心的 Causewayz Square 规模最大，平台有 29 项设施，另有空中平台。
| 项目 | The Asteriaz | The Celestz | Causewayz Square |
|---|---|---|---|
| 主平台 | 10 楼，约 14 项设施 | 泳池平台，设 Starlight 无边泳池 | 12 楼平台，29 项设施 |
| 空中设施 | 43 楼 Moon Deck、烧烤与用餐区 | 空中花园与空中烧烤 | Axis 60 楼空中平台；Brixton/Dover 57 楼 |
| 健身房 | 11 楼 Nova Gym | 两层式健身房 | 健身室加户外健身区 |
| 球场 | Galaxy Venue（匹克球、羽毛球）、Hoop Court | 羽毛球、半场篮球、多功能厅 | 篮球场、多功能厅（匹克球、羽毛球） |
| 工作 / 休闲空间 | Cosmic Library、休息区 | 阅读室、共享办公、卡拉 OK 与游戏室 | 美食厨房、休息区 |
如果你在 Kebun Teh 的两栋之间犹豫，可以看我们的The Asteriaz 对比 The Celestz，里面详细比较户型和进度；The Celestz 项目页有完整资料。想看市中心的选择，请参考 Causewayz Square 买家指南。
管理费：维持这些设施要多少钱？
设施的维护开销来自每月管理费。房产网站列出的 The Asteriaz 管理费约每平方尺 RM0.51，换算下来 560 平方尺单位每月约 RM286，915 平方尺单位每月约 RM467（未含偿债基金）。
| 户型 | 面积 | 估算管理费（每平方尺 RM0.51） |
|---|---|---|
| A 型（1 房 + 书房） | 560 平方尺 | 每月约 RM286 |
| B1 / B2 型（3 房） | 915 平方尺 | 每月约 RM467 |
以上只是根据网站费率估算，最终管理费和另外收取的偿债基金以买卖合约（SPA）及日后管理机构的决定为准，请以最新销售文件确认。换个角度看：单栋 848 户一起分摊，一整套设施的维护费用可以摊得比较薄，不像小型精品公寓那样容易推高管理费。
这些设施对出租和转售有什么帮助？
在一个以旧公寓为主的成熟区域，设施齐全的新楼比较容易吸引租客和日后的买家。根据房产网站资料，Kebun Teh 一带的旧盘，例如 2013 年完工的 Zennith Suites，月租大约 RM1,500–2,200；一栋拥有泳池、球场和顶楼平台的新楼，竞争的是品质，而不只是价格。
- 广告吸引力：顶楼用餐区、亲子泳池平台和室内球场，照片好看，卖点清楚。
- 租客层面更广：家庭、年轻上班族和往返新加坡的通勤族，都能找到自己在意的设施。
- 有利分房出租：三房单位按房出租时，共享设施会让居住空间感觉比实际面积大。
- 自住满意度：如果自己住，可以用低于新山市中心的入门价位，享受度假村式的设施。
从过往经验看，新山买家在同一区比较二手房时，往往更偏好较新、管理良好、设施齐全的大楼。交屋后维护得好，才能把这个优势保持下去，所以大楼完工后积极参与管理机构的事务，是很值得的。
想要最新的设施平面图、单位选择或 SPA 价格表？WhatsApp 我们，我们会把最新资料发给你，或到 The Asteriaz 项目页查看完整资料。
订购前怎样检查设施规划？
设施是服务式公寓价值的重要一环，订购前花一点时间看清楚设施规划，可以帮你选到更合适的单位。以下几点是看展厅或看资料时值得注意的。
先拿到完整的设施平面图
宣传册上的效果图通常只展示最漂亮的角度。请向我们索取 10 楼、11 楼和 43 楼的设施平面图，看清楚泳池、儿童区、球场和休息区的相对位置，以及从电梯大堂走到各设施的路线。平面图越完整，你越容易想象将来真正的使用情况。
根据生活习惯选择楼层
The Asteriaz 的主设施平台在 10 楼，顶楼平台在 43 楼。喜欢俯瞰泳池绿意的人，可以考虑平台以上不远的楼层；偏好开阔市景和更高私密度的人，则可以考虑较高楼层。两种选择各有好处，重点是配合你自己或目标租客的偏好。
了解设施的使用规则
交屋后，球场、烧烤平台和用餐区一般需要预约，部分设施可能另收少量费用，规则由管理机构决定。如果你打算出租，最好事先了解租客能否使用全部设施、需要什么门禁卡，以及访客的使用规定，这些都会影响租客的满意度。
为家人的需要多想一步
有小孩的家庭可以留意儿童池和游乐场旁边是否有家长休息的座位；家中有长辈的，可以看看从电梯到 Reflex Path 脚底按摩步道和休息区的路线是否顺畅。这些细节看起来不起眼，却是每天都会用到的。
出租投资者的检查重点
如果主要用来出租，请想一想目标租客最在意什么：年轻上班族重视健身房和共享空间，家庭租客重视儿童设施，短期住客则看重顶楼景观和泳池。挑选单位时，把这些设施的位置和你的单位一起考虑，日后写租房广告时也更有说服力。
看完平面图仍有疑问？WhatsApp 我们，我们可以协助你对照户型和楼层，找出最符合需求的单位。
一周设施使用示范：三种住户怎么用 The Asteriaz
设施清单看起来很长，但真正有价值的，是它们能不能融入日常作息。以下用三种典型住户，示范一周里怎样使用 The Asteriaz 的设施，帮助你判断这套设施是否适合自己或目标租客。
住户一：在新加坡上班的年轻上班族
- 平日早上：出门前到 11 楼 Nova Gym 做 30 分钟训练，健身房独立一层，不必和泳池区的人流挤在一起。
- 平日晚上：回家后在 Luna Pool 游几圈放松，或在 Cosmic Library 安静地处理邮件。
- 周末：约朋友到 Galaxy Venue 打一场匹克球，晚上在 43 楼 Starlit Grill 烧烤看夜景。
住户二：有小孩的本地家庭
- 放学后：孩子在 Cosmic Kids Pool 和 Galactic Playground 玩，家长在 Galaxy Pavilion 坐着看顾。
- 下雨天：Cosmic Playhouse 让小朋友在室内也有地方活动，Cosmic Library 可以陪孩子做功课。
- 周末：大一点的孩子在 Hoop Court 打篮球，全家晚上在 Eclipse Dining 为长辈庆生，不必另外订餐厅。
住户三：退休或半退休的长辈
- 清晨：在 Reflex Path 脚底按摩步道慢走，再到 Orbit Fit 做伸展运动。
- 午后：在 Moon Bath 泡水放松，或在 Moon Lounge 与邻居聊天。
- 傍晚：到 43 楼 Herbs Garden 和 Moon Deck 散步，看新山市景。
同一套设施能照顾三种完全不同的生活节奏，这正是 The Asteriaz 设施规划的长处：不同年龄的住户各有各的空间，彼此不互相干扰。对出租业主来说，这也代表单位能吸引的租客群更广。
偿债基金：让设施保持良好状态的长期储备
除了每月管理费，分层物业的业主还要缴付偿债基金（Sinking Fund）。两者用途不同：管理费支付保安、清洁、电梯保养和保险等日常开销；偿债基金则存在独立户口，专门用于大型维修和更换，例如重新粉刷外墙或更换电梯。
根据《2013 年分层管理法令》，偿债基金一般为管理费的 10%，联合管理机构或管理机构可在大会上决定调整，但不少于 10%。以前文估算的管理费计算，The Asteriaz 的偿债基金大约如下：
| 户型 | 估算管理费 | 估算偿债基金（管理费的 10%） | 每月合计（估算） |
|---|---|---|---|
| A 型（560 平方尺） | 约 RM286 | 约 RM29 | 约 RM315 |
| B1 / B2 型（915 平方尺） | 约 RM467 | 约 RM47 | 约 RM514 |
以上同样只是估算，实际费率以 SPA 和日后管理机构的决定为准。对一栋拥有四个水上设施、室内球场和顶楼平台的大楼来说，偿债基金就是确保十年、二十年后泳池和电梯仍然保持良好状态的关键。
业主可以怎样参与？交屋后，发展商须在 12 个月内召开联合管理机构首次大会。积极出席大会、了解年度预算和维修计划，甚至参选委员会，都能帮助大楼长期维持高水准。对重视转售价值的业主来说，一栋设施保养良好、账目清楚的大楼，往往更受日后买家青睐。想了解单位的最新资料，欢迎 WhatsApp 我们。
资料来源
- StashAway：马来西亚偿债基金与管理费指南（2026）
- Mah Weng Kwai & Associates：分层管理交接时间表
- The Asteriaz @ Kebun Teh 项目资料（设施平面图）
- The Asteriaz 项目网站
- MyRumahBaru：The Asteriaz @ Kebun Teh（管理费、周边设施）
- EdgeProp：The Asteriaz @ Kebun Teh
- The Celestz 项目网站
- MyRumahBaru：Zennith Suites, Kebun Teh
本文为一般资讯，并非财务建议。