The Asteriaz 560 平方尺 1+1 房：入门单位解析

很多人搜索“Asteriaz 价格”，其实问的都是同一个单位：A 型 1+1。560 平方尺是整栋楼最小的户型，也是大部分首购族和投资者的起点，网上看到的“起价”通常就是它。与其重复一个会随楼层和批次变动的价格，这篇文章更想讲清楚：560 平方尺到底给你什么空间、怎么拿它和 Kebun Teh 一带旧公寓比较价值、每个月要花多少钱持有，以及它最适合哪类人。想先看整个项目的资料，可以从 The Asteriaz @ Kebun Teh 完整指南开始。

The Asteriaz A 型 1+1 是什么单位？

A 型是 560 平方尺的服务式公寓单位，1 间卧室、1 间独立书房、1 间浴室。它是 The Asteriaz 的入门户型；The Asteriaz 是 EXSIM 位于新山 Larkin 区 Jalan Kebun Teh 旁 Jalan Abad（邮区 80350）的单栋项目，共 848 个单位、楼高 40 层以上。

3 房户型另有专文介绍，也可以在 The Asteriaz 项目页面查看；本文只专注在 1+1。

560 平方尺的格局，日常怎么用？

1+1 单位分成客厅、餐厅与厨房一体的公共区，加上卧室、书房和一间浴室。比起一般的 1 房或单间，多出来的书房让空间用途灵活很多。

“+1”书房的几种用法

560 平方尺里的书房不大，但它改变了整个单位的使用方式。常见的安排有：

• 居家办公室：放一张书桌和书架，适合混合办公的人，工作不必搬进卧室。
• 客房或婴儿房：放沙发床或婴儿床，父母来访或家里有小宝宝时很实用。
• 储物或衣帽间：两地生活、在新加坡和新山各放一套物品的屋主特别需要。
• 提升出租吸引力：广告写“1 房 + 书房”，能同时吸引单身和情侣，而不只是单身租客。

客厅与厨房

这个面积的 1+1 通常采用开放式客餐厨设计。实际摆设大约是一张三人沙发、一张 2 至 4 人餐桌，厨房沿一面墙排开。不同座向的窗户位置和厨房配置可能略有差别，建议向发展商索取你看中那一列单位的户型图。

车位与收纳

房产平台资料显示 A 型配 1 个车位。单身或只有一辆车的夫妻通常够用；下订前请在销售文件中确认车位配置。

560 平方尺 1+1 最适合哪些人？

A 型单位适合重视入场门槛低、月供负担可控、又好出租的买家，特别是以下四类人。

1. 在新山首次置业的人：以较小面积进入有完整设施的新楼，年轻上班族可以从租房转为自住，离 KSL City、Holiday Plaza 和市中心都近。
2. 新加坡通勤族：离新柔长堤关卡 CIQ 约 3.2 公里、开车约 10 分钟，作为平日落脚处，又不必负担大单位的成本。
3. 出租投资者：1+1 通常是整租最容易出租的户型之一，单身、情侣和小家庭都合适。
4. 周末屋主与退休族：打理轻松，只有一间浴室要清洁，运动和招待亲友交给楼内设施。

如果需要 3 房给家人住或分房出租，915 平方尺的户型更合适。如果你一定要步行到 RTS，可以对比市中心的 Causewayz Square。

Asteriaz 价格：怎么判断 560 平方尺单位值不值？

判断 A 型的 Asteriaz 价格是否合理，最公平的方法是看每平方尺价格以及你得到什么，而不是只看总价。先 WhatsApp 我们索取最新 SPA 价格表，再按以下步骤比较。

第一步：拿到你那一列、那一层的确切 SPA 价格

新项目价格会因楼层、景观和座向而不同，不同批次之间也可能调整。请以你考虑的具体单位的最新 SPA 价格表为准，而不是网上看到的“起价”。

第二步：换算成每平方尺价格

把 SPA 价格除以 560，就能拿 A 型和同楼的 915 平方尺单位、以及附近其他项目比较。同一栋楼里，小单位的每平方尺价格通常比大单位高，因为厨房、浴室这类固定配置摊在较小的面积上。

第三步：对照 Kebun Teh 的市场行情

Kebun Teh 是以旧楼为主的成熟市场，参考价自然比新项目低。这很正常：新楼带来的是全新建筑、完整设施、较长的剩余地契年限和更现代的格局。

以上是其他项目的挂牌价和 NAPIC 中位数，不是 The Asteriaz 的发展商价格，但可以当作区间参考：The Asteriaz 的定位介于 Kebun Teh 旧楼与 RTS 附近市中心新项目之间，这正是它作为进入新柔走廊“入门选择”的关键。更多新山行情，请看我们的新山公寓价格与租金指南。

560 平方尺单位每个月的持有成本是多少？

因为面积小，A 型的持有成本不高。房产平台列出的管理费约每平方尺 RM0.51，560 平方尺约每月 RM286，另加维修基金约 RM29。

最终管理费会在交屋时确定，平台数字仅供参考。维修基金的规定来自《2013 年分层管理法令》：发展商管理期间固定为管理费的 10%，之后管理机构可通过会议决议调高。

Asteriaz 1+1 贷款月供示范

一个实用的算法是记住“每借 RM10 万要还多少”。假设利率 4%，35 年期约每月 RM443，30 年期约每月 RM477。把你的贷款额按 RM10 万为单位乘上去，就能估出月供。

4% 只是示范用的假设利率，实际利率由银行根据你的条件和当时的隔夜政策利率（OPR）决定；马来西亚国家银行在 2026 年 9 月维持 OPR 于 2.75%。新项目在建造期间按 Schedule H 进度付款，银行按工程阶段放款，你只需为已放款的部分付利息。马来西亚买家若是第三笔房贷，一般最高只能贷 70%。

需要预留的一次性费用

• 产业转让印花税（本地买家）：首 RM10 万 1%、RM100,001–50 万 2%、RM500,001–100 万 3%、超过 RM100 万的部分 4%。
• 贷款合约印花税：贷款额的 0.5%。
• 律师费：根据《2023 年律师酬劳令》，首 RM50 万收 1.25%，之后部分收 1%，买卖合约与贷款合约分别计算。
• 装修家具：1+1 比大单位更快、更省钱就能布置好。

从下订到拿钥匙的完整流程，请参考我们的新山买新房完整流程。

外国买家须知

柔佛州一般规定外国人购房最低价格为 RM100 万，并须获得州政府批准；从 2026 年 1 月 1 日起，外国人的产业转让印花税统一为 8%。因此 The Asteriaz 的 1+1 主要是本地买家的选择，外国买家在挑户型前应先确认资格。

在 Kebun Teh 出租 560 平方尺 1+1

1+1 通常整间出租给单身或情侣，比分房出租好管理。它的吸引力来自三点：地段、楼盘质量和灵活的书房。

KSL City 附近小户型的租客群很广：在市中心和商场一带上班的人、每天过关去新加坡的专业人士，以及想住有健身房和泳池新楼的情侣。周边市场方面，Kebun Teh 的旧公寓如 Zennith Suites，挂牌租金约每月 RM1,500–2,200。这是旧楼的挂牌租金，不是对 The Asteriaz 的预测，但说明这一带已有活跃的租赁市场。

从过往经验看，设施齐全的新楼在同区旧楼当中往往比较突出。附家具、把书房布置成居家办公角落的 1+1，在租房广告上是很好的卖点。具体怎么算，请参考我们的租金回酬计算示范。

A 型与 RTS 走廊其他入门单位比较

和市中心的单间、1 房单位相比，Asteriaz 的 1+1 同样预算能换到更大的空间和一间书房，代价是过关要开车，而不是步行。

• The Asteriaz A 型（Kebun Teh）：560 平方尺，1 房 + 书房，开车约 10 分钟到 CIQ，邻近 KSL City 和 Holiday Plaza。
• The Celestz A 型（隔壁第二期）：581 平方尺，1 房 + 书房，1 间浴室外加 1 间厕所，发展商拟议提供往返 CIQ 与 RTS 的接驳车。详见 The Asteriaz 对比 The Celestz。
• Causewayz Square 单间与 1 房（市中心）：面积更小或相近，每平方尺价格更高，距离 Bukit Chagar RTS 站约 800 米。

怎么选，取决于你更看重“步行到站”还是“同样预算换更大空间”。

下订 A 型单位前的检查清单

以下几项确认清楚，能确保你订的单位符合你的计划。

1. 索取最新 SPA 价格表，以及你看中那一列单位的户型图。
2. 确认朝向：面向商场还是较安静的街道，以及哪些楼层高于 10 楼设施平台。
3. 确认车位配置，以及是否可以加购车位。
4. 细读 SPA：地契、土地用途类别、完工时间和交屋配备。
5. 先做贷款预审，下订前清楚自己能贷几成。
6. 如果打算交屋后就出租，提早规划装修家具预算。

WhatsApp 我们，索取最新 SPA 价格表、可选 A 型单位和户型图。

首次购屋者：2027 年财政预算案的印花税豁免提议

如果 A 型单位是你的第一间房子，2027 年财政预算案提出的首购印花税豁免值得留意：首套房价格在 RM50 万以内，产业转让文件和贷款合约的印花税可获全额豁免。对入门户型的买家来说，这能明显降低签约时要准备的现金。

根据首相安华在 2026 年 10 月 9 日提呈的 2027 年财政预算案，这项提议适用于 2027 年 1 月 1 日至 2030 年 12 月 31 日之间签署的买卖合约：首套房价格不超过 RM50 万，转让文件与贷款合约印花税全额豁免；价格不超过 RM75 万的首套房，首 RM50 万部分全额豁免，其余部分豁免 50%。具体资格（例如是否限马来西亚公民）以政府正式公布的豁免令为准，签约前请让律师确认你是否符合条件。

算一算可以省多少

下表以 RM50 万的房价作为计算示范（这是政策上限，并非 The Asteriaz 的价格），假设贷款九成：

省下的一万多令吉，刚好可以拿来添置家具电器，让单位一交屋就能自住或出租。你的实际 SPA 价格是否落在豁免范围内，请 WhatsApp 我们索取最新 SPA 价格表，再和律师一起核算。

首购豁免的实用提醒

• 以签约日期为准：提议适用于 2027 年 1 月 1 日起签署的买卖合约，若在此之前签约，一般按当时适用的规定计算。
• “首套房”的定义：通常指名下从未拥有任何住宅产业，联名买房时每位买家都要符合条件，这部分请律师逐项核对。
• 政策以宪报为准：预算案提议须经正式公布的豁免令落实，细节可能调整，下订前再确认一次最新规定。
• 省下的钱怎么用：与其全部花在装修，不如留一部分作为建造期间的进度付款缓冲，让资金安排更从容。

长期规划：将来转售时的产业盈利税（RPGT）

买入门户型，很多人也会想到几年后换大房或转售。马来西亚公民出售房产时，持有越久，产业盈利税（RPGT）税率越低：第 1 至 3 年 30%、第 4 年 20%、第 5 年 15%，第 6 年起降到 5%。

RPGT 只针对“盈利”部分征收，而不是整个售价；计算时可以扣除买房时的律师费、印花税等合理开销。另外，马来西亚公民和永久居民一生有一次出售自住房产的 RPGT 豁免。出售时，买方律师一般会先扣留售价的 3%，在规定期限内交给内陆税收局，多退少补。

对 A 型单位的买家来说，实际意义很清楚：如果计划是“先自住、几年后换大单位”，把持有期拉长到第 6 年以后，税负会轻很多。新项目从签约到交屋本身就需要几年时间，交屋后再自住或出租一段时间，往往就自然跨过了 5 年门槛。具体计算请以律师或税务顾问的意见为准。

另一个思路是“以小换大”：先用 A 型单位累积首期和还款记录，日后若要升级到 915 平方尺 3 房，银行审批时你已有稳定的供款纪录，转售所得也能作为下一间房子的首期。这种循序渐进的方式，比一开始就勉强买大单位更稳健。

资料来源

• Malay Mail：2027 年预算案首套房印花税豁免提议（2026 年 10 月 9 日）
• Low & Partners：产业盈利税（RPGT）税率与 3% 扣留规定
• The Asteriaz @ Kebun Teh 项目官网
• EdgeProp：The Asteriaz @ Kebun Teh 项目资料
• The Asteriaz @ Kebun Teh 项目资料页
• EdgeProp：2013 年分层管理法令下的维修基金
• iProperty：Zennith Suites 出租挂牌
• Business Today：国家银行维持 OPR 2.75%（2026 年 9 月）
• KPMG Malaysia：2026 年财政预算案印花税重点

本文为一般资讯，并非财务建议。