EXSIM 是马来西亚本土发展商，2008 年由林氏兄弟创立，家族原本经营木材生意已有四代。EXSIM 从巴生谷的 Nouvelle 工业园起家，2010 年推出首个住宅项目 Bukit Jalil 的 The Treez，至今已获得六项 FIABCI 马来西亚产业奖，以及多项 FIABCI 世界卓越奖，包括 2026 年的两项世界银奖。在新山，EXSIM 的项目包括 Kebun Teh 的 The Asteriaz、The Celestz，以及紧邻新山关口的 Causewayz Square。
很多买家搜索 “Exsim JB” 时，其实最想知道的只有一件事：Causewayz Square、The Asteriaz 和 The Celestz 背后的发展商是谁？过去交出过什么成绩？本文把 EXSIM 公开可查的履历整理在一起，从最早的工业园、Bukit Jalil 公寓，到国际奖项、绿色建筑纪录和上市的酒店管理业务，再说明它在柔佛的三个项目如何延续这条发展路线。文中所有数字都来自发展商声明、FIABCI 官方或马来西亚主流财经媒体，来源列在文末。想快速了解三个新山项目，可以先看我们的 Exsim 新山项目总览。
EXSIM 是谁？一段简短的历史
EXSIM 是一家总部位于吉隆坡的发展商，由林氏兄弟 Lim Aik Hoe 与 Lim Aik Kiat 领导，弟弟 Lim Aik Fu 也是集团酒店业务的股东之一。根据 EdgeProp 的发展商资料，EXSIM 成立于 2008 年，品牌口号是 “New Age Ingenuity”。
林氏家族原本从事木材业。《The Edge》报道指出，家族在转战房地产之前，已经在木材行业经营了四代。他们进场的时机相当精准：2008 年全球金融危机期间，兄弟俩以约 1.05 亿令吉，在 Bukit Jalil、Sungai Besi、Kota Damansara 和 Bukit Rimau 一共购入约 29 英亩土地，在巴生谷几个快速成长的区域建立了土地储备。
这种“逆周期”的起步方式，也塑造了 EXSIM 之后的风格：选对地段、做出有辨识度的产品，并随着需求成长不断进入新市场。换句话说，EXSIM 并不是一开始就做大型高楼的发展商，而是从工业园、低密度公寓一步步累积经验，再逐渐发展到今天动辄数千个单位的综合项目。这种循序渐进的成长路线，也让它在吉隆坡南区建立了稳固的口碑，之后才把同样的产品思路带到槟城、关丹和新山。
从工业园到公寓：EXSIM 的早期项目
EXSIM 最早以 Nouvelle 品牌发展工业园和商业园，之后才推出住宅。根据《The Edge》的报道，早期的 Nouvelle 项目包括：
- Nouvelle Kota Damansara（总发展值约 7,000 万令吉）：到 2013 年初，二手地段价格已比推出时上涨约三至四成；
- Nouvelle Kemuning Business Park（总发展值约 6,500 万令吉）；
- Nouvelle Industrial Park 2, Shah Alam（总发展值约 5,500 万令吉）；
- Nouvelle Lot 10, Kota Damansara（总发展值约 5,000 万令吉）。
工业园这条产品线一直延续至今。2025 年，EXSIM 的 Nouvelle Industrial Park @ Kota Puteri 在 FIABCI 世界卓越奖中获得工业类别世界金奖。
住宅方面的起点是 Bukit Jalil 的 The Treez。EdgeProp 在 2010 年形容它是 EXSIM 的第一个住宅项目：永久地契、低密度，占地 2.6 英亩，共 168 个单位，总发展值约 1.9 亿令吉，推出不到三个月就售出超过九成。之后是 Sungai Besi 的 The Leafz，以及 Bukit Jalil 的 Twin Arkz：一个紧邻 Bukit Jalil 高尔夫与乡村俱乐部、共 363 个单位的永久地契服务式公寓，据报在正式推出前已售出约七成。
EXSIM 项目组合：各区域代表作
从早期项目开始，EXSIM 的版图逐步覆盖整个巴生谷；根据 EdgeProp 的发展商资料，自 2021 年起更扩展至北马、东海岸、南马，并首次进入东马。下表列出公开资料中提到的代表项目。
| 项目 | 地点 | 类型 | 公开资料重点 |
|---|---|---|---|
| Nouvelle 系列工业园 | Kota Damansara、Kota Kemuning、莎阿南、Kota Puteri | 工业 | EXSIM 的起家产品；Kota Puteri 项目获 2025 年 FIABCI 世界金奖（工业类） |
| The Treez | 吉隆坡 Bukit Jalil | 永久地契公寓 | 首个住宅项目；168 个单位；推出三个月内售出逾九成 |
| Twin Arkz | 吉隆坡 Bukit Jalil | 永久地契服务式公寓 | 363 个单位，紧邻 Bukit Jalil 高尔夫与乡村俱乐部 |
| The Leafz、The Petalz | Sungai Besi；旧巴生路 | 住宅 | 吉隆坡南区项目组合的一部分 |
| Millerz Square | 吉隆坡旧巴生路 | 综合发展 | 2026 年 FIABCI 世界银奖（综合发展类）；QLASSIC 86% |
| The Arcuz | 雪兰莪 Kelana Jaya | 高楼住宅 | 2026 年 FIABCI 世界银奖（高楼住宅类）；QLASSIC 86% |
| Ceylonz Suites | 吉隆坡 Bukit Ceylon | 服务式住宅 | 位于武吉免登一带的市中心项目 |
| 22 Macalisterz | 槟城乔治市 | 服务式住宅 | 北马扩展项目 |
| Sea Crestz | 彭亨关丹海滨度假城 | 海滨发展 | 东海岸扩展项目 |
| The Asteriaz、The Celestz、Causewayz Square | 柔佛新山 | 服务式公寓／综合发展 | EXSIM 的柔佛项目组合（详见下文） |
EXSIM 获得哪些奖项？FIABCI 国内外肯定
奖项是衡量发展商交付质量最清楚、也最独立的指标之一。FIABCI（国际房地产联合会）主办马来西亚产业奖和全球性的世界卓越奖（World Prix d’Excellence），评审对象是已完工的项目，评分涵盖设计、施工、可持续性与社区价值。
- FIABCI 马来西亚产业奖：根据 EdgeProp 的发展商资料，EXSIM 共获得六项殊荣。
- 2023 年 FIABCI 世界卓越奖：同一资料显示，EXSIM 获得高楼住宅类别奖项。
- 2025 年 FIABCI 世界卓越奖：Nouvelle Industrial Park @ Kota Puteri 获工业类别世界金奖（FIABCI 官方公布）。
- 2026 年 FIABCI 世界卓越奖：2026 年 6 月 11 日在奥地利维也纳霍夫堡宫颁奖，Millerz Square 获综合发展类世界银奖，The Arcuz 获高楼住宅类世界银奖（《The Edge》与 EdgeProp 报道）。
两个 2026 年得奖项目的 QLASSIC 评分都是 86%。QLASSIC 是马来西亚建筑业发展局（CIDB）针对已完工建筑的施工质量评估系统。对购买楼花的人来说，已完工项目的得奖纪录和 QLASSIC 分数，是很实用的参考，因为它们反映的是发展商真正交到买家手上的成品。
绿色建筑纪录
2026 年 6 月，EXSIM 宣布旗下所有已完工及建造中的高楼项目都已取得绿色建筑认证，达到 100%，这一里程碑由《The Edge》与 EdgeProp 报道。其发展商资料也提到，项目分别获得绿色建筑指数（GBI）与 GreenRE 认证。
重视绿色建筑并不是近年才开始。早在 Bukit Jalil 的早期项目，EXSIM 就已经以 GBI 标准为目标；在新山，The Asteriaz 也获得 GreenRE 认可，并配备电动车充电预备车位。对屋主而言，绿色设计带来的是实际的好处：更好的自然通风与采光、公共区域更节能节水，以及在面对重视环保的租客时更具吸引力。
Exsim Hospitality 与 Mana Mana 品牌
EXSIM 创办人还掌控一家上市公司 Exsim Hospitality Bhd（马股代号：EXSIMHB），前身为 Pan Malaysia Holdings Bhd。根据新海峡时报的报道，由林氏三兄弟持有的 Exsim Hospitality Holdings 收购了该公司的控股权，目的是扩大集团的短租住宿业务；林家自 2018 至 2019 年左右就已在吉隆坡城中城（KLCC）一带经营短租。
根据 EdgeProp 报道的截至 2026 年 6 月 30 日财政年业绩，这家上市公司目前有两大引擎：
- 室内装修与装潢（以 EXSIM Concepto 名义营运）：盈利贡献最大，截至 2026 年 6 月 30 日的手头订单约 4.95 亿令吉。
- 酒店与短租管理（Mana Mana 品牌）：已签约单位 3,838 个，其中 2,006 个已营运，1,832 个仍在建造或装修中。
全年营业额增至约 2.81 亿令吉，净利增加超过一倍至约 4,080 万令吉。这和新山买家有什么关系？我们的资料显示，Mana-Mana 被规划为 Causewayz Square Axis 栋的酒店管理方。一个拥有自家上市酒店管理公司的集团，能把短租营运经验带进紧邻关口的项目。Axis 与其他住宅栋的差别，可参考 Axis、Brixton、Dover 三栋比较。
EXSIM 在新山：两个地点、三个项目
EXSIM 的南马布局集中在新山，目前共有三个项目，分布在两个地点。
The Asteriaz @ Kebun Teh
The Asteriaz 是 EXSIM 在柔佛的第一个项目：位于 Kebun Teh 的 Jalan Abad，紧邻 KSL City 商场，一栋 40 多层、共 848 个服务式公寓单位的大楼。户型有 560 平方尺的 1+1 房和 915 平方尺的 3 房，设有太空主题设施层，获得 GreenRE 认可，并规划提供往返关口与 RTS 的接驳车（建议中）。预计 2029 至 2030 年完工。详情见 The Asteriaz 完整指南。
The Celestz @ Kebun Teh
The Celestz（也常被搜索为 “Celest” 或 “Asteriaz 第二期”）紧邻 The Asteriaz，是一栋 44 层、735 个单位的大楼，其中包括适合分房出租的 753 平方尺三钥匙户型。同样预计 2029 至 2030 年完工。详情见 The Celestz 完整解析。
Causewayz Square @ JBCC
Causewayz Square 是 EXSIM 在柔佛的旗舰项目：位于丹绒布特里、占地约 7.7 英亩的永久地契四栋综合发展，共 4,525 个单位，距离新山关口约 600 米，距离 Bukit Chagar RTS 站约 800 米。项目在 2025 年 9 月开始打桩，2026 年 1 月颁发价值 12 亿令吉的主体建筑合约，目标约 2030 年完工。发展商也提出了通往关口与 RTS 一带的行人天桥方案（建议中）。很多买家习惯叫它 “Exsim CIQ”，原因可看 为什么大家叫它 Exsim CIQ。
| Exsim 新山项目 | 地点 | 地契 | 单位数 | 预计完工 |
|---|---|---|---|---|
| The Asteriaz | Kebun Teh／拉今 | 租赁地契 | 848 | 2029–2030 年 |
| The Celestz | Kebun Teh | 租赁地契 | 735 | 2029–2030 年 |
| Causewayz Square | 丹绒布特里，新山市中心 | 永久地契 | 4,525（四栋） | 约 2030 年 |
EXSIM 发展时间线：关键里程碑
把公开资料按时间排列，可以清楚看到 EXSIM 从工业园起步、走向得奖高楼住宅，再到近年进军柔佛的发展轨迹：
- 2008 年：EXSIM 成立；林氏兄弟在全球金融危机期间，于巴生谷购入约 29 英亩土地。
- 2009 至 2012 年：在 Kota Damansara、Kota Kemuning 和莎阿南发展 Nouvelle 系列工业园与商业园。
- 2010 年：Bukit Jalil 的 The Treez 推出，是第一个住宅项目。
- 2010 年代初：The Leafz、Twin Arkz 与 The Petalz 陆续推出，扩大吉隆坡南区版图。
- 2021 年起：扩展至北马、东海岸、南马，并首次进入东马。
- 2023 年：获得 FIABCI 世界卓越奖高楼住宅类别奖项。
- 2025 年：Nouvelle Industrial Park @ Kota Puteri 获 FIABCI 世界金奖（工业类）；9 月 Causewayz Square 开始打桩，Brixton 与 Dover 栋推出。
- 2026 年 1 月：Causewayz Square 颁发 12 亿令吉主体建筑合约。
- 2026 年 6 月：再获两项 FIABCI 世界银奖，并宣布旗下高楼项目 100% 取得绿色认证。
- 2029 至 2030 年（预计）：The Asteriaz、The Celestz 与 Causewayz Square 陆续完工。
EXSIM 的设计风格：主题设施、多钥匙户型与综合平台
EXSIM 的项目辨识度很高，从名字就看得出来：几乎每个项目都以字母 “z” 结尾，例如 The Treez、Twin Arkz、Millerz Square、The Asteriaz、Causewayz Square。除了品牌命名之外，以下几种设计习惯也在不同项目中反复出现，并且同样体现在新山的项目里。
- 主题式设施层。The Asteriaz 从 Luna Pool、Moon Deck 到 Galaxy Venue、Cosmic Library，整栋贯彻太空主题。Causewayz Square 则在 12 楼平台设有 29 项设施，并在 57 楼与 60 楼设置空中平台，包括无边际泳池和烧烤区，详见 Causewayz Square 设施全览。
- 灵活的多钥匙户型。早在 2013 年的 Twin Arkz，EXSIM 就已经推出双钥匙单位。在新山，Causewayz Square 提供 B 型与 F 型双钥匙户型，The Celestz 则有 B 型三钥匙单位，让屋主可以一边自住一边出租，或分房出租。
- 精巧实用的入门单位。单间与 1+1 户型（例如 The Asteriaz 560 平方尺的 A 型）让首购族与投资者都能以较低门槛入场。
- 住宅结合商业平台。从 Millerz Square 到 Causewayz Square 约 9 万平方尺的零售平台，EXSIM 经常把住宅大楼与商场结合，让日常所需就在楼下。
对买家来说，这代表 EXSIM 的产品通常会同时考虑自住舒适度与出租弹性。这种设计思路特别适合新山关口这样的地段，因为这里的租客既有每天过关的新加坡上班族，也有短期停留的旅客与商务人士。
想更了解 EXSIM，买家可以怎么做？
最直接的方法，是亲眼看看 EXSIM 已经完工的项目，再对照新项目的资料。以下几个做法简单实用：
- 参观已完工项目。如果你人在吉隆坡或常去吉隆坡，可以到 Bukit Jalil、旧巴生路一带看看 The Treez、Twin Arkz 或 Millerz Square 等已完工项目，观察公共区域的保养状况、设施使用情况与整体氛围。
- 阅读得奖资料。FIABCI 的得奖名单与评审说明都是公开的，可以了解项目在设计、施工质量与社区价值上获得肯定的原因。
- 留意 QLASSIC 评分。QLASSIC 是针对已完工建筑的施工质量评分，分数越高代表做工越细致。EXSIM 两个 2026 年得奖项目都获得 86%。
- 参观展销厅与样板屋。在新山展销厅可以亲身感受户型尺寸、天花高度、装修规格和用料，比单看平面图直观得多。
- 仔细阅读 SPA。确认单位面积、交屋期限、按进度付款安排、瑕疵保修期以及随屋附送的规格清单，有疑问就请律师说明。
把这些资料综合起来看，你就能更有把握地判断一个项目是否符合自己的自住或投资目标。若需要协助安排参观或整理资料，欢迎 WhatsApp 我们。
EXSIM 的过往成绩，对新山买家意味着什么？
发展商的历史不能保证新项目的结果，但它为买家提供了可以衡量的依据。从公开纪录来看，有几个特点相当明显：
- 重视地段的买地策略。从 2008 年的 Bukit Jalil 到如今的新山关口，EXSIM 往往在基础设施或区域发展即将起飞的地方取得土地。
- 获得独立机构的质量肯定。多项 FIABCI 国家级与世界级奖项，近期完工项目的 QLASSIC 评分达 86%。
- 一贯的绿色标准。截至 2026 年，旗下高楼项目全数取得绿色认证。
- 以设计为导向的产品。主题式设施层、双钥匙与三钥匙户型，同时照顾自住和出租需求。
- 具备酒店管理能力。旗下上市的姐妹公司以 Mana Mana 品牌管理数千个短租单位。
总结来说，EXSIM 在新山的三个项目，延续了它在吉隆坡累积多年的产品经验：地段上，一个紧贴关口与 RTS，两个位于成熟的 Kebun Teh 商圈；产品上，从入门单间到家庭三房、从双钥匙到三钥匙，选择相当完整；配套上，则有主题设施层与零售平台。对想自住的家庭、每天往返新加坡的上班族，以及看重出租弹性的投资者来说，都能找到合适的切入点。
和任何楼花一样，购买前请仔细阅读 SPA 买卖合约，了解按进度付款的安排，并留意预计完工时间。这些步骤在 新山买新房完整流程 中有详细说明。想索取任何一个 Exsim 新山项目的最新 SPA 价格表，欢迎 WhatsApp 我们。
资料来源
- EdgeProp – EXSIM 发展商资料
- The Edge – Exsim grows footprint in Bukit Jalil
- EdgeProp – The Treez, Bukit Jalil
- FIABCI – 2025 年世界卓越奖得奖名单
- EdgeProp – Exsim 高楼项目 100% 绿色认证
- The Edge – Exsim 2026 年 FIABCI 世界银奖
- NST – Exsim 收购 Pan Malaysia 股权扩展短租业务
- EdgeProp – Exsim Hospitality 全年业绩
本文为一般资讯，并非财务建议。