“Exsim CIQ”是买家和中介对 Causewayz Square @ JBCC 的俗称，也就是 EXSIM 在新山 Jalan Lumba Kuda 的永久地契服务式公寓项目。这个名字把发展商（EXSIM）和项目旁边的地标——新山 CIQ 关口——放在一起：项目距离 CIQ 约 600 米、距离 RTS Link Bukit Chagar 站约 800 米。无论你看到“Exsim CIQ 价格”、“Exsim CIQ 完工日期”还是“Causeway Square JBCC”，指的都是同一个四栋、共 4,525 个单位、目标约 2030 年完工的项目。
在网上搜寻长堤附近的新项目，很快就会看到“Exsim CIQ”这个词。它出现在挂牌标题、微信与 WhatsApp 群组和论坛讨论里，却很少有人解释。对正在比较项目的买家来说，这很容易让人困惑：Exsim CIQ 是另一个项目、其中一栋楼，还是营销名称？本文一次说清楚：Exsim CIQ 到底指什么、为什么大家这样叫、“CIQ”在新山实际代表什么，以及比较价格和户型时，怎样确认自己看的是同一个项目。想先了解项目全貌，可以看 Causewayz Square 项目介绍。
“Exsim CIQ”是什么？
Exsim CIQ 就是 Causewayz Square @ JBCC 的另一个名字——EXSIM 位于新山关口旁的项目。它不是另一个发展项目，也不是额外的一栋楼。
项目的正式名称是 Causewayz Square @ JBCC（JBCC 即 Johor Bahru City Centre，新山市中心）。马来西亚交易所（Bursa）工程合约公告中列明的发展公司是 Exsim Lumba Kuda Sdn Bhd，隶属 EXSIM 集团。买家把这一长串简化成两个词，刚好把项目说得很清楚：谁在建，以及它在哪里旁边。
各种名称的对应关系如下：
| 你可能看到的名称 | 实际指的是 |
|---|---|
| Causewayz Square @ JBCC | 项目正式名称 |
| Exsim CIQ／Exsim CIQ 项目 | 买家与中介对同一项目的俗称 |
| Causeway Square JB／Causeway Square JBCC | 少了“z”的常见拼法 |
| Exsim Lumba Kuda | 发展公司名称／所在路名（Jalan Lumba Kuda） |
| Axis、Brixton、Coven、Dover | Causewayz Square 内的四栋住宅楼 |
| Exsim Kebun Teh | 另一个地区：Kebun Teh 的 The Asteriaz 与 The Celestz |
为什么买家把 Causewayz Square 叫做“Exsim CIQ”？
因为在新山，“CIQ”是最容易让人一听就懂的地点标签，而这个项目就在它旁边。
新山的项目只要靠近关口，市场就习惯用“靠近关口”来形容它，例如已完工的 Paragon Suites @ CIQ，或日常说的“CIQ 附近公寓”、“走路到关口”。Causewayz Square 之所以会被叫成“Exsim CIQ”，主要有三个原因：
- 短、好搜：“Exsim CIQ”两个词，新加坡人和柔佛人都会打，比正式名称和特别的拼法简单得多。
- 名字就是卖点：项目距离 CIQ 关口大楼（Bangunan Sultan Iskandar）约 600 米，名字本身就把最重要的事实告诉买家。
- 区分 EXSIM 的两个新山地点：EXSIM 在 Kebun Teh 也有项目，距离 CIQ 约 10 分钟车程。说“Exsim CIQ”还是“Exsim Kebun Teh”，一听就知道指哪一个。
拼法也是原因之一。EXSIM 的项目名常带有招牌式的“z”——The Treez、The Leafz、The Petalz、Millerz Square、Ceylonz Suites——所以“Causewayz”经常被打成“Causeway Square”。一个完全避开拼写问题的俗称，自然很快就传开了。
新山的 CIQ 是什么意思？
CIQ 是 Customs, Immigration and Quarantine 的缩写，即海关、移民与检疫。在新山，它指的是长堤北端的苏丹依斯干达大厦（Bangunan Sultan Iskandar，简称 BSI）。
BSI 关口大楼于 2008 年启用，取代旧的新山关卡。它是马来西亚与新加坡之间两个陆路关口之一，并有天桥连接新山主要火车站 JB Sentral。汽车、摩托车、巴士和步行者都在这里完成马来西亚的出入境手续，再经长堤前往新加坡兀兰关卡。
为什么靠近关口这么重要？因为跨境人流非常庞大。2025 年新加坡各关卡的旅客出入境人次创下约 2.45 亿的纪录，其中约四分之三经由与马来西亚之间的陆路关卡。每天往返的人当中，有很大一部分希望住在“走路就到关口”、而不是“开车才到”的地方。
CIQ 与 RTS Link
如今的“CIQ”已不只是陆路关卡。新山—新加坡 RTS Link 两端车站都设有一地两检（co-located CIQ）设施，乘客在出发站一次完成两国通关，再上车。马来西亚这一端的 Bukit Chagar 站距离 Causewayz Square 约 800 米，并有约 400 米的人行走道连接 JB Sentral。根据新加坡陆路交通管理局与交通部 2026 年 10 月的联合文告，RTS Link 目标于 2027 年 2 月开始载客。最新进度可参考 新山 RTS 什么时候通车。
Exsim CIQ 项目具体在哪里？
Exsim CIQ 项目，也就是 Causewayz Square，位于 Jalan Lumba Kuda, Tanjung Puteri, 80300 新山，在新山市中心靠 Bukit Chagar 的一侧。
| 目的地 | 距离 Causewayz Square（约） |
|---|---|
| 新山 CIQ（Bangunan Sultan Iskandar） | 约 600 米 |
| RTS Link Bukit Chagar 站 | 约 800 米 |
| R&F Mall | 约 900 米 |
| JB Sentral | 约 1.3 公里 |
| KOMTAR JBCC／City Square | 约 1.5 公里 |
发展商提议兴建一条从项目通往 CIQ 与 RTS 一带的人行天桥；这目前只是“提议”，尚未确认或兴建，所以现阶段请以地面步行路线来规划。步行路线另有专文详细介绍，本文重点放在名称上。
Exsim CIQ 项目有哪些亮点？
除了俗称之外，Causewayz Square 结合了步行到关口的地点、永久地契、大型设施平台，以及四栋楼的多种户型选择。
- 约 7.7 英亩永久商业地：单位以服务式公寓出售，发出分层地契。详情可看 Causewayz Square 永久地契解析。
- 四栋、4,525 个单位：最高 63 层，分别是 Axis（908 个）、Brixton（1,257 个）、Coven（833 个，尚未推出）与 Dover（1,527 个）。
- 从单间到 850 平方尺 3 房双钥匙：Axis 和 Brixton／Dover 都有双钥匙选择。
- 12 楼平台 29 项设施：包括 Infinity Seaside 泳池；每栋楼顶另有空中平台，例如 Axis 60 楼的 Wavescape 无边际泳池。
- 零售裙楼：约 9 万平方尺商场空间。
- 工程已在进行：2025 年 9 月 2 日开始打桩；2026 年 1 月，12 亿令吉主体建筑及基础设施合约颁给 Binastra，工期 34 个月、分五期进行，目标约 2030 年完工。
各户型细节可参考 Causewayz Square 全部房型解析。
EXSIM 是谁？
EXSIM 是 2008 年由林氏兄弟创立的马来西亚发展商，以设计感强的高楼项目和独特的“z”命名风格闻名，主要作品在巴生谷与槟城。
代表项目包括武吉加里尔的 The Treez 与 Twin Arkz、The Leafz、The Petalz、Millerz Square、Ceylonz Suites，以及槟城的 22 Macalisterz。集团曾获六项 FIABCI 马来西亚奖项，并于 2023 年获得 FIABCI 世界卓越奖（高层住宅类）；旗下酒店业务 Exsim Hospitality Bhd 在马来西亚交易所上市。在柔佛，Causewayz Square 是它的市中心项目，The Asteriaz 则是它在柔佛的第一个项目。更多介绍请看 EXSIM 新山项目总览。
Exsim CIQ 与 Exsim Kebun Teh：别搞混
EXSIM 在新山有两个地点，俗称正好帮你分辨：Exsim CIQ 在市中心，Exsim Kebun Teh 则在 KSL City 附近的住宅区。
| 比较项目 | Exsim CIQ（Causewayz Square） | Exsim Kebun Teh（The Asteriaz／The Celestz） |
|---|---|---|
| 地区 | 新山市中心 Bukit Chagar（80300） | Kebun Teh／Larkin（80350） |
| 地契 | 永久地契 | 租赁地契 |
| 到 CIQ | 约 600 米，可步行 | 车程约 10 分钟（约 3.2 公里） |
| 到 RTS Bukit Chagar 站 | 约 800 米，可步行 | 需开车；发展商提议设接驳车往 CIQ 与 RTS |
| 规模 | 4 栋，4,525 个单位 | The Asteriaz 848 个；The Celestz 735 个 |
| 完工 | 目标约 2030 年 | 预计 2029–2030 年 |
| 适合 | 步行过关通勤、市中心生活 | 邻近 KSL City 的住宅区生活 |
两者各有优势。如果“走路到 RTS”最重要，就看 Exsim CIQ 项目；如果偏好安静、商场就在旁边的社区，可以看看 The Asteriaz 以及 The Asteriaz 对比 The Celestz。
大家常搜的 Exsim CIQ 问题，一次回答
大多数“Exsim CIQ”的搜寻，都离不开以下几个问题，每个都有简短答案和延伸阅读。
- “Exsim CIQ 价格”：发展商价格因栋别、楼层和户型而异，各来源公布的数字也不一致，所以本站不列出。请 WhatsApp 我们索取最新 SPA 价格表。影响价格的因素可参考 Causewayz Square 完整买家指南。
- “Exsim CIQ 完工日期”：目标约 2030 年，依 2026 年 1 月颁出的主体合约分五期建造。
- “Exsim CIQ 评价”：买家最常提到的优点是步行到关口的地点、永久地契和大型设施平台；想与已完工的邻近项目比较，可看 项目对比专区。
- “Exsim CIQ 户型图”：Axis 主打单间与 592 平方尺双钥匙；Brixton 与 Dover 则从 474 平方尺 1 房到 850 平方尺 3 房双钥匙。
- “Exsim CIQ 租金”：项目尚未完工，目前还没有出租挂牌；RTS 一带已完工项目的租金，是了解跨境租客需求的最好参考。
- “Exsim CIQ RTS”：RTS Link Bukit Chagar 站约 800 米外，目标 2027 年 2 月开始载客。
由于这是非正式俗称，你也会看到它被用在泛指 CIQ 一带的帖子上。看到“Exsim CIQ”字样时，请确认内容指明的是 Causewayz Square 以及四栋中的哪一栋。
怎样搜寻 Exsim CIQ 的挂牌与价格？
搜寻时多用几个名称，并在挂牌资料或买卖合约（SPA）上确认正式项目名称与栋别。
- 各种名称都搜：“Causewayz Square”、“Causeway Square JBCC”和“Exsim CIQ”可能各自找到不同的挂牌。
- 看清栋别：Axis、Brixton、Coven 或 Dover，各栋户型与设施不同。
- 分清新盘与转让：平台上的挂牌是现有买家的开价，不是发展商价格。2026 年 6 月，PropertyGuru 上该项目的转让挂牌约介于 51.8 万至 120 万令吉。
- 在 SPA 上核对发展商：确认是 EXSIM 的发展公司，以及 Jalan Lumba Kuda 地段。
想了解各栋、各户型的发展商价格，请 WhatsApp 我们索取最新 SPA 价格表。区域行情可参考 新山公寓价格与租金。
Exsim CIQ 适合哪类买家？三种情境
Exsim CIQ 最适合三类人：在新加坡上班、想步行过关的通勤族；想在新山市中心长期自住的本地家庭；以及看重永久地契和跨境租客需求的长线投资者。不同目标，看的户型和栋别也不一样。
情境一：新加坡上班族
对天天过关的人来说，Exsim CIQ 最大的价值是“新山这一端不用开车”。从家里走到 RTS Link Bukit Chagar 站约 800 米，RTS 通车后（目标 2027 年 2 月）再坐约 5 分钟就到兀兰北站。单身通勤族多半先看 474 平方尺的 1 房或 Axis 的单间；如果偶尔在家办公，2 房会让工作和生活分得更清楚。挑选时可以留意哪一栋、哪一个方向的出入口离车站方向更近，日后每天省下的几分钟会累积成很可观的时间。完整的一天通勤示范，请看 住新山、在新加坡上班：Causewayz Square 的一天。
情境二：本地自住家庭
如果全家都在新山生活，Exsim CIQ 的吸引力在于市中心的便利：商场、JB Sentral、旧街美食和政府部门都在附近，而 12 楼平台的 29 项设施让孩子周末不必出门也有地方玩。家庭买家通常会优先比较 850 平方尺的 3 房双钥匙户型，它配两个车位，一边自住，另一边可以给长辈住，或日后单独出租。各户型的具体差别，可参考 Causewayz Square 3 房户型解析。
情境三：长线投资者
投资者看 Exsim CIQ，重点通常放在三件事：永久地契带来的长期持有弹性、步行到关口所吸引的跨境租客群，以及双钥匙户型可以分开出租的灵活性。由于项目目标约 2030 年完工，届时 RTS 应已营运数年，周边交通和配套会比现在成熟。从过往经验看，靠近大型交通枢纽的住宅往往较受租客欢迎，但租金和回报仍要按个别单位计算。计算方法可参考 新山公寓租金回酬计算示范。
不论属于哪一种情境，都建议先把自己的预算、持有年限和未来几年可能的生活变化写下来，再对照户型清单逐一筛选。目标越清楚，挑选栋别、楼层和户型时就越不容易被各种说法带着走，也更容易判断哪一个单位真正适合自己。
关于 Exsim CIQ 的五个常见误区
因为“Exsim CIQ”是口耳相传的俗称，网上流传的说法难免有些偏差。以下五个误区最常见，看清楚再做决定会更安心。
- 误区一：“Exsim CIQ 已经有天桥直通关口。”发展商提议兴建通往 CIQ 与 RTS 一带的人行天桥，但目前只是“提议”，尚未确认或兴建。规划日常生活时，请以现有的地面步行路线为准。
- 误区二：“RTS 一通车就能入住。”RTS Link 目标 2027 年 2 月载客，而 Causewayz Square 目标约 2030 年完工，两者时间不同。好处是，等你拿到钥匙时，这条线应该已经运行了几年，车站周边的巴士与停车安排也会更完整。
- 误区三：“网上看到的价格就是发展商价格。”房产平台上的数字多数是转让开价，会随栋别、楼层、朝向和付款进度而不同，并不等于发展商的 SPA 价格。请 WhatsApp 我们索取最新 SPA 价格表，再和转让挂牌放在一起比较。
- 误区四：“四栋楼的户型都一样。”Axis 主打单间与 592 平方尺双钥匙，Brixton 与 Dover 则从 1 房到 850 平方尺 3 房双钥匙，空中平台的设施也各有特色；Coven 目前尚未推出。比较时一定要先确定栋别，再比较户型和楼层。
- 误区五：“外国人随时都可以买。”外国买家在柔佛一般须符合 100 万令吉的最低价格门槛，并取得州政府批准；新加坡人、新加坡永久居民和马来西亚人的情况各不相同，最好在下订前请律师确认。整个流程可参考 新山买新房完整流程。
看房与比较时的实用清单
避开这些误区之后，比较 Exsim CIQ 的不同单位时，可以按以下顺序逐项确认，既省时间，也不容易漏掉重点：
- 先定用途：自住、过渡期自住后出租，还是纯投资？用途决定你该看单间、1 房、2 房还是双钥匙。
- 再定栋别：Axis、Brixton 和 Dover 的户型组合与空中设施不同，先锁定一栋，比较起来更有意义。
- 比较楼层与朝向：高楼层视野较开阔，不同朝向的景观和日照也不一样，向我们索取对应楼层的户型图。
- 确认车位数量：一般户型配一个车位，3 房户型配两个，有两辆车的家庭要留意。
- 核对付款进度：在建项目一般按工程进度付款，提前了解现金流安排，交屋前就能从容准备装修预算。
- 最后看价格：同时比较 SPA 价格与附近已完工项目的转让和租金行情，才能看清楚整体价值。
把这些误区厘清后，你就能更准确地判断 Exsim CIQ 是否符合自己的需要：它的核心优势始终是步行到关口与 RTS 的地点、永久地契，以及完整的设施平台。
资料来源
- New Straits Times — 外国买家与柔佛门槛（2026 年 4 月）
- The Edge Malaysia — Binastra 获 Exsim 新山 Causewayz Square 12 亿令吉合约
- EdgeProp — Binastra 获新山 1.32 亿令吉打桩工程
- 苏丹依斯干达大厦（新山 CIQ）简介
- SCMP — 2025 年新加坡关卡旅客人次创新高
- Malay Mail — 兀兰北 RTS 站完工与一地两检
- 新加坡陆路交通管理局 — RTS Link 目标 2027 年 2 月载客
- PropertyGuru — Causewayz Square @ JBCC 挂牌资料
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