The Celestz 完整解析：户型、三钥匙 B 型与设施

在 Jalan Abad 上，EXSIM 有两栋相邻的楼，The Celestz Kebun Teh 是较新的一栋。想买的不只是普通 1+1 或 3 房、而是希望户型更灵活的买家，通常都会问到它。它最受关注的是 753 平方尺的三钥匙 B 型，但除此之外，它的入门户型稍大、车位比例宽松、设施也偏向生活与社交。本文逐一解析所有户型、设施、地点与时间线，帮你判断 The Celestz 是否适合自己。如果你还在两栋楼之间犹豫，可以先看 The Asteriaz 对比 The Celestz，那篇专门比较两者。

The Celestz @ Kebun Teh 是什么项目？

The Celestz 是 EXSIM 在 Kebun Teh（Larkin 一带）的单栋服务式公寓，地段与 The Asteriaz 相连。因为是同一片地上的第二个项目，很多买家也称它为 “Asteriaz 第二期” 或 “Asteriaz 2”。

项目于 2025 年推出，延续邻栋的星空主题，但它是独立销售、独立管理的发展项目，有自己的平台设施、户型组合和买卖合约（SPA）。网上常见的写法还有 Celest、Celeste、The Celeste EXSIM，指的都是同一栋楼；正式名称带有 EXSIM 招牌式的 “z” 结尾，和 Causewayz Square、The Asteriaz 一样。

The Celestz 户型总览

The Celestz 共有三大类户型：A 型（581 平方尺）、B 型（753 平方尺三钥匙）和 C 型（915 平方尺，共 4 种变化）。每种户型都附部分品牌家私，交屋后不是一个空壳，而是基本可以入住的家。

以上车位分配依据项目公开资料，你的单位实际获配的车位以 SPA 写明为准。

A 型：581 平方尺 1 房加书房

A 型是入门户型，最大的优点是灵活：581 平方尺里有一间正式卧室、一间独立书房，还有浴室加独立厕所两个卫生空间，适合单身、小夫妻和首购族。

室内尺寸约 6.2 米乘 10.2 米。书房可以当家庭办公室、婴儿房、衣帽间，或家人来访时的客房。很多买家第一眼注意到的是那间独立厕所：客人不用经过主浴室，平日早上两个人也可以同时梳洗出门。A 型配 1 个车位。

从实用角度看，581 平方尺在新山 1 房户型中属于较宽敞的尺寸。和只有一间浴室的紧凑型 1+1 相比，多出来的独立厕所和书房，让日常生活更有弹性；将来若要出租，也能吸引需要居家办公的租客。

A 型适合谁

• 想在 KSL City 和市区附近拥有自己房子的年轻上班族。
• 往返新加坡、需要一张书桌应付混合办公的小夫妻。
• 想整间出租、容易租给单身或情侣租客的投资者。

B 型：753 平方尺三钥匙单位

B 型是 The Celestz 的招牌户型：753 平方尺有 3 个房间、3 间浴室，每个房间都有独立卫浴，并可分别进出。这是 The Celestz 和大部分 Kebun Teh 公寓最大的不同。

室内尺寸约 10.65 米乘 7.3 米，配 2 个车位。因为每间房都附浴室，这个户型可以有两种完全不同的用法。三代同堂的家庭，可以让长辈、成年子女或帮佣各自拥有私人空间；投资者则可以按房间分别出租给不同租客，每位租客都有自己的浴室，比起一般几个人共用一间浴室的分租房，吸引力明显更高。

B 型的三种用法

• 三代同堂：长辈住一间、夫妻住一间、孩子或帮佣住一间，每人都有自己的浴室，早上不用排队，生活习惯不同也不互相干扰。
• 自住加出租：业主自住一间，另外两间出租，用租金分担供楼与管理费，特别适合刚出来工作、想尽早置业的年轻人。
• 三间全租：三间房分别租给三位上班族，一位搬走时，另外两间仍有租金，收入较稳定。

和传统 3 房比较，B 型面积较小（753 平方尺对 915 平方尺），但多了一间浴室，等于用空间换取私隐。对不需要大客厅、更重视每个人独立空间的住户来说，这样的取舍很划算。

三钥匙单位在新山并不多见，下订前值得仔细研究。分房出租怎么运作、要算哪些成本、几种出租情境的示范，我们在 三钥匙单位怎么赚？The Celestz 分房出租解析 里有详细说明。

C 型：915 平方尺 3 房家庭户型

C 型是家庭户型：915 平方尺、3 房 2 浴、配 2 个车位，共有 4 种变化。想要阳台就选 C1 或 C1A，想要室内空间更完整就选 C2 或 C2A。

四种变化的尺寸都约为 9.8 米乘 10.8 米。带 “A” 的是标准户型的镜像版，主要差别在房间朝向，以及厨房相对于大门的位置。有阳台的版本可以种植物、晾衣服；无阳台版本则以冷气机位取代。两个车位加上足够的房间，C 型很适合搬来新山定居的家庭，或从 Larkin、Kebun Teh 旧公寓换屋升级的自住买家。

选 C1 还是 C2？

两者面积相同，差别主要在阳台。阳台版（C1、C1A）适合喜欢种花、需要户外晾衣空间，或希望客厅采光、通风更好的家庭；无阳台版（C2、C2A）则把空间集中在室内，家具摆放更灵活，日后清洁打理也较省事。镜像版本与标准版本的差别在于方向，看房时可以结合楼层与朝向一起考虑，例如是否避开西晒、是否面向城市景观。

怎么选户型：三个问题

如果还拿不定主意，可以先回答三个问题。第一，谁会住？一两个人住，A 型就很够用；有小孩或长辈同住，C 型的空间更舒适；几位成年人各自需要私人空间，B 型最合适。第二，几辆车？A 型配 1 个车位，B 型与 C 型配 2 个车位。第三，将来会不会出租？想整间出租、管理简单，选 A 型或 C 型；想分房出租、分散空置风险，选 B 型。把这三题答完，选择范围通常就只剩一种户型了。

The Celestz 设施

The Celestz 的设施偏重生活与社交空间，家庭和上班族租客都用得上。发展商公布的设施包括：

• Starlight 无边际泳池，设施层的主角。
• 大堂，以酒店式入口设计。
• 两层健身房，有氧与重量训练分区。
• 空中花园与空中烧烤区，适合聚会赏景。
• Little Starlight 儿童游乐场。
• 多功能厅，以及羽毛球场与半场篮球场。
• 阅读室与共享办公空间，方便远程工作和读书。
• 卡拉 OK 室与游戏室，适合朋友聚会。
• 临街零售店面，满足日常所需。

如果你打算把 B 型分房出租，共享办公室、卡拉 OK 和游戏室特别有加分作用，因为分租租客通常很重视房间以外的公共空间。发展商已发布主要空间的效果图，完整设施清单以销售文件为准。

对有小孩的家庭来说，儿童游乐场、泳池和半场篮球场可以满足放学后和周末的活动需要；对上班族来说，两层健身房和共享办公空间则能把运动和工作安排在楼下完成，省去通勤时间。车位方面，全楼 1,085 个车位对应 735 个单位，比例相当宽松，在多数家庭至少有一辆车的新山，这是很实际的优势。

地点：Kebun Teh、KSL City 与去新加坡的路线

The Celestz 位于成熟的 Kebun Teh–Larkin 一带，与 KSL City Mall 直线距离约 630 米，并与 The Asteriaz 相邻。购物、饮食与交通配套都已齐全。

The Celestz 不在 RTS 步行范围内，住户去新加坡需要开车、搭巴士或叫车到 CIQ 或 Bukit Chagar。发展商拟提供往返 CIQ 与 RTS 一带的接驳车服务。根据新加坡 LTA 与 MOT 2026 年 10 月的联合声明，RTS Link 目标于 2027 年 2 月开始载客，到兀兰北站约 5 分钟，车费尚未公布。RTS 对整体市场的影响，可以看我们的 新山 RTS 公寓指南。

生活配套方面，步行或短程车程内就有 KSL City Mall、Holiday Plaza 一带的商店和餐饮，Larkin Sentral 巴士总站则连接柔佛各地的长途与市区巴士。想去更大型的商场，Mid Valley Southkey 和 JB City Square 也都在约 3 公里范围内。日常买菜、吃饭、看病都方便，是 Kebun Teh 一直受自住家庭欢迎的原因。

The Celestz 最适合哪些买家？

The Celestz 适合想在成熟社区、以中档地段价位买到全新且设施齐全住家的买家，而且户型可以随家庭或出租需求调整。

• 自住家庭：想在 KSL City、Mid Valley Southkey 附近买 915 平方尺 3 房、附 2 个车位。
• 三代同堂：重视 B 型 3 间独立卫浴房间带来的私隐。
• 分房出租投资者：比起整间租给一户，更倾向按房出租。
• 首购族：想要有书房、有独立厕所的灵活 1 房户型。

Kebun Teh 现有的公寓以旧盘为主，NAPIC 数据显示该区中位数约每平方尺 486 令吉；附近较旧的租赁地契公寓如 Zennith Suites，月租约 1,500 至 2,200 令吉。相比之下，一栋设施新颖、车位充足的新楼，往往更容易脱颖而出。对正在租住旧公寓、想换到新楼的本地家庭来说，The Celestz 让他们不必离开熟悉的社区、孩子的学校和常去的商场，就能升级到有无边际泳池、两层健身房和充足车位的新住家。想更了解两栋楼共享的社区，可以看 The Asteriaz 完整指南。

自住与出租的不同考量

自住买家可以多看楼层、朝向和设施的使用便利，例如儿童游乐场与泳池是否在同一层、电梯数量是否足够（项目官网提到设有 8 部电梯，可在看房时确认）。出租买家则可以多考虑目标租客的通勤方式：开车的租客重视车位，过关上班的租客重视到 CIQ 的时间与接驳安排，在家办公的租客则重视共享办公空间。先想清楚谁会住进来，再挑户型和楼层，决定会更有把握。

时间线与购买须知

The Celestz 于 2025 年推出，预计约 2029–2030 年完工。公开资料显示，交屋期限为取得发展商广告准证后 52 个月内，推算约在 2029 年；具法律效力的日期以 SPA 为准。

和其他楼花一样，建造期间按工程进度分期付款，不需一次付清；交屋后也享有瑕疵保修期。下订前，建议针对你看中的单位确认以下几点：

1. SPA 价格，以及其中包含的家私清单。
2. SPA 写明的交屋日期。
3. 获配车位的数量与位置。
4. 预计管理费：隔壁 The Asteriaz 约为每平方尺 0.51 令吉，The Celestz 预计相近。
5. 你的用途（分房出租、长租或自住）是否符合大楼管理规定。

订金、贷款和律师费等流程，可参考 新山买新房完整流程。准备比较单位时，WhatsApp 我们索取 The Celestz 最新 SPA 价格表与平面图。

The Celestz 楼花怎么付款？按工程进度分期一览

The Celestz 和其他马来西亚分层楼花一样，适用住屋发展法令下的 Schedule H 按进度付款：签约时付 10%，其余按工程进度分阶段缴付，到交屋时才付到约 95%，最后 5% 由发展商律师代为保管。换句话说，你不需要在下订时就准备好全部房款。

下表是法定的付款阶段与比例，实际每一期的账单要以建筑师或工程师发出的进度证明为准，一般收到通知后 30 天内付款。

对买家来说，这个付款方式有几个实际意义：

• 前期现金压力较小：签约时主要准备 10%，加上律师费和印花税；之后的各期款项，如果有申请房贷，通常由银行按进度直接付给发展商。
• 建造期间只付已放款部分的利息：银行每放一期款，你只需为已放出的金额付利息，所以前几年的月供通常比交屋后低，这段时间可以用来准备装修和家具预算。
• 交屋是最大的一笔：交屋阶段合计约占 25%，其中 17.5% 在水电可接通、交钥匙时到期，记得提前和银行确认放款安排。
• 最后 5% 是保障：这部分由发展商律师作为保管人持有，按瑕疵修复的情况在交屋后分两次发放，让买家在保修期内更有保障。

想了解银行贷款、律师费与印花税的完整流程，可参考新山买新房完整流程。

关于 The Celestz 的四个常见误区

不少买家在研究 The Celestz 时，会把网上看到的零碎资料拼在一起，结果产生一些误会。先把这四点弄清楚，看房和比较时会更有效率。

误区一：“The Celestz 就是 The Asteriaz 的一部分”

两栋楼位于同一片地段、主题相近，所以常被称为 “Asteriaz 第二期”，但 The Celestz 是独立推出、独立管理的项目，有自己的设施平台、户型组合和 SPA。两栋的户型不一样：The Celestz 有三钥匙 B 型和 581 平方尺的 A 型，The Asteriaz 则以 560 平方尺 1+1 和 915 平方尺 3 房为主。详细差别请看 The Asteriaz 对比 The Celestz。

误区二：“可以走路去 RTS”

The Celestz 到 Bukit Chagar RTS 站直线约 2.9 公里，到 CIQ 车程约 10 分钟，并不在步行范围内。去新加坡的方式是开车、搭巴士、叫车，或使用发展商提议的 CIQ 与 RTS 接驳车。它的优势在于成熟社区、较大的面积和充足车位，而不是步行过关。

误区三：“三钥匙就等于三份独立产权”

B 型虽然有三个可分别进出、各附浴室的房间，但它仍是一个单位、一份产权、一份 SPA，不能分开买卖或分别过户。三钥匙的价值在于使用和出租上的弹性，而不是拆分产权。

误区四：“附家私就不用再花钱”

项目各户型约附 80% 品牌家私，交屋后基本可以入住，但窗帘、小家电、床褥和个人风格的软装通常还要自己添置。如果打算分房出租，每个房间的床、衣柜和书桌也要按租客需要配齐。下订前，向我们索取家私清单，就能提前估算这笔预算。

资料来源

• MHub：Schedule G/H 按进度付款阶段说明
• The Celestz @ Kebun Teh 项目官网
• The Celestz @ Kebun Teh 项目资料
• The Asteriaz @ Kebun Teh 项目资料
• LTA：RTS Link 目标 2027 年 2 月通车（2026 年 10 月）
• MyRumahBaru：The Asteriaz @ Kebun Teh
• Uchify：新山租屋资料

本文为一般资讯，并非财务建议。