2026 年新山 RTS 附近最值得关注的新项目有：Causewayz Square（EXSIM，永久地契，4,525 个单位，距离 Bukit Chagar RTS 站约 800 米，目标约 2030 年完工）、依布拉欣国际商业区（IIBD）即将推出的 UOA 服务式住宅（永久地契，步行约 5 分钟到 RTS），以及已经售罄的 Gen Rise（永久地契，靠近 JB Sentral）。短程车程范围内则有 EXSIM 位于 Kebun Teh 的 The Asteriaz 与 The Celestz（预计 2029 至 2030 年完工）、Mah Sing 的 M Grand Minori 第二期（距离 RTS 约 3 公里，2026 年第四季推出），以及 Tropicana 的海滨项目 Skypark Kepler（2029 年底完工）。RTS Link 目标 2027 年 2 月通车。
随着 RTS Link 载客服务目标定在 2027 年 2 月启用，大家搜索“2026 新山新项目”时，问题已经从“火车会不会来”变成“该买它旁边的哪一个新项目”。发展商也纷纷在市中心及周边推出新盘，从 Bukit Chagar 步行可到车站的大楼，到距离几公里、需要开车的综合社区都有。本文把 2026 年 RTS 附近的新项目分成“步行可到”“短程车程”与“即将推出”三类，每个项目都附上经过核实的资料，帮你按预算、时间表和出租计划来配对。文中重点介绍 EXSIM 位于关口旁的旗舰项目 Causewayz Square，同时公平列出其他有竞争力的新项目。
2026 新山 RTS 附近新项目清单一览
先看总表。“步行”指发展商或大型房产平台提供的步行距离；“短程车程”指建议开车或搭接驳车前往。
| 项目 | 发展商 | 地契 | 到 RTS 距离 | 2026 年状态 | 目标完工 |
|---|---|---|---|---|---|
| Causewayz Square | EXSIM | 永久地契 | 步行约 800 米 | Brixton、Dover、Axis 已推出；Coven 尚未开放 | 约 2030 年 |
| UOA 服务式住宅（IIBD） | UOA Development | 永久地契 | 步行约 5 分钟 | 即将推出 | 未公布 |
| Gen Rise | Majestic Gen | 永久地契 | 步行可到（距 JB Sentral 约 720 米） | 已售罄（仅二手／转让） | 2027 年 |
| The Asteriaz | EXSIM | 租赁地契 | 短程车程（直线约 2.9 公里） | 销售中，兴建中 | 2029 至 2030 年 |
| The Celestz | EXSIM | 租赁地契 | 短程车程 | 2025 年推出，兴建中 | 2029 至 2030 年 |
| M Grand Minori 第二期 | Mah Sing（马星） | 未说明 | 约 3 公里 | 2026 年第四季推出 | 未公布 |
| Skypark Kepler | Tropicana 与 Banyan Group | 永久地契 | 10 公里范围内 | 2025 年 7 月推出 | 2029 年底 |
| Adison West | WCT Land | 永久地契 | 车程约 19 分钟 | 销售中 | 2028 年 4 月 |
如果你想看的是关口旁已完工的永久地契项目，请参考 新山 CIQ 附近最佳永久地契公寓。本文只聚焦可以向发展商购买或通过转让购买的新项目。
步行可到 RTS：市中心新项目
想要走路去搭火车，2026 年的选择主要集中在 Bukit Chagar，以及 Jalan Tun Abdul Razak 一带的依布拉欣国际商业区。以下是步行就能到车站的新项目。
1. Causewayz Square（EXSIM）：规模最大的步行可达新项目
很多买家习惯把它叫做“Exsim CIQ”项目，原因很简单：它就在关口旁边。Causewayz Square 是 RTS 步行范围内规模最大的新项目。它是一个永久地契服务式公寓项目，坐落在 Bukit Chagar 的 Jalan Lumba Kuda，占地约 7.7 英亩，距离 CIQ 约 600 米，距离 Bukit Chagar RTS 站约 800 米。
- 四栋共 4,525 个单位：Axis（908 个）、Brixton（1,257 个）、Coven（833 个，尚未开放）与 Dover（1,527 个），最高 63 层。
- 通勤族与家庭都照顾到的户型：单间、474 平方尺 1 房、592 平方尺双钥匙、667 平方尺 2 房，以及 850 平方尺 3 房（包括 3 房双钥匙）。详见 Causewayz Square 全部房型解析。
- 度假村级设施：第 12 层平台有 29 项设施；Axis 第 60 层空中平台设有 Wavescape 无边泳池；Brixton 与 Dover 第 57 层设有空中花园。平台另有约 9 万平方尺零售空间。
- 工程稳步推进：2025 年 9 月 2 日开始打桩，2026 年 1 月颁发 12 亿令吉主体合约，目标约 2030 年完工。
- 交通连接：发展商提议兴建通往 CIQ 与 RTS 的行人连接桥，目前仍属提议，尚未兴建或确认。
它排在清单首位的原因：同时具备永久地契、步行可到 CIQ 与 RTS、四栋可选，以及区内少见的双钥匙户型。价格方面，请 WhatsApp 我们索取最新 SPA 价格表；我们的 Causewayz Square 价格指南 解释了栋别、楼层与户型如何影响定价。
2. UOA 依布拉欣国际商业区服务式住宅：下一个步行可达新项目
UOA Development 已经在宣传一个即将推出的永久地契服务式住宅，位于依布拉欣国际商业区 Jalan Tun Abdul Razak 旁一块 1.21 英亩的土地上，步行约 5 分钟可到 Bukit Chagar RTS 站。目前公布的单位面积约 650 至 2,200 平方尺，定位偏向大户型。单位数量与完工日期尚未公布，所以建议把它当作“值得关注”的项目，而不是 2026 年已经确定可买的选择。
3. Gen Rise（Majestic Gen）：已售罄的市场风向标
Gen Rise 是一栋 47 层的永久地契服务式公寓，共 732 个单位，面积约 497 至 1,930 平方尺。EdgeProp 指出它距离 JB Sentral 约 720 米、距离 CIQ 约 760 米，目标 2027 年完工。根据 StarProperty 报道，项目在 2025 年 1 月推出后已全部售罄，现在只能通过转让或二手市场购买。不过，这么快的销售速度，正好说明 RTS 步行范围内新住宅的需求相当强劲。
短程车程：Kebun Teh 与市中心外围
距离车站几公里的新项目，通常同样的预算能买到更大的面积，环境也更安静、更有住宅区氛围。这些项目不属于步行可到 RTS 的范围，请以开车或接驳车时间来规划。
4. The Asteriaz @ Kebun Teh（EXSIM）
The Asteriaz 是 EXSIM 在柔佛的第一个项目：一栋 40 多层、共 848 个单位的服务式公寓，位于 Kebun Teh 的 Jalan Abad，紧邻 KSL City 商场。户型包括 560 平方尺 1 房加书房，以及两种 915 平方尺 3 房（带阳台的 B1 与 B2）。设施以太空为主题，包括 Luna Pool、Galaxy Venue 与第 43 层的 Moon Deck。开车到 CIQ 约 10 分钟（约 3.2 公里），发展商也提议提供前往 CIQ 与 RTS 的接驳车，预计 2029 至 2030 年完工。详情请看 The Asteriaz 完整指南 与 从 The Asteriaz 到 CIQ 与 RTS 的车程。
5. The Celestz @ Kebun Teh（EXSIM）
The Celestz 常被搜索为“Celest”或“Asteriaz 第二期”，就在 The Asteriaz 旁边。它是一栋 44 层、735 个单位的大楼，设有 1,085 个停车位，其中 20 个为电动车车位。户型包括 581 平方尺 1 房加书房、753 平方尺三房三卫的三钥匙 B 型，以及 915 平方尺 3 房。三钥匙设计适合想按房间出租的业主，详见 三钥匙单位怎么赚？The Celestz 分房出租解析。预计 2029 至 2030 年完工，同样提议提供前往 CIQ 与 RTS 的接驳车。
6. M Grand Minori 第二期（Mah Sing）
根据 The Edge 报道，马星集团计划在 2026 年第四季于 Taman Pelangi 推出 M Grand Minori 第二期。这是一个设有零售平台与服务式公寓的综合发展项目，占地 5.99 英亩，预计总发展值约 15 亿令吉，距离 Bukit Chagar RTS 站约 3 公里。马星较早期位于 Taman Seri Austin 的 M Minori 为住户提供前往 CIQ 与 RTS 站的接驳车，买家也可能期待新项目采用类似模式。
较远一点：海滨与 Larkin 新项目
以下两个规模较大的永久地契项目离车站较远，但新加坡买家经常拿它们与市中心项目比较。
- Skypark Kepler（Tropicana 与 Banyan Group）：位于 Lido Waterfront Boulevard 总体规划内、占地 3.97 英亩的永久地契品牌住宅，两栋 54 层大楼共 1,596 个单位，面积 463 至 807 平方尺，预计 2029 年底完工。EdgeProp 指出它距离长堤与 RTS 在 10 公里范围内。
- Adison West（WCT Land）：位于 Larkin 的永久地契项目，共 1,024 个单位，面积 501 至 791 平方尺，开车到 RTS 站约 19 分钟，预计 2028 年 4 月完工。
这两个项目适合重视海滨或郊区环境、也不介意开车去关口的买家。
比较这类较远的项目时，建议把每天的通勤时间算进去：如果你或你的租客每天都要过关，往返车程乘以一年的上班日，就是一笔不小的时间成本；如果只是周末来新山度假或长住养老，海景与较大的社区空间可能更有吸引力。换句话说，离车站远近没有绝对好坏，关键是配合你的生活方式。
即将到来：Bukit Chagar 车站综合发展
未来规模最大、真正就在车站旁的项目，是双威集团（Sunway）与捷运机构（MRT Corp）合作、位于 Bukit Chagar RTS 站旁 1.71 公顷土地上的综合发展项目。项目于 2025 年 2 月宣布，总发展值约 26 亿令吉，规划包括服务式公寓、零售、酒店、教育与医疗保健设施，以及设有 1,550 个汽车位的多层停车场。第一阶段停车场原定于 2026 年 11 月 30 日前完成，其余部分预计在 2033 年第一季完成。住宅推出细节尚未公布。位于黄亚福路与 Jalan Trus 之间的 Coronation Square，也表示后期阶段将推出另一栋约 500 个单位的服务式公寓。
对 2026 年的买家来说，这代表 RTS 周边的市中心将一路发展到 2030 年代，随着时间推移，车站周边的配套与人流通常也会越来越丰富。
怎么挑选 RTS 附近的新项目？
先想清楚单位要怎么用，再按距离和时间表筛选。
- 每天通勤新加坡，或目标租客是通勤族：优先考虑 Causewayz Square 等步行可达的项目。走几分钟就能到 RTS 站，从 Bukit Chagar 到兀兰北车程约 5 分钟，是这群租客最看重的条件。详见 RTS、巴士、自驾：新山到兀兰通勤比较。
- 有车的家庭自住：The Asteriaz 与 The Celestz 等短程车程项目，在 KSL City 与成熟住宅区旁提供 3 房户型。
- 重视出租弹性：Causewayz Square 的双钥匙与 The Celestz 的三钥匙单位，可以分开出租，也可以自住一部分、出租其余部分。
- 时间表：Gen Rise（2027 年）与 Adison West（2028 年）最早完工；接着是 Skypark Kepler（2029 年底）、The Asteriaz 与 The Celestz（2029 至 2030 年）以及 Causewayz Square（约 2030 年）。
- 外国买家：柔佛州一般规定外国人最低购房价格为 100 万令吉，并需州政府批准；自 2026 年 1 月 1 日起外国人印花税统一为 8%。
下订任何新项目之前，建议先细读 SPA 付款时间表、记下预计交屋日期，并预留装修预算。从订金到拿钥匙的每个步骤，可参考 新山买新房完整流程。
步行可达与短程车程，该怎么取舍？
简单来说：步行可达项目胜在通勤便利与租客吸引力，短程车程项目胜在面积、环境与入门门槛。两者面对的是不同的生活方式与租客。
步行可达项目的优势
对每天过关上班的人来说，时间就是最大的成本。住在步行可到 RTS 的地方，可以省下开车、停车与等巴士的时间，也不用担心长堤塞车。这也是为什么 Causewayz Square 这类项目的单间、1 房与双钥匙单位，特别受到单身专业人士与年轻夫妇欢迎。市中心的生活机能也很集中：商场、老街美食、JB Sentral 与关口都在附近，周末不出远门也很方便。
短程车程项目的优势
Kebun Teh 一带的项目，例如 The Asteriaz 与 The Celestz，同样预算通常能换到更大的面积与更安静的住宅环境。KSL City 就在旁边，日常购物、餐饮与娱乐都不缺；对有车、有小孩的家庭来说，3 房户型与完善的家庭设施往往比“走路到车站”更重要。如果发展商提议的接驳车最终落实，往返 CIQ 与 RTS 也会更方便。
同一个发展商、两种选择
有趣的是，EXSIM 在新山同时拥有这两类项目：Causewayz Square 走市中心、永久地契、步行可达路线；The Asteriaz 与 The Celestz 走 Kebun Teh、住宅区、家庭自住路线。买家可以根据自己的需要，在同一个发展商的产品线里比较，也方便一次了解设施风格与建筑规格。
参观新项目展厅时该问什么？
新项目还没有完工，所以展厅就是你了解产品最重要的地方。带着问题去，能在短时间内把几个项目比较清楚。
- 工程进度：目前进行到哪个阶段？打桩与主体合约是什么时候颁发的？以 Causewayz Square 为例，打桩已在 2025 年 9 月开始，主体合约在 2026 年 1 月颁发，这类公开资讯可以帮助你判断时间表是否扎实。
- 栋别与阶段：同一个项目里不同栋别往往分开推出，交屋时间也可能不同。问清楚你看中的单位属于哪一栋、哪一个阶段。
- 户型细节：实用面积、窗户朝向、是否有阳台、附带几个停车位。Causewayz Square 的 A 至 D 型附一个车位，E、F 型附两个车位；The Celestz 的 B 型与 C 型同样附两个车位。
- 设施与管理：设施在哪一层、是否分栋共享、预计管理费大概多少，以及有没有酒店式运营的安排。
- 交通方案：到 CIQ 与 RTS 的实际路线是什么？如果是发展商提议的连接桥或接驳车，要清楚它目前仍是“提议”，并以现有路线来做规划。
- SPA 与付款：索取 SPA 价格表与付款时间表，了解每个阶段需要准备多少资金。
把几个项目的答案放在同一张表上比较，你会更容易看出哪一个最符合自己的需要。如果你想先在线了解，也可以 WhatsApp 我们，我们会把 Causewayz Square、The Asteriaz 与 The Celestz 的资料整理好发给你，帮你节省看房时间。
为什么 2026 年是 RTS 周边新项目的时间窗口？
2026 年购买的新项目，一般预计在 2027 至 2030 年之间完工，也就是说业主拿到钥匙时，RTS Link 已经开始运营。从历史经验看，新铁路开通、通勤模式在车站周边稳定下来之后，附近住宅往往更容易吸引租客关注。这是值得仔细研究的理由，而不是承诺：房价与租金取决于供应、经济环境与每个项目的执行情况。想了解更大的格局，请看 RTS 如何影响新山房价。
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资料来源
- The Edge Malaysia：Causewayz Square 主体合约
- The Edge Malaysia：UOA 依布拉欣国际商业区服务式住宅
- EdgeProp：Gen Rise 项目介绍
- The Edge Malaysia：马星扩大柔佛项目储备（2026 年 9 月）
- EdgeProp：Skypark Kepler 海滨品牌住宅
- DollarsAndSense：新山 CIQ 附近新项目
- The Vibes：Bukit Chagar RTS 站 26 亿令吉综合发展
- LTA 新闻中心：RTS Link 启用时间（2026 年 10 月）
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