MM2H（马来西亚第二家园计划）目前分为四个级别：Silver、Gold、Platinum 分别需要 15 万、50 万、100 万美元定期存款，并须购买至少 60 万、100 万、200 万令吉的房产；柔佛 SEZ/SFZ 级别只需 6.5 万美元（50 岁以上 3.2 万美元），但房产必须位于 Forest City。DE Rantau 则是另一种数码游民准证，年收入至少 2.4 万美元的远程工作者最长可住 24 个月。在新山市区买房的 MM2H 持有人，还须符合柔佛对外国人一般一百万令吉的最低购买价。
在新山买了房子，并不代表就可以长住马来西亚。很多新加坡业主平时以访客身份进出，但从更远地方来的买家，往往希望拿到长期居留准证，一年能在新山的家住上好几个月。本文整理了新山业主最常考虑的几种长居选择：改版后的 MM2H、柔佛 SEZ/SFZ 级别、DE Rantau 数码游民准证，以及高端的 Premium Visa Programme（PVIP），并说明每一种和在新山市中心买房怎么配合。外国人买房的基本规定，可以先看我们的新山买新房流程指南。这些计划的条件经常调整，请把本文当作一张地图，正式申请前务必以下方列出的官方网站为准。
在新山买房可以拿到签证吗？
不能。在马来西亚，拥有房产和取得居留权是两回事。外国人不需要任何签证就可以购买符合条件的新山房产，但想长期居住，就需要像 MM2H 这样的长居准证。
就算买的是高价房产，房子本身也不会自动带来居留权。新加坡人和很多其他国家的公民可以免签短期入境，适合周末度假，或者住新山、在新加坡上班。但如果你想每年在新山住上几个月、在这里退休，或者带家人过来读书，就需要申请长居准证。以下是几个主要的选择。
2026 年 MM2H 四个级别一览
MM2H 是马来西亚针对外国人的主要长居计划，由旅游、艺术及文化部（MOTAC）负责。现在共分四个级别，定期存款、准证年限和最低购房价格各不相同。
| 条件 | SEZ/SFZ | Silver | Gold | Platinum |
|---|---|---|---|---|
| 最低年龄 | 21 岁 | 25 岁 | 25 岁 | 25 岁 |
| 定期存款 | 6.5 万美元（21–49 岁）；3.2 万美元（50 岁以上） | 15 万美元 | 50 万美元 | 100 万美元 |
| 准证年限 | 10 年，可续签 | 5 年，可续签 | 15 年，可续签 | 20 年，可续签 |
| 必须购买房产 | 须在柔佛 Forest City（底价按柔佛州政策） | 60 万令吉或以上 | 100 万令吉或以上 | 200 万令吉或以上 |
| 转售限制 | 10 年内不得出售，换购更高价值房产除外 | |||
| 参与费（主申请人） | 1,000 令吉 | 1,000 令吉 | 3,000 令吉 | 200,000 令吉 |
| 续签费 | 300 令吉 | 1,500 令吉 | 3,000 令吉 | 5,000 令吉 |
以上数字取自 MM2H 官方网站（mm2h.gov.my）各级别页面，网站最后更新日期为 2026 年 2 月 10 日。各级别还有以下共同规定：
- 定期存款：须存放于马来西亚持牌银行。获批后，最多可提取 50% 用于在马来西亚购房、教育、医疗或旅游用途。
- 最低居住天数：50 岁以下的主申请人，每年须在马来西亚累计住满 90 天（25 至 49 岁可由家属分担计算）。
- 家属：配偶、21 岁以下子女（21 至 34 岁须单身且无业）、经医疗认证的残障子女（无年龄限制），以及父母或岳父母、公婆。
- 工作：Platinum 的官方页面列明可以经商投资和就业，其他级别请查看所属页面的具体规定。
- 税务：官方指南列明，定期存款等海外资金或收入可获豁免。
MM2H 在柔佛：州政府最低价怎么配合
当 MM2H 与州政府各自设有最低价时，以较高者为准。在新山大部分地区，这意味着外国买家一般要买一百万令吉以上的房产，即使是 Silver 级别也一样。
柔佛对外国人购房的一般最低价是一百万令吉，而且每一宗外国人购买都需要申请州政府批准。Silver 级别本身的门槛是 60 万令吉，但如果在新山市区买房，仍须达到柔佛的门槛。部分专业指南也提到，依斯干达特区内不同区域可能有不同规定。下订之前，请让你的产业律师确认你要买的那个地契适用哪一个门槛。我们的 Causewayz Square 价格指南解释了栋别、楼层与户型如何影响定价，可以帮你找出同时符合两项规定的单位。
SEZ/SFZ 级别对新山市区买家意味着什么
SEZ/SFZ 的存款门槛最低，但官方页面写明，必须购买的房产要位于柔佛 Forest City。也就是说，单单在新山市中心买 Causewayz Square 或 The Asteriaz，并不满足 SEZ/SFZ 的购房条件。如果你想在市中心置业又持有 MM2H，应该考虑 Silver、Gold 或 Platinum。有报道指 SEZ/SFZ 持有人完成 Forest City 购房后可以住在马来西亚任何地方，这一点不在本文讨论范围内，请直接向 MOTAC 确认最新指引。
DE Rantau 数码游民准证：远程工作者的灵活选择
DE Rantau 适合想在新山住一两年、又不想放一大笔存款的远程专业人士。它是以工作为主的准证，与买房没有直接关系。
根据马来西亚数码经济机构（MDEC）2026 年 8 月发布的 DE Rantau 常见问答（第 10 版），专业访问准证有效期 3 至 12 个月，可再续 12 个月，最长共 24 个月。收入门槛如下：
- 科技人才（例如软件工程、人工智能、数码营销）：年收入至少 2.4 万美元。
- 非科技专业人士（例如经理、会计师）：年收入至少 6 万美元。
- 证明文件：合约、薪水单、发票或银行月结单，合约须在申请前至少三个月开始。
- 家属：配偶或伴侣、18 岁以下子女及父母可随行，配偶不可在马来西亚工作。
- 费用：每位申请人处理费 1,080 令吉、每位家属 540 令吉，另加移民局准证费。
根据公开报道，政府在 2026 年 10 月 9 日提呈的 2027 年财政预算案中宣布，住满 24 个月上限的持有人可再获两年，但截至本文撰写时，具体条件尚未公布。依赖这项安排之前，请先查看 MDEC 的 DE Rantau 官方页面。DE Rantau 不要求、也不限制购买房产。对远程工作者来说，先租后买是体验新山生活的好方法，可以参考我们的 Kebun Teh 区域指南和 Kebun Teh 对比新山市中心一文，帮你挑选适合的区域。
为什么新山特别适合 DE Rantau 持有人？一方面，新山的生活成本和租金普遍低于新加坡，远程工作者可以用较低的开支，享受市中心的商场、餐饮和公共设施；另一方面，新山就在长堤对岸，需要见客户或参加会议时，可以很快到达新加坡。RTS Link 通车之后，从 Bukit Chagar 站到兀兰北站只需约五分钟，往返会更加方便。先用一两年时间实际住一住，再决定是否在新山置业，对很多人来说是最稳妥的安排。
PVIP 及其他长居途径
Premium Visa Programme（PVIP）是面向高净值人士与投资者的 20 年高端居留途径。本文没有详细整理它的官方条款，而各方对其目前状况的报道也不尽相同，有兴趣的读者请直接向马来西亚移民局查询。
其他常见途径还包括：受聘于马来西亚公司的就业准证，以及陪同子女在马来西亚读书的学生准证或监护人准证。新山和依斯干达公主城的国际学校吸引了不少家庭，对部分家长来说，监护人准证是比较实际的选择。每种途径都有各自的规定，由移民局或相关机构负责。如果某个计划的最新条件不清楚，请以官方网站为准，而不是第三方的整理。
新山业主的长居选择比较
哪一种最适合你，取决于你想住多久、是否需要工作，以及愿意放多少资金在定期存款里。
| 选择 | 适合对象 | 准证年限 | 与房产的关系 |
|---|---|---|---|
| 访客入境（免签或签证） | 住新加坡的业主、周末使用 | 每次入境短期停留 | 无 |
| DE Rantau | 想试住新山的远程工作者 | 最长 24 个月（已宣布可再延长） | 无要求 |
| MM2H Silver | 想以新山为基地的退休人士与家庭 | 5 年，可续签 | 60 万令吉以上房产（须符合柔佛门槛） |
| MM2H Gold | 资金较充裕的长期居民 | 15 年，可续签 | 100 万令吉以上房产 |
| MM2H Platinum | 同时想工作或经商的投资者 | 20 年，可续签 | 200 万令吉以上房产 |
| MM2H SEZ/SFZ | 愿意在 Forest City 置业的买家 | 10 年，可续签 | Forest City 房产 |
MM2H Silver 在新山买房要花多少？试算示范
对在新山市区买房的 Silver 参与者来说，主要支出是定期存款，加上一间达到柔佛外国人门槛的房子；获批后，最多一半的存款可以拿来支付购房。
以下只是示范，采用 MM2H 官方数字和我们其他指南中整理的费用规定。汇率每天变动，所以存款以美元列出。
| 项目 | 示范金额 | 依据 |
|---|---|---|
| 马来西亚银行定期存款 | 15 万美元 | MM2H Silver 页面 |
| 获批后可提取部分 | 最多 7.5 万美元（50%） | 用于购房、教育、医疗或旅游 |
| 参与费 | 1,000 令吉 | MM2H Silver 页面 |
| 新山市区购房 | 100 万令吉 | Silver 60 万与柔佛门槛取较高者 |
| 产业转让印花税 | 8 万令吉（8%） | 2026 年 1 月 1 日起外国人税率 |
| SPA 律师费 | 约 11,250 令吉 | 2023 年律师收费令：首 50 万 1.25%，其后 1% |
这里有两个重点。第一，存款中可提取的一半，可以用来支付大部分首付，所以存款和房子并不是完全分开的两笔钱。第二，房子必须持有 10 年，所以十年间的租金或自住价值，比短期房价波动更重要。例如双钥匙户型，可以一边自住、一边出租，我们的 Causewayz Square 双钥匙单位指南有详细说明。
围绕 MM2H 规划新山置业
签证、房产和贷款要按正确的顺序安排。MM2H 规定获批后必须购房，所以选什么单位、什么时候买都很关键。
- 先看最新规定：阅读 mm2h.gov.my 上所属级别的页面，记下存款、最低房价和锁定期。
- 确认柔佛门槛：请律师确认你想买的地契适用哪一个州政府门槛，再与 MM2H 门槛比较，取较高者。
- 考虑 10 年持有期：MM2H 房产 10 年内不得出售（换购更高价值房产除外），所以要选一个愿意长期持有的地段和户型。像 Causewayz Square 这种靠近 RTS Link 的永久地契项目，就很适合长期持有。
- 问清楚现房还是楼花：Causewayz Square 目标约 2030 年完工，The Asteriaz 和 The Celestz 预计 2029–2030 年。楼花 SPA 是否满足你所属级别的购房条件与时限，请向 MOTAC 或你的 MM2H 代理确认。
- 规划贷款：部分银行提供 MM2H 专属房贷，成数较高。我们的外国人房贷指南介绍了贷款成数和所需文件。
地点也影响日常生活。Causewayz Square 距离新山关口约 600 米、距离 Bukit Chagar RTS 站约 800 米，而 RTS Link 目标于 2027 年 2 月通车，到兀兰北站只需约五分钟。对经常往返新加坡的长居人士来说，这样的交通便利正是自住价值的核心。想了解更多，可以阅读我们的 Causewayz Square 完整买家指南，或 WhatsApp 我们索取最新 SPA 价格表与单位资料。
申请 MM2H：流程与常见误解
关于 MM2H 与新山置业的四个常见误解
很多买家在研究长居计划时，会被网上流传的旧资料误导。以下四点是我们最常听到的误解，提前弄清楚，可以少走很多弯路。
误解一：“买了一百万的房子，就可以申请永久居留”
不对。MM2H 是长期居留准证，并不是永久居留，也不会因为买房而自动转为永久居民。按照目前的规定，只要符合条件就可以一直续签，但身份依然是 MM2H 参与者。
误解二：“SEZ 级别门槛最低，在新山哪里买都可以”
不对。SEZ/SFZ 级别的官方页面写明，必须购买的房产要位于 Forest City。如果你心目中的家是新山市中心、靠近关口和 RTS 的项目，就要从 Silver 级别开始规划。
误解三：“定期存款整笔锁死，不能动用”
不完全对。获批后，最多可以提取 50% 的定期存款，用于在马来西亚购房、教育、医疗或旅游。对很多买家来说，这笔可提取的资金正好可以用来支付首付和相关费用。
误解四：“网上的条件都是最新的”
未必。MM2H 在过去几年经历了多次调整，网上仍有大量过时的文章。最可靠的做法，是直接查看 mm2h.gov.my 的级别页面，并留意页面上的最后更新日期；遇到不确定的地方，再向 MOTAC 或持牌代理确认。
怎么申请 MM2H，以及获批后要注意什么
MM2H 申请须通过持牌代理和计划的一站式中心提交；获批之后，只要持有准证，相关条件就一直有效。
- 找持牌代理：业界资料指出，MM2H 申请须通过 MOTAC 持牌代理递交，最终由移民局批准。最新流程请以官方网站为准。
- 体检：获批后，主申请人和家属都要到指定的诊所或医院体检。
- 保留房产：10 年内出售房产（换购除外）可能导致准证被撤销。
- 符合居住天数：50 岁以下的参与者，每年要留意自己在马来西亚的天数。
- 按时续签：准证有效期取决于护照，所以更换护照时也要同时更新准证。
资料来源
- MM2H（MOTAC）：申请条件与规定
- MM2H：Silver 级别
- MM2H：Gold 级别
- MM2H：Platinum 级别
- MM2H：SEZ/SFZ 级别
- MDEC：DE Rantau 准证常见问答（第 10 版，2026 年 8 月）
- Emerhub：2027 年预算案延长 DE Rantau
- 新海峡时报：柔佛外国买家一百万令吉门槛（2026 年 4 月）
本文为一般资讯，并非财务建议。