Causewayz Square 附近商场：City Square、KOMTAR JBCC、R&F Mall

住在长堤附近，最实在的日常好处之一，就是新山 CIQ 附近的商场多半走路就能到。对于位于 Jalan Lumba Kuda 的 Causewayz Square 住户来说，买菜、看电影、逛街、吃饭，大多步行或短程车程就能解决。这篇清单逐一介绍 Causewayz Square 与新山 CIQ 附近的商场，包括开业年份、规模、连接方式和适合做什么，也介绍这一带即将出现的新零售项目，以及商场对出租吸引力的影响。

老城区美食、文化街和夜市等周边生活，请看我们的新山市中心生活指南。项目本身的零售平台，请看 Causewayz Square 商场平台解析。

Causewayz Square 附近商场一览

下表比较新山 CIQ 附近的主要商场。距离是根据发展商与房产网站资料估算的 Causewayz Square 直线距离，实际步行路线会更长。

R&F Mall：离 Causewayz Square 最近的商场

R&F Mall 是离 Causewayz Square 最近的大型商场，大约 900 米，就在 CIQ 旁边。根据 The Edge 的报道，商场在 2019 年 3 月 28 日开业，共三层，净出租面积约 53.2 万平方尺，总楼面面积约 80 万平方尺。商场有空中连接桥通往 JB Sentral 和苏丹依斯干达大厦 CIQ 关口。

对住户来说，它的意义在于：

• 每周买菜：主要租户之一是 Jaya Grocer 超市，在家附近就能一次买齐。
• 家居用品：MR.DIY 有五金和日常家居用品，刚搬进新家或布置出租单位时特别方便。
• 娱乐：香港院线英皇戏院（Emperor Cinemas）曾被宣布为主力影院租户。
• 顺路：商场连接 CIQ，从新加坡下班回来，可以顺便吃晚餐或买东西。

JB City Square：长堤旁的经典商场

JB City Square 是过长堤的人最熟悉的商场。它在 1999 年开业，零售面积约 45 万平方尺，分布在多个楼层，上方还有一栋办公大楼。2008 年开通的人行天桥，把商场与 JB Sentral 和南部综合门户（Southern Integrated Gateway）连接起来。

曾在这里营业的品牌包括 Uniqlo、H&M 和大众书局，另外还有电影院和各式餐厅与美食店。商场已公布大型翻新扩建计划，面积将扩大至约 56.9 万平方尺，目标在 2027 年第四季完成。对市中心住户来说，这代表在 Causewayz Square 约 2030 年目标完工之前，步行范围内就会有一个焕然一新的商场。

KOMTAR JBCC：吃饭与家庭休闲

KOMTAR JBCC 紧邻 City Square，由原本的敦拉萨综合大厦（Kompleks Tun Abdul Razak）重建而成，在 2015 年开业。新海峡时报报道，商场开业时约有 1,600 个停车位，目标是每月吸引一百万名本地和新加坡顾客。商场定位为餐饮与娱乐去处，和 City Square 一起，在新山市中心形成一个可以步行逛的购物圈。

对住户来说，City Square 和 KOMTAR JBCC 可以当成一站：在一边看电影，在另一边吃饭，两边走路就能来回，不必开车。

Mid Valley Southkey：周末大采购

要大采购的话，Mid Valley Southkey 是新山的大型区域商场，从市中心开车一下就到。商场在 2019 年 4 月 23 日开业，租户包括 GSC 影城、Harvey Norman、Nitori 和 Village Grocer，另有数百家服饰、餐饮与生活品牌。

布置新家时，Southkey 尤其好用，家具、电器、家居用品可以一次买齐。它距离 Kebun Teh 的 The Asteriaz 约 3.3 公里，所以对 EXSIM 在 Kebun Teh 项目的买家同样方便。

即将登场：Coronation Square Mall 与市中心新零售

新山市中心的零售版图还在扩大。凯德投资（CapitaLand Investment）在 2026 年 5 月 7 日为 Coronation Square Mall 举行动土仪式，并形容它将是新山市中心最大的零售商场。规划包括一条从 Coronation Square 通往 RTS 站的冷气人行天桥，以及另一条通往苏丹依斯干达大厦 CIQ 关口方向的天桥。

Causewayz Square 内部也会带来新的零售空间。项目平台层规划了约 9 万平方尺的零售面积，咖啡馆、便利店和各类服务，将来很可能就在楼下。详细内容请看 Causewayz Square 商场平台解析。

商场营业时间、停车与交通

根据旅游指南，新山 CIQ 附近的市中心商场，一般每天从早上 10 点左右营业到晚上 10 点左右，个别商店、超市和餐厅的时间会有所不同。对 Causewayz Square 的住户来说，去商场有几种方式：

• 步行：R&F Mall、City Square 和 KOMTAR JBCC 都在步行范围内，CIQ 和 JB Sentral 一带的天桥，也能让部分路程不晒太阳、不淋雨。
• 开车：各商场都设有地下或多层停车场，KOMTAR JBCC 开业时约有 1,600 个停车位。Causewayz Square 规划 A 至 D 型单位配 1 个停车位，3 房的 E 型和 F 型配 2 个停车位。
• 网约车：不开车的话，这是从市中心去 Mid Valley Southkey 最常见的方式。

周末下午和公共假期是商场最拥挤的时候，大批新加坡游客会在这时过关。住在这里的好处，就是可以挑平日晚上人少的时候慢慢逛。

The Asteriaz 与 The Celestz 附近的商场

EXSIM 在 Kebun Teh 的两个项目，周边是另一组商场。KSL City Mall 距离 The Asteriaz 直线约 630 米，开车约 2.2 公里；Holiday Plaza 约 550 米；Mid Valley Southkey 约 3.3 公里；JB City Square 约 2.9 公里。要注意的是，The Asteriaz 和 The Celestz 不在 RTS 的步行范围内，开车到 CIQ 约 10 分钟，发展商建议提供往返 CIQ 与 RTS 的接驳车。

当地的日常生活，可以看住在 KSL City 旁：The Asteriaz 的日常生活。正在两个区域之间犹豫的买家，可以参考 Kebun Teh 对比新山市中心。

商场之外：超市、杂货店与老街采买

在新山市中心买东西，不一定只能去商场。Jalan Trus、Jalan Segget 和黄亚福街一带的老城区，仍然保留许多杂货店、面包店和传统商号，卖新鲜蔬果、干货和日常用品。不少住户会两边搭配：每周到 R&F Mall 或 City Square 的超市大采购一次，平时下班走路回家，顺手在老街买面包、水果或本地小吃。

对家庭来说，这样的组合让生活开支更有弹性。想买进口品牌可以去商场超市，想买本地食材和日常用品，就去老街的小店，价格和选择都多一些。

新加坡游客与新山住户：逛商场的方式大不同

同样是 CIQ 附近的商场，新加坡游客和新山住户的使用方式很不一样。了解这一点，有助于你想象住在这里的真实感受：

• 游客：通常在周末过关，一天内把吃饭、按摩、买日用品、看电影全部塞进行程，所以周末下午商场特别热闹。
• 住户：可以把商场当成“家门口的便利设施”，平日晚上去超市补货、周三去看一场人少的电影、周五和朋友吃顿饭，不必赶时间。

换句话说，商场带来的人流和商机属于整个区域，而平日安静的那一面则是留给住户的。这种“周末热闹、平日从容”的节奏，正是市中心生活的特色之一。

商场如何影响布置出租单位

对投资者来说，附近商场不只是生活便利，也直接影响布置出租单位的效率。一个新完工的单位要出租，通常需要窗帘、床具、基本家具、电器和厨房用品。如果这些东西都能在附近一次买齐，就能缩短单位空置的时间：

1. 先到 Mid Valley Southkey 选购大件家具和电器，安排统一送货。
2. 再到 R&F Mall 的 MR.DIY 补齐挂钩、收纳、灯泡等小东西。
3. 最后在超市买齐清洁用品和厨房基本用品，单位就能尽快拍照放租。

租金与回酬的计算方式，可以参考我们的新山公寓租金回酬计算示范。

哪个商场做什么？住户实用速查

新山 CIQ 附近的每个商场，满足的日常需要都略有不同。一个 Causewayz Square 住户可能会这样安排：

1. 日常补货：Causewayz Square 平台商店开业后就在楼下，或者去 R&F Mall 的 Jaya Grocer。
2. 从新加坡回来吃晚餐：R&F Mall 或 City Square，两者都连接 CIQ／JB Sentral 一带。
3. 看电影：City Square、R&F Mall 或 Southkey。
4. 逛街与办事：City Square 与 KOMTAR JBCC 购物圈。
5. 布置单位：大件家具电器去 Southkey，小东西去 R&F Mall 的 MR.DIY。
6. 想吃在地美食：到陈旭年街和黄亚福街一带的老城区，详见新山市中心生活指南。

市中心零售的未来几年

未来几年，新山市中心的零售版图会持续变化，对住户来说大多是好消息。根据目前公开的资料，几个值得留意的发展包括：

• JB City Square 翻新扩建：目标在 2027 年第四季完成，面积将扩大至约 56.9 万平方尺。
• Coronation Square Mall：已在 2026 年 5 月动土，规划以冷气天桥直通 RTS 站。
• RTS Link 通车：预计 2027 年 2 月开始载客，往返两地会更方便，也可能为车站周边商场带来更稳定的人流。
• Causewayz Square 平台零售：约 9 万平方尺的零售空间，将随项目约 2030 年的目标完工时间陆续登场。

这些项目会让市中心的购物和餐饮选择更加丰富。对现在入场的买家来说，等到单位交屋时，周边的生活配套很可能比今天更完善。当然，每个项目的时间表都以官方最新公布为准。

不同住户的商场使用方式

同一组商场，对不同类型的住户有不同的用途。以下是几种常见情况：

跨境上班族

平日下班从新加坡回来，最重视的是“顺路”。R&F Mall 和 City Square 都连接 CIQ／JB Sentral 一带，回家路上就能吃晚餐、买菜、领取包裹，不必再特地出门。RTS 通车后，从兀兰北站回到 Bukit Chagar 只需约 5 分钟，下班后的时间会更宽裕。

小家庭

有孩子的家庭，周末常常需要一个有冷气、有餐厅、有游乐设施的地方。City Square 与 KOMTAR JBCC 组成的购物圈，以及较远的 Mid Valley Southkey，都能满足一家人半天到一天的行程。平日则可以在楼下或附近商场的超市补充日用品。

退休人士与半长居住户

不想开车、喜欢规律生活的退休人士，最看重的是步行可达。早上去老街喝咖啡，中午到商场吃午餐、逛书店，傍晚回到公寓游泳，几乎每天的活动都能在家附近完成。

投资者

投资者关心的是租客怎么想。对没有车的租客来说，附近有超市、餐厅和电影院，是选择单位时的重要加分项。在介绍单位给租客时，把步行到各商场的时间清楚列出来，往往能提高看房意愿。

与新加坡相比：在新山商场生活的感受

很多从新加坡搬来、或者经常往返两地的人，会发现新山商场的使用感受和新加坡有些不同：

• 空间比较宽敞：不少新山商场走道宽、停车位多，周末以外的时间通常不会太拥挤。
• 选择互补：新山商场里既有国际品牌，也有许多本地品牌和连锁餐厅，可以和新加坡的购物选择互相搭配。
• 步行与开车并存：市中心商场可以走路到，郊区大型商场则以开车为主，两种生活方式都能兼顾。

对于想要“在新山生活、在新加坡工作”的家庭来说，市中心商场就是日常生活的延伸。离关口近、离家也近，让往返两地的节奏更轻松。

看房时可以顺便考察的商场重点

如果你计划到新山看 Causewayz Square 或其他市中心项目，不妨顺便花半天实地走一趟周边商场，亲身确认以下几点：

1. 实际步行时间：从项目位置走到 R&F Mall 和 City Square，各需要几分钟，沿途有没有遮荫和人行道。
2. 超市种类：看看超市的商品种类和价格，是否符合你家庭的日常需要。
3. 不同时段的人流：平日晚上和周末下午各去一次，感受人潮差别。
4. 餐饮选择：看看有没有你常吃的连锁餐厅、咖啡馆或本地小吃。
5. 通往关口的路线：亲自走一次从商场到 CIQ 的天桥，想象每天上下班的路线。

实地走过一遍，往往比看任何资料都更能帮助你判断，这一区是不是你想长期生活的地方。

住在商场旁边，为什么更好出租？

靠近商场的单位往往更容易出租，因为长堤附近的租客很多是跨境上班族和年轻上班族，他们重视方便。走路就能买菜、吃饭的租客，日常生活不需要车。历来这也是 CIQ 附近已完工项目租屋需求稳定的原因之一。

Bukit Chagar 一带已完工项目目前的挂牌租金，可以参考新山 RTS 与 CIQ 附近公寓租金行情。想把 Causewayz Square 和车站附近其他房子比较，请看新山 RTS 站附近公寓清单。

Causewayz Square（也常被搜索为 Causeway Square JB 或 Exsim CIQ）是永久地契项目，距离新山 CIQ 约 600 米、距离 RTS Bukit Chagar 站约 800 米，发展商也建议兴建通往 CIQ/RTS 的人行连接桥。RTS Link 预计 2027 年 2 月开始载客，Causewayz Square 目标完工时间约为 2030 年。想索取户型图或最新 SPA 价格表，欢迎 WhatsApp 我们。

资料来源

• The Edge Malaysia：R&F Mall 新山 3 月 28 日开业
• Wikipedia：R&F Mall
• Wikipedia：Johor Bahru City Square 商场
• 新海峡时报：KOMTAR JBCC 目标百万顾客
• Wikipedia：Mid Valley Southkey
• 凯德集团：Coronation Square Mall 在新山动土
• TheSmartLocal：新山区域指南

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